РЕШЕНИЕ

 №2-235/19

Именем Российской Федерации

19 ноября 2019г.

Светловский городской суд Калининградской области в составе:

Председательствующего судьи Братусь Т.А.

при секретаре Тиуновой О.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации МО « Светловский городской округ» о сохранении многоквартирного жилого 

<

адрес> в реконструированном виде; сохранении в реконструированном, перепланированном, переустроенном состоянии нежилого помещения, расположенного в данном многоквартирном доме; признании за истцом права собственности на нежилое встроено-пристроенное помещение в реконструированном, перепланированном, переустроенном состоянии,

установил:

ФИО1 обратился в суд к администрации МО «Светловский городской округ», указав, что в соответствии с выпиской из ЕГРН от 22 марта 2019г. является собственником нежилого помещения 

<

адрес> 

<

адрес>.

В соответствии с разрешением на строительство от 2011г. он произвел реконструкцию указанного жилого дома с целью строительства пристройки со стороны главного и бокового фасадов на земельном участке 

<

данные изъяты> Во исполнение указанного разрешения на строительство был разработан проект, получены все разрешительные документы на подключение к городским сетям.

Несколько раз строительство приостанавливалось, фактически было окончено в 2018г.

По окончании строительства был изготовлен органами БТИ новый технический паспорт на реконструированный объект- нежилое помещение 

<

данные изъяты> После изготовления техдокументации и подключения объекта к общедомовым сетям, Истец обратился в Агентство по архитектуре и перспективному развитию 

<

адрес> за разрешением на ввод в эксплуатацию законченного строительством нежилого помещения. Однако, 22.04.2019г. истцу в этом было отказано, так как срок действия разрешения на строительство от 2011г. истек, а за повторным разрешением истец не обращался. Также было указано на отсутствие необходимого пакета документов для получения соответствующего разрешения. Но представить полный пакет документов истец не может, в связи с их отсутствием.

Указывает на то, что ранее им предпринимались неоднократные попытки ввести реконструированный объект в эксплуатацию через администрацию МО «Светловский городской округ», которые также не имели положительного результата.

Так как в настоящее время у истца возникли объективные обстоятельства по оформлению права собственности на реконструированный объект, он вынужден обратиться в суд, в связи с отсутствием возможности разрешить данный вопрос во внесудебном порядке.

Учитывая, что после реконструкции получилось новое нежилое помещение 

<

адрес> за разрешением на реконструкцию нежилого помещения, в соответствии с новыми требованиями, истец не обращался, а следовательно объект отвечает признакам самовольного, поэтому признание права собственности на самовольное строение возможно только в судебном порядке в соответствии со ст.222 ГК РФ.

Истец указывает, что все работы по реконструкции, перепланировке, переустройству нежилого помещения были выполнены качественно, без нарушений, отсутствует угроза жизни и здоровью граждан, что подтверждается заключением ООО «Центр качества строительства» № 

Исходя из указанного заключения, работы по реконструкции производились в два этапа: первый этап на основании разрешения на строительство от 2011г.; работы выполнялись ФИО1 и ФИО2, которые являлись собственниками нежилого помещения в следующих долях: ФИО1-

<

данные изъяты> доли, ФИО13 

<

данные изъяты> доли от общей площади нежилого помещения 

<

данные изъяты>

Данный этап предусматривал выполнение работ по строительству одноэтажной пристройки со стороны главного и части бокового фасада многоквартирного жилого дома с внутренней перепланировкой помещений. Работы производились в соответствии с изготовленным проектом, данный этап реконструкции был закончен в 2012г.

На указанный период времени сособственником нежилого помещения также являлся ФИО5, его доля составляла 

<

данные изъяты> Первым этапом реконструкции помещения, принадлежащие ФИО10 затронуты не были.

В 2014г. на основании договора купли-продажи ФИО5 произвел отчуждение своей доли ФИО1, который зарегистрировал право собственности на указанную долю 

<

данные изъяты>

В 2017г. сособственник ФИО14 также произвел отчуждение по договору дарения принадлежащих ему 

<

данные изъяты> доли ФИО1; последний зарегистрировал на данную долю право собственности 

<

данные изъяты>

Второй этап реконструкции нежилого помещения, единоличным собственником которого уже являлся ФИО1, был начат в 2017г и заключался в строительстве пристройки со стороны бокового фасада многоквартирного дома в границах нежилого помещения, ранее принадлежавшего ФИО5. До начала проведения работ по реконструкции истцом был заказан в ООО «Стройтехпроект» проект.

Работы по второму этапу реконструкции и перепланировки были завершены в 2018г.

После двух этапов реконструкции, по состоянию на 14.06.2018г.

общая площадь нежилого помещения, принадлжащего ФИО1, составила 171.6 кв.м. 

Поскольку для эксплуатации многоквартирного 

<

адрес> сформирован и отведен земельный участок; реконструированное здание соответствует строительным, санитарным, противопожарным и иным нормам и правилам, не нарушает права и охраняемые интересы других лиц, не создает угрозы жизни и здоровью граждан, ФИО1 просил сохранить многоквартирный жилой дом с встроено-пристроенным нежилым помещением в реконструированном виде общей площадью 

<

данные изъяты> сохранить в реконструированном, перепланированном, переустроенном состоянии нежилое помещение, общей площадью 

<

данные изъяты> признать за ним право собственности на встроено-пристроенное нежилое помещение 

<

данные изъяты>расположенное в 

<

адрес>, общей площадью 

<

данные изъяты>.(т.1 л.д.3-5).

В судебном заседании 17.10.2019г. представитель истца ФИО3, действующая на основании доверенности 

<

данные изъяты>.(т.1 л.д.84), уточнила исковые требования в части общей площади многоквартирного дома и общей площади нежилого встроено-пристроенного нежилого помещения; просила сохранить многоквартирный жилой дом в реконструированном состоянии общей площадью 

<

данные изъяты> в соответствии с данными технического паспорта на 14 марта 2019г.( т.2 л.д.31); поддержала доводы, изложенные в исковом заявлении. 

Дополнила, что реконструкция нежилого помещения, выполненная в 2012г., является законной, так как для ее проведения собственники Марак получили в администрации разрешение от 2011г.; для этого в доме было проведено общее собрание и получено согласие 2/3 собственников помещений. Объект в реконструированном виде не был введен в эксплуатацию в связи с истечением срока действия разрешения.

Также полагала, что у суда не имеется оснований для отказа узаконить реконструкцию, выполненную в период 2017-2018годов, так как при проведении данных работ истцом не допущено никаких нарушений, что подтверждено Отчетом. Также в период 

<

данные изъяты> в указанном многоквартирном доме ее доверителем было инициировано общее собрание по вопросу реконструкции многоквартирного дома, выполненной ФИО1 согласно проекта от 2016г., уменьшения размера общего имущества собственников дома в пользу ФИО1. Собрание было проведено в очно-заочной форме, процент проголосовавших собственников составил 70.27%. 

Полагала, что отсутствие 100% голосов не имеет существенного значения, так как собрать голоса всех собственников пятиэтажного многоквартирного жилого дома нереально. В подтверждение правомерности исковых требований истца ссылалась на то, что нежилое помещение в реконструированном виде(стоматологическая клиника) функционирует уже много лет; никто из собственников дома с жалобами к ФИО1 не обращался; жалобы собственников касались начислений за отопление, задолженности ФИО1 по данной коммунальной услуге. На сегодняшний день вся задолженность истцом погашена.

Также пояснила, что в нежилом помещении, принадлежащем ФИО1 обрезаны все отопительные приборы(батареи), но стояки отопления остались, поэтому никакого нарушения теплоснабжения в данном доме это не повлекло. Отсутствие претензий от ресурсоснабжающих организаций подтверждается представленными справками( т.1 л.д.90,149,т. 2 л.д.31, 242).

Представитель администрации МО «Светловский городской округ» не присутствует, извещены надлежащим образом(т.2 л.д.33); ранее не возражали против заявленных требований(т.1 л.д.90,149, т.2 л.д.31).

Представитель Агентства по архитектуре и перспективному развитию 

<

адрес> не присутствует, извещены(т.2 л.д. 33); исходя из письменных возражений, против исковых требований возражали, ссылались на то, что признание права на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который можем применяться в случае, если обратившееся в суд лицо, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в прядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель. Подтвердили обращение ФИО1 в Агентство с заявлением на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию 19.04.2019г.. В Выдаче разрешения ему было отказано в связи с не представлением полного пакета документов. Замечания, указанные в отказе, истцом не были устранены; данный отказ им не оспаривался. 

Полагали, что заявленный иск ФИО1 подан в суд с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей( т.1 л.д.93-97).

Истец ФИО1, представитель Управления Росреестра по Калининградской области не присутствуют, извещались надлежащим образом (т.2 л.д.33).

Заслушав явившихся участников, исследовав имеющиеся материалы дела, обозрев материалы надзорного производства ФИО11 ФИО6, оригинал протокола общего собрания собственников многоквартирного жилого 

<

адрес> от 07.11.2019г. с приложениями, оценив собранное по ст.67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

В соответствии с п.14 ст.1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В силу ст.25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Согласно ч.1 ст.26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

Согласно ч.4 ст.29 ЖК РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

В соответствии с п.26 Постановления Пленума ВС РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010г. « О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с п.28 указанного выше Постановления положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Согласно ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, гражданское законодательство( ч.3 ст.222 ГК РФ) допускает возможность судебного признания права собственности на самовольно возведенный объект недвижимости и предполагает исключительность такой возможности, поскольку по общему правилу данной нормы самовольное строение подлежит сносу. Вместе с тем, из этого правила имеются исключения, позволяющие при определенных обстоятельствах признать право собственности на самовольную постройку.

В силу ч.1 и ч.2 ст.51 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004г. №190-ФЗ, реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требования градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории( в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Установлено, что 

<

адрес> в 

<

адрес> является многоквартирным жилым домом, состоит из пяти этажей, 

<

данные изъяты> дата постановки на кадастровый учет-

<

данные изъяты>( т.2 л.д.163).

На первом этаже указанного многоквартирного дома расположено нежилое помещение

<

данные изъяты>

Данное нежилое помещение общей площадью 

<

данные изъяты>(т.1 л.д.10). Указанное нежилое помещение находилось в долевой собственности ФИО1 -

<

данные изъяты> доли на основании договора купли-продажи 

<

данные изъяты> право собственности зарегистрировано в органах БТИ(т.1 л.д.7-8); ФИО2-

<

данные изъяты> на основании договора купли-продажи от 

<

данные изъяты>., право собственности зарегистрировано 

<

данные изъяты>.( т.1 л.д.11-112); а также ФИО5ФИО12, право собственности зарегистрировано 

<

данные изъяты>.( т.1 л.д.18).

ДД.ММ.ГГГГг. ФИО5 продал принадлежащие ему 

<

данные изъяты> доли ФИО1, который зарегистрировал право собственности на указанную долю ДД.ММ.ГГГГг.(т.1 л.д.9).

А ДД.ММ.ГГГГг. ФИО15 подарил свои 

<

данные изъяты> доли ФИО1; право собственности последнего на указанную долю зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГг.(т. 1 л.д.11). 

Таким образом, с ДД.ММ.ГГГГг. истец ФИО1 является единоличным собственником указанного нежилого помещения, общей площадью 112.5 кв.м., хотя в ходе рассмотрения дела установлено, что до указанной даты данное нежилое помещение уже дважды было реконструировано и на указанную дату имело общую площадь 171.6 кв.м.. Как установлено в ходе рассмотрения дела, помещение используется под стоматологическую клинику(т.1 л.д.133).

Для эксплуатации данного многоквартирного жилого дома сформирован и поставлен на кадастровый учет земельный участок 

<

данные изъяты> согласно действующих ПЗЗ в МО «Светловский городской округ»,утвержденных Решением окружного Совета депутатов МО «СГО» от №, земельный участок расположен в зоне Ж-2, одним из основных видов разрешенного использования является-малоэтажная многоквартирная жилая застройка; здравоохранение(размещение объектов капитального строительства, предназначенных для оказания гражданам медицинской помощи)(т.1 л.д.78-83).

Материалами дела подтверждено, что ДД.ММ.ГГГГг. ФИО1 и ФИО16 получили в администрации МО «Светловский городской округ» разрешение на строительство 

<

данные изъяты> которым было разрешено строительство пристройки дополнительного объема со стороны главного и бокового фасадов 

<

адрес> на земельном участке КН 

<

данные изъяты>, площадь пристройки- 52,7 кв.м., строительный объем-191куб.м.. Срок действия данного разрешения- до ДД.ММ.ГГГГг.; действие продлено до ДД.ММ.ГГГГг.( т.1 л.д.29,30).

Имеющимися в деле документами подтверждено, что разрешение администрацией было выдано на основании заявления собственника( т.1 л.д.110); документов, подтверждающих право долевой собственности на нежилое помещение(т.1 л.д.111-113); градостроительного плана(л.д.114); проекта реконструкции( л.д.121-140); протокола общего собрания собственников многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГг., исходя из которого количество принявших участие в собрании 37 собственников из 72, что составило 68% проголосовавших( т.1 л.д.143).

В соответствии с ч.2 ст.44 ЖК РФ, в ред. от 30.11.2010г., к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме.

В соответствии с ч.1 ст.46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

Однако, в соответствии с ч.2 ст. 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Статьей 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 36 Жилищного кодекса РФ).

Увеличение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 Жилищного кодекса РФ).

Как было указано выше, в общем собрании ДД.ММ.ГГГГг. из 72 собственников многоквартирного дома в голосовании принято участие только 37 собственников, что не только не составляет 100% голосов, но и менее 2/3 голосов, что предусмотрено ч.1 ст.46 ЖК РФ (т.1 л.д.143). Следовательно, администрация МО «СГО» не вправе была выдавать ФИО1 разрешение на реконструкцию в 2011г.

В соответствии с полученным разрешением ФИО1 должен был произвести строительство пристройки в размере 52.7 кв.м.; после чего общая площадь нежилого помещения должна была составить 165.2кв.м.( 112.5+52,7),однако, исходя из данных технического паспорта по состоянию на 14.06.2018г., площадь выполненной в 2012г. пристройки составила 58,6 кв.м.( т.1 л.д.41), чего не оспаривала и представитель истца ( т.1 л.д.149 на обороте); таким образом, истец вышел за пределы полученного разрешения.

Материалами дела подтверждено, что в 2017г. ФИО1 изготовил проектную документацию, которой предусмотрено выполнение работ по перепланировке существующего встроено-пристроенного нежилого помещения без нарушения несущих стен здания жилого дома и работы по строительству одноэтажной пристройки( т.1 л.д.65).

Исходя из показаний стороны истца, данных Технического отчета, данных технического паспорта на нежилое помещение по состоянию на 14.06.2018г.(т.1 л.д.37), данных технического паспорта на многоквартирный жилой дом по состоянию на ДД.ММ.ГГГГг.(т.2 л.д.3), работы по реконструкции истцом были выполнены; общая площадь нежилого помещения стала составлять 171.6 кв.м..

Данные работы по реконструкции, перепланировке, переустройству были выполнены без получения соответствующего разрешения администрации МО «СГО», соответственно, и согласия собственников дома. 

На дату рассмотрения дела истцом суду представлен протокол общего собрания собственников дома, проведенного в период с 23.10.2019г. по 07.11.2019г. в очно-заочной форме, исходя из которого в голосовании принято 70,27% собственников( т.1 л.д.36).

Независимо от того, что Техническим Отчетом № суду подтверждено, что выполненная истцом(в два этапа) реконструкция, перепланировка, переустройство не нанесли ущерба основным конструкциям жилого дома, не нарушили конструктивной жесткости и устойчивости здания, реконструкция не ухудшила условий эксплуатации жилого дома и не создает угрозу жизни и здоровью третьих лиц; встроено-пристроенное нежилое помещение пригодно к эксплуатации в качестве общественного сооружения административного назначения(т.1 л.д.22), суд считает исковые требования истца не подлежащими удовлетворению, так как исходя из положений указанных выше правовых норм, согласие всех собственников помещений в многоквартирном 

<

адрес> является обязательным условием для проведения истцом реконструкции нежилого помещения в данном многоквартирном доме.

Доводы стороны истца о том, что со стороны собственников к нему не имеется претензий по произведенным реконструкциям, опровергаются материалами дела, а именно, сведениями из надзорного производства прокуратуры 

<

данные изъяты>( т.2 л.д. 34-35, 227-241).

С учетом изложенного выше, суд считает заявленные ФИО1 исковые требования, с учетом уточнений, не подлежащими удовлетворению.

руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В иске ФИО1 к администрации МО«Светловский городской округ» о сохранении многоквартирного жилого 

<

адрес> в реконструированном виде, общей площадью 3 389кв.м.; сохранении в реконструированном, перепланированном, переустроенном состоянии нежилого помещения, общей площадью 171.6 кв.м., расположенного в данном многоквартирном доме; признании за истцом права собственности на нежилое встроено-пристроенное помещение в реконструированном, перепланированном, переустроенном состоянии, общей площадью 171.6 кв.м.- отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Светловский городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме. 

Мотивированное решение изготовлено 22 ноября 2019г.

Судья Братусь Т.А.