Дело № 2-1394/2024

УИД 51RS0009-01-2024-000903-34

Мотивированное 

решение

 составлено 17.01.2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

25 декабря 2024 года 

г. Кандалакша

Кандалакшский районный суд Мурманской области в составе:

судьи Шевердовой Н.А.,

при секретаре Рахимовой Р.Р., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 и ФИО2 к ООО «Коркино» о расторжении предварительных договоров купли-продажи земельных участков, взыскании неосновательного обогащения, и встречному иску ООО «Коркино» к ФИО1 и ФИО2 о признании расторгнутыми предварительных договоров купли-продажи земельных участок, взыскании штрафа, 

установил:

ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с иском к ООО «Коркино» о защите прав потребителей, мотивируя свои требования следующим. Истцы с целью приобретения для личных нужд земельных участков в Ленинградской области обратились к ответчику ООО «Коркино». Описывая потребительские свойства продаваемых участков ответчик, в том числе посредством информации на своем сайте и в социальных сетях, обещал обеспечить участки всеми коммуникациями - электроснабжением 

<

данные изъяты> кВт, газоснабжением, водоснабжением. 

<

дата> между ФИО1 и ООО «Коркино» был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка 

<

номер>, по условиям которого ФИО1 должна до 

<

дата> внести сумму, равную цене основного договора – 

<

данные изъяты> руб. в качестве обеспечительного платежа, основной договор подлежал заключению в срок до 

<

дата> только при внесении данной суммы. 

<

дата> между ФИО2 и ООО «Коркино» был заключен аналогичный предварительный договор купли-продажи земельного участка 

<

номер>, по условиям которого ФИО2 должен до 

<

дата> внести сумму, равную цене основного договора – 

<

данные изъяты> руб. в качестве обеспечительного платежа, основной договор подлежал заключению в срок до 

<

дата> только при внесении данной суммы. 

Истцы в установленные графиком внесения суммы обеспечения перечислили в ООО «Коркино» по 

<

данные изъяты> руб. До наступления срока внесения последней части обеспечительного платежа истцы предложили ООО «Коркино» привести положения договоров в соответствии с рекламными обещаниями и действующим законодательством и направили 

<

дата> ответчику по электронной почте предложение о заключении основных договоров с приложением составленных ими проектов основных договоров. Однако, от переговоров по данным условиям основных договоров общество отказалось. 

<

дата> истцы направили в адрес ответчика по электронной почте досудебные требования о расторжении договора и возврате уплаченных средств, продублировав его посредством почтовой связи. Требование о расторжении договора обусловлено тем, что предварительный договор содержит ряд нарушений законодательства, при заключении договора истцы были введены в заблуждение относительно потребительских свойств земельного участка и подключения его к сетям. В договоре содержатся противоречивые условия относительно информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка, а именно об обеспечении земельного участка инфраструктурой, стоимости ее создания и использования. Кроме того, договор содержит недопустимые, ущемляющие права потребителя условия, которые являются ничтожными, а именно п. 6.4, 6.5 и 5.5. До настоящего времени ответчик соглашения о расторжении договоров не подписал, денежные средства не вернул. Отмечают, что вместо ответа на направленное требование и заключения соглашений о расторжении договоров, ООО «Коркино» направило истцам уведомления об отказе от договоров в связи с существенным нарушением условий договоров со стороны истцов. Указанные уведомления об одностороннем отказе ООО «Коркино» от предварительных договоров истцы считают ничтожными, равно как и п. 5.4.3 о взыскании штрафа в размере 35% от стоимости земельных участков в связи с расторжением договора.

На основании изложенного, истцы просят: расторгнуть предварительный договор купли-продажи земельного участка 

<

номер> от 

<

дата>, заключенный между ФИО1 и ООО «Коркино», взыскать в пользу ФИО1 неосновательное обогащение в размере 

<

данные изъяты> руб., компенсацию морального вреда в размере 

<

данные изъяты> руб., штраф за отказ в добровольном удовлетворении требования потребителя в размере 50% присужденной суммы; расторгнуть предварительный договор купли-продажи земельного участка 

<

номер> от 

<

дата>, заключенный между ФИО2 и ООО «Коркино», взыскать в пользу ФИО2 неосновательное обогащение в размере 

<

данные изъяты> руб., компенсацию морального вреда в размере 

<

данные изъяты> руб., штраф за отказ в добровольном удовлетворении требования потребителя в размере 50% присужденной суммы.

ООО «Коркино» с исковыми требованиями не согласилось, предъявило встречное исковое заявление к ФИО1 и ФИО2 о признании расторгнутыми предварительных договоров, взыскании остатка штрафа и судебных расходов. В обоснование встречных требований указано, что согласно пунктам 2.2, 2.3 заключенных с истцами предварительных договоров купли-продажи земельного участка, в качестве обеспечения исполнения обязательств по договору (по заключению основного договора и возмещения убытков, вызванных неисполнением такого обязательства), покупатель обязан внести продавцу обеспечительный платеж в соответствии с графиком внесения суммы обеспечения. В нарушение условий договора ответчики исполняли свои обязательства по договорам ненадлежащим образом в неполном объеме, за период действия предварительных договоров ответчики внесли по 

<

данные изъяты> руб., срок очередного внесения суммы обеспечения был установлен сторонами 

<

дата> для ФИО1, 

<

дата> – для ФИО2, но платежи ими внесены не были, задолженность ответчиков на дату подачи основного и встречного иска составляет у ФИО1 – 

<

данные изъяты> руб., у ФИО2 – 

<

данные изъяты> руб. 

Таким образом, ответчиками существенно нарушены условия предварительных договоров, существенное нарушение ответчиками графика внесения обеспечительного платежа явно свидетельствует об их уклонении от заключения основных договоров, в связи с чем на основании п. 5.5. предварительных договоров покупатели должны выплатить продавцу штраф в размере 

<

данные изъяты>% от стоимости земельного участка. Обществом 

<

дата> в адрес ФИО3 и 

<

дата> в адрес ФИО2 были направлены уведомления об отказе от договора в связи с существенными нарушениями договора и с требованием о погашении задолженности в течение пяти рабочих дней со дня получения уведомления, с указанием, что договор прекратит свое действие с указанной даты в случае невыполнения покупателем требований по погашению задолженности. Уведомление получено ФИО1 

<

дата>, ФИО2 

<

дата>. В установленный уведомлением срок ответчики не произвели оплату задолженности, поэтому договор, заключенный с ФИО1, прекратил свое действие 

<

дата>, договор, заключенный с ФИО2 прекратил свое действие 

<

дата>. 

На основании изложенного, истец по встречному иску ООО «Коркино» просит суд: признать расторгнутым предварительный договор купли-продажи земельного участка от 

<

дата> 

<

номер>, взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Коркино» остаток штрафа в размере 

<

данные изъяты> руб., судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 

<

данные изъяты> руб.; признать расторгнутым предварительный договор купли-продажи земельного участка от 

<

дата> 

<

номер>, взыскать с ФИО2 в пользу ООО «Коркино» остаток штрафа в размере 

<

данные изъяты> руб., судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 

<

данные изъяты> руб. (л.д. 153-157)

Истцы по первоначальному иску / ответчики по встречному иску ФИО1 и ФИО2, их представитель ФИО4 участие в судебном заседании не принимали, просили рассмотреть дело в свое отсутствие. 

Представитель ФИО1 и ФИО2 – ФИО4 в ранее состоявшихся судебных заседаниях настаивал на удовлетворении заявленного иска, возражал против удовлетворения встречного иска по основаниям, указанным в иске и возражениях на встречный иск. 

Представители ответчика по первоначальному иску / истца по встречному иску ООО «Коркино» участие в судебном заседании н принимали, о времени и месте судебного заседания уведомлены надлежащим образом, ходатайствовали о рассмотрении дела в свое отсутствие. 

Представитель ООО «Коркино» ФИО5 в ранее состоявшихся судебных заседаниях настаивал на удовлетворении заявленного встречного иска, возражал против удовлетворения первоначального иска по основаниям, указанным во встречном иске и возражениях на первоначальный иск. 

Изучив материалы гражданского дела, суд приходит к следующему. 

Судом установлены, материалами дела подтверждены следующие обстоятельств, которые не оспариваются сторонам: 

Между ФИО1 и ООО «Коркино» 

<

дата> заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка 

<

номер>, предметом которого является заключение в срок до 

<

дата> основного договора купли-продажи земельного участка, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять в собственность земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером 

<

номер>, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, категория земли: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для дачного строительства, и уплатить продавцу цену за участок, указанную в п. 2.1. настоящего договора (п. 1.1 договора) (л.д. 32-35).

Между ФИО2 и ООО «Коркино» 

<

дата> заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, предметом которого является заключение в срок до 

<

дата> основного договора купли-продажи земельного участка, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять в собственность земельный участок с кадастровым номером 

<

номер>, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, категория земли: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для дачного строительства, и уплатить продавцу цену за участок, указанную в п. 2.1. настоящего договора (п. 1.1 договоров) (л.д. 36-39).

Цена участка, по которой продавец обязуется продать, а покупатель ФИО1 приобрести земельный участок – 

<

данные изъяты> руб., покупатель ФИО2 – по цене 

<

данные изъяты> руб. (п. 2.1 договоров).

В качестве обеспечения исполнения обязательств по настоящему договору (по заключению основного договора и возмещении убытков, вызванных неисполнением такого обязательства), покупатель обязан внести продавцу обеспечительный платеж в размере цены участка, указанной в пункте 2.1. договора (далее - сумма обеспечения) ( п.2.2. договоров).

Сумма обеспечения вносится покупателем в соответствии с Графиком внесения суммы обеспечения (Приложение 

<

номер> к настоящему договору) (п. 2.3 договоров).

Сумма обеспечения не является и не признается сторонами платой или авансом стоимости участка, сумма обеспечения возвращается покупателю при подписании основного договора, если не наступают условия, предусмотренные статьей 5 настоящего договора (п. 2.4 договоров). 

Согласно графику внесения суммы обеспечения, ФИО1 должна была внести: 

<

дата> – 

<

данные изъяты> руб., 

<

дата> – 

<

данные изъяты> руб., 

<

дата> – 

<

данные изъяты> руб., 

<

дата> – 

<

данные изъяты> руб. и 

<

дата> – 

<

данные изъяты> руб. (л.д. 35, об.). 

Согласно графику внесения суммы обеспечения, ФИО2 должен был внести: 

<

дата> – 

<

данные изъяты> руб., 

<

дата> – 

<

данные изъяты> руб., 

<

дата> – 

<

данные изъяты> руб., 

<

дата> – 

<

данные изъяты> руб. и 

<

дата> – 

<

данные изъяты> руб. (л.д. 39, об.). 

Во исполнение условий предварительного договора каждым из истцов на счет ООО «Коркино» в соответствии с графиками перечислены денежные средства в размере 

<

данные изъяты> руб., а именно: ФИО1 перевела 

<

дата> – 

<

данные изъяты>руб. и 

<

дата>, 

<

дата> и 

<

дата> по 

<

данные изъяты>руб.; ФИО2 перевел 

<

дата> – 

<

данные изъяты>руб, 

<

дата> – 

<

данные изъяты>руб., и 

<

дата>, 

<

дата> и 

<

дата> по 

<

данные изъяты> руб. 

Последний платеж в соответствии с графиками ФИО1 

<

дата> в сумме 

<

данные изъяты> руб. и ФИО2 

<

дата> – 

<

данные изъяты> руб. не осуществлены. 

01.04.2024представителем ФИО1 и ФИО2 – ФИО4 по электронной почте направлено письмо в адрес ООО «Коркино», в котором он указал, что земельные участки оформлены в собственность ООО «Коркнино», что свидетельствует о возможности заключения договоров купли-продажи, однако, ранее представленные продавцом проекты договоров купли-продажи не соответствуют рекламным материалам и заверениям отдела продаж при заключении предварительных договоров, и просил рассмотреть возможность заключения основных договоров купли-продажи земельных участков в 

<

данные изъяты> с учетом предложенных в настоящем письме редакций, приложив проекты основного договора купли-продажи земельного участка, а также просьбу направить ответ о возможности заключения договоров в предложенной им редакции не позднее 

<

дата>, гарантировав при заключении договора в предложенной редакции внесение средств в полном объеме (л.д. 45). 

<

дата> ФИО1 и ФИО2 по электронной почте направили в адрес ООО «Коркино» досудебные требования о расторжении договоров и возврате уплаченных ими средств, указав, что предварительные договоры содержит ряд нарушений законодательства, при заключении договоров они были введены в заблуждение относительно потребительских свойств земельного участка и подключении его к сетям (л.д. 46-50). 

<

дата> и 

<

дата> указанные досудебные требования были направлены истцами в адрес ответчика посредством почты, требование ФИО1 получено ООО «Коркино» 

<

дата>, корреспонденция от ФИО2 ООО «Коркино» не получена, возвращена отправителю (л.д. 23-25).

<

дата> ООО «Коркино» направило в адрес ФИО1 уведомление от 

<

дата> об отказе от договора 

<

номер>/КО от 

<

дата> в связи с существенным нарушением договора, а именно не внесением обеспечительного платежа в соответствии с графиком более чем на 

<

данные изъяты> календарных дня, что в соответствии с п. 5.4. договора дает продавцу право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора. Ссылаясь на п. 5.4.2 договора общество уведомило об одностороннем отказе продавца от исполнения договора в случае невыполнения требований о погашении задолженности в течение 5 рабочих дней со дня получения настоящего уведомления, а также с удержанием в этом случае штрафа в размере 

<

данные изъяты> руб. (л.д. 26-27). Уведомление получено ФИО1 

<

дата>. 

Аналогичное уведомление от 

<

дата> об отказе от договора 

<

номер> от 

<

дата> ООО «Коркино» направлено 

<

дата> в адрес ФИО2 и получено им 

<

дата>.(л.д. 28-29).

Взаимные требования ни одной стороной не были удовлетворены, основные договоры не заключены, остатки денежных средств покупателями на счет ООО «Коркино» не внесены, уплаченные покупателями денежные средства в размере 

<

данные изъяты> руб. ООО «Коркино» им не возвращены, в связи с чем ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с иском о расторжении предварительных договоров купли-продажи земельных участков и взыскании с ответчика неосновательного обогащения, а ООО «Коркино» с встречным иском о признании предварительных договоров купли-продажи земельных участков расторгнутыми и взыскании остатка штрафа. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Пунктом 1 статьи 549 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). 

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Согласно положениям статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п.1).

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2). 

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3). 

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4). 

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных ими условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. 

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 вышеназванного постановления. 

В абзаце 3 пункта 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к такому договору не применяются. 

В соответствии с пунктами 1.1, 2.1, 2.2 предварительных договоров купли-продажи земельных участков от 

<

дата> и 

<

дата>, стороны обязуются в срок до 

<

дата> и 

<

дата> соответственно, заключить основной договор купли-продажи земельного участка. Цена участка, по которой продавец обязуется продать, а покупатель приобрести земельный участок 

<

данные изъяты> руб. и 

<

данные изъяты> руб. соответственно. В качестве обеспечения исполнения обязательств по настоящему договору (по заключению основного договора и возмещения убытков, вызванных неисполнением такого обязательства) покупатель обязан внести продавцу обеспечительный платеж в размере цены участка в соответствии с графиком платежей, которые устанавливают уплату суммы обеспечения несколькими платежами, последний из которых 

<

дата> и 

<

дата> соответственно. 

Анализируя условия предварительных договоров от 

<

дата> и 

<

дата>, суд приходит к выводу, что заключенный между сторонами договор, поименованный ими как предварительный, предусматривающий обязанность сторон заключить основной договор о продаже земельного участка только после полной оплаты обеспечительного платежа равного стоимости объекта недвижимости, по своей правовой природе не является предварительным договором по смыслу ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, а является договором купли-продажи с условием о предварительной оплате товара, при этом заключенный сторонами договор содержит все существенные условия договора купли-продажи. Содержание приведенных в договоре в отношении земельных участков условий, в частности, о том, что порядок расчетов устанавливает внесение покупателем всей цены приобретаемого имущества с даты заключения предварительного договора до 

<

дата> и до 

<

дата>, а заключение сторонами основного договора - в срок до 

<

дата> и до 

<

дата>, буквальное толкование указанного договора при надлежащем исполнении принятых каждой из сторон на себя обязательств свидетельствует о том, что поименованные в договоре как суммы обеспечения 

<

данные изъяты> руб. и 

<

данные изъяты> руб., равные цене земельных участков, фактически имеют не обеспечительную, а платежную функцию, поскольку согласно п. 4.6 предварительного договора основной договор заключается сторонами в срок, указанный в п. 1.1. договора, при условии выполнения покупателем обязательств по внесению суммы обеспечения в полном объеме в соответствии с графиком внесения суммы обеспечения. 

В силу п. 1 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации продавец при заключении договора купли-продажи земельного участка обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. 

В соответствии с п. 3 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (п. 3). 

В постановлениях от 

<

дата> 

<

номер>-П и от 

<

дата> 

<

номер>-П Конституционный Суд Российской Федерации отметил, что конституционное требование о добросовестном поведении в силу своей универсальности распространяется на любое взаимодействие между субъектами права во всех сферах жизнедеятельности. Для гражданских правоотношений это находит закрепление, помимо прочего, в пункте 3 статьи 307 ГК Российской Федерации, который обязывает стороны обязательства при его установлении, исполнении и после его прекращения действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, предоставляя друг другу необходимую информацию. При вступлении в переговоры о заключении договора, в ходе их проведения и по их завершении стороны обязаны действовать добросовестно, в том числе не вступать в переговоры и не продолжать их при заведомом отсутствии намерения достичь соглашения с другой стороной. Недобросовестными действиями при проведении переговоров считается и предоставление стороне неполной или недостоверной информации, в том числе умолчание об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны быть доведены до сведения другой стороны (подпункт 1 пункта 2 статьи 434.1 этого Кодекса).

Требование предоставить информацию предусмотрено и отдельными законодательными актами, включая гарантирующие права потребителей. В частности, согласно статье 10 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-I «О защите прав потребителей» на продавца возлагается обязанность доводить до потребителей необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора: о цене в рублях и об условиях приобретения товаров (работ, услуг), в том числе при их оплате через определенное время после их передачи (выполнения, оказания) потребителю, о полной сумме, подлежащей выплате потребителем, о графике ее погашения и т.д. 

Если до покупателей информация доводится посредством рекламы, то на нее распространяются требования Федерального закона от 13 марта 2006 года № 38-ФЗ «О рекламе», включая общее требование о том, что реклама должна быть добросовестной и достоверной (часть 1 статьи 5). Недостоверной признается реклама, которая содержит не соответствующие действительности сведения, в частности о стоимости или цене товара, порядке его оплаты, размере скидок, тарифов и других условиях приобретения товара; не допускается реклама, в которой отсутствует часть существенной информации о рекламируемом товаре, об условиях его приобретения или использования, если при этом искажается смысл информации и вводятся в заблуждение потребители рекламы (пункт 4 части 3 и часть 7 статьи 5 Федерального закона "О рекламе"). 

Согласно ст. 428 ГК РФ договором присоединения признается договор, условия которого определены одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах и могли быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом (п.1).

Присоединившаяся к договору сторона вправе потребовать расторжения или изменения договора, если договор присоединения хотя и не противоречит закону и иным правовым актам, но лишает эту сторону прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида, исключает или ограничивает ответственность другой стороны за нарушение обязательств либо содержит другие явно обременительные для присоединившейся стороны условия, которые она исходя из своих разумно понимаемых интересов не приняла бы при наличии у нее возможности участвовать в определении условий договора. 

Если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства, в случае изменения или расторжения договора судом по требованию присоединившейся к договору стороны договор считается действовавшим в измененной редакции либо соответственно не действовавшим с момента его заключения (п.2). 

Правила, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, подлежат применению также в случаях, если при заключении договора, не являющегося договором присоединения, условия договора определены одной из сторон, а другая сторона в силу явного неравенства переговорных возможностей поставлена в положение, существенно затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (п.3). 

В обоснование доводов о расторжении предварительных договоров и возврате уплаченных средств, истцы указали, что при заключении предварительного договора они были введены в заблуждение относительно потребительских свойств земельного участка и подключения его к сетям, поскольку в договорах содержатся противоречивые условия относительно информации, которая оказала влияние на их решение о покупке данных земельных участков, а именно об обеспечении участков инфраструктурой, стоимости ее создания и использования, также указали на то, что договор содержит недопустимые, ущемляющие права потребителя условия. 

Согласно пояснениям представителя истцов в судебном заседании, истцы подписали предварительные договоры купли-продажи земельного участка после беседы с представителями ответчика и ознакомления с рекламной информацией ответчика, размещенной на рекламных плакатах и на сайте 

<

данные изъяты>, где размещены сведения о наличии на участках электричества 

<

данные изъяты> кВт, газоснабжения и водоснабжения, и были уверены, что приобретут земельные участки, на которые будет указанная инфраструктура: электричество 

<

данные изъяты> кВт, газоснабжение и водоснабжение. Однако, условия раздела 6 договора не обязывают продавца обеспечить участок присоединением к воде, газу и электроэнергии, а пункт 7.2 договора предусматривает, что технологическое присоединение к электрическим сетям осуществляется покупателем самостоятельно путем подачи заявки в ПАО «Ленэнерго». После заключения договора истцам стало известно, что подключение электроэнергии 

<

данные изъяты> кВт к участкам осуществить крайне затруднительно и существенно затратно, о чем при заключении договора они не предупреждались. Напротив, из рекламы ответчика, также пояснений представителей в офисе, им была предоставлена информация о наличии на участках указанных услуг, что оказало влияние на их решение о покупке данного земельного участка. 

В подтверждение данных доводов представителем истца представлен протокол осмотра письменных доказательств от 

<

дата>, составленный временно исполняющей обязанности нотариуса нотариального округа Санкт-Петербурга в порядке обеспечения доказательств, согласно которому был осмотрен информационный ресурс, опубликованный в электронном виде в сети общего пользования Интернет на сайте 

<

данные изъяты> и сделаны скриншоты. Согласно зафиксированной на скриншотах информации, на сайте указано: Коркино - 

<

...> км от города, электричество (

<

данные изъяты> кВт на каждый участок), центральное водоснабжение (зимний водопровод), газификация (магистральный газ до границы каждого участка), асфальт (всегда можно добраться по асфальтированной дороге). 

Однако, в разделе 6 предварительных договоров (дополнительные обязанности продавца) указано, что продавец обязуется организовать мероприятия, которые входят в цену участка: подготовка, строительство, проектирование электросети на территории «Земельного массива» при необходимости; обеспечивает возможность подключения технической воды, используемой в технических целях (точка подключения расположена не далее 

<

данные изъяты> от границы участка), обеспечивает возможность присоединения к объекту инженерной инфраструктуры путем подведения к границе участка сети газопровода (точка подключения будет расположена не далее 

<

данные изъяты> от границы участка). В разделе 7 договора (дополнительные обязательства покупателя) указано, что технологическое присоединение к электрическим сетям осуществляется покупателем самостоятельно путем подачи заявки в ПАО «Ленэнерго». Продавец гарантирует предоставление требуемых от него согласований и документов. Подсоединение от опоры ПАО «Ленэнерго» до границы участка воздушным путем не допускается. 

Таким образом, указанные условия не соответствуют рекламным материалам ответчика, в частности об обеспеченности участков коммунальной инфраструктурой – электричеством, газоснабжением до границы участка и водоснабжением (зимний водопровод). 

Из представленных истцами дополнительных пояснений и расчетов с использованием сайта ПАО «Россети» также следует, что плата за технологическое присоединение участка к 

<

данные изъяты> кВт электроэнергии составит 

<

данные изъяты> руб., но с учетом того, что договорами определена обязанность прокладывать линии электропередач под землей, а не воздушных линий, то стоимость технологического присоединения с подземной прокладкой кабеля составил не менее 

<

данные изъяты> руб., что значительно увеличивает цену земельного участка, которая не была оговорена продавцом, при этом стоимость данного присоединения является существенным фактором, влияющим на решение покупателя о приобретении участка (л.д. 128-138). 

На основании изложенного, суд признает обоснованными доводы истцов о том, что они были введены в заблуждение относительно потребительских свойств земельного участка и подключения их к сетям, поскольку при заключении договора они основывались на рекламной информации ответчика, которая содержала в себе недостоверную информацию об обеспеченности земельных участков коммунальной инфраструктурой, которая оказала влияние на их решение о покупке земельных участков по предложенной цене, так же им не была предоставлена необходимая информация о стоимости технологического подключения к сетям электроснабжения, в связи с чем в соответствии с п. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ истцы вправе требовать расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных им убытков. 

Также суд признает, что истцы в соответствии с п. 3 ст. 428 ГК РФ также имеют право на расторжение договора по следующим основаниям. 

Условия предварительных договоров договора определены одной из сторон - продавцом, а другая сторона в силу явного неравенства переговорных возможностей поставлена в положение, существенно затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора.

После подписания предварительного договора, до истечения даты внесения последнего платежа в соответствии с графиком внесения обеспечительных сумм, истцы, после ознакомления с полученными от менеджера ООО «Коркино» техническими условиями для присоединения к электрическим сетям, выданными 

<

дата> ПАО «Россети Ленэнерго» заявителю ООО «АрмадаСтройСервис» (группа компаний, в которую входит ООО «Коркино»), направили ответчику предложение заключить основные договоры в предложенной ими редакции, в которых предусмотрено, что земельный участок на момент его передачи во владение покупателя должен соответствовать требованиям – иметь технологическое присоединение к сетям электроснабжения, допускающим эксплуатацию энергопринимающих устройств мощностью 

<

данные изъяты> кВт, технологическое присоединение к сетям водоснабжения, позволяющим осуществлять эксплуатацию водопровода в зимний период, иметь технологическое присоединение к сетям газоснабжения с включением расходов продавца на осуществление строительства сетей и технологическое присоединение к сетям в цену земельного участка, а также исключены условия, нарушающие права потребителей; после нерассмотрения ответчиком указанного предложения, направили требование о расторжении договоров и возврате уплаченных денежных средств. 

Суд учитывает, что предварительный договор изготовлен продавцом, покупатели – физические лица, пенсионеры, были поставлены в положение, затрудняющее согласование отдельных условий договора, т.е. оказались слабой стороной договора, о чем свидетельствует тот факт, что продавец – юридическое лицо, осуществляющее профессиональную предпринимательскую деятельность в том числе по продаже земельных участков, не отреагировал на предложения покупателей об изменении условий договоров, в том числе относительно условий, нарушающих права потребителя – возможность одностороннего продления продавцом срока создания инфраструктуры (п. 6.4), ограничение ответственности за несоблюдение обязанности по созданию инфраструктуры (п.6.5), взыскания штрафа за уклонение покупателя от заключения основного договора (п. 5.5), одностороннего отказа продавца от исполнения договора. В судебном заседании представитель ответчика также указал, что в ООО «Коркино» отсутствует практика изменений условий договора, поскольку его подписание происходит после осмотра участков покупателями и их общения с менеджером, поэтому подписывая договор, покупатель соглашается с его условиями. 

С учетом изложенного, истцы в соответствии с п. 3 ст. 428 ГК РФ также имеют право на расторжение договора. 

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Из материалов дела следует, что досудебная претензия ФИО1 от 

<

дата> о расторжении договора получена ответчиком 

<

дата>, письмо с досудебной претензией от 

<

дата>, направленное ФИО2 в адрес ответчика 

<

дата>. ответчиком не получено, возвращено отправителю, в связи с чем на основании п. 5.9 предварительного договора, уведомление считается полученным 

<

дата> (десятый календарный день со дня отправления.

Согласно п. 5.4 предварительных договоров, в случае нарушения покупателем сроков внесения суммы обеспечения или ее части, установленных графиком внесения суммы обеспечения, более чем на 3 календарных дня, продавец вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего договора. В этом случае продавец направляет покупателю ценным письмом с описью вложения уведомление о существенном нарушении покупателе договора, содержащим условие об одностороннем (во внесудебном порядке) отказе продавца от исполнения договора в случае невыполнении покупателем требования по погашению задолженности и уплате пени в установленные сроки погашения. При этом такой срок устанавливается из расчета пяти рабочих дней со дня получения покупателем уведомления (п. 5.4.1) В случае невыполнения покупателем требований, указанных в п. 5.4.1 договора, настоящий договор считается расторгнутым со дня, следующего за днем, указанным в уведомлении как срок погашения задолженности. При расторжении договора по основанию, указанному в п. 5.4.2 настоящего договора, покупатель выплачивает продавцу штраф в размере 

<

данные изъяты> % от суммы (цены земельного участка), указанной в п. 2.1. договора. 

Уведомление ООО «Коркино» от 

<

дата> об отказе от договора в связи с существенным нарушением договора в адрес ФИО1 направлено 

<

дата>, получено ею 

<

дата>. Уведомления ООО «Коркино» от 

<

дата> об отказе от договора в связи с существенным нарушением договора в адрес ФИО2 направлено 

<

дата>, получено им 

<

дата>. 

Оценивая законность возможности одностороннего отказа продавца от исполнения договора, суд учитывает положения ст. 310 ГК РФ, согласно которым односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (п.1). Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне (п.2).

Учитывая, что сторонами договоров с одной стороны является юридическое лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, а с другой – физическое лицо, условие о возможности ООО «Коркино» в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора противоречит требованиям законодательства и является ничтожным. Кроме того, п. 1 ч. 2 ст. 16 Закона о защите прав потребителей к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относит условия, которые предоставляют продавцу (изготовителю, исполнителю, уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру, владельцу агрегатора) право на односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение условий обязательства (предмета, цены, срока и иных согласованных с потребителем условий), за исключением случаев, если законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации предусмотрена возможность предоставления договором такого права.

С учетом изложенного, предварительный договор с ФИО1 считается прекращенным с 

<

дата>, с ФИО2 – с 

<

дата>, т.е. с момента получения ответчиком претензий истцов об отказе от исполнения договора и о возврате уплаченной по договору суммы, в связи с чем оснований для расторжения договоров в судебном порядке не имеется, следовательно, не имеется оснований для удовлетворения первоначального и встречного иска в части требований о расторжении предварительных договоров. 

При таких обстоятельствах законных оснований для взыскания ООО «Коркино» с ФИО6 и ФИО2 в соответствии с п. 5.4.3 предварительных договоров штрафа в размере 

<

данные изъяты> % от стоимости земельного участка не имеется, поскольку договоры расторгнуты не в связи с нарушением истцами обязательств перед ООО «Коркино» по внесению платежей, а требования истцов по первоначальному иску о взыскании уплаченной каждым по договору суммы в размере 

<

данные изъяты> руб. подлежат удовлетворению, поскольку на стороне ООО «Коркино» возникло неосновательное обогащение. 

По смыслу Закона РФ 07 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее - Закон о защите прав потребителе) потребитель - гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Пунктом 4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснено, что к отношениям сторон предварительного договора (статья 429 ГК РФ), по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей.

Принимая во внимание, что истцы намеревались приобрести земельный участок для использования в личных, семейных целях, поэтому являются потребителями, ответчик ООО «Коркино» осуществляет торговлю земельными участками на профессиональной основе, предлагает к продаже земельные участки широкому кругу лиц, то к отношениям сторон, не урегулированным Гражданским кодексом Российской Федерации, применяются положения Закона о защите прав потребителей о компенсации морального вреда и штрафа.

В соответствии со статьёй 15 Закона о защите прав потребителей моральный вред, причинённый потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортёром) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда, при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. 

Согласно пункту 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

Согласно п. 2 ст. 314 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условия, позволяющие определить этот срок, а равно и в случаях, когда срок исполнения обязательства определен моментом востребования, обязательство должно быть исполнено в течение семи дней со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не предусмотрена законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не вытекает из обычаев либо существа обязательства.

С учетом того, что претензии истцов о возврате денежных средств в разумный срок ответчиком не удовлетворены, суд находит обоснованным требование истцов о компенсации морального вреда и руководствуясь ст. 15 Закона о защите прав потребителей считает возможным взыскать в пользу каждого из истцов компенсацию в сумме 20 000 руб. При этом учитываются степень вины причинителя вреда, требования разумности и соразмерности, нарушение имущественных прав истца, длительность неисполнения требований, недоказанность несения истцами значительных физических или нравственных страданий.

В соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Предусмотренный статьей 13 Закона о защите прав потребителей штраф имеет гражданско-правовую природу и по своей сути является предусмотренной законом мерой ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств, то есть является формой предусмотренной законом неустойки.

Исходя из изложенного, применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно при определении размера как неустойки, так и штрафа, предусмотренных Законом о защите прав потребителей.

В силу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Верховный Суд Российской Федерации в пункте 34 постановления Пленума от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» разъяснил, что применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

В пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» содержатся разъяснения о том, что, если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

На основании п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей в пользу каждого из истцов подлежит взысканию штраф, размер которого составит по 

<

данные изъяты> руб. согласно расчета (

<

данные изъяты> руб. + 

<

данные изъяты> руб.) x 50%. Оснований для снижения штрафа суд не находит, поскольку ответчиком при рассмотрении дела не заявлялось ходатайство о применении ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В соответствии со статьёй 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации издержки, понесённые судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобождён, взыскиваются с ответчика, не освобождённого от уплаты судебных расходов, в соответствующий бюджет гласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Размер подлежащей уплате государственной пошлины, исходя из взысканных с ответчика сумм, составляет 

<

данные изъяты> руб. (

<

данные изъяты> руб. – по требованиям имущественного характера исходя из суммы удовлетворённых требований 

<

данные изъяты> руб. (кроме суммы штрафа), 

<

данные изъяты> руб. – по требованиям неимущественного характера), которая подлежит взысканию с ответчика в доход соответствующего бюджета.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

решил:

Иск ФИО1 и ФИО2 к ООО «Коркино» о расторжении предварительных договоров купли-продажи земельных участков, взыскании неосновательного обогащения удовлетворить частично. 

Взыскать с ООО «Коркино (ИНН 

<

***>) в пользу ФИО1 (

<

дата> г.р., паспорт 

<

данные изъяты>), денежные средства в размере 

<

данные изъяты> руб., в том числе: уплаченную по предварительному договору сумму 

<

данные изъяты> руб., компенсацию морального вреда в сумме 

<

данные изъяты> руб., штраф в сумме 

<

данные изъяты> руб. 

Взыскать с ООО «Коркино (ИНН 

<

***>) в пользу ФИО2 (

<

дата> г.р., паспорт 

<

данные изъяты>, денежные средства в размере 

<

данные изъяты> руб., в том числе: уплаченную по предварительному договору сумму 

<

данные изъяты> руб., компенсацию морального вреда в сумме 

<

данные изъяты> руб., штраф в сумме 

<

данные изъяты> руб. 

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 и ФИО2 - отказать.

В удовлетворении встречного иска ООО «Коркино» к ФИО1 и ФИО2 о признании расторгнутыми предварительных договоров купли-продажи земельного участка от 

<

дата> 

<

номер> и от 

<

дата> 

<

номер> соответственно, взыскании с ФИО1 и ФИО2 остатков штрафов в размере 

<

данные изъяты> руб. и 

<

данные изъяты> руб. соответственно, судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере 

<

данные изъяты> руб. отказать. 

Взыскать с ООО «Коркино (ИНН 

<

***>) государственную пошлину в доход соответствующего бюджета в размере 

<

данные изъяты> руб.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Мурманский областной суд подачей жалобы через Кандалакшский районный суд Мурманской области в течение месяца со дня составления решения суда в окончательной форме.

Судья Н.А. Шевердова