Дело № 2-451/2018

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

Мариинский городской суд Кемеровской области

в составе председательствующего судьи Гильмановой Т.А.

при секретаре Ибрагимовой Н.А.

рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Мариинске 21 июня 2018 года гражданское дело по иску по иску ФИО1, ФИО2 к администрации Мариинского городского поселения о прекращении обременения в силу закона в отношении жилого дома, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, ФИО2 обратились в Мариинский городской суд с иском к администрации Мариинского городского поселения о прекращении обременения в силу закона в отношении жилого дома.

Исковые требования обоснованы следующим. По договору купли-продажи жилого дома от 03.08.2001 г. истцы приобрели в собственность жилой дом, расположенный по адресу: 

<

...>

Согласно п. 3 вышеназванного договора стоимость продаваемого жилого дома составляет 20 000 рублей, согласно соглашению об изменении условий договора от 24.08.2001г. по соглашению сторон стоимость была изменена на 60 000 рублей.

В соответствии с пунктом 3 названного договора расчет за указанный жилой дом в момент подписания договора не произведен.

Полный расчет с продавцом был произведен после государственной регистрации перехода права собственности и договора купли-продажи наличным путем с составлением расписки, таким образом, свои обязательства перед продавцом истцы выполнили в полном объеме и передали 60 000 рублей.

Расписка была составлена на 60000 рублей в одном экземпляре и была утеряна. Подтвердить, что расписка была составлена, может свидетель Г. 

<

...> Истцы не знали, что после полного расчета необходимо было идти в Учреждение юстиции и снимать ипотеку, узнали об это, когда обратились в МФЦ с целью продажи дома. При этом выяснилось, что у них ипотека до сих пор не погашена.

14.08.2001г. в Учреждении юстиции Кемеровской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним была произведена регистрация вышеуказанного договора купли-продажи жилого дома и права земельный участок, о чем были выданы свидетельства о государственной регистрации права и сделана регистрационная запись.

В соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Согласно ст. 11 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона. Ипотека, как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

В силу ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В связи с чем в свидетельствах о государственной регистрации права от 14.08.2001г., 

<

...> и 

<

...> право собственности на жилой дом было установлено с ограничением (обременением) права в виде ипотеки (залога), о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 14.08.2001г. сделана запись о регистрации ипотеки 

<

...>

Однако, в связи с тем, что истцы не могли собраться вместе с продавцом для подачи заявления о погашении регистрационной записи об ипотеке, а в итоге истцы узнали, что их продавец Б., 

<

...>, умерла 11.08.2007 г., что подтверждает справка о смерти 

<

...> от 28.04.2017г.

В силу п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке (ч. 2 ст. 352 ГК РФ).

Однако в соответствии со ст. 21 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" прекращение государственной регистрации ипотеки по заявлению одной из сторон сделки не допускается. 

До настоящего времени истцы не имеют возможности в одностороннем порядке снять обременение с принадлежащего им на праве долевой собственности жилого дома, что послужило основанием для обращения с исковым заявлением в суд.

Согласно п.1 ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" одним из оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.

Просят прекратить обременение в виде ипотеки и погасить регистрационную запись 

<

...> от 14.08.2001 в отношении жилого дома, общей площадью 

<

...> кадастровый номер 

<

...> расположенного по адресу: 

<

...>

В судебном заседании истцы ФИО1, ФИО2 исковые требования поддержали в полном объеме, просили суд прекратить обременение в виде ипотеки и погасить регистрационную запись 

<

...> от 14.08.2001 в отношении жилого дома, общей площадью 

<

...> кадастровый номер 

<

...>, расположенного по адресу: 

<

...>

Представитель ответчика - администрации Мариинского городского поселения в судебное заседание не явился по неизвестной суду причине, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области в лице Мариинского отдела, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явился, просят рассмотреть дело в отсутствие представителя. Представлены письменные объяснения, обоснованные следующим.

В Мариинском городском суде Кемеровской области находится на рассмотрении гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2 о прекращении обременения в виде ипотеки на жилой дом, расположенный по адресу: 

<

...>

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области (далее - Управление) привлечено к участию в деле в качестве третьего лица.

По существу исковых требований, в соответствии со ст.ст. 35, 174 ГПК РФ в пределах своей компетенции поясняют следующее.

Согласно пункту 2 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218- ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218- ФЗ), ЕГРН является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с Законом № 218-ФЗ недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с Законом № 218-ФЗ сведений.

Пункт 6 статьи 1 Закона № 218-ФЗ предусматривает, что государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации; в случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Согласно пункту 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановления № 10/22) оспаривание зарегистрированного обременения осуществляется путем предъявления иска о признании обременения отсутствующим.

Орган регистрации прав не вправе самостоятельно прекращать чьи- либо права, в том числе и обременение права, каковым является ипотека. Такое право предоставлено только суду на основании заявленных соответствующих требований.

В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, то такое решение является основанием для внесения записи в ЕГРН.

Из системного толкования пункта 1 статьи 19, пункта 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке), пунктов 11, 12 статьи 53 Закона № 218-ФЗ, Постановления № 10/22, следует, что в отсутствие возможности подачи в орган регистрации прав совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть прекращена на основании решения суда.

При этом в пункте 62 Постановления № 10/22 указано, что на основании статей 58,1110, 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам.

Таким образом, исходя из указанной позиции, верным способом защиты права будет являться требование о признании обременения отсутствующим, предъявленное к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Указанные выше законоположения и позиция Высших судов четко определяют надлежащий способ защиты, свойственный характеру спорных правоотношений, в рассматриваемом случае - спора о снятии обременения в виде ипотеки. 

Следовательно, решение суда, свидетельствующее о прекращении залоговых правоотношений, представленное заинтересованным лицом в орган по регистрации прав, послужит основанием для прекращения регистрационной записи о залоге.

Просят суд учесть настоящие пояснения и принять обоснованное и законное решение по рассматриваемому в рамках настоящего гражданского дела спору.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц. 

Суд рассмотрел гражданское дело, заслушал истцов, исследовал письменные материалы дела и считает, что заявленные исковые требования обоснованны и подлежат удовлетворению в полном объеме. 

Согласно положениям ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу п. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

В соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

На основании п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно п. 2 ст. 334 ГК РФ залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имуществ, (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Частью 2 ст. 352 ГК РФ предусмотрено, что о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

В силу ст. 2 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Согласно ст. 11 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона. Ипотека, как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

В соответствии с п. 1 ст. 19 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственный реестр) в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии со ст. 21 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" прекращение государственной регистрации ипотеки по заявлению одной из сторон сделки не допускается. 

В силу ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу п. 4 ст. 29 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.

Согласно п. 1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

В соответствии с разъяснениями пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Судом установлено, что согласно договору купли-продажи жилого дома от 03.08.2001 года 

<

...> Продавец - Б. продала, а Покупатели – ФИО1, ФИО2 купили жилой дом, находящийся по адресу: 

<

...>, состоящий из двух жилых комнат, общей площадью 

<

...> в том числе жилой 

<

...> Согласно п. 3 вышеназванного договора стоимость продаваемого жилого дома составляет 20 000 рублей, согласно соглашению об изменении условий договора от 24.08.2001г. по соглашению сторон стоимость была изменена на 60 000 рублей. В соответствии с пунктом 3 названного договора расчет за указанный жилой дом в момент подписания договора не произведен.

Полный расчет с продавцом Б. был произведен истцами после государственной регистрации перехода права собственности и договора купли-продажи наличным путем с составлением расписки.

Таким образом, свои обязательства перед продавцом истцы Рак выполнили в полном объеме и передали 60 000 рублей.

Расписка была составлена на сумму 60000 рублей в одном экземпляре, впоследствии была утеряна. 

Истцы не знали о том, что после полного расчета необходимо было идти в Учреждение юстиции и снимать обременение в виде ипотеки, узнали об это, когда обратились в МФЦ с целью продажи дома. При этом выяснилось, что у них ипотека до сих пор не погашена.

14.08.2001г. в Учреждении юстиции Кемеровской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним была произведена регистрация вышеуказанного договора купли-продажи жилого дома и права земельный участок, о чем истцам ФИО2, ФИО1 были выданы свидетельства о государственной регистрации права и сделана регистрационная запись.

В свидетельствах о государственной регистрации права от 14.08.2001г. 

<

...> и 

<

...> право собственности на жилой дом было установлено с ограничением (обременением) права в виде ипотеки (залога), о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 14.08.2001г. сделана запись о регистрации ипотеки 

<

...>

Согласно справке 

<

...> от 08.06.2018 года 

<

...> объект недвижимого имущества – жилой дом, расположенный по адресу: 

<

...> не числится в реестре муниципальной собственности муниципального образования Мариинское городское поселение. 

Согласно справке о смерти 

<

...> от 28.04.2017 года 

<

...> умерла 11.08.2007 года в г. Мариинске Кемеровской области Россия.

Согласно сведениям нотариуса Б. врио нотариуса К. – З. после смерти Б., 

<

...> умершей 11.08.2007 года, наследственное дело не заводилось, поскольку никто с заявлениями о принятии наследства либо об отказе от наследства не обращался. 

При таких обстоятельствах суд считает, что исковые требования ФИО1, ФИО2 следует удовлетворить, прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу Б. и погасить регистрационную запись 

<

...> от 14.08.2001 в отношении жилого дома, общей площадью 

<

...> в том числе жилой 

<

...> кадастровый номер 

<

...>, расположенного по адресу: 

<

...> поскольку покупатели исполнили свои договорные обязательства по договору купли-продажи, а продавец Б. умерла. 

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, ФИО2 удовлетворить.

Прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу Б. и погасить регистрационную запись 

<

...> от 14.08.2001 в отношении жилого дома, общей площадью 

<

...> в том числе жилой 

<

...> кадастровый номер 

<

...> расположенного по адресу: 

<

...>

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Кемеровского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Мариинский городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья- Т.А. Гильманова

Мотивированное решение изготовлено 22 июня 2018 года

Судья – Т.А. Гильманова

На момент публикации решение не вступило в законную силу 

Судья- Т.А. Гильманова

Секретарь- Н.А. Ибрагимова