№ 2-1545/2023

УИД: 91RS0008-01-2023-000459-15

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

6 декабря 2023 года г. Джанкой 

Джанкойский районный суд Республики Крым в составе:

председательствующего, судьи Логвинко Е.А.,

при секретаре Шевченко Л.С., помощнике судьи Гострой Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Крым Агро Цех» к ФИО1, ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с продажей арендуемого недвижимого имущества с нарушением преимущественного права на его приобретение, третье лицо Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым,-

установил:

ДД.ММ.ГГГГ истец ООО «Крым Агро Цех» в лице генерального директора ФИО8 обратился в суд с исковым заявлением, уточнив требования которого, указывает, что ФИО1 на основании свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ является собственником земельного участка площадью 

<

данные изъяты> кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: 

<

адрес>, земли 

<

адрес>, лот №, кадастровый номер №. Ранее земельный участок принадлежал ФИО9, который передал в аренду земельный участок истцу по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ сроком на 

<

данные изъяты> лет. При этом согласовали условие о том, что Истец имеет преимущественное право перед другими лицами на приобретение земельного участка. ДД.ММ.ГГГГ истцу из уведомления ФИО11 стало известно, что его супруга ФИО2 приобрела в собственность вышеуказанный земельный участок по договору купли-продажи. Земельный участок был продан ФИО1 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ за 

<

данные изъяты> рублей. Однако ФИО1 не извещал истца о продаже спорного земельного участка. О том, что арендуемый земельный участок был продан ФИО2 истцу стало известно ДД.ММ.ГГГГ, из уведомления, направленного ФИО11 в адрес истца. С учетом изложенного, истец просит перевести права и обязанности покупателя ФИО2 на ООО «Крым Агро Цех» по договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу 

<

адрес>, на территории 

<

адрес>, лот №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., заключенному между ФИО1 и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ; денежные средства, перечисленные ООО «Крым Агро Цех» на счет УФК по 

<

адрес> (УСД в 

<

адрес>) согласно платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 

<

данные изъяты> руб., перечислить ФИО2 по предоставленным им банковским реквизитам. Указать, что решение суда является основанием для погашения записи о праве собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером №, расположенного по адресу 

<

адрес>, на территории 

<

адрес>, лот №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., и основанием для государственной регистрации права собственности ООО «Крым Агро Цех» на указанный объект недвижимости. 

В судебное заседание представитель истца ООО «Крым Агро Цех» ФИО10 не явилась, предоставила в адрес суда заявление о рассмотрении дела в её отсутствие, исковые требования поддерживает в полном объеме. 

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, ранее предоставила в адрес суда заявление о рассмотрении дела по существу в её отсутствие, а также заявление, в котором в соответствии с ч. 1 ст. 39 ГПК РФ просит удовлетворить в полном объеме требования истца, указывая, что считает заявленные исковые требования законными и признаёт предъявленный иск; подтверждает, что осознаёт все последствия признания иска, заверяет, что признание иска не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц. Также в тексте заявления пояснил, что о том, что земельный участок имеет обременения в виде аренды, ему было известно, указанный договор аренды содержит условие о преимущественном праве истца на его приобретение. Однако, ФИО1 о своем намерении продать земельный участок истца не извещал, отказ истца от покупки земельного участка не получала.

Третье лицо Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, о дне слушания извещено надлежащим образом.

Суд, учитывая положения ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся сторон.

Суд, исследовав письменные доказательства, приходит к выводу об удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 8 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении (пункт 2 статьи 8 Закона № 101-ФЗ).

В силу пункта 3 статьи 8 Закона № 101-ФЗ в случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. При продаже земельного участка, по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна (пункт 4 статьи 8 Закона № 101-ФЗ).

Статьей 22.4 Закона Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ № «О предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и некоторых вопросах земельных отношений» предусмотрено, что в случае продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с требованиями Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, имеет соответствующее муниципальное образование по месту расположения земельного участка.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 передал в аренду ООО «Крым Агро Цех» земельный участок общей площадью 

<

данные изъяты> га, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> лот №, срок действия 

<

данные изъяты> лет (л.д. 8-9).

По акту приема – передачи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 передал ООО «Крым Агро Цех» спорный земельный участок (л.д. 9 оборот).

Пункт 3.3 указанного договора предусматривает, что ООО «Крым Агро Цех» имеет преимущественное право перед другими лицами на приобретение земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 заключен договор, в соответствии с условиями которого ФИО1 продал ФИО2 принадлежащий ему земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, на территории 

<

адрес>, кадастровый номер №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м. (л.д. 20).

Стороны указанного договора пришли к соглашению о том, что договор имеет силу акта приёма-передачи отчуждаемого земельного участка и с момента подписания договора обязанность продавца по передаче покупателю указанного отчуждаемого земельного участка считается исполненной (п. 6 Договора). 

В свою очередь, ФИО11 направил Генеральному директору ООО «Крым Агро Цех» уведомление от ДД.ММ.ГГГГ, в котором сообщил, что согласно договора купли-продажи, он и его супруга ФИО2 приобрели и стали собственниками участков, в том числе и спорного земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м. (л.д. 14). В подтверждении данного уведомления предоставлена выписка из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером №, где правообладателем с ДД.ММ.ГГГГ значится ФИО2 на основании договора купли – продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 15-17).

Согласно уведомления администрации 

<

данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, выданного на имя ФИО1 сельское поселение отказалось от покупки земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м. (л.д. 73).

В соответствии с выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, на территории 

<

адрес>, лот №, кадастровый номер №, правообладателем указана ФИО2, имеется обременение в виде аренды в пользу ООО «Крым агро цех», срок действия с ДД.ММ.ГГГГ 

<

данные изъяты> лет, основание – договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 15-17). 

Таким образом, материалами дела подтверждается и не оспаривается сторонами, что ООО «Крым Агро Цех» является арендатором земельного участка площадью 

<

данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, на территории 

<

адрес>, лот №.

Согласно Земельному кодексу Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством и специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3).

В пунктах 1, 2 статьи 1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлено, что данный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, принимаемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

С учетом того обстоятельства, что предметом договора является целый земельный участок, находящейся в собственности одного лица, в силу статьи 14 Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» к рассматриваемым правоотношениям применяются общие нормы Гражданского права Российской Федерации.

Пункт 3.3 договора аренды не был оспорен, в установленном порядке не признавался недействительным, своей правовой силы не утратил. Договором аренды предусмотрено преимущественное право выкупа при согласовании всех существенных условий купли-продажи, о которых собственник должен уведомить в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Требование о переводе на себя прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, заключенному с другими лицами, может быть заявлено только в случае, если обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством (в данном случае условиями договора).

В силу положений ч. 1 ст. 3 ГПК РФ именно нарушение либо угроза нарушения прав, свобод или законных интересов лица является обязательным условием реализации права на его судебную защиту.

В соответствии с положениями п. 1 ст. 9 ГК РФ, граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, выбор одного из предусмотренных законом способов защиты нарушенного права принадлежит тому лицу, чье право нарушено.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса. При этом избранный истцом способ защиты должен быть соразмерен нарушению и не должен выходить за пределы, необходимые для его применения.

Кроме того, статья 12 ГК РФ содержит открытый перечень способ защиты нарушенного права, допуская защиту иными способами, предусмотренными законом.

Такой способ защиты нарушенного права преимущественной покупки, как перевод прав и обязанностей покупателя, предусмотрен действующим законодательством и активно применяется, что не исключает его применение и при нарушении вытекающих из условий договора прав истца на преимущественное приобретение земельного участка.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Условиями сделки может быть предусмотрено исполнение ее сторонами возникающих из нее обязательств при наступлении определенных обстоятельств без направленного на исполнение обязательства отдельно выраженного дополнительного волеизъявления его сторон путем применения информационных технологий, определенных условиями сделки.

Согласно ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса, если иное не установлено настоящим Кодексом. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе. К договорам, заключаемым более чем двумя сторонами, общие положения о договоре применяются, если это не противоречит многостороннему характеру таких договоров.

Как предусмотрено пунктами 1 и 2 статьи 421 Гражданском кодексе Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

По смыслу статьи 431 ГК РФ условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств. Если условие договора допускает несколько разных вариантов толкования, один из которых приводит к недействительности договора (этого условия как части договора) или к признанию его незаключенным, а другой не приводит к таким последствиям, по общему правилу приоритет отдается тому варианту толкования, при котором договор сохраняет силу.

Преимущественное право истца на приобретение отчуждаемого земельного участка основано не только на нормах закона, но и на условиях договора, заключенного ООО «Крым агро цех» с ФИО1, согласно которому данное юридическое лицо имеет право на выкуп земельного участка при их продаже на прочих равных условиях перед другими лицами (п. 3.3. Договора аренды). Преимущественное право на выкуп спорного земельного участка в данном случае возникло у ООО «Крым Агро Цех» как у арендатора в соответствии с условиями договора аренды.

В силу положений статьи 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте пункта 3 статьи 123 Конституции РФ и статьи 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 

Согласно ст. 173 ГПК РФ случае, если признание иска сторон выражены в адресованных суду заявлениях в письменной форме, эти заявления приобщаются к делу, на что указывается в протоколе судебного заседания. Суд разъясняет истцу, ответчику или сторонам последствия отказа от иска, признания иска или заключения мирового соглашения сторон. 

При признании ответчиком иска и принятии его судом принимается решение об удовлетворении заявленных истцом требований. 

Как следует из материалов дела, письменное заявление ответчика ФИО2 приобщено к материалам дела, последствия признания иска ответчику разъяснены.

В соответствии со ст. 198 ГПК РФ в случае признания иска ответчиком в мотивировочной части решения суда может быть указано только на признание иска и принятие его судом. 

Оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, учитывая конкретные обстоятельства дела, признательную позицию ответчиков, а так же приходя к выводу, что признание иска не нарушает права и законные интересы других лиц, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований. 

При таких обстоятельствах, учитывая правоприменительные к спорным отношениям нормы, суд приходит к выводу об удовлетворении иска ООО «Крым Агро Цех» путем перевода прав и обязанностей покупателя ФИО2 на ООО «Крым Агро Цех» по договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, на территории 

<

адрес>, лот №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: сельскохозяйственное назначение, заключенному между ФИО1 и ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ.

Денежные средства, перечисленные ООО «Крым Агро Цех цех» на счет УФК 

<

данные изъяты>) согласно платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ, в размере 

<

данные изъяты> руб., подлежат перечислению ФИО2 по предоставленным ею банковским реквизитам.

Указанное решение является основанием для внесения записи в ЕГРН.

Вопрос о компенсации понесенных судебных расходов истец не возбуждает.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Крым Агро Цех» к ФИО1, ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с продажей арендуемого недвижимого имущества с нарушением преимущественного права на его приобретение, третье лицо Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым - удовлетворить. 

Перевести права и обязанности покупателя ФИО2 на Общество с ограниченной ответственностью «Крым Агро Цех» по договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, на территории 

<

адрес>, лот №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: сельскохозяйственное назначение, заключенному между ФИО1 и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ.

Денежные средства, перечисленные ООО «Крым Агро Цех» на счет УФК 

<

данные изъяты>) согласно платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ, в размере 150935 (сто пятьдесят тысяч девятьсот тридцать пять) рублей, перечислить ФИО2 по предоставленным ею банковским реквизитам. 

Решение суда, вступившее в законную силу, является основанием для погашения записи о праве собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером №, расположенным по адресу: 

<

адрес>, на территории 

<

адрес>, лот №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: сельскохозяйственное назначение, и основанием для государственной регистрации права собственности ООО «Крым Агро Цех» на указанный объект недвижимости.

Решение суда может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым через Джанкойский районный суд РК в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме. 

Полный текст решения изготовлен 06.12.2023 года. 

Председательствующий Е.А. Логвинко