Производство № 2-348/2021 (2-4694/2020)

УИД28RS0004-01-2020-005312-96

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 июля 2021 года г. Благовещенск 

Благовещенский городской суд Амурской области в составе:

председательствующего судьи Щедриной О.С.,

при секретаре МоренковойЕ.В.,

с участием представителя истца АГ – ИА, представителей ответчика ООО «ХуаДун» - НП, ВД,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению АГ к ООО «ХуаДун» об обязании передать объект долевого строительства, обязании выдать справку о полной оплате, взыскании стоимости соразмерного уменьшения цены, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением, в обоснование указав, что 03 апреля 2018 года между АГ и ООО «ХуаДун» был заключен договор № 108/3-65 долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома в 800 квартале г. Благовещенска, предметом которого явилась двухкомнатная квартира № ***, общей площадью 71,03 кв.м., расположенная на 7 этаже многоквартирного дома по адресу: 

<

...>.

В соответствии с п. 3.1 договора стоимость объекта составляет 2379 505 рублей, указанная сумма истцом была своевременно внесена ответчику.

Срок передачи объекта по акту приема-передачи предусмотрен - 3 квартал 2019 года (п. 2 договора), т.е. не позднее 01 октября 2019 года. 29 ноября 2019 года представители ООО «ХуаДун» по телефону уведомили АГ о необходимости принять объекта и предложили ему подписать заранее изготовленный акт осмотра квартиры № ***.

Осмотрев квартиру, АГ отказался его подписывать и 02 декабря 2019 года передал ООО «ХуаДун» три претензии, в которых указал перечень недостатков по качеству сантехнического оборудования, электрооборудования, строительной части и попросил уведомить его после устранения недостатков. В установленный законом 45-дневный срок перечисленные в претензиях недостатки устранены не были 

Для определения стоимости устранения недостатков объекта строительства истец обратился к ИП ОП «Амурское Экспертное Бюро». В соответствии с заключением эксперта стоимость устранения недостатков составляет 469 536 рублей.

На основании изложенного, истец, неоднократно уточнив исковые требования, просит суд:

1. Обязать ООО «ХуаДун» передать АГ на основании передаточного акта объект долевого строительства по Договору № 108/3-65 долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома в 800 квартале г. Благовещенска от 03 апреля 2018 года; 

2. Взыскать с ООО «ХуаДун» в пользу АГ:

- стоимость соразмерного уменьшения цены договора в размере 434147 рублей 12 копеек;

- неустойку за нарушение срока устранения недостатков объекта долевого строительства за период с 16 января 2020 г. по 11 мая 2020 г. в размере 507952 рубля 13 копеек; 

- неустойку за нарушение предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства за период с 01 октября 2019 г. по 23 июля 2021 г. в размере 577585 рублей 18 копеек; 

- взыскать компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей;

- судебные расходы на представителя в размере 50 000 рублей, расходы на нотариальную доверенность в размере 1 500 рублей, почтовые расходы в размере 480 рублей, расходы на проведение экспертизы в размере 15 000 рублей; 

- штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя;

3. Обязать ООО «ХуаДун» выдать АГсправку о полной оплате по договору № 108/3-65 долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома в 800 квартале г. Благовещенска от 03 апреля 2018 года.

В судебном заседании представитель истца ИА настаивал на удовлетворении уточненных исковых требований в полном объеме, поддержал доводы, изложенные в исковом заявлении. 

Представители ответчика НП, ВД возражали против удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным в письменных возражениях и отзывах на исковое заявление, из которых следует, что многоквартирный дом по договору долевого участия № 108/3-65 от 03 апреля 2018 года был введен в эксплуатацию 10 декабря 2019 года, ключи от квартиры получены истцом 02 декабря 2019 года. При этом в адрес истца ответчиком неоднократно, в том числе и в ходе судебного разбирательства, направлялись уведомления о необходимости принять объект, которые оставлены истцом без ответа. Никаких препятствий для приемки квартиры ответчиком не создавалось. 

Указанные истцом в претензиях недостатки были устранены, о чем в письменном виде было сообщено истцу. Также в адрес истца направлялось предложение о расторжении договора долевого участия в строительстве. Считают, что требование истца о взыскании неустойки за нарушение сроков устранения недостатков объекта долевого строительства необоснованно и противоречит действующему законодательству. 

Поскольку 27 января 2020 года на территории Амурской области был введен режим повышенной готовности, в соответствии с Постановлением Правительства РФ № 423 от 02 апреля 2020 года в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной ч. 6 ст. 5 и ч. 2 ст. 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 01 января 2021 года; при определении размера убытков, предусмотренных ст. 10 указанного Федерального закона, не учитываются убытки, причиненные в период со дня вступления в силу настоящего постановления до 01 января 2021 года. 

Считают, что заключение судебной строительно-технической экспертизы является недопустимым доказательством, так как, по мнению стороны ответчика, привлеченные для проведения исследования эксперты не являлись членами СРО в области инженерных изысканий и не имели лицензий на осуществление соответствующей деятельности, проведение экспертизы и составление экспертного заключения осуществлено с нарушением установленных требований. Настаивают, что выявленные недостатки являются несущественными, которые устранимы в ходе проведения косметического ремонта помещения, не требуют лишних финансовых затрат и не влекут изменений технических характеристик помещения. 

Считают, что требуемая истцом неустойка, штраф должны быть снижены на основании ст. 333 ГК РФ. Истцом не доказано причинение ему морального вреда действиями ответчика, а также необходимость оплаты услуг представителя в размере, значительно превышающем установленные адвокатской палатой тарифы на оказание такого рода услуг. 

В судебное заседание не явились истец АГ, обеспечивший явку своего представителя; представитель третьего лица ООО «Оконные технологии», о времени и месте рассмотрения дела извещены заблаговременно и надлежащим образом. При таких обстоятельствах, руководствуясь ч.ч. 3, 5 ст. 167 ГПК РФ, учитывая положения ст. 154 ГПК РФ, обязывающей суд рассмотреть спор в разумный срок, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса, не представивших сведений о причинах неявки в судебное заседание и доказательств уважительности таких причин, по имеющимся в деле доказательствам.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 03 апреля 2018 года между ООО «ХуаДун» (застройщик) и АГ (дольщик) заключен договор № 118/3-65 долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома в 800 квартале г. Благовещенска (далее по тексту - договор), согласно п. 1.1. которого дольщик принимает участие в строительстве многоквартирного жилого дома, по адресу: 

<

...> многоэтажный многоквартирный жилой дом блок-секции № 1,2,3,4,5,6,7. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома застройщик передает участнику долевого строительства в совместную собственность объект долевого строительства, определенный настоящим договором, а участник долевого строительства обязуется уплатить в порядке и сроки, установленные настоящим договором, цену и принять в собственность объект долевого строительства, в виде двухкомнатной квартиры № ***, расположенной на 7 этаже, общей приведенной площадью 71,03 кв.м.

По условиям договора стоимость объекта составила 2379505 рублей. Обязательства по оплате объекта долевого строительства АГ исполнены в полном объеме, что подтверждается представленными в дело письменными доказательствами и не оспаривается ответчиком.

В соответствии с п. 2.1 договора застройщик обязуется ввести многоквартирный дом в эксплуатацию в срок до 31 сентября 2019 года. Застройщик обязуется после сдачи многоквартирного жилого дома в эксплуатацию передать объект долевого строительства участнику долевого строительства до 30 ноября 2019 года. Срок передачи объекта дольщику по акту приема-передачи - 3 квартал 2019 года.

Как следует из материалов дела, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию многоквартирного дома получено ООО «ХуаДун» 10 декабря 2019 года.

Из пояснений сторон следует, что 29 ноября 2019 года ООО «ХуаДун» уведомило АГ о готовности объекта к передаче. В тот же день истец осмотрел объект долевого строительства и выявил недостатки в строительстве. Ввиду претензий по недостаткам строительной части объекта, истец отказался от подписания акта приема-передачи квартиры.

02 декабря 2019 года истец направил в адрес ответчика 3 претензии с перечнем недостатков, в которых просил застройщика принять меры к устранению выявленных замечаний.

Поскольку перечисленные в претензиях недостатки ответчиком не были устранены, по заказу истца «Амурское экспертное бюро» ИП ОП 11 мая 2021 года подготовлено экспертное заключение по определению строительных недостатков в квартире № ***, расположенной по адресу: ***, согласно которому экспертом были выявлены строительные недостатки в квартире, стоимость работ по устранению которых составляет 469536 рублей.

11 мая 2020 года истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованиями о выплате стоимости соразмерного уменьшения цены договора, передаче объекта объекта долевого строительства по передаточному акту, выплате неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства, неустойки за нарушение срока устранения недостатков объекта долевого строительства, компенсации морального вреда, возмещении расходов на аренду жилья, на проведение экспертизы, почтовых расходов, о внесении изменений в договор долевого участия в строительстве, исключив из него п. 5.9 и п. 6.6, выдаче справки о полной оплате по договору. 

По результатам рассмотрения указанной претензии ООО «ХуаДун» 12 мая 2020 года направило истцу письмо с предложением расторгнуть договор долевого участия в строительстве от 03 апреля 2018 года и возвратить полученный ключ от квартиры.

Кроме того, в письме от 20 мая 2020 года ответчик сообщил истцу об устранении недостатков, указанных в претензиях истца от 02 декабря 2019 года, а также повторно предложил рассмотреть вопрос о расторжении договора долевого участия в строительстве. 

Ссылаясь на нарушение ответчиком обязательства о передаче объекта долевого строительства в соответствии с требованиям ч. 1 ст. 6, ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», АГ обратился в суд с настоящими требованиями.

В силу ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Аналогичная обязанность застройщика ООО «ХуаДун» продублирована в п. 6.1 договора долевого участия в строительстве № 108/3-65 от 03 апреля 2018 года.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ).

Согласно позиции истца 29 ноября 2019 года при осмотре объекта долевого строительства им были выявлены недостатки в строительстве, а также по качеству сантехнического оборудования и электрооборудования.

Согласно экспертному заключению «Амурское экспертное бюро» ИП ОП 11 мая 2021 года по определению строительных недостатков в квартире № ***, расположенной по адресу: ***, стоимость работ по устранению выявленных строительных недостатков в квартире составляет 469536 рублей.

По ходатайству сторон с целью проверки соответствия объекта долевого строительства условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, способов и стоимости устранения имеющихся недостатков судом по делу была назначена комиссионная строительно-техническая экспертиза по делу, проведение которой поручено ИП НВ. и ИП ИН

Из заключения экспертов от 29 марта 2021 года следует, что объект долевого строительства - квартира № *** по адресу: ***, не соответствует условиям договора долевого участия в строительстве № 108/3-65, требованиям технических регламентов, проектной документации, градостроительным и иным нормам.

По результатам сплошного визуально-инструментального осмотра объекта экспертами выявлены дефекты входной двери, потолка, оконных монолитных перемычек, стен и перегородок, полов, окон, микроклимата, электрики, подробное описание которых со ссылками на соответствующие технические и градостроительные регламенты, проектную документацию, а также иные обязательные требования изложено в исследовательской части заключения экспертов.

Все выявленные недостатки до их устранения и проведения остальных видов работ (чистовая отделка, установка сантехоборудования) препятствуют использованию квартиры в соответствии с ее целевым назначением, не являются существенными, так как являются устранимыми с небольшими финансовыми затратами в сравнении со стоимостью квартиры. Отсутствие замков безопасности на окнах не обеспечивает требования безопасности, в целях предотвращения травматизма и возможности выпадения детей из окон, тем самым создает угрозу жизни и здоровью проживающим гражданам.

Все выявленные недостатки являются устранимыми, способы из устранения заключаются в выполнении ремонтно-восстановительных работ, способы устранения указаны в исследовательской части. Стоимость устранения имеющихся недостатков составляет 434147 рублей 12 копеек. 

Суд не усматривает оснований ставить под сомнение достоверность заключения проведенной по делу комиссионной строительно-технической экспертизы. Выводы экспертов основаны на анализе материалов гражданского дела, осмотре объекта долевого строительства, исследовании проектной документации. Эксперты на основе тщательного изучения материалов дела и непосредственного исследования на месте, пришли к выводу о несоответствии выполненных работ требованиям действующего законодательства, техническим регламентам, строительным нормам и правилам.

Оценивая заключение экспертов, сравнивая соответствие заключения поставленным вопросам, определяя полноту заключения, его научную обоснованность и достоверность полученных выводов, суд приходит к выводу о том, что данное заключение в полной мере является допустимым и достоверным доказательством, поскольку оно соответствует материалам дела, эксперты дали конкретные ответы на поставленные судом вопросы, были предупреждены по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, о чем у них отобрана подписка, имеют достаточный опыт и, вопреки доводам стороны ответчика, обладают необходимой квалификацией для установления указанных в экспертном заключении обстоятельств, что подтверждается имеющимися в деле документами.

Допрошенная в судебном заседании эксперт ВА пояснила, что ИП НВ является членом СРО проектировщиков для обследования зданий и сооружений. Использованные при исследовании приборы прошли поверку. При определении недостатков исходили из условий договора долевого участия в строительстве и проектно-сметную документации. По проектной документации штукатурка на стенах по всей площади квартиры не соответствовала требованиям по улучшенной штукатурке. Недостатки объекта выявлены экспертами при непосредственном сплошном визуальном осмотре с применением измерительных приборов. Наличие замков безопасности на окнах предусмотрено ГОСТом.

Эксперт ИН пояснил, что не состоит в СРО в области инженерных изысканий. Наличие замков безопасности на окнах предусмотрено ГОСТом.

Утверждение стороны ответчика о недопустимости представленного экспертного заключения в связи с тем, что проводившие ее эксперты не являются членом одной из саморегулируемой организациипо инженерным изысканиям, а также ввиду отсутствия у ИПСапкинойН.В. лицензии на проведениеэкспертизы не могут быть приняты во внимание, поскольку деятельность в области строительно-технической экспертизы зданий Федеральным законом "О лицензировании отдельных видов деятельности" не включена в перечень видов деятельности, на которую требуется лицензия. Судебная экспертная деятельность, вопреки мнению ответчика, не относится к инженерным изысканиям, перечень которых утвержден постановлением Правительства РФ от 19.01.2006 N 20 "Об инженерных изысканиях для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства", следовательно, не требует допуска СРО по инженерным изысканиям. Строительно-техническая экспертиза проводилась на предмет соответствия построенного объекта требованиям качества, и для проведения подобного исследования допуск СРО по инженерным изысканиям не требуется.

Выводы представленной стороной ответчика рецензии ИПКосицынаИ.М., в которой дается оценка заключению судебной экспертизы и выражается несогласие с ее выводами, суд считает несостоятельными, поскольку рецензия не свидетельствует о недостоверности и незаконности заключения судебной экспертизы, поскольку мнение другого специалиста, отличное от заключения эксперта, является субъективным мнением этого специалиста, направленным на собственную оценку доказательств и фактических обстоятельств дела. Кроме того, рецензии на заключение эксперта не предусмотрены ст. 55 ГПК РФ в качестве доказательства, а лица, изготовившие и подписавшие рецензию, не привлекались судом к участию в деле в качестве специалистов. Рецензия на экспертное заключение выполнена исключительно по заказу стороны ответчика, при этом составлявшее рецензию лицо не было предупреждено судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Каких-либо иных убедительных доводов и достоверных доказательств, которые бы опровергали выводы судебной экспертизы, стороной ответчика не представлено. 

При таком положении суд принимает заключение судебной экспертизы в качестве допустимого доказательства по делу.

Заключение «Амурское экспертное бюро» ИП ОП 11 мая 2021 года по определению строительных недостатков в квартире № ***, расположенной по адресу: ***, судом не принимается, поскольку выводы эксперта основаны лишь на визуальном осмотре объекта, техническая и проектная документация экспертом не исследовались, кроме того, данный документ в нарушение ч. 2 ст. 71 ГПК оформлен ненадлежащим образом, заключение подписано с использованием штамп-факсимиле подписи, между тем, возможность использования при подписании заключения факсимильного воспроизведения подписи с помощью средств механического или иного копирования не предусмотрено гражданским процессуальным законодательством Российской Федерации, Федеральным законом от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (ст. 41, ст. 25).

Таким образом, совокупностью исследованных по делу доказательств установлено, что в данном случае объект долевого строительства построен ответчиком с отступлениями от условий договора, а также требований технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований, приведшими к ухудшению качества объекта, в связи с чем, истец как участник долевого строительства вправе потребовать соразмерного уменьшения цены договора.

Разрешая требования истца о соразмерном уменьшении цены договора участия в долевом строительстве, суд принимает во внимание, что недостатки объекта долевого строительства являются устранимыми, учитывает соотношение стоимости устранения недостатков с ценой договора участия в долевом строительстве, а также то обстоятельство, что взыскание суммы, соответствующей стоимости устранения недостатков, позволит истцу привести объект долевого строительства в состояние, соответствующее условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, восстановив таким образом нарушенное право.

При данных обстоятельствах суд приходит к выводу, что соответствующим характеру недостатков объекта долевого строительства и требованиям разумности и справедливости будет уменьшение цены договора участия в долевом строительстве на сумму 434 147 рублей, которая подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

При этом суд исходит из того, что данная сумма определена экспертами как реальная стоимость устранения недостатков, обеспечивающая приведение объекта долевого строительства в состояние, отвечающее условиям договора и обязательным требованиям.

На основании ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) (далее по тексту - Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (ч. 3 названной статьи).

Согласно ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. 

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимостиconsultantplus***

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором (ч. 2 и 3 названной статьи).

Из приведенных положений Закона следует, что договор участия в долевом строительстве должен предусматривать как срок строительства (создания) многоквартирного дома, так и срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику этого строительства, при этом такая передача возможна не ранее получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию.

При толковании условий договора о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику этого строительства следует учитывать положения ст. 190 ГК РФ, в соответствии с которой установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемой судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Как указано в пунктах 2.1-2.2 Договора № 17/3-182 от 29.08.2017 года, застройщик обязался ввести многоквартирный дом в эксплуатацию в срок до 31.09.2019 года, после чего передать объект в эксплуатацию дольщику до 30.11.2019 года. Указанный срок может быть продлен соглашением сторон при условии невозможности сдачи строящегося жилого дома вследствие причин, независящих от застройщика. В таком случае застройщик не позднее, чем за 2 месяца до истечения срока обязан направить дольщику письменное уведомление, содержащее соответствующую информацию и предложение об изменении договора.

Достоверных доказательств уведомления истца в письменном виде о продлении срока строительства в соответствии с п.п. 2.2, 2.3 договора долевого участия в строительстве ООО «ХуаДун» суду не представлено. Имеющаяся в материалах телефонограмма от 10 сентября 2019 года не подтверждает надлежащее исполнение ответчиком указанных условий договора долевого участия в строительстве об изменении срока договора, поскольку в соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор. 

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписана сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительств обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонам передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. 

Участник долевого строительства до подписания передаточного акта о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства и отказаться от подписания передаточного акта до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных (ч. 2 ст. 7 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ). 

В соответствии с п. 5.1 договора после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома застройщик направляет дольщику уведомление о завершении строительства и о готовности объекта к передаче.

В течение 7 дней с момента получения указанного уведомления дольщик обязан приступить к приемке объекта, при этом срок принятия объекта дольщиком с момента начала передачи не может превышать 14 дней (п. 5.2 договора).

Уведомление о необходимости принять объект по договору направлено ответчиком истцу лишь 10 июня 2021 года, иных данных, свидетельствующих о том, что ООО «ХуаДун» уведомляло истца о готовности передать приведенный в надлежащее состояние объект долевого строительства, материалы дела не содержат. 

В судебном заседании установлено и не оспаривается сторонами, что на момент рассмотрения настоящего дела объект по договору долевого участия в строительстве № 108/3-65 от 03 апреля 2018 года ответчиком истцу не передан, акт приема-передачи квартиры между сторонами не подписан.

В соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

Доводы стороны ответчика о том, что объект фактически передан истцу путем передачи ему ключей от квартиры 02 декабря 2019 года, являются несостоятельными, поскольку вышеприведенными положениями Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ (ч. 1 ст. 8) прямо установлено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.

В ходе судебного разбирательства установлено, что в нарушение положений статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» объект долевого строительства имел недостатки, что подтверждается исследованными выше доказательствами, при этом в силу статьи 12 указанного Закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания акта приемки объекта долевого строительства.

При таких обстоятельствах, установив, что ответчик нарушил срок передачи истцу объекта долевого строительства, учитывая, что отказ АГ принять объект долевого строительства был обусловлен нарушением со стороны ответчика обязательства о передаче объекта долевого строительства в соответствии с требованиям ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ, суд приходит к выводу об обоснованности требований истца о возложении на ООО «ХуаДун» обязанности передать истцу на основании передаточного акта объект долевого участия по договору № 108/3-65 от 03 апреля 2018 года и о взыскании с ответчика неустойки за нарушение срока передачи объекта по договору долевого участия в строительстве.

На основании ст. 206 ГПК РФ, при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, суд устанавливает в решении срок, в течение которого решение суда должно быть исполнено.

Суд считает достаточным для удовлетворения требований истца о передаче на основании передаточного акта объекта долевого участия по договору, срок в течение одного месяца с момента вступления решения в законную силу. Данный срок для исполнения судебного решения является разумным в целях восстановления нарушенных прав истца.

Определяя размер неустойки за нарушение срока передачи объекта по договору долевого участия в строительстве, суд учитывает следующее.

Согласно расчету истца, неустойка за период с 01 октября 2019 года по 23 июля 2021 года за 662 дня составляет 577 585 рублей 18 копеек.

Проверив расчет истца, суд приходит к выводу, что неустойка подлежит взысканию только за период с 01 декабря 2019 года по 02 апреля 2020 года, с 02 января 2021 года по 23 июля 2021 года, так как согласно Постановлению Правительства от 02 апреля 2020 года № 423 в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной ч. 6 ст. 5 и ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 01 января 2021 года. В соответствии с пунктом 5 указанного Постановления данный документ вступил в силу со дня официального опубликования на Официальном интернет-портале правовой информации (http://www.pravo.gov.ru) 03.04.2020 года.

В соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

По смыслу приведенной правовой нормы при исчислении неустойки, подлежащей взысканию с застройщика в связи с просрочкой передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, подлежит применению неустойка, действующая на последний день срока исполнения застройщиком обязательства по передаче указанного объекта.

Из условий договора долевого участия в строительстве от 29.08.2018 года следует, что застройщик обязался передать объект долевого строительства участнику 30.11.2019 года.

В период с 28.10.2019 года по 16.12.2019 года ставка рефинансирования была установлена Центральным Банком РФ и составляла 6,50% (Информационное сообщение Банка России от 25.10.2019 года).

С учетом изложенного при расчете неустойки, подлежащей взысканию с Общества, суд считает необходимым руководствоваться ставкой рефинансирования, действовавшей по состоянию на предусмотренный договором день исполнения Обществом своих обязательств по передаче истцу квартиры.

Таким образом, за период с 01 декабря 2019 года по 02 апреля 2020 года, с 02 января 2021 года по 23 июля 2021 года неустойка составляет 337175 рублей 86 копеек (2 379 505,00 ? 327 ? 2 ? 1/300 ? 6.5%).

В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая взысканию неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть на реализацию требования ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому, в ч. 1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что не может рассматриваться как нарушение ст. 35 Конституции Российской Федерации (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 15 января 2015 года № 7-О).

В соответствии с п. 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования.

С учетом изложенных выше норм закона и правовых позиций Верховного и Конституционного судов Российской Федерации, а также компенсационного характера неустойки, принимая во внимание продолжительность просрочки исполнения обязательства, в отсутствии доказательств несения истцом неблагоприятных последствий в результате неисполнения ответчиком обязательств, ходатайство ответчика о снижении размера неустойки, доводы ответчика о причине нарушения сроков передачи объекта долевого строительства, суд считает размер неустойки явно не соответствующим последствиям нарушения обязательства, в связи с чем, руководствуясь ст. 333 ГК РФ, полагает возможным снизить ее размер до 240 000 рублей, взыскав указанную сумму неустойки с ответчика в пользу истца. Данный размер неустойки, по мнению суда соответствует последствиям нарушения обязательства и устанавливает баланс между применяемой мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба. 

Рассматривая требования истца о взыскании с ответчика неустойки за нарушение срока устранения недостатков объекта долевого строительства, суд приходит к следующему.

Как было установлено судом, 02 декабря 2019 года истец направил в адрес ответчика 3 претензии с перечнем недостатков объекта, в которых просил застройщика принять меры к устранению выявленных замечаний.

Поскольку перечисленные в претензиях недостатки ответчиком не были устранены, 11 мая 2020 года истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием о выплате стоимости соразмерного уменьшения цены договора.

Согласно ч. 6 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

За нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного ч. 6 настоящей статьи, застройщик уплачивает гражданину - участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом п. 1 ст. 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей». Если недостаток (дефект) указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный п. 1 ст. 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта) (ч. 8 названной статьи).

В соответствии с ч. 9 ст. 4Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В соответствии со ст. 20 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» если срок устранения недостатков товара не определен в письменной форме соглашением сторон, эти недостатки должны быть устранены изготовителем (продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) незамедлительно, то есть в минимальный срок, объективно необходимый для их устранения с учетом обычно применяемого способа. Срок устранения недостатков товара, определяемый в письменной форме соглашением сторон, не может превышать сорок пять дней.

Согласно ч. 1 ст. 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» за нарушение предусмотренных ст.ст. 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара. 

Положения действующего законодательства и правовые позиции Верховного Суда Российской Федерации указывают на то, что в случае применения к застройщику меры ответственности за нарушение требований, предъявляемых к качеству объекта долевого строительства, в виде взыскания неустойки, предусмотренной ст. 23 Закона о защите прав потребителя, ее размер, в отличие от правил данной статьи, подлежит определению исходя из стоимости устранения недостатков, а не из полной цены договора.

Поскольку ответчик не устранил в установленный законом срок недостатки объекта долевого строительства, построенного с отступлением от условий договора и обязательных требований, суд, руководствуясь приведенными правовыми нормами, приходит к выводу о законности требований истца в части взыскания неустойки за нарушение срока устранения недостатков объекта долевого строительства.

Согласно расчету истца неустойка за период с 16 января 2020 года по 11 мая 2020 года за 117 дней на сумму 434 147 рублей 12 копеек составляет 507952 рубля 13 копеек.

Суд полагает, что неустойка подлежит взысканию за период с 16 января 2020 года по 10 мая 2020 года, поскольку 11 мая 2020 года истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованиями о выплате стоимости соразмерного уменьшения цены договора, при этом суд принимает во внимание, что стороной ответчика заявлено об уменьшении пени, в порядке ст. 333 ГК РФ, в соответствии с которой суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Оценив собранные по делу доказательства, в том числе заявление ответчика о применении положений ст. 333 ГК РФ, учитывая срок неисполнения ответчиком требования истца, баланс законных интересов обеих сторон по делу, последствия нарушения обязательств, характер последствий неисполнения обязательства, суд приходит к выводу о несоответствии подлежащей взысканию неустойки последствиям нарушения обязательства и считает возможным снизить неустойку до 85 000 рублей за нарушение срока устранения недостатков.

В силу ст. 15 Закона РФ от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», ст.ст. 151, 1101 ГК РФ, учитывая разъяснении Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенные в п. 45 Постановления от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», с учетом фактических обстоятельств по делу, понесенных истцом нравственных страданий и исходя из требований разумности и справедливости, суд находит требования истца о взыскании компенсации морального вреда обоснованными, с учетом степени вины ответчика, длительности неисполнения законных требований истца, а также характер и степень причиненных истцу нравственных страданий, суд находит возможным взыскать компенсацию морального вреда в размере 8 000 рублей.

Согласно ч. 6 ст. 13 Закона РФ от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Принимая во внимание, что ответчик в добровольном порядке отказался выполнить требования истца, об устранении выявленных недостатков, а впоследствии – о передаче объекта долевого строительства и о соразмерном уменьшении цены договора, с ответчика подлежит взысканию штраф в размере 50% от присужденной судом в пользу истца суммы (434147 рублей + 240000 рублей + 85000 рублей + 8000 рублей /2 = 383573 рубля 50 копеек), с учетом применения ст. 333 ГК РФ, суд уменьшает размер штрафа до 185 000 рублей.

Оснований для удовлетворения требования АГ об обязании ООО «ХуаДун» выдать истцусправку о полной оплате по договору № 108/3-65 долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома в 800 квартале г. Благовещенска от 03 апреля 2018 года не имеется, поскольку данное требование исполнено ответчиком в добровольном порядке 14 октября 2020 года, что подтверждается материалами дела, содержащими сведения о выдаче ответчиком истцу требуемого документа. Ответчиком факт оплаты при рассмотрении дела не оспаривался. Факт нарушения прав истца, подлежащих судебной защите, в указанной части не установлен.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Согласно ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

К издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам; другие признанные судом необходимыми расходы (ст. 94 ГПК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Согласно договору оказания юридических услуг от 21 апреля 2020 года, распискам от 21 и 24 апреля 2021 года, АГ понес расходы на оплату услуг представителя ИА в сумме 50000 рублей.

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 17.07.2007 года № 382-О-О обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя и тем самым - на реализацию требования ст. 17 (ч. 3) Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в ч. 1 ст. 100 ГПК РФ речь идет, по существу, об обязанности суда установить баланс между правами лиц, участвующих в деле. 

Таким образом, учитывая фактические обстоятельства, категорию и сложность рассматриваемого дела, характер нарушенных прав истца, объем проделанной представителем истца работы, принимая во внимание принципы разумности и справедливости, суд полагает возможным взыскать с ответчика в пользу истца расходы на оплату услуг представителя в размере 25 000 рублей.

Кроме того, на основании ст.ст. 88, 98 ГПК РФ, п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» в пользу истца подлежат взысканию расходы по проведению экспертизы в размере 15 000 рублей, а также почтовые расходы в размере 480 рублей за отправление претензий, несение которых расходов было необходимо для досудебного урегулирования спора.

Расходы АГ по оформлению доверенностей на представителя в сумме 1 500 рублей не подлежат возмещению ответчиком, поскольку согласно разъяснению Верховного Суда Российской Федерации в п. 2 Постановления № 1 от 21.01.2016 года расходы на оформление доверенности представителя могут быть признаны судебными издержками, если такая доверенность выдана для участия представителя в конкретном деле или конкретном судебном заседании по делу.

Из имеющейся в материалах дела копии доверенности, выданной 17 апреля 2020 года АГ представителю ИА, не следует, что данная доверенность выдана для участия в конкретном деле или конкретном судебном заседании, доверенность содержит общие полномочия на представление интересов истца во всех судах судебной системы Российской Федерации, а также других компетентных организациях и учреждениях Российской Федерации.

ИПСапкинаН.В. заявила ходатайство о взыскании расходов за проведение судебной экспертизы в размере 60 000 рублей.

В соответствии с абз. 2 ч. 2 ст. 85 ГПК РФ эксперт или судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от проведения порученной им экспертизы в установленный судом срок, мотивируя это отказом стороны произвести оплату экспертизы до ее проведения. В случае отказа стороны от предварительной оплаты экспертизы эксперт или судебно-экспертное учреждение обязаны провести назначенную судом экспертизу и вместе с заявлением о возмещении понесенных расходов направить заключение эксперта в суд с документами, подтверждающими расходы на проведение экспертизы, для решения судом вопроса о возмещении этих расходов соответствующей стороной с учетом положений ч. 1 ст. 96 и ст. 98 ГПК РФ.

Поскольку данные расходы ответчиком не возмещены, суд считает необходимым взыскать с ответчика денежные средства в размере 60000 рублей в счет оплаты проведения судебной экспертизы.

По настоящему делу при подаче искового заявления истец был освобожден от уплаты государственной пошлины. Таким образом, с учетом правил ст. 333.19 НК РФ с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 11 091 рубль 47 копеек.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление АГ – удовлетворить в части.

Обязать ООО «ХуаДун» в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу передать АГ на основании передаточного акта объект долевого участия по договору № 108/3-65 от 03 апреля 2018 года.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ХуаДун» в пользу АГ:

-стоимость соразмерного уменьшения цены договора в сумме 434147 рублей 12 копеек;

- неустойку за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику объекта долевого строительства в сумме 240000 рублей;

- неустойку за нарушение сроков устранения недостатков объекта долевого строительства в сумме 85000 рублей;

- компенсацию морального вреда в сумме 8000 рублей;

- штраф в сумме 185000 рублей;

- судебные расходы за оценку в сумме 15000 рублей;

- почтовые расходы в сумме 480 рублей;

- расходы на услуги представителя в сумме 25000 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований - отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ХуаДун» в пользу ИПНВ (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) за проведение судебной экспертизы 60 000 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ХуаДун» госпошлину в доход местного бюджета в сумме 11091 рубль 47 копеек.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья О.С. Щедрина

Решение в окончательной форме принято 16.08.2021 года