Дело № 3а-164/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Екатеринбург 21 июня 2018 года

Свердловский областной суд в составе:

председательствующего судьи Старкова М.В.,

при секретаре Кучерявой К.О.,

с участием представителя административного истца – ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № и № в размере рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года

УСТАНОВИЛ:

в Свердловский областной суд 29 декабря 2017 года в электронной форме подано вышеназванное административное исковое заявление, подлежащее рассмотрению в порядке главы 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Административный истец полагает нарушенными свои права и законные интересы; ссылается на приложенные отчёты об оценке земельных участков и утверждает, что кадастровая стоимость обозначенных земельных участков не соответствует их рыночной стоимости, в связи с чем, просит установить кадастровую стоимость равной рыночной.

Административные ответчики – Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, а также заинтересованные лица (на стороне административных ответчиков) – филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Свердловской области, орган местного самоуправления, уполномоченный в сфере управления муниципальным имуществом «Управление муниципальным имуществом городского округа Красноуфимск» о возражениях против установления кадастровых стоимостей равной рыночной не сообщили.

В судебное заседание вышеперечисленные административные ответчики и заинтересованные лица своих представителей не направили. О месте и времени судебного заседания были извещены, в том числе публично, путём размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Свердловского областного суда. Учитывая положения части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, надлежащее извещение не явившихся административных ответчиков и заинтересованных лиц, суд считает возможным рассмотреть административное дело с участием представителя административного истца.

Заслушав представителя административного истца, исследовав и оценив собранные по делу доказательства, суд приходит к следующему.

Из положений части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации следует, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Производство по данным административным делам осуществляется на основании главы 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, и с учётом особенностей установленных названной главой.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Как предусмотрено пунктами 1 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Существует два способа установления кадастровой стоимости земельного участка: либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путём установления рыночной стоимости, определённой индивидуально для объекта недвижимости. Определение рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение её в кадастр в качестве кадастровой стоимости направлено на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учёта уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определениях от 01 марта 2011 года № 280-О-О, от 23 октября 2014 года № 2343-О это не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки земель.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон) для целей указанного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Статья 2418 Федерального закона в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Аналогичное положение установлено также и в части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Как видно из материалов рассматриваемого административного дела:

– 15 сентября 2006 года поставлен на государственный учёт земельный участок площадью 33739 м2 с кадастровым номером №. Категория земель: земли населённых пунктов; разрешённое использование – для строительства кемпинга. Местоположение: ... Административный истец является собственником этого земельного участка; запись регистрации от 22 октября 2008 года № 66-66-05/050/2008-466.

– 20 сентября 2006 года поставлен на государственный учёт земельный участок площадью 3659 м2с кадастровым номером №. Категория земель: земли населённых пунктов; разрешённое использование – для размещения автостоянки. Местоположение: .... Административный истец является собственником этого земельного участка; запись регистрации от 13 января 2009 года № 66-66-05/070/2008-350.

Кадастровая стоимость рассматриваемых земельных участков утверждена Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 29 сентября 2015 года № 2588 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населённых пунктов отдельных муниципальных образований, расположенных на территории Свердловской области» по состоянию на 01 января 2015 года:

с кадастровым номером № – 23232585 руб. 85 коп.;

с кадастровым номером № – 2519577 руб. 69 коп.

Сведения об оспариваемых стоимостях подтверждаются приложенными выписками о кадастровой стоимости объектов недвижимости. (т.1 л.д. 18).

Полагая, что такие утверждённые кадастровые стоимости земельных участков не соответствуют их рыночной стоимости, административный истец ссылался в обоснование своих требований на отчёты об оценке от 31 января 2018 года № 13/1оц-18 и № 13/2оц-18, подготовленные ЗАО «Региональный центр оценки и управления стоимости предприятия».

Как видно из отчётов, вероятная рыночная стоимость земельных участков, по мнению оценщика, на установленные даты оценки, составляла:

с кадастровым номером № – 12426000 руб.;

с кадастровым номером № – 936000 руб.

Материалы дела не содержат, и в распоряжении суда не имеется никаких сведений о том, что до 21 июня 2018 года в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Свердловской области поступали заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости данных земельных участков.

В судебном заседании 26 марта 2018 года суд и представитель административного истца допросили оценщика, которая составляла вышеназванные отчёты. В результате, приняв во внимание мнение представителя административного истца, согласившегося с выявленными недостатками представленных отчётов, возникли вопросы о действительной рыночной стоимости рассматриваемых земельных участков, установление которых и являлось целью рассмотрения дела, а это, в свою очередь, требует специальных познаний в области оценочной деятельности. Суд, придя к выводу, что отчёты об оценке от 31 января 2018 года № 13/1оц-18 и № 13/2оц-18, подготовленные ЗАО «Региональный центр оценки и управления стоимости предприятия» не являются надлежащими доказательствами рыночной стоимости земельных участков, обсудил вопрос о назначении и проведении экспертизы. Поскольку представитель административного истца в сложившееся ситуации ходатайствовал о назначении и проведении по делу экспертизы, то суд, удовлетворив заявленное ходатайство, назначил проведение соответствующей экспертизы.

При возникновении вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Удовлетворив заявленное ходатайство, определением суда от 26 марта 2018 года по рассматриваемому делу была назначена и проведена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельных участков.

В соответствии с полученным заключением эксперта рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01 января 2015 года составляла:

с кадастровым номером № – 12783931 руб.;

с кадастровым номером № – 2894269 руб.

Действительно, статья 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусматривает, что если заключение эксперта будет признано судом неполным или неясным, суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив её проведение тому же или другому эксперту.

В случае если возникли сомнений в обоснованности заключения эксперта или установлено наличие противоречий в выводах эксперта суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту.

При этом, в определении суда о назначении дополнительной или повторной экспертизы должны быть изложены мотивы несогласия суда с ранее данным заключением эксперта.

В любом случае, назначение дополнительной и (или) повторной экспертизы является, прежде всего, правом, а не обязанностью суда. Кроме того, для назначения дополнительной и (или) повторной экспертизы необходимо наличие предусмотренных оснований: неполнота или неясность имеющегося заключения эксперта, либо сомнения в обоснованности полученного заключения или наличие противоречий в выводах эксперта.

Между тем, несмотря на несогласие представителя административного истца с результатами проведённой экспертизы, суд не видит в данном случае оснований и необходимости в проведении дополнительной и (или) повторной экспертизы; не усматривает несогласия с заключением эксперта.

Прежде всего, суд считает необходимым отметить высокий уровень квалификации и многолетний опыт эксперта, проводившего экспертизу, что не позволяет возникнуть сомнениям в обоснованности заключения эксперта.

Противоречий в выводе эксперта при ответе на поставленные вопросы о рыночной стоимости земельных участков судом также не усматривается, выводы о рыночной стоимости являются проверяемыми, и никаких противоречий не содержат. В результате изучения полученного заключения эксперта, а также допроса эксперта в судебном заседании, никаких поводов признать полученное заключение неполным или неясным судом не усматривается.

Суть несогласия представителя административного истца с результатами экспертизы основывается на том, что эксперт неправильно отобрал объекты-аналоги, оставив без внимания, что оцениваемые земельные участки расположены в ... на значительном удалении от ..., а выбранные объекты-аналоги расположены на территории приближенной к городу ..., которой заведомо свойственна значительная и высокая цена. Такой подход эксперта, по мнению представителя административного истца, привёл в итоге к завышенным результатам.

Вопреки мнению представителя административного истца о неправильном выборе объектов-аналогов, суд приходит к выводу, что о несоблюдении требований пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утверждённого Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, утверждать не представляется возможным. По мнению суда, наоборот, анализ заключения эксперта, также как и его объяснения в судебном заседании, убедительно свидетельствуют, что правила отбора аналогов были соблюдены. При применении сравнительного подхода к оценке земельных участков экспертом соблюдены предписания вышеназванного пункта 22 ФСО № 7; к выбранным объектам-аналогам из тождественного сегмента рынка экспертом применены соответствующие корректировки (на торг, на передаваемые права, на местонахождение, на площадь), позволившие в результате расчётов установить действительную рыночную стоимость объектов.

Следует также отметить, что размеры корректировок «на местоположение» объектов-аналогов, которые применил эксперт (т. 2 л.д. 114 и 141), составили в своём среднем значении 40 % (то есть, в результате одной лишь этой корректировки объекты-аналоги были уменьшены в своей стоимости почти наполовину только лишь по причине своего местонахождения).

Суждение представителя административного истца о том, что при проводившейся государственной кадастровой оценке рассматриваемые два земельных участка были оценены одинаково, также следует отклонить. Установление кадастровой стоимости равной рыночной в судебном порядке не опровергает результаты государственной кадастровой оценки, а направлено на то, чтобы по инициативе заинтересованного лица уточнить результаты массовой оценки, которая не учитывала все индивидуальные характеристики земельных участков. Поэтому вполне обоснованно и правильно эксперт исходил из того, что два оцениваемых земельных участка имеют различные виды разрешённого использования, и устанавливать индивидуально их рыночную стоимость без учёта различия видов разрешённого использования было бы неправильно.

Выслушав вопросы представителя административного истца и ответы эксперта, суд приходит к выводу, что несогласие представителя административного истца с выводами эксперта следует оценить и признать ничем иным, как несогласием с полученными в итоге результатами, что, однако, не означает порочности или неправильности заключения эксперта.

Проанализировав содержание заключения эксперта, учитывая полученные в судебном заседании объяснения эксперта, у суда не возникло никаких поводов и оснований сомневаться в правильности выводов проведённой экспертизы; заключение эксперта содержит результаты исследования сегмента рынка, анализ иных факторов, влияющих на стоимость объекта оценки, оно логично и мотивировано, выводы ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами. В заключении отсутствуют очевидные противоречия и ошибки. Заключение эксперта, как доказательство, в полной мере отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности

Поэтому, поскольку сомнений в обоснованности заключения эксперта не возникло, а наличие противоречий в выводах эксперта не было установлено, то суд отказал представителю административного истца в удовлетворении ходатайства о назначении и проведении повторной экспертизы.

В результате у суда отсутствуют достаточные основания сомневаться в правильности выводов проведённой экспертизы; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых земельных участков не является произвольным, а содержит результаты исследования сегментов рынка, анализ иных факторов, влияющих на стоимость объектов оценки, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки. При этом, определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода является мотивированным и корректным; с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов-аналогов; и последовательным проведением корректировок по элементам сравнения. Полученное заключение достаточно мотивировано, выводы ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами; не содержат очевидных противоречий; отвечают требованиям относимости, допустимости, достоверности.

Оценив представленное заключение судебной экспертизы по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что оно соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки. Принимая во внимание, что иных доказательств рыночной стоимости земельных участков административными ответчиками и заинтересованными лицами в суд не представлено, а ходатайство о проведении повторной экспертизы оставлено судом без удовлетворения, суд соглашается с результатами, изложенными в заключении эксперта.

Следовательно, при рассмотрении административного дела установлена и нашла своё подтверждение рыночная стоимость рассматриваемых земельных участков. Между тем, устанавливать кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года в размере 2894269 руб. суд считает невозможным по причине превышения такого размера в сравнении с утверждённой стоимостью 2519577 руб. 69 коп.

Удовлетворение заявленного требования в отношении земельного участка с кадастровым номером № будет означать, что суд, не имея на то никаких оснований, в результате рассмотрения дела ухудшил положение ФИО2, как плательщика земельного налога, потому что установление кадастровой стоимости равной рыночной повлечёт за собой увеличение налоговой базы.

Ориентируясь на цели и задачи административного судопроизводства, суд не вправе действовать формально. Установив, что кадастровая стоимость, которую при проведении массовой оценки утвердил административный ответчик, в действительности меньше чем его рыночная стоимость, суд не должен удовлетворять такое требование и подменять своим судебным актом возможное принятие соответствующего решения уполномоченным государственным органом, который не лишён возможности учесть и принять во внимание результаты рассмотренного административного дела.

Помимо изложенного, увеличение судом размера налоговой базы (как одного из элементов налогообложения) с 2519577 руб. 69 коп. до 2894269 руб., тем более в отношении прошедшего периода 2017 года (а именно это в результате удовлетворения административного искового заявления в этой части и последует), прямо противоречит и нарушает требования пункта 2 статьи 5 Налогового кодекса Российской Федерации.

Поэтому, суд, в результате рассмотрения дела, и с целью недопущения ухудшения положения налогоплательщика – административного истца, приходит к выводу, что административный иск следует удовлетворить частично, а именно ограничиться установлением рыночной стоимости только в отношении земельного участка с кадастровым номером №.

Как разъяснено в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» в резолютивной части решения суда по делу указываются дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости; данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости.

Поскольку на момент принятия решения суда в Единый государственный реестр недвижимости не вносились сведения об иной кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, то и указывать период действия определяемой судом кадастровой стоимости в данном случае не требуется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 247-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО2 об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № и № в размере рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года в размере 12783931 руб.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 29 декабря 2017 года.

Требование установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме, путём подачи апелляционной жалобы через Свердловский областной суд.

Решение изготовлено 26 июня 2018 года.

Судья

М.В. Старков