дело № 3а-30/2026(№3а-624/2025)

УИД 26OS0000-04-2025-000560-19

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ставрополь 20 января 2026 года

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Чебанной О.М., при секретаре судебного заседания Остапенко А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к министерству имущественных отношений Ставропольского края, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Административный истец ФИО1 обратился в Ставропольский краевой суд с административным иском (в последующем, уточненном в порядке ст. 46 КАС РФ) об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, указывая, что оспариваемые объекты недвижимости используется административным истцом на праве аренды, а именно земельный участок с КН №, площадью 49158 +/- 78 кв.м. расположенный по адресу: 

<

адрес>, а также земельный участок с КН №, площадью 2325 +/- 16,88 кв.м. расположенный по адресу: 

<

адрес>

На основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 ноября 2022 года № 1215 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Ставропольского края» по состоянию на 01 января 2022 года стоимость земельного участка с КН № составила в размере 190 501 014,24 руб., стоимость земельного участка с КН № установлена в размере 5 600 925 руб.

Административный истец полагает, что данная стоимость завышена, что нарушает его права как арендатора, данное обстоятельство послужило основанием для обращения в суд с настоящим административным иском, в связи с чем, просит установить кадастровую стоимость спорных земельных участков равной их рыночной, определенной по состоянию на 01.01.2022 в отчете об оценке ИП ФИО2 от 29.09.2025 № 028-KS/2025 для объекта с КН № в размере 71 124 000 руб., для объекта с КН № в размере 2 854 000 руб.

Представитель административного истца по доверенности ФИО3 в судебное заседание не явился, ранее представил заявление об уточнении требований в соответствии с выводами судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю по доверенности ФИО4 направила в суд возражения с ходатайством о рассмотрении дела в отсутствии представителя, а также об исключении Росреестра из числа ответчиков.

Административный истец, представители административных ответчиков министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, представители заинтересованных лиц ГБУ СК «Ставкрайимущество», филиала ППК «Роскадастр» по Ставропольскому краю, администрации города-курорта Кисловодска Ставропольского края, территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае извещенные о слушании дела надлежащим образом (в деле имеются сведения о направлении судом извещений на официальные адреса электронной почты), в судебное заседание не явились, сведений о причинах неявки суду не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали.

В соответствии с требованиями ст. 150, ч. 4 ст. 247 КАС РФ указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащих образом.

Исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных уточненных требований об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равном их рыночной стоимости по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог, арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 2 ст. 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

В соответствии с п. 3 ст. 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Федеральный закон № 237-ФЗ от 03.07.2016 «О государственной кадастровой оценке» регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 3 Федерального закона № 237-ФЗ) кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (п. 1 ст. 6 Закона № 237-ФЗ).

В соответствии со ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (п. 1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Закона № 237-ФЗ).

С административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться, в том числе, арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности в случаях, когда арендная плата исчисляется, исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельных участков, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельных участков и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорных земельных участков.

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости указанных земельных участков затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку годовой размер арендной платы зависит от изменения кадастровой стоимости земельных участков.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ФИО1 на основании договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 03.08.2016 использует на праве аренды земельный участок с КН №, расположенный по адресу: 

<

адрес> что подтверждается выпиской из ЕГРН от 07.10.2025 № 

<

данные изъяты>, запись о регистрации договора от 23.08.2016 № 

<

данные изъяты> (т.1 л.д. 133 CD-диск).

По результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01.01.2022 установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости с КН № размере 190 501 014,24 руб.

Согласно подпункту 1.3, пункта 1 дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 03.08.2016 №697, внесены изменения в раздел 4 «Размер, условия внесения и изменения арендной платы», пункт 4.3 договора аренды земельного участка от 03.08.2016, изложенные в следующей редакции: «Расчет арендной платы осуществляется в соответствии с постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 №582 (ред. От 10.02.2023) «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации». Согласно подпункту е) пункта 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением №582 от 16.07.2009 арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 3 процентов в отношении земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Также ФИО1 на основании договора уступки прав и обязанностей по договору аренды №920/0410/25/1041/20 земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 17.17.2021 использует на праве аренды земельный участок с КН № расположенный по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 07.10.2025 № 

<

данные изъяты>, запись о регистрации договора от 07.10.2021 №. (т.1 л.д. 133 CD-диск).

По результатам государственной кадастровой оценки установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости с КН 26:34:110105:6 в размере 5 600 925 руб. по состоянию на 01.01.2022.

Согласно п. 3.5 договора аренды №920 земельного участка, находящего в федеральной собственности от 02.07.2020, заключенного между «Арендодателем» - Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае и «Арендатором» - ПАО «Ростелеком», арендная плата ежемесячно, но не ранее чем через месяц после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке Арендодателем в связи с переоценкой кадастровой стоимости земельного участка, либо в связи с изменением уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

Таким образом, утвержденные результаты определения кадастровой стоимости земельных участков затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку он является плательщиком арендной платы, исчисляемой из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке ИП ФИО2 от 29.09.2025 № 028-KS/2025, на основании которого рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2022 для объекта недвижимости с КН № составляет 71 124 000 руб., а для объекта недвижимости с КН № в размере 2 854 000 руб.

В силу ч. 5 ст. 247 КАС РФ установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных ст. 64 настоящего Кодекса.

В соответствии с ч. 1 п. 2 ст. 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

При этом, обязанность доказывания оснований, указанных в ст. 248 КАС РФ лежит на административном истце.

Таким образом, исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

С учетом разъяснений, изложенных в п. п. 20 и 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости», в связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной экспертизы эксперта АНО «СЭБ «ПРОФИ» ФИО5 от 28.11.2025 № 268 по состоянию на 01.01.2022 стоимость объекта недвижимости с КН № составляет 100 299 000 руб., стоимость объекта недвижимости с КН № составляет в размере 3 409 000 руб.

Оценив представленные доказательства по правилам ст. 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы эксперта АНО «СЭБ «ПРОФИ» ФИО5 от 28.11.2025 № 268 в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорных объектов недвижимости.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям законодательства о государственной судебно-экспертной деятельности и об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.

Эксперт осуществил осмотр объектов исследования 20.11.2025. Дополнительные материалы экспертами не запрашивались и не исследовались.

Дополнительная идентификация объектов исследования проведена по материалам административного дела, публичной кадастровой карте maps.rosreestr.ru, публичной спутниковой карте https://yandex.ru/maps, публичных данных Росреестра rosreestr.ru и др.

При идентификации объектов исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

В заключении судебной экспертизы подробно описаны объекты-аналоги, выбранные для исследования спорных земельных участков, приведены их общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки, произведен анализ рынка объектов исследования, ценообразующих факторов, определен сегмент рынка объектов недвижимости, фактических данных о ценах предложений объектов указанного назначения, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

Объекты-аналоги, отобранные уникальные объекты, для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектами оценки ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице.

Из экспертного заключения следует, что экспертом при проведении анализа были использованы объявления из архива сайтов https://архивоценщика.рф/. Были проанализированы предложения, которые сопоставимы с объектами исследования по ценообразующим параметрам и относятся к одному сегменту.

При расчете рыночной стоимости объектов недвижимости экспертом описаны примененные корректировки.

Обоснование корректировок на право аренды/право собственности земельных участков, местоположение земельных участков (внутри населённого пункта) и по статусу населенного пункта, благоустройство и дорожную инфраструктуру земельных участков, снос ветхих зданий, строений и сооружений и иным ценообразующим факторам подробно изложены экспертом в заключении, с указанием процента применения той или иной корректировки.

Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертом мотивированы в заключении.

Экспертом в качестве объектов аналогов подобраны наиболее сопоставимые с объектами исследования предложения, выставленные на рынок в период, предшествующий дате оценки, расхождение по площади учтено в анализируемой экспертизе путем внесения необходимых корректировок.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки.

При определении рыночной стоимости объекта недвижимости экспертом применялся исключительно сравнительный подход (100%).

Кроме того, приведены основания отказа от применения затратного и доходного подходов для объектов исследования, а именно отражено, что затратный подход применяется, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подхода к оценке, что не соотносимо с оцениваемым объектом, а доходный подход не может быть реализован в связи с невозможностью объектов оценки самостоятельно приносить доход.

Заключение эксперта является полным, мотивированным, оснований сомневаться в обоснованности применения корректировок, подбора объектов-аналогов и расчетах у суда не имеется.

При этом, доказательств недостоверности выводов и результатов экспертного заключения не представлено. Ходатайств о назначении повторной либо дополнительной судебной экспертизы сторонами, заинтересованными лицами не заявлено. Оснований для проведения такого исследования по инициативе суда не имеется, поскольку правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами.

На основании установленных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении эксперта АНО «СЭБ «ПРОФИ» ФИО5 от 28.11.2025 № 268 итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке исследуемых объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на дату государственной кадастровой оценки.

Оснований для установления кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, определенной в представленном административным истцом отчете об оценке ИП ФИО2 от 29.09.2025 № 028-KS/2025 у суда не имеется, поскольку содержащиеся в нем данные об оценке опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы и не подтверждают действительную рыночную стоимость исследуемых объектов.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений ст. 3 КАС РФ.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости объектов недвижимости административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данных объектов недвижимости. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение арендных платежей, которые подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объектов.

В ходе судебного разбирательства факты завышения кадастровой стоимости на 47,3 % в отношении объекта недвижимости с КН № и на 39,1 % в отношении объекта недвижимости с КН № по сравнению с их рыночной стоимостью, нашли свое подтверждение, равно как и факты нарушения оспариваемой кадастровой стоимости прав административного истца, как плательщика арендных платежей.

Данное обстоятельство свидетельствует, что оспариваемой кадастровой стоимостью, внесенной в ЕГРН, права и законные интересы административного истца нарушены и у суда имеются основания для удовлетворения административного иска об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022 для земельных участков, установленных в соответствии с заключением эксперта АНО «СЭБ «ПРОФИ» ФИО5 от 28.11.2025 № 268.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в ЕГРН соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

Согласно п. 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28, стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть, на 01.01.2022.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно 30.09.2025.

Оснований для удовлетворения ходатайства Управления Росреестра по Ставропольскому краю об изменении процессуального положения на статус заинтересованного лица не имеется, поскольку Управление Росреестра по Ставропольскому краю в силу положений Постановления Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 № 457 (ред. от 30.06.2022) «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» (вместе с «Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии»), а также согласно разъяснениям в п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости» как государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, является надлежащим административным ответчиком по настоящему административному делу.

С заключением проведенной судебной экспертизы в суд от руководителя экспертной организации АНО СЭБ «Профи» ФИО5 поступил счет на оплату за проведение судебной оценочной экспертизы по указанному делу в сумме 160 000 руб.

Согласно ст. 106, ч. 3 ст. 108 КАС РФ к судебным расходам относятся, в том числе, денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, которые получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

В п. 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что с учетом того, что гл. 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами гл. 10 КАС РФ.

При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Как установлено судом, по результатам судебной оценочной экспертизы, проведенной АНО СЭБ «Профи», кадастровая стоимость объекта недвижимости с КН № завышена на 47,3 %, а также на 39,1 % завышена кадастровая стоимость в отношении объекта недвижимости с КН №, что можно признать допустимым диапазоном отклонений.

Разрешая в порядке ст. 111 КАС РФ заявление о взыскании судебных расходов, суд находит его подлежащим удовлетворению за счет административного истца ФИО1 в соответствии с представленной калькуляцией.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером №, площадью 49158 +/- 78 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 100 299 000 руб. по состоянию на 01.01.2022.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2325 +/- 16,88 кв.м., расположенного по адресу: край 

<

адрес> в размере его рыночной стоимости 3 409 000 руб. по состоянию на 01.01.2022.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости с КН 26:34:090101:54, КН 26:34:110105:6.

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости считать – 30.09.2025.

Взыскать с ФИО1 (паспорт №, выдан 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ) в пользу АНО СЭБ «Профи» судебные расходы по проведению судебной оценочной экспертизы в размере 160 000 руб. путем перечисления на соответствующие банковские реквизиты:

АНО СЭБ «Профи»

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции через Ставропольский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 30.01.2026.

Судья - подпись

Копия верна:

Судья - О.М. Чебанная