Дело №2-144/2026 (2-1512/2025)

66RS0045-01-2025-002168-83

Мотивированное 

решение

 изготовлено 16.02.2026.

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

02 февраля 2026 года г. Полевской

Полевской городской суд Свердловской области в составе председательствующего судьи Володиной М.В., при секретаре судебного заседания Кигаповой А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению акционерного общества «АЛЬФА-БАНК» к ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество,

установил:

акционерное общество «АЛЬФА-БАНК» (далее - АО «АЛЬФА-БАНК» ) обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество.

В обоснование заявленных требований истец указал, что 24.05.2024 между АО «АЛЬФА-БАНК» и ФИО1 заключён кредитный договор № для приобретения земельного участка по договору подряда №1 на строительство индивидуального жилого дома от 24.05.2024, заключенного между заемщиком и ООО По условиям кредитного договора банк предоставил заемщику кредит в размере 5 824 672 руб. 63 коп. на срок 362 мес. под 7,90% годовых. Кредит предоставлен на приобретение объектов недвижимости - земельного участка, кадастровый номер: №, и жилого дома по договору подряда, расположенных по адресу: 

<

. . .>. Ответчик обязался осуществлять погашение долга в соответствии с условиями договора, для обеспечения исполнения обязательств предоставил кредитору залог приобретаемые объекты недвижимости. Заемщик обязательства по погашению долга исполнял ненадлежащим образом, в связи с чем образовалась задолженность. Банком в адрес заёмщика направлялось требование о досрочном возвращении задолженности, однако требование не исполнено. Истец просит признать ФИО1 собственником объекта незавершенного строительства; признать ФИО1 залогодателем АО «АЛЬФА-БАНК» залогодержателем объекта незавершенного строительства; взыскать с ответчика задолженность по кредитному договору № от 24.04.2024 в размере 6 043 407 руб. 39 коп.; обратить взыскание на земельный участок, кадастровый номер: №, и объект незавершенного строительства, расположенные по адресу: 

<

. . .>, путем продажи на публичных торгах, установить начальную продажную стоимость земельного участка в размере 446 328 руб., объекта незавершенного строительства в размере 6 666 292 руб. 50 коп.; расходы по оплате государственной пошлины в размере 106 303 руб. 85 коп.

В судебное заседание представитель истца не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.

Ответчик, представитель третьего лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, доказательств уважительности причин неявки суду не представили, ходатайства о рассмотрении дела в свое отсутствие не заявили.

В соответствии со ст. 14 и 16 Федерального закона от 22.12.2008 года №262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судом в Российской Федерации» информация о времени и месте рассмотрения дела была заблаговременно размещена на интернет-сайте Полевского городского суда Свердловской области.

В силу положений статей 167, 233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело при данной явке в порядке заочного производства.

Изучив доводы искового заявления, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом на основании материалов дела, установлено, что 24.05.2024 между АО «АЛЬФА-БАНК» и ФИО1 заключён кредитный договор №, согласно которому заемщику был выдан кредит в сумме 5 824 672 руб. 63 коп. на срок 362 мес. под 7,90% годовых, на приобретение объектов недвижимости - земельного участка, кадастровый номер: №, и жилого дома по договору подряда №1 на строительство индивидуального жилого дома от 24.05.2024, расположенных по адресу: 

<

. . .>.

Пунктом 11 кредитного договора предусмотрена обязанность заемщика зарегистрировать залог прав требования по договору.

Наличие обременения на предмет ипотеки подтверждается выпиской из ЕГРН на земельный участок, в которой указано, что залог возникает в силу закону в пользу АО «АЛЬФА-БАНК» на основании договора приобретения на строительство индивидуального жилого дома №1 от 24.05.2024.

Пунктом 1 ст.64 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ (далее - Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)») предусмотрено, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

В информационном письме Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 №90 отмечено, что если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства.

Следует также учитывать, что видоизменение объекта не влечен прекращение ипотеки, о чем сказано в п.9 Обзора судебной практики Верховного Суда российской Федерации от 16.02.2017, Определение Верховного Суда Российской Федерации от 20.09.2016 №18-КГ16-125, п.1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда российской Федерации от 28.01.2005 №90. Ни Гражданский кодекс, ни Закона об ипотеке не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесение в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений. Исходя из нормы пп.1 п.2 ст.345 Гражданского кодекса Российской Федерации новое имущество, которое принадлежит залогодателю и создано либо возникло в результате переработки или иного изменения заложенного имущества от согласия на это залогодателя или залогодержателя считается находящимися в залоге.

Как разъяснено в пункте 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 « о некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», объект незавершенного строительства может быть признано право собственности по решению суда.

Исходя из приведенных выше норм в их взаимосвязи объект незавершенного строительства относится к недвижимому имуществу, в отношении которого возможно возникновение изменение и прекращение прав и обязанностей, в том числе признание права собственности.

Пунктом 4 ст.35 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ запрещает отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Согласно п.17 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» объект незавершенного строительства не может быть продан с публичных торгов в порядке исполнительного производства до тех пор, пока право собственности должника на данный объект не будет зарегистрировано самим должником или судебным приставом-исполнителем.

Согласно п.18 кредитного договора идентификации предмета ипотеки, вид объекта недвижимости:

- земельный участок по адресу: 

<

. . .>, площадь 1087 кв.м, категория земли населенных пунктов, разрешенное использование индивидуального жилищного строительства, кадастровый номер: №. Договор приобретения, на основании которого приобретается земельный участок: Договор купли-продажи земельного участка от 24.05.2024.

- строящийся жилой дом, расположенные на земельном участке,общей (проектной) площадью 83,25 кв.м, этажность 1, а также постройки, на которые зарегистрировано право собственности, расположенные на земельном участке, настоящего договора при совместном упоминании с земельным участком. Заемщик обязуется обеспечить регистрацию ипотеки на иные постройки, которые будут возведены заемщиком на земельном участке в течение срока действия кредитного договора, в течении 30 рабочих дней с даты регистрации права собственности на указанные постройки. Договор приобретения, на основании которого приобретается жилой дом: Договора подряда №1 на строительство индивидуального жилого дома от 24.05.2024. Подрядчик: ООО заключен подрядчиком с одной стороны и заемщиком с другой стороны.

На основании изложенного суд полагает, что заявленное требование о признании ФИО1 собственником объекта незавершенного строительства, признании ФИО1 залогодателем, АО «АЛЬФА-БАНК» залогодержателем является законным и обоснованным, в связи с чем подлежит удовлетворению.

Обязательство банком по предоставлению кредита исполнено. Вместе с тем, ответчик в течение действия кредитного договора нарушал сроки погашения основного долга и процентов за пользование кредитом.

Согласно статье 819 Гражданского кодекса Российской Федерации по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, регулирующие отношения по договору займа, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации или не вытекает из существа кредитного договора.

В соответствии со статьей 809 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и порядке, определенных договором. При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.

Истец указывает на факт ненадлежащего исполнения обязательств заемщика по погашению долга, уплате процентов банку в соответствие с условиями указанного кредитного договора, что участниками процесса не оспорено, не опровергнуто.

Данные обстоятельства в силу статей 807, 809, 819, пункта 2 статьи 811 Гражданского кодекса Российской Федерации и условий кредитного договора предоставляют кредитору право потребовать от заемщика досрочного возврата кредита, уплаты причитающихся процентов за фактический срок пользования.

На основании пункта 8.4.1 Правил кредитования Банк предъявил заемщику требования о досрочном возврате суммы кредита, а также начисленных процентов, неустойки. Доказательств исполнения данного требования суду не представлено, в то время как при установленных обстоятельствах предъявление данного требования признается обоснованным.

В силу положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Доказательств отсутствия вины заемщика в неисполнении обязательств перед кредитором по возврату суммы кредита, уплаты процентов за пользование кредитом суду не представлено, на соответствующие обстоятельства не указано (статья 401 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку судом установлено, что свои обязательства по заключенному кредитному договору заемщик надлежаще не исполняет, сумма задолженности по договору № от 24.04.2024 составляет 6 043 407 руб. 39 коп., в том числе: основной долг 5 805 120 руб. 85 коп., проценты 226 856 руб. 35 коп., штрафы и неустойки 11 430 руб. 19 коп. и иного не доказано, расчет, приведенный истцом, не оспорен, соответствует условиям кредитного договора и установленным по делу обстоятельствам, в силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации исковые требования о взыскании с заемщика в пользу истца указанной задолженности по кредитному договору подлежат удовлетворению полностью.

Разрешая требования истца об обращения взыскания на предмет залога, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что исполнение обязательств по кредитному договору обеспечено залогом: земельного участка, кадастровый номер: №, и жилого дома по договору подряда, расположенных по адресу: 

<

. . .>.

Из пункта 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Статья 337 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что, если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

В соответствие с пунктами 1 - 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом.

Согласно пункту 1 статьи 341 Гражданского кодекса Российской Федерации права залогодержателя в отношениях с залогодателем возникают с момента заключения договора залога, если иное не установлено договором, настоящим Кодексом и другими законами.

В силу пункта 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Статьей 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено право залогодержателя обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В подпункте 3 пункта 2 статьи 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» указано, что, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

В соответствии со статьей 51 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

Оснований для отказа в удовлетворении требования об обращении взыскания на квартиру, установленных статьей 54.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в судебном заседании не установлено, в связи с чем суд приходит к выводу о законности и обоснованности заявленного требования.

В силу пункта 4 части 2 статьи 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Согласно представленному в материалы дела отчета № от 19.06.2025 рыночная стоимость заложенного имущества - земельного участка составила 557 910 руб.

Согласно п.18 кредитного договора, по соглашению сторон настоящего договора залога стоимость жилого дома на дату подписания договора составляет 8 332 865 руб. 63 коп.

С учетом изложенного, суд устанавливает начальную продажную стоимость заложенного имущества на публичных торгах на земельный участок в размере 446 328 руб. (557 910 руб. х80%), жилой дом в размере 6 666 292 руб. 50 коп. (8 332 865 руб. 63 коп. х80%).

При этом судом принимается во внимание, что просрочка исполнения обязательств по уплате основного долга составляет более трех месяцев, в связи с чем оснований для отказа в обращении взыскания на предмет залога не имеется (абзацы 3,4 части 1 статьи 54.1 Федерального закона Российской Федерации от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Интересы же ответчика как залогодателя, в данном случае защищены положениями пункта 4 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым в случае, если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю.

Согласно части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Принимая во внимание, что исковые требования удовлетворены в пользу истца в возмещение расходов по уплате государственной пошлины подлежит взысканию сумма 106 303 руб. 85 коп.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-198, главой 22 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования акционерного общества «АЛЬФА-БАНК» удовлетворить.

Признать ФИО1 собственником объекта незавершенного строительства на земельном участке кадастровый номер: №, расположенного по адресу: 

<

. . .>.

Признать ФИО1 залогодателем, акционерное общество «АЛЬФА-БАНК» залогодержателем объекта незавершенного строительства на земельном участке кадастровый номер: №, расположенного по адресу: 

<

. . .>.

Взыскать с ФИО1 (

<

данные изъяты>) в пользу акционерного общества «АЛЬФА-БАНК» (

<

данные изъяты>) сумму задолженности по кредитному договору № от 24.05.2024 в размере 6 043 407 руб. 39 коп., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 106 303 руб. 85 коп.

Обратить взыскание указанной задолженности на недвижимое имущество, находящееся в залоге и принадлежащее на праве единоличной собственности ФИО1 - в виде земельного участка, кадастровый номер: № и объекта незавершенного строительства, расположенных по адресу: 

<

. . .>, установив начальную цену продажи на земельный участок в размере 446 328 руб., объект незавершенного строительства в размере 6 666 292 руб. 50 коп.

Ответчик вправе в течение семи дней со дня вручения ему копии настоящего решения подать в суд, вынесший решение, заявление об отмене заочного решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья М.В. Володина