Дело № 2-3236/2024

УИД 55RS0005-01-2024-005103-59

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Первомайский районный суд г. Омска в составе 

председательствующего судьи Макарочкиной О.Н.

при секретаре Ивановой О.М., помощнике судьи Зобнитной Т.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Омске 16 октября 2024 года

гражданское дело по иску ФИО3 ЖА. к ФИО1, ФИО2 о признании преимущественного права покупки доли в квартире, переводе прав и обязанностей покупателя,

У С Т А Н О В И Л:

Истец ФИО3 обратилась в суд с указанными требованиями к ФИО1, ФИО2, ссылаясь на то, что она является собственником № доли в праве общей долевой собственности на жилой 

<

адрес> угол 

<

адрес> в г. Омске на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. 

В ДД.ММ.ГГГГ года, получив определение Первомайского районного суда г.Омска по делу № 2-28/2023 ей стало известно, что ФИО1 стала собственником доли в указанном выше жилом доме. Ранее истец никаких судебных писем не получала, уведомлений о продаже доли также не получала поскольку с ДД.ММ.ГГГГ года зарегистрирована и фактически проживает по адресу: 

<

адрес>. Между тем, ее 

<

данные изъяты> ФИО4 известен ее номер телефона и имелась возможность поставить ее в известность о продаже доли дома.

После ознакомления с материалами гражданского дела №, посредством представителя, ей стало известно, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи № доли в праве собственности на жилой 

<

адрес> угол 

<

адрес> в г. Омске. Цена доли, указанная в договоре, составила 2 000 000 рублей. При этом из протокола судебного заседания от ДД.ММ.ГГГГ в рамках дела № 2-2619/2022 (2-28/2023) из пояснений ФИО1 следует, что цена была целенаправленно завышена чтобы уйти от уплаты налогов, не соответствовала реальной стоимости доли и реальной цене сделки, деньги в размере 2 000 000 рублей ФИО1 продавцу фактически не выплачивала. Стоимость доли была определена дословно: «мы у Б.А.А. выкупили долю на дом по 

<

адрес>, там было № доли за 500 000 рублей, а у Ч. № доля, за сколько можно оценить, но не за 2 000 000 рублей», то есть ФИО2 продала долю ФИО1 ориентировочно за 83 333 рублей исходя из расчета: 1/8 = 500 000/3*4/8 = 83 333 рублей. В решении Первомайского районного суда г. Омска от ДД.ММ.ГГГГ по делу № 2-28/2023 также указано и установлено судом, что ФИО1 денежные средства по указанному договору купли-продажи продавцу не передавала, всеми вопросами занимался ФИО4

ФИО4, на момент продажи доли являлся 

<

данные изъяты> ФИО1 и знал контактные данные истца, так как у них имеется 

<

данные изъяты>, ФИО4 мог обеспечить надлежащее уведомление истца, но участники сделки не сделали этого, что свидетельствует о недобросовестности ответчиков, и подтверждает тот факт, что они намеренно лишили ее права преимущественной покупки. Между тем, она всегда имела интерес во владении на праве собственности спорным жилым домом, по этой причине с ДД.ММ.ГГГГ года не отчуждала свою долю и в случае надлежащего уведомления ее о продаже доли воспользовалась бы своим правом преимущественной покупки.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Данный срок начинает исчисляться с момента, когда лицо узнало о нарушении его права. Истец о продаже доли ФИО1 узнала ДД.ММ.ГГГГ. Соответственно период для обращения с настоящим иском составляет с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, первоначально иск был подан ДД.ММ.ГГГГ.

Из договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ следует, что покупателем помимо выкупной цены были оплачены услуги нотариуса по тарифу в размере 13 000 рублей.

Во исполнение требований п.2 ст.250 ГК РФ и разъяснений постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10.06.1980 № 4 истцом на депозит суда внесены денежные средства в сумме 96 333 рублей. 

Со ссылкой на ст. 250 ГК РФ просит перевести на нее права и обязанности покупателя по заключенному между ФИО2 и ФИО1 договору купли-продажи № доли в праве собственности на жилой 

<

адрес> угол 

<

адрес> в г. Омске от ДД.ММ.ГГГГ с ценой приобретения доли, указанной ФИО1, а именно 83 333 рублей.

Определением Первомайского районного суда г. Омска от ДД.ММ.ГГГГ ответчик ФИО2, умершая ДД.ММ.ГГГГ заменена наследником ФИО5.

В судебном заседании представитель истца ФИО6, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 61-62), требования своего доверителя уточнила в части определения стоимости доли дома, просила определить цену в размере, указанном в расписке, составленной при заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. В остальной части требования поддержала по доводам, изложенным в исковом заявлении. 

Ответчик ФИО5 в судебном заседании по заявленным требованиям не возражала, подтвердила подпись своей 

<

данные изъяты> ФИО2 в расписке о получении денежных средств за долю в праве собственности на дом от ДД.ММ.ГГГГ.

Третье лицо ФИО4 в судебном заседании пояснил, что заключить в ДД.ММ.ГГГГ году договор купли-продажи доли дома была его инициатива, при этом ФИО3 никто в известность не поставил и не извещал. Стоимость доли дома в договоре в размере 2 000 000 рублей была вымышленная. Продавец доли ФИО2 за проданное имущество получила 41 148,74 рублей исходя из кадастровой стоимости доли. Получение ФИО2 денежных средств в размере 41 148,74 рублей отражено в расписке.

Истец ФИО3, ответчик ФИО1, представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области в судебном заседании участие не принимали, о времени и месте рассмотрения извещены надлежащим образом. 

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела № 2-28/2023 и материалы настоящего дела, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, ФИО3 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ принадлежит на праве общей долевой собственности № доля в праве общей собственности на жилой дом, общей площадью № кв.м. по адресу: 

<

адрес> угол 

<

адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.14). 

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 продала, а ФИО1 купила № долю в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> угол 

<

адрес>, площадью № кв.м. (л.д. 17-18).

Договор купли-продажи удостоверен нотариусом Г.А.В.

Согласно свидетельству о смерти №, ФИО2 умерла ДД.ММ.ГГГГ.

Нотариусом З.В.Г. на основании заявления наследника первой очереди ФИО5 открыто наследственное дело № и ДД.ММ.ГГГГ нотариусом на имя ФИО5 выданы свидетельства о праве на наследство по закону.

ФИО5, как наследник ФИО2 привлечена судом к участию в деле в качестве ответчика.

В пункте 9 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ отражено заявление представителя продавца (ФИО4), что им ДД.ММ.ГГГГ было направлено извещение участнику общей долевой собственности Б.А.А. о продаже принадлежащей продавцу № доли в праве собственности на жилой дом по адресу: 

<

адрес> угол 

<

адрес>, которое было им получено ДД.ММ.ГГГГ. Извещение участнику общей долевой собственности ФИО3 ЖА. было им направлено курьерской службой доставки корреспонденции ООО 

<

данные изъяты>» ДД.ММ.ГГГГ, принять которое адресат отказался.

Обращаясь в суд с настоящими требованиями, ФИО3 указывает, что уведомление о преимущественном праве покупки ей направлено не было, что лишило ее возможности приобрести у ФИО2 долю в праве общей долевой собственности, в связи с чем, заявлено требование о переводе на нее прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Как предусмотрено ч.2 ст.218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

На основании ч.2 ст.246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

В силу пункта 2 статьи 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Согласно пункту 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Из разъяснений, содержащихся в п. 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что по смыслу п. 3 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исходя из предмета и оснований заявленных требований, подлежащими доказыванию в рамках настоящего дела, являются факт надлежащего извещения продавцом остальных участников долевой собственности о своем намерении продать долю, а также обращение долевого собственника в суд с требованиями перевода прав и обязанностей покупателя в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки.

Согласно «Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу», утвержденных решением Правления Федеральной нотариальной палаты 28 марта 2016 года № 03/16 (Письмо ФНП от 31.03.2016), продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее (пункт 2 статьи 250 ГК РФ).

В извещении должны быть указаны объект продажи и цена продажи. С учетом сложившейся практики оборота недвижимости, в извещении должны быть указаны и другие значимые для сторон условия, например: порядок расчетов; сохранение установленного законом права залога при рассрочке платежа или нет; наличие лиц, сохраняющих право пользования в жилых помещениях; сроки передачи имущества.

В судебном заседании, ФИО4 пояснил, что в адрес истца извещение о намерении ФИО2 продать долю в праве собственности постороннему лицу, не направлялось намеренно.

Указанное свидетельствует, что продавцом доли ФИО2 не были предприняты необходимые меры по исполнению надлежащим образом возложенной на нее законом обязанности по уведомлению ФИО3, как сособственника, о продаже доли в праве собственности на спорный дом, в связи с чем, были нарушены права истца на преимущественное право покупки отчуждаемой доли.

Поскольку договор купли-продажи спорной доли в праве собственности был заключен 29.04.2016, а с настоящим исковым заявлением истец обратилась в суд лишь в ДД.ММ.ГГГГ году, то есть с пропуском трехмесячного срока для подачи данного требования, истцом заявлено о восстановлении срока на подачу такого искового заявления.

В подпункте «в» пункта 1.2. постановления Пленума Верховного Суда РФ от 06.02.2007 № 6 «Об изменении и дополнении некоторых Постановлений Пленума Верховного Суда Российской Федерации по гражданским делам» разъяснено, что при разрешении споров, возникающих в связи с осуществлением участником долевой собственности преимущественного права покупки доли имущества (ст. 250 ГК РФ), необходимо учитывать, что в случае нарушения преимущественного права покупки трехмесячный срок, установленный ст. 250 ГК РФ, в течение которого другой участник долевой собственности имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя, исчисляется с того времени, когда он узнал или должен был узнать о нарушении его права (ст. 200 ГК РФ). Применение этого срока, его восстановление, приостановление и перерыв осуществляются в соответствии с общими правилами, предусмотренными ст. ст. 199 - 205 ГК РФ.

Статьей 200 ГК РФ предусмотрено, что если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

В силу ст.112 ГПК РФ лицам, пропустившим установленный федеральным законом процессуальный срок по причинам, признанным судом уважительными, пропущенный срок может быть восстановлен.

Истец указывает, что о договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ей стало известно только ДД.ММ.ГГГГ из судебных актов, принятых в результате рассмотрения гражданского дела № по иску ФИО4 к ФИО1 о разделе совместно нажитого имущества.

Данный довод подтверждается материалами гражданского дела № и стороной ответчика не оспаривался. 

Следовательно, трехмесячный срок для обращения с иском в суд истекал ДД.ММ.ГГГГ.

Как усматривается из материалов дела, с первоначальным иском о переводе прав и обязанностей покупателя на долю в жилом помещении ФИО3 обращалась в суд ДД.ММ.ГГГГ и копии искового заявления направляла ответчикам ДД.ММ.ГГГГ. Первоначальное исковое заявление ФИО3 было оставлено без движения и в последующем возвращено. Поскольку о нарушенном праве истцу стало известно только в ДД.ММ.ГГГГ года и в течение трех месяцев после того, как она узнала о нарушенном праве ею предпринимались попытки подать исковое заявление, суд приходит к выводу о наличии оснований для восстановления ФИО3 срока для подачи искового заявления.

С учетом установленных по делу обстоятельств, суд приходит к выводу, что преимущественное право истца на приобретение доли в праве собственности в спорном жилом помещении было нарушено, в связи с чем, ФИО3 имеет право на перевод на нее прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. 

Пунктом 3 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ стороны установили цену отчуждаемой 1/8 доли в размере 2 000 000 рублей. 

Между тем, в ходе судебного разбирательства, ФИО4 представлена расписка, подписанная ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ из текста которой усматривается, что она получила у ФИО4 в счет расчета по договору купли-продажи № доли на жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес> угол 

<

адрес> денежную сумму в размере и по цене кадастровой стоимости указанной доли в размере 41 148,74 рублей. Цена продажи № доли жилого дома в размере 2 000 000 рублей является вымышленной, фактически по этой цене оплата и расчет не производится.

Подпись выполненной ФИО2 в расписке от ДД.ММ.ГГГГ в судебном заседании ее дочерью и наследником первой очереди – ФИО5 не оспаривалась. ФИО4 в судебном заседании также пояснял, что стоимость 1/8 доли в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 000 000 рублей не соответствовала фактической стоимости и в данном размере не была передана продавцу.

Принимая во внимание добытые в ходе судебного следствия доказательства, суд приходит к выводу, что № доля в праве собственности на жилой дом была передана ФИО1 за 41 148,74 рублей.

Как усматривается из договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ при его заключении нотариусом было удержано 13 000 рублей, данную сумму истец также обязана возместить покупателю объекта недвижимости - ФИО1

Согласно п. 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10 июня 1980 года № 4 в случае нарушения преимущественного права покупки участник долевой собственности, право которого нарушено, при предъявлении иска о переводе на него прав и обязанностей покупателя обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке необходимых расходов.

В материалы дела истцом представлен чек о внесении на депозитный счет Управления Судебного департамента в Омской области денежных средств в размере 96 333 рублей для оплаты уплаченной покупателем суммы (л.д. 3).

Принимая во внимание, что стоимость переданной по договору купли-продажи доли определена в размере 41 148,74 рублей, а также несение расходов на оплату услуг нотариуса в размере 13 000 рублей, ФИО1 с депозитного счета Управления Судебного департамента в Омской области надлежит выплатить 54 148,74 рублей. Оставшиеся денежные средства в размере 42 184,26 рублей подлежат возвращению истцу со счета Управления Судебного департамента в Омской области. 

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, 

РЕШИЛ:

Восстановить ФИО3 ЖА. срок для подачи заявления о признании преимущественного права покупки доли в квартире, переводе прав и обязанностей покупателя.

Перевести на ФИО3 ЖА. права и обязанности покупателя № доли в праве общей долевой собственности на жилой дом общей площадью № кв. м, расположенной по адресу 

<

адрес> угол 

<

адрес> кадастровый № путем замены ФИО1 на ФИО3 ЖА. в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, подписанному между ФИО2 и ФИО1, с ценой приобретения доли в размере 41148,74 рублей и в записи о праве в Едином государственном реестре недвижимости.

Денежные средства в размере 54148,74 рублей, внесенные ФИО3 ЖА.й согласно чеку-ордеру от ДД.ММ.ГГГГ на счет Управления Судебного департамента в Омской области, выплатить ФИО1 (паспорт №).

Денежные средства в размере 44592,59 рублей, внесенные ФИО3 ЖА.й согласно чеку-ордеру от ДД.ММ.ГГГГ на счет Управления Судебного департамента в Омской области, возвратить ФИО3 ЖА. (ИНН №).

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Омский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения, путем подачи апелляционной жалобы в Первомайский районный суд г. Омска.

Мотивированное решение составлено 30 октября 2024 года.

Судья О.Н. Макарочкина