Дело № 2-261/2024 (УИД 69RS0040-02-2023-006401-05)

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

15 февраля 2024 года г. Тверь

Центральный районный суд города Твери в составе

председательствующего судьи Райской И.Ю., 

при секретаре Соколовском А.Д.,

с участием: истца ФИО1 (до перерыва) и ее представителя ФИО2, 

представителя ответчика Управления Росреестра по Тверской области ФИО3 (до перерыва) и ФИО4,

третьих лиц ФИО8 и ФИО5 (до перерыва),

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Твери гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО6, ФИО7, Управлению Росреестра по Тверской области о признании договора купли-продажи комнаты недействительным и признании права собственности отсутствующим, 

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратилась в суд с иском, в котором просит признать договор купли-продажи комнаты от ДД.ММ.ГГГГ года, в соответствии с которым право собственности на принадлежащее истцу жилое помещение (комната №), расположенное в доме 

<

адрес> зарегистрировано в ЕГРН за ответчиком ФИО6, недействительной сделкой; признать право собственности ответчика ФИО6 на указанное жилое помещение отсутствующим.

В обоснование заявленных исковых требований истец указал, что когда в 2014 году истец приехала в г. Тверь, то собственного жилья у нее не было. Временное место жительства было предоставлено директором кафе «Чито-Грито», где истец работает и по настоящее время. Однако поскольку всю жить прожить в съёмном жилье истец не хотела, она начала подыскивать жилье. К 2022 году, прожив и проработав в Твери около 8 лет, истец накопила небольшую сумму денег, позволяющих приобрести жилье. В июне 2022 года истец нашла объявление, размещённое на сайте «Авито», в котором были сведения о продаже комнаты № (кадастровый №) в 

<

адрес>, ранее бывшего общежитием. Созвонившись с продавцом, от имени которого выступала ФИО5, истцу показали продаваемую комнату, которая понравилась. В ней был только что сделан косметический ремонт, а также находилась кое-какая мебель, пригодная для дальнейшего использования. По указанным причинам истец решила купить эту комнату. Тем более, что и продавалась она за приемлемые деньги в сумме 850 000 рублей. Истец для покупки комнаты взяла недостающие деньги в долг у своего молодого человека. Договор купли-продажи комнаты был заключен ДД.ММ.ГГГГ, а право зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ (запись регистрации №). При этом покупателем в договоре значился молодой человек истца – ФИО8. Это было связано с тем, что на момент заключения договора истец не была гражданкой России, не знала законодательства РФ, поэтому полагала о невозможности из-за этого оформить документы на себя. Также это было связано и с тем, что деньги, уплаченные за комнату, не полностью принадлежали истцу. Несмотря на то, ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи спорной комнаты был оформлен на имя ФИО8, но т.к. она приобреталась, по большей части, за деньги истца, она с момента передачи комнаты покупателю по договору и подписания об этом соответствую документов была вселена в неё, а ДД.ММ.ГГГГ ещё и зарегистрирована в ней на постоянное место жительства. После заселения истец стала заниматься её обустройством, а именно: провела в комнату воду и оборудовала её душевой кабиной, установила стиральную машину, часть доставшейся при покупке мебели раздала соседям, а в кухню купила новый гарнитур, заменила шторы на окне. Осуществив данные улучшения, истец стала спокойно использовать спорную комнату по назначению. К марту 2023 года после того как истец приобрела гражданство Российской Федерации (ДД.ММ.ГГГГ) и сумела расплатиться со своими займодателями по кредиту, выданному покупку комнаты, по достигнутой ранее договорённости молодой человек истца ДД.ММ.ГГГГ заключил с ней договор купли-продажи спорной комнаты. В связи с заключением договора и возникновением уже права собственности истца на комнату, она стала её законным и полноправным владельцем, в котором была уверена до ДД.ММ.ГГГГ, когда около часа ночи она после работы в кафе, вернулась домой и обнаружила под входной дверью записку. Из записки следовало, что комната, почему-то именуемая в ней «квартирой», её бывшим владельцем ФИО7, о котором истец никогда не слышала, продана какому-то новому владельцу. В связи с этим, истцу предлагалось связаться с новым владельцем по тел. №, а также не оплачивать «ни квартплату, ни аренду бывшему хозяину». Кроме того, указанной запиской истец предупреждалась о последствиях не связи с новым владельцем. В этом случае истцу угрожали сменой замков на входной двери. Совсем не ориентируясь в действующем законодательстве России, истец перепугалась возможности лишения приобретённого жилья, в связи с чем, позвонила ФИО5. Истец ФИО1 с марта 2023 года сама никаких действий по отчуждению имущества не совершала (не продавала, не дарила), а ФИО5 утверждала, что продала её также законно, поэтому предположила, что истца пытаются обмануть. Истец немедленно вызвала полицию. Приехавшие по вызову сотрудники полиции осмотрели комнату, отобрали заявление о преступлении и успокоили, что проведут тщательную проверку. Заявление о преступлении зарегистрировано, КУСП за № К-14588 от ДД.ММ.ГГГГ. На следующий день истец позвонила по предлагаемому в записке телефону, от владельца телефона она узнала о том, что собственником стал ответчик ФИО6 на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, сложилась ситуация, при которой истец, право собственности которой на спорный объект недвижимого имущества возникло на законных основаниях и было зарегистрировано в установленном действующим законодательством порядке, остающаяся единственным его правообладателем до настоящего времени, при условии, что никогда и никому его не отчуждала, по данным ЕГРН утратила такое право ещё с ДД.ММ.ГГГГ. В связи с чем, ссылаясь на положения ст. 209 ГК РФ, ст. 166, 168 ГК РФ, истец обратилась в суд с вышеуказанными требованиями. 

Определениями Центрального районного суда г. Твери от 23 ноября 2024 года, от 21 декабря 2023 года к участию в деле в качестве соответчиков привлечены ФИО7, Управление Росреестра по Тверской области, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, ФИО5, ФИО8, УМВД России по г. Твери.

В судебном заседании истец ФИО1 (до перерыва) и ее представитель ФИО2, действующий на основании доверенности, поддержали заявленные требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении. 

В судебном заседании представители ответчика Управления Росреестра по Тверской области ФИО3 (до перерыва) и ФИО4, действующие на основании доверенности, возражали против удовлетворения заявленных истцом требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях на иск, приобщенным к материалам дела (л.д. 182-183).

В судебном заседании третьи лица ФИО8 и ФИО5 (до перерыва) полагали заявленные истцом требования законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению. 

В судебное заседание ответчики ФИО6, ФИО7, представитель третьего лица УМВД России по г. Твери, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела не явились, причин неявки суду не сообщили, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовали, отзыв на иск суду не представили. 

С учетом мнения участников процесса, с целью соблюдения принципа разумности сроков судопроизводства, суд счел возможным рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие неявившихся ответчиков и представителя третьего лица.

Выслушав истца (до перерыва) и ее представителя, представителя ответчика, третьих лиц (до перерыва), исследовав материалы дела и представленные документы, суд приходит к следующему.

Из положений ст. 3 ГПК РФ следует, что заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Из буквального толкования указанных норм права следует, что защите подлежит нарушенное право гражданина или юридического лица. 

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу положений ч. 1,2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

По общему правилу, закрепленному в ч. 1 ст. 223 ГК РФ моментом возникновения права собственности у приобретателя вещи по договору является момент ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. В силу пункта 3 статьи 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двухсторонняя сделка).

Частью 1 ст. 420 ГК РФ предусмотрено, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Следовательно, сделка представляет собой действие, направленное на достижение определенного результата, то есть наступление определенных правовых последствий для сторон сделки. Признаком сделки будет и наличие волеизъявления сторон на достижение таких правовых последствий.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободы в заключении договора.

В силу положений ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

На основании п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. 

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. В силу пункта 2 этой статьи, если из закона не следует иное, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

В силу абзаца первого пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В ходе рассмотрения дела установлено и не оспаривалось лицами, участвующими в деле, что ответчик ФИО7 являлся собственником комнаты №, расположенной по адресу: 

<

адрес>, площадью 24,1 кв.м., с кадастровым номером №, на основании договора купли-продажи комнаты от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 106-110). 

На основании договора купли-продажи комнаты от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО7 и ФИО5, последняя приобрела право собственности на комнату №, расположенную по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, площадью 24,1 кв.м., за 550 000 рублей (л.д. 119-123).

На основании договора купли-продажи комнаты от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО5 и ФИО8, последний приобрел право собственности на комнату №, расположенную по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, площадью 24,1 кв.м., за 550 000 рублей (л.д. 128-131).

На основании договора купли-продажи комнаты от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО8 и ФИО1, последняя приобрела право собственности на комнату №, расположенную по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, площадью 24,1 кв.м., за 850 000 рублей (л.д. 128-131).

Как следует из материалов регистрационного дела, представленного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, вышеуказанные договоры купли-продажи комнаты были зарегистрированы надлежащим образом и в установленном законом порядке. 

В ходе рассмотрения дела третьи лица ФИО5 и ФИО8 подтвердили факт заключения договоров купли-продажи комнаты, передачи недвижимого имущества покупателю и исполнения сторонами сделки условий договоров надлежащим образом. 

На момент рассмотрения дела вышеуказанные договоры купли-продажи комнаты в установленном законом порядке не оспорены, недействительными не признаны. 

Из материалов дела и выписки из ЕГРН по состоянию на 27 октября 2023 года следует, что собственником комнаты №, расположенной по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, площадью 24,1 кв.м., является ответчик ФИО6

Из материалов регистрационного дела, представленного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, следует, что ответчик ФИО6 приобрел вышеуказанную комнату у ответчика ФИО7 на основании договора купли-продажи комнаты от ДД.ММ.ГГГГ года. Данный договор был зарегистрирован надлежащим образом ДД.ММ.ГГГГ года.

Вопреки положениям ст. 56 ГПК РФ доказательств того, что на момент заключения договора купли-продажи комнаты от 03 апреля 2023 года, ответчик ФИО7, чье право собственности было прекращено ДД.ММ.ГГГГ, являлся собственником спорного недвижимого имущества, обладающим всем объемом правомочий по владению, пользованию и распоряжению, не представлено. 

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что спорная комната не могла быть предметом договора купли-продажи комнаты от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО7 и ФИО6, в связи с чем, заявленные истцом требования о признании недействительным договора купли-продажи комнаты, расположенной по адресу: 

<

адрес>, площадью 24,1 кв.м., от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ответчиками ФИО6 и ФИО7 подлежат удовлетворению. 

Как следует из прямого толкования положений гражданского законодательства РФ, содержащегося в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права отсутствующим.

Поскольку сделка, на основании которой было зарегистрировано право собственности ФИО6, была признана недействительными, то право собственности ФИО6 на комнату с кадастровым номером №, расположенную по адресу

<

адрес>, площадью 24,1 кв.м., также должно быть признано отсутствующим.

Заявленные истцом требования к ответчику Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно п. 2-6 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Деятельность Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, как органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, относится к сфере публично-правовых отношений и регламентирована Законом о регистрации, Положением об Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, утвержденным приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 19 апреля 2010 года № П/159.

Исходя из характера спорных правоотношений между истцом и ответчиком Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области отсутствуют какие-либо материально-правовые отношения по поводу спорного обязательства по сделке, поскольку не участвовал в сделке, поэтому исковые требования к данному ответчику удовлетворению не подлежат.

Согласно ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

Оснований для освобождения ответчиков от уплаты государственной пошлины не имеется, в связи чем, на основании статьи 98 ГПК РФ солидарно с ответчиков должны подлежать взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 600 рублей, оплаченной истцом согласно чек-ордера от 21 октября 2023 года №4987, а также почтовые расходы в размере 280 рублей согласно почтовых квитанций от 21 октября 2023 года. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к ФИО6, ФИО7 о признании договора купли-продажи комнаты недействительным и признании права собственности отсутствующим – удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи комнаты, расположенной по адресу: 

<

адрес>, площадью 24,1 кв.м., от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО6 и ФИО7.

Признать право собственности ФИО6 на комнату с кадастровым номером №, расположенную по адресу: 

<

адрес>, площадью 24,1 кв.м., отсутствующим.

Данное решение является основанием для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости о погашении права собственности ФИО6 на комнату с кадастровым номером №, расположенную по адресу: 

<

адрес>, комн. 45, площадью 24,1 кв.м.

В удовлетворении заявленных ФИО1 требований к ответчику Управлению Росреестра по Тверской области – отказать.

Взыскать солидарно с ФИО6 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, СНИЛС 

<

данные изъяты>) и ФИО7 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, СНИЛС №) в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 600 рублей, почтовые расходы в размере 280 рублей.

Решение может быть обжаловано в Тверской областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Центральный районный суд г. Твери в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме. 

Председательствующий И.Ю. Райская

Решение изготовлено в окончательной форме 22 февраля 2024 года. 

Председательствующий И.Ю. Райская