Дело № 2-2458/2017

ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Куйбышевский районный суд г. Омска в составе:

председательствующего судьи Гунгера Ю.В.

при секретаре Потаниной Е.С..,

рассмотрев 05 июля 2017 года в открытом судебном заседании в г. Омске гражданское дело по иску Местной исламской религиозной организации «Центральная соборная мечеть» города Омска и Омской области к ФИО1, ФИО2 о расторжении договора аренды части земельного участка, об освобождении земельного участка, 

УСТАНОВИЛ:

Истец Местная исламская религиозная организация «Центральная соборная мечеть» города Омска и Омской области обратилась в суд с иском к ответчикам ФИО1, ФИО2 о расторжении договора аренды части земельного участка, об освобождении земельного участка, в обоснование указав, что 06.02.2017 года между ФИО3, и местной исламской религиозной организации «Центральная Соборная мечеть» города Омска и Омской области был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: жилого дома, назначение: жилое, общей площадью 42,7 кв.м., кадастровый №, литер А, этажность 1, расположенного по адресу: 

<

адрес>; земельного участка, площадью 602,0 кв.м., разрешенное использование: земли жилой застройки (индивидуальной), категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый №, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир жилой дом. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>. В процессе государственной регистрации перехода права собственности от Управления Росреестра по Омской области местной исламской религиозной организации «Центральная соборная мечеть» города Омска и Омской области стало известно, что на земельном участке имеются ограничения права и обременения объекта в виде аренды части земельного участка с учетным номером №, расположенной на земельном участке, общей площадью 602,0 кв.м., предназначенного под земли жилой застройки (индивидуальной), категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый № в пользу арендаторов ФИО1, ФИО2. В связи с чем к договору купли-продажи было составлено дополнительное соглашение, касающиеся существующей аренды. Договор аренды был заключен 13.09.2013 года между ФИО3, и ФИО1, ФИО2. Местная Исламская религиозная организация является собственником смежных земельных участков кадастровыми номерами №, граничащих с приобретенным участком с кадастровым номером №. На земельном участке с кадастровым номером № расположено культовое сооружение Сибирская Соборная мечеть.

Истец просит расторгнуть договор аренды от 13.09.2016 года части земельного участка с учетным номером №, расположенной на земельном участке, общей площадью 602,0 кв.м., предназначенного под земли жилой застройки (индивидуальной), категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый №, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир жилой дом. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области 13.03.2017 г. № (26.09.2016 г. №), обязать ответчиков ФИО1 и ФИО2 произвести демонтаж строений в виде забора и бани, установленных на части земельного участка с учетным номером №, расположенной на земельном участке, общей площадью 602,0 кв.м., предназначенного под земли жилой застройки (индивидуальной), категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый №, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир жилой дом. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>.

Представитель истца Местная исламская религиозная организация «Центральная соборная мечеть» города Омска и Омской области по доверенности ФИО4 в судебном заседании заявленные требования поддержала по доводам, изложенным в исковом заявлении. 

Ответчики ФИО1, ФИО2, третье лицо ФИО3, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещались надлежаще.

Выслушав представителя истца, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно п.п. 1,2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ), собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу ст. 264 ГК РФ, земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. Владелец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. 

Согласно ст. 609 ГК РФ, договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В судебном заседании установлено, что 13.09.2016 года между ФИО3, и ФИО1, ФИО2 заключен договор аренды части земельного участка с учетным номером №, расположенной на земельном участке, общей площадью 602,0 кв.м., предназначенного под земли жилой застройки (индивидуальной), категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый №, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир жилой дом. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>. На указанном земельном участке строений нет. Настоящий договор заключается сроком на двадцать пять лет м вступает в силу с момента государственной регистрации в компетентных органах по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (л.д. 8-9).

16.02.2017 года между ФИО3, и местной исламской религиозной организации «Центральная Соборная мечеть» города Омска и Омской области был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (л.д. 16-18): 

- жилого дома, назначение: жилое, общей площадью 42,7 кв.м., кадастровый №, литер А, этажность 1, расположенного по адресу: 

<

адрес>; 

- земельного участка, площадью 602,0 кв.м., разрешенное использование: земли жилой застройки (индивидуальной), категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый №, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир жилой дом. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>.

Из дополнительного соглашения к Договору купли-продажи от 06.02.2017 года (л.д. 20-21) следует, что раздел 1 договора купли-продажи дополнен предметом договора: на часть земельного участка с учетным номером №, расположенной на земельном участке, общей площадью 602,0 кв.м., предназначенного под земли жилой застройки (индивидуальной), категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый №, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир жилой дом. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, являющегося предметом договора купли-продажи от 06.02.2017 года, зарегистрировано обременение в виде аренды в пользу ФИО1 и ФИО2. 

Право собственности на указанные выше объекты недвижимого имущество за местной исламской религиозной организацией «Центральная Соборная мечеть» города Омска и Омской области зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, в отношении части земельного участка установлено ограничение права и обременения объекта в пользу ответчиков ФИО1 и ФИО2, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости № от 09.06.2017 года (л.д. 73-94).

Таким образом, установленное ограничение права и обременение объекта в виде аренды при государственной регистрации перехода права собственности перешло новому собственнику недвижимого имущества местной Исламской религиозной организации «Центральная Соборная мечеть» города Омска и Омской, области, которая на основании п. 1 ст. 617 ГК РФ приобрела права Арендодателя.

В соответствии с п. 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЗК РФ), правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В соответствии с пп. 1, 2 ст. 85 ЗК РФ, в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: жилым; общественно-деловым; производственным; инженерных и транспортных инфраструктур; рекреационным; сельскохозяйственного использования; специального назначения; военных объектов; иным территориальным зонам. Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма (п. 9 ст. 85 ЗК РФ).

По сведениям Департамента архитектуры и градостроительства администрации города Омска № от 19.04.2017 года (л.д. 28-29), картой градостроительного зонирования, содержащейся в составе Правил землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск Омской области, утв. Решением Омского городского Совета от 10.12.2008 г. №, установлено, что земельный участок с кадастровым номером № расположен в территориальных зонах «Р1-2609» - зона городской рекреации; земельный участок с кадастровым номером № расположен в территориальных зонах «Р1-2609» - зона городской рекреации и «ИТ-2» - зона городского наземного транспорта.

Согласно Градостроительных регламентов в части видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства Правил землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск, территориальные зоны «Р1» и «ИТ-2» не допускают вид разрешенного использования, предназначенного под земли жилой застройки (индивидуальной) ни как основной вид, ни как условно разрешенный вид, ни как вспомогательный вид разрешенного использования.

Следовательно, у третьего лица и ответчиков отсутствовали правовые основания для заключения договора аренды части земельного участка для жилой застройки (индивидуальной). 

Согласно п. 1 ст. 451 ГПК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Указанные выше обстоятельства не были известны сторонам на момент заключения договора аренды земельного участка. Такое изменение обстоятельств суд находит существенным, являющимся основанием для расторжения договора аренды.

Кроме того, ответчиками ФИО1 и ФИО2 на используемой ими части земельного участка с учетным номером № возведены постройки в виде бани и ограждения, что подтверждается представленными в материалы дела фотоматериалами. 

Согласно п. 1 ст. 263 ГК РФ, собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

В соответствии с разделом 4 Договора аренды, Арендаторы (ответчики) обязаны эффективно использовать полученный в аренду земельный участок исключительно с его целевым назначением, осуществлять комплекс мероприятий по рациональному использованию и охране земель, сохранение плодородия почвы, соблюдать противопожарные мероприятия, сохранность лесов от пожаров в соответствии с законодательством РФ. Арендаторы имеют право производить любые улучшения земельного участка, а также с согласия Арендодателя проводить иные работы, необходимые для использования земельного участка по его назначению. 

В материалах дела отсутствует письменное согласие третьего лица ФИО3, или истца Местной исламской религиозной организации «Центральная соборная мечеть» города Омска и Омской области на застройку спорного земельного участка постройками. 

Кроме того, возведение построек противоречит требованиям Правил землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск, согласно которым, как указано выше, территориальные зоны «Р1» и «ИТ-2» не допускают вид разрешенного использования, предназначенного под земли жилой застройки (индивидуальной) ни как основной вид, ни как условно разрешенный вид, ни как вспомогательный вид разрешенного использования.

Согласно ст. 304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Суд приходит к выводу о том, что ответчиками, как арендаторами части земельного участка с учетным номером № допущено существенное нарушение условия договора аренды, а именно возведение построек (бани и забора) без предварительного согласования с арендодателем, что является также самостоятельным основанием для расторжения договора аренды. 

В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Истцом в адрес ответчиков, выступающих в качестве арендаторов спорного земельного участка, были направлены уведомления о расторжении договора аренды, приведением земельного участка в прежнее состояние, произвести демонтаж возведенных построек на арендуемом ими земельном участке (л.д. 22-25).

Требования истца до настоящего времени оставлены без удовлетворения. 

Таким образом, суд находит заявленные требования в части расторжения договора аренды подлежащими удовлетворению.

В силу положений ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

В соответствии с ч. 2 ст. 62 ЗК РФ, на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств)

В связи с расторжением Договора аренды от 13.09.2016 ФИО1 и ФИО5 обязаны освободить занимаемую им часть земельного участка с учетным номером №, произвести демонтаж возведенные ими без предварительного согласования с арендодателем постройки: бани и забора, являющиеся самовольной постройкой. 

Суд находит заявленные требования в данной части также подлежащими удовлетворению.

В соответствии с ч. 1 ст. 206 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГПК РФ), при принятии решения суда, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные с передачей имущества или денежных сумм, суд в том же решении может указать, что если ответчик не исполнит решение в течение установленного срока, истец вправе совершить эти действия за счет ответчика с взысканием с него необходимых расходов.

Суд считает необходимым установить ответчикам месячный срок исполнения решения суда в части демонтажа строений в виде забора и бани.

Требования о взыскании судебных расходов истец не заявил. 

Руководствуясь ст. 194-199, 233-237 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования истца удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ части земельного участка с учетным номером №, расположенной на земельном участке, общей площадью 602,0 кв.м., предназначенного под земли жилой застройки (индивидуальной), категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый №, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир жилой дом. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области 13.03.2017 г. № (26.09.2016 г. №).

Обязать ФИО1 и ФИО2 произвести демонтаж строений в виде забора и бани, установленных на части земельного участка с учетным номером №, расположенной на земельном участке, общей площадью 602,0 кв.м., предназначенного под земли жилой застройки (индивидуальной), категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый №, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир жилой дом. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

Ответчики вправе подать в Куйбышевский районный суд г. Омска заявление об отмене заочного решения в течение 7 дней со дня вручения ему копии решения.

Заочное решение также может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Омский областной суд с подачей жалобы через Куйбышевский районный суд г. Омска в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене заочного решения, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Решение в окончательной форме изготовлено 07.07.2017 года.

Судья: Ю.В. Гунгер