дело № 3а-433/2025

УИД 26OS0000-04-2025-000344-85

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

3 октября 2025 года город Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе судьи Ситьковой О.Н., при секретаре судебного заседания Щукиной М.Н.,

рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Росреестра по Ставропольскому краю, ГБУ СК «Ставкрайимущество» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 в административном иске просит установить кадастровую стоимость по состоянию на 01.01.2022 земельного участка с кадастровым номером №, площадь 89208+/-105 кв.м; категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: средне этажная жилая застройка (2.5), расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере рыночной стоимости – 91 534 000 рублей по отчету об оценке ООО «КонсалтИнвестГрупп» от 19.05.2025 № КС 100/2025.

В обоснование указано, что истец является собственником земельного участка с кадастровым номером №, кадастровая стоимость которого, определенная актом об утверждении кадастровой стоимости – АОКС-26/2025/000045 от 13.02.2025 в размере 206 499 570,48 рублей по состоянию на 1 января 2022 года, значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы плательщика земельного налога, исчисляемого из размера кадастровой стоимости объекта. 

Административный истец, его представитель, представители административных ответчиков - Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Росреестра по Ставропольскому краю (в возражениях содержится ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя), ГБУ СК «Ставкрайимущество», заинтересованных лиц - филиала ППК "Роскадастр" по СК, Администрации города - курорта Железноводска, ООО «Специализированный застройщик «Югкомстрой»», извещенные надлежащим образом, в суд не явились, сведений об уважительных причинах неявки не имеется, что в силу требований части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ) не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. 

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона № 135-ФЗ).

Статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если они затрагивают права и обязанности этих лиц.

В силу статьи 3 Федерального закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Федеральный закон № 237-ФЗ от 03 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (п. 1 ст. 6 Федерального закона № 237-ФЗ). 

В соответствии с положениями частей 1 и 2 статьи 6 Федерального закона № 237-ФЗ государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации. Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации.

В силу пункту 2 части 1, а также частей 3 и 5 статьи 7 Федерального закона № 237-ФЗ определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки относится к полномочиям бюджетных учреждений, связанными с определением кадастровой стоимости. Бюджетное учреждение несет ответственность за деятельность, связанную с определением кадастровой стоимости, в соответствии с законодательством Российской Федерации. Субъект Российской Федерации несет субсидиарную ответственность по обязательствам бюджетного учреждения, связанным с возмещением убытков, причиненных в результате нарушений, допущенных бюджетным учреждением при определении кадастровой стоимости, при недостаточности имущества бюджетного учреждения в случаях, предусмотренных гражданским законодательством.

В соответствии с частью 1 статьи 16 Федерального закона № 237-ФЗ определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществляется бюджетными учреждениями в порядке, предусмотренном методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно части 9 статьи 24 Федерального закона № 237-ФЗ (в предыдущей действующей редакции) после утверждения результатов определения кадастровой стоимости, полученных по итогам проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с настоящим Федеральным законом, бюджетным учреждением осуществляется определение кадастровой стоимости для объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых была установлена в соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» после 1 января года определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящим Федеральным законом.

Полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края, на основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 августа 2018 года № 570 наделено ГБУ СК «Ставкрайимущество».

Акты об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости являются итоговыми документами, содержащими результаты расчета их кадастровой стоимости.

Применительно к таким правоотношениям данное учреждение является надлежащим административным ответчиком, определившим кадастровую стоимость объектов недвижимости.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ от 03 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (п.1). 

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 указанного Федерального закона).

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о его кадастровой стоимости. 

Материалами дела подтверждается, что административный истец - ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадь 89208+/-105 кв.м; категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: средне этажная жилая застройка (2.5), расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 17.06.2025 № КУВИ-001/2025-123866469, запись регистрации от 22.09.2022 № № (т. 1 л.д. 90-94).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена на основании акта об утверждении кадастровой стоимости – АОКС-26/2025/000045 от 13.02.2025 и составляет 206 499 570,48 рублей по состоянию на 1 января 2022 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 23.05.2025 № КУВИ-001/2025-111000874 (т. 1 л.д. 10).

Как видно из содержания представленного административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости ООО «КонсалтИнвестГрупп» от 19.05.2025 № КС 100/2025 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2022 года определена в размере 91 534 000 рублей (т. 1 л.д. 16-75).

Таким образом, в силу вышеизложенных законоположений, административный истец, являясь плательщиком земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества, имеет право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельного участка, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом назначена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом Автономной некоммерческой организации «Межрегиональное агентство судебных экспертов» ФИО3 от 09.09.2025 № ЭЗ 105/2025 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2022 определена в размере 106 707 000 рублей (т. 1 л.д. 116-196).

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о принятии данного заключения судебной оценочной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость земельного участка, определенную по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.

Заключение судебной экспертизы от 09.09.2025 № ЭЗ 105/2025 подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного участка, и соответствует требованиям указанного Федерального Закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется. 

Из экспертного заключения следует, осмотр экспертом проводился 31.07.2025. Для определения стоимости недвижимости эксперт исследовал рынок в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Эксперт, учитывая принципы классификации объектов положенные в основу сегментации рынков недвижимости пришел к выводу, что исследуемый объект можно отнести к сегментам: 

в зависимости от назначения (направления использования) объекта недвижимости – земельные участки различного назначения; в зависимости от состояния земельного участка – застроенные земельные участки; в зависимости от характера полезности недвижимости – доходная недвижимость; в зависимости от степени представленности объектов - широко распространенные объекты, в зависимости от категории земель различают земли – населенных пунктов; в зависимости от экономической активности регионов – неактивные рынки недвижимости; в зависимости от степени готовности – готовые объекты. 

Эксперту при выборе аналогов были доступны сведения о ценах предложения по объектам коммерческой недвижимости и земельным участкам из базы данных по коммерческой недвижимости, в том числе: архив объявлений (https://ruads.org), (https://архивощенщика.рф/), официальный сайт Ставропольского края (www.1777.ru), АВИТО (www.avito.ru). 

Основным правилом выбора аналогов был выбор земельных участков, имеющих наиболее близкое расположение к объекту оценки, наиболее сходных объекту оценки по основным, экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам (то есть имеющих минимальное количество отличий). В качестве аналогов использовались участки, расположенные в Ставропольском крае. 

Для получения наглядного представления об объекте исследования в заключении приведены фото, чертежи и схемы. 

При идентификации объекта исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, подробно описан объект исследования, приведены его общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки.

Экспертом в заключении произведен анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка, анализ рынка объекта исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже земельных участков, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки. 

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице. 

Экспертом произведен расчет рыночной стоимости сравнительным подходом (100%). Затратный и доходный подходы не применялись экспертом. При этом, отказ от применения иных подходов и методов оценки обоснован. 

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями ФСО и законодательства, регулирующего оценочную деятельность в Российской Федерации. 

Все выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, подтверждены исследованными обстоятельствами и не содержат противоречий. 

Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого объекта, с учетом местоположения, наиболее эффективного использования.

Выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Ходатайств о назначении повторной судебной экспертизы сторонами, заинтересованными лицами не заявлено. Оснований для проведения такого исследования по инициативе суда не имеется, поскольку правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.

Определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке исследуемого объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость земельного участка по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.

Заключения судебной оценочной экспертизы опровергает содержащиеся в отчете об оценке данные об оценке рыночной стоимости земельного участка.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанного объекта недвижимости по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика земельного налога, в связи с чем у суда имеются основания для удовлетворения административного иска с учетом выводов заключения судебной оценочной экспертизы. 

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть на 01 января 2022 года.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно 11 июня 2025 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2022 года в размере 106 707 000 рублей.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №.

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости считать – 11 июня 2025 года.

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.

Дата составления мотивированного решения суда 6 октября 2025 года. 

Судья О.Н. Ситькова