РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Самара 06 марта 2018 года 

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи – Панковой М.А.,

при секретаре судебного заседания – Рафиковой Е.Д., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-259/2018 по административному исковому заявлению ООО «Поволжский региональный центр» к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Поволжский региональный центр» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка, общей площадью 11 800 кв.м., кадастровый номер №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 14.07.2016 года в размере 62 535 988 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что ему на праве собственности принадлежит нежилое здание Литера АА1А2А3 (Дворец спорта), площадью 10 968,10 кв.м., находящееся по адресу: 

<

адрес>.

Указанное здание расположено на земельном участке площадью 11 800 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: занимаемый универсальным спортивным и развлекательным комплексом и прилегающей территорией, кадастровый номер №, по адресу: 

<

адрес>.

Кадастровая стоимость данного земельного участка, установленная в размере 127 037 030 руб. значительно превышает его рыночную стоимость, в размере 62 535 988 руб., определенную отчетом об оценке ООО «НПО «Азимут» №№ от 24.04.2017 г., что нарушает права административного истца, поскольку он как собственник здания имеет исключительное право на приобретение вышеуказанного земельного участка.

Однако, решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области заявление Общества о пересмотре результатов кадастровой стоимости земельного участка отклонено. 

Ссылаясь на указанные обстоятельства, административный истец считает, что имеются основания для установления кадастровой стоимости участка равной его рыночной стоимости в судебном порядке. Просит заявленные требования удовлетворить.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности от 25.05.2017 года ФИО1 заявленные требования уточнила, просила установить кадастровую стоимость земельного участка общей площадью 11 800 кв.м., кадастровый номер №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 14.07.2016 года в соответствии с заключением эксперта от 22.02.2018 года № № в размере 55 318 000 рублей.

Представитель административного истца по доверенности от 25.05.2017 года ФИО2 уточненные требований поддержал, просил удовлетворить. 

Представитель административного ответчика Правительства Самарской области и заинтересованного лица министерства имущественных отношений Самарской области – ФИО3, действующая на основании доверенностей от 27.12.2017 года № №, от 26.12.2017 года № №, просила в удовлетворении административного искового заявления отказать, ссылаясь на то, что снижение кадастровой стоимости негативно скажется на формировании местного бюджета. 

Представители Управления Росреестра по Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра», Администрации г.о. Самара в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, письменных отзывов по делу не представили. 

Представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представил письменный отзыв на административный иск, в котором оставил разрешение административного иска по существу на усмотрение суда.

Иные участвующие в деле лица письменных возражений в адрес суда не направили.

В соответствии со ст. 150 КАС РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителей административного истца, представителя административного ответчика и заинтересованного лица, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования ООО «Поволжский региональный центр» подлежат удовлетворению в соответствии с результатами судебной экспертизы, при этом суд исходит из следующего. 

Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Установлено, что в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о земельном участке №, общей площадью 11 800 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах объекта недвижимости от 23.01.2018 года.

ООО «Поволжский региональный центр» на основании договора купли-продажи от 07.02.2001 года и акта приема - передачи от 07.02.2001 г. принадлежит на праве собственности нежилое здание Литера АА1А2А3 (Дворец спорта), площадью 10 968,10 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серии № от 01.03.2001 г. Данное здание расположено на спорном земельном участке. 

Кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка определена в соответствии с постановлением Правительства Самарской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» от 13.11.2013г. № 610 по состоянию на 14.07.2016 года и составляет 127 037 030 рублей, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 02.11.2017 г.

В соответствии со ст.39.20 Земельного кодекса РФ, административный истец как собственник здания имеет исключительное право на приобретение вышеуказанного земельного участка.

В соответствии с пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости. 

Согласно статье 24.18 Федерального закона РФ от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в комиссии или суде, в случае если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Административный истец воспользовался предоставленным ст. 24.18 Федерального закона РФ от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка и 27.04.2017 г. обратился с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта исходя из его рыночной стоимости.

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка административным истцом был приложен полный пакет документов, предусмотренный Федеральным законом N 135-ФЗ и Порядком, в том числе отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка №№ от 24.04.2017 г., выполненный ООО «НПО» Азимут» по состоянию на дату определения кадастровой стоимости - 14.07.2016 г.

Решением Комиссии от 22.05.2017 г. N 17/9с-7 заявление ООО «Поволжский региональный центр» о пересмотре кадастровой стоимости указанного выше земельного участка было отклонено, в связи с тем, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленными федеральными стандартами оценки.

Решением Самарского областного суда от 10.07.2017 года решение Комиссии признано незаконным и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца. Суд обязал Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения заявления ООО «Поволжский региональный центр» от 27.04.2017 г. №62-254 о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка и принятии решения на основании отчета об оценке ООО «НПО «Азимут» №№ от 24.04.2017 г. 

20.10.2017 года Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области было вынесено решение № 17/19с-11, которым заявление ООО «Поволжский региональный центр» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости было отклонено в связи с тем, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленными федеральными стандартами оценки. 

Согласно статье 24.18 ФЗ РФ от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя.

Данной нормой также предусмотрено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Истцом в обоснование требований представлен отчет об оценке №№ от 24.04.2017 г., подготовленный ООО «НПО «Азимут». 

Из отчета усматривается, что объектом оценки являлся спорный земельный участок, итоговая величина его рыночной стоимости составляет 62 535 988 рублей. 

В ходе судебного разбирательства судом удовлетворено ходатайство представителя заинтересованного лица – Администрации г.о. Самара о назначении по делу судебной экспертизы на предмет установления действительной рыночной стоимости земельного участка.

Из заключения эксперта ООО «Инвест-Центр» от 22.02.2018 года, следует, что итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № составляет 55 318 000 рублей.

Давая оценку представленным доказательствам, суд исходит из того, что заключение эксперта должно соответствовать положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 31 мая 2001 года №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», требованиям федеральных стандартов оценки ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО №3 «Требования к отчету об оценке», утверждённым приказами Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №№ 297, 298, 299, ФСО №7 «Оценка недвижимости», утверждённому приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611.

В данном случае экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями в области исследований, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в установленном процессуальным законом порядке.

Оценивая экспертное заключение ООО «Инвест-Центр» по правилам ст. 168 КАС РФ, суд учитывает, что исследование проводилось экспертом путем изучения материалов административного дела, где представлена необходимая и достаточная информация об объекте оценки. Определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость земельного участка не является произвольной, при оценке объекта недвижимости эксперт руководствовался федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.

Экспертное заключение содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости земельного участка, описание качественных и количественных характеристик объекта исследования, анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость; анализ наиболее эффективного использования объекта исследования; описание процесса оценки объекта в рамках сравнительного подхода, обоснование выбора используемого подхода к оценке объекта исследования, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.

Из заключения следует, что для определения рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж, выявив земельные участки, выставленные на продажу, наиболее сопоставимые по своим характеристикам с земельным участком, являющимся объектом исследования. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался (стр.10-13 заключения). 

На основании проведенного анализа, учитывая целевое назначение экспертизы, наиболее эффективного использования объекта экспертизы: земельного участка с кадастровым номером № является размещение на нем зданий коммерческого назначения. 

Учитывая ретроспективный характер оценки, оценщик использовал данные об объектах-аналогах, содержащихся в доступных источниках: информационная система http://ruads.org/. Описание объектов-аналогов приведено в таблице 6 на стр. 41-42 заключения.

В качестве единицы сравнения принята стоимость 1 кв.м. земельного участка.

В качестве объектов-аналогов эксперт отобрал 6 земельных участков, категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения зданий коммерческого назначения, находящихся в собственности, расположенных в Кировском и Промышленном районах г.Самара, т.е. максимально схожих и сопоставимых по своим параметрам с объектом экспертизы. 

В заключении содержатся таблицы, расчёты и пояснения к ним, подробное объяснение применения и неприменения конкретных корректировок. В расчетах применены корректировки на торг, на наличие коммуникаций, на ближайшее окружение, на расположение внутри населенного пункта, на расположение относительно основных магистралей, на площадь. 

Эксперт пришел к выводу, что итоговая рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 14.07.2016г. составляет 55 318 000 рублей.

Оценивая представленные доказательства как каждое в отдельности, так и в их совокупности, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований административного истца об установлении кадастровой стоимости вышеназванного земельного участка равной его рыночной стоимости, установленной в экспертном заключении.

Заключение судебной экспертизы отвечает требованиям ст. 79, 82, 84, 168 КАС Российской Федерации, у суда не имеется оснований подвергать сомнению выводы эксперта, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, не заинтересован в исходе дела.

Из разъяснений, содержащихся в п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» следует, что законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.

В связи с этим суд, на основании имеющихся в деле доказательств, вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Представители административного истца не оспаривали результаты судебной экспертизы, уточнили требования в соответствии с данными результатами. 

Ходатайств о проведении повторной, дополнительной экспертиз сторонами и заинтересованными лицами не заявлено.

Таким образом, требования административного истца подлежат удовлетворению. 

Установление кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости без принятия какого-либо дополнительного решения.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения ООО «Поволжский региональный центр» с заявлением в Комиссию является 27.04.2017 года, в суд – 20.12.2017 г., что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административный иск общества с ограниченной ответственностью «Поволжский региональный центр» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, общей площадью 11 800 кв.м., кадастровый номер №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 14.07.2016 года в размере 55 318 000 рублей.

Датой подачи ООО «Поволжский региональный центр» заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать – 27.04.2017 года, в суд – 20.12.2017 г.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 07.03.2018 г.

Председательствующий М.А.Панкова