Дело № 2-3179/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ярославль 04 августа 2017 года 

Кировский районный суд города Ярославля в составе:

председательствующего судьи Фокиной Т.А., 

при секретаре Соколовой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Публичного акционерного общества Банк «ВТБ 24», действующего в интересах Акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к ФИО1 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, 

установил:

Банк «ВТБ 24» (ПАО), действующий на основании доверенности от 22.01.2016 года №2/1 от имени и в интересах Акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обратился в суд с иском к ФИО1 о расторжении кредитного договора от 18.09.2013 года №7613-000/00001И, заключенного между ОАО «МойБанк. Ипотека» и ФИО1; взыскании с ответчика в пользу Акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» задолженности в сумме 975 664 рубля 27 копеек, в том числе: остаток ссудной задолженности по кредиту – 852 870 рублей 74 копейки, задолженность по процентам за пользование кредитом – 99 059 рублей 84 копейки, задолженность по пеням за несвоевременную уплату кредита – 23 733 рубля 69 копеек; обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество – квартиру по адресу: 

<

адрес>, определив способ реализации в виде продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену, исходя из суммы 1 750 000 рублей; возврате государственной пошлины в сумме 27 956 рублей 64 копейки. 

В обоснование иска указано, что 18.09.2013 года между ОАО «Мой Банк.Ипотека» и ФИО1 был заключен кредитный договор №7613-000/00001И, по которому Банк предоставил заемщику кредит в сумме 950 000 рублей сроком по 31.08.2024 года, с процентной ставкой за пользование кредитом 11,65 % годовых, а заемщик обязался возвратить полученные денежные средства в полном объеме и оплатить все начисленные кредитором проценты, путем погашения ежемесячных аннуитетных платежей в размере 12 895 рублей. Кредит предоставлен для целевого использования – приобретения квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, в отношении которой было оформлено обременение в виде ипотеки в силу закона. Кредитор свои обязанности по предоставлению кредита выполнил в полном объеме, что подтверждается банковским ордером. Заемщиком на вырученные денежные средства приобретена в собственность однокомнатная квартира, общей площадью 32,9 кв.м., расположенная на 7 этаже 9-ти этажного дома по адресу: 

<

адрес>. Стоимость квартиры (рыночная) на момент обращения истца в суд с иском составила согласно отчету специалиста 1 750 000 рублей. Права Банка как залогодержателя в силу закона удостоверены Закладной. С 01.11.2015 года заемщик нарушал сроки платежей в погашение выданного кредита и процентов за его пользование. В соответствии с п. 4.4.1 кредитного договора кредитор вправе в одностороннем порядке требовать от заемщика досрочного возврата кредита, а также уплаты процентов за время фактического использования кредита, неустойки в случае неисполнения заемщиком обязанности в срок возвращать кредит. Заемщику было направлено требование о досрочном возврате кредита и процентов по нему, которое оставлено без исполнения. По состоянию на 15.09.2016 года задолженность по кредиту составила 975 664 рубля 27 копеек. Истец ссылается на нормы Закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст.ст. 310, 334, 450, 809, 810, 819 ГК РФ, просит расторгнуть кредитный договор, взыскать с заемщика задолженность по кредитному договору, обратить взыскание на заложенное имущество, взыскать возврат государственной пошлины.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО2 доводы иска поддержал в полном объеме, дал пояснения аналогичные его тексту. Настаивал на заключении ООО «Петербургская оценочная компания», оспаривал представленное истцом заключение. 

Ответчик ФИО1 и его представитель Безгласный Д.А. в судебном заседании доводы иска не признали, сумму основного долга не оспаривали, просили снизить размер пени на основании ст. 333 ГК РФ, в основу решения суда заложить заключение оценщика ООО «Независимая оценка», изготовленное по состоянию на 21.06.2017 года. Оспаривали представленное истцом заключение оценщика, указали, что данное заключение составлено на август 2016 года, соответственно, оценка не актуальная на дату рассмотрения дела в суде, содержит аналоги, не отвечающие характеристикам оцениваемого объекта, объект оценки не осмотрен. 

Оценщик специалист 1, опрошенная в судебном заседании, показала суду, что она на основании заявления ответчика в рамках сравнительного подхода провела оценку квартиры, принадлежащей ФИО1 Квартира была ею осмотрена, сфотографирована, все характеристики объекта оценки отражены в отчете. Аналоги подбирались в том же районе и даже доме, с аналогичными характеристиками, примерной площадью помещений, в кирпичных многоэтажных домах, того же года постройки. Заключение составлено на дату осмотра. Объект оценки находился в стадии ремонта, в связи с чем ей была применена корректировка в размере 7 % (стоимость снижена). Понижающий коэффициент применен ею из-за эстетического восприятия квартиры, что влияет на ее стоимость в целом. 

Выслушав стороны, исследовав материалы гражданского дела, суд считает исковые требования Банка подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В судебном заседании установлено и сторонам не оспаривалось, что 18.09.2013 года между ОАО «Мой Банк.Ипотека» и ФИО1 был заключен кредитный договор №7613-000/00001И, на основании которого заемщику ФИО1 предоставлен кредит в сумме 950 000 рублей, сроком до 31.08.20124 года, с начислением процентов из расчета 11, 65% годовых. Кредит предоставлен на приобретение квартиры, находящейся по адресу: 

<

адрес>. 

Истец исполнил свои обязательства по кредитному договору, предоставив заемщику денежные средства в сумме 950 000 рублей, что подтверждается банковским ордером (л.д.22). 

В соответствии с разделом 3 кредитного договора сторонами определен порядок возврата кредита и уплаты начисленных процентов.

В соответствии с п.. 4.1 кредитного договора заемщик обязуется возвратить полученный кредит и уплатить проценты, начисленные за пользование кредитом, а также уплатить суму неустойки (при наличии). 

В силу п.4.4 кредитного договора кредитор вправе потребовать полного досрочного исполнения обязательств по договору путем предъявления письменного требования о полном досрочном возврате суммы кредита, начисленных в соответствии с условиями договора, но не уплаченных процентов и суммы неустойки (при наличии) в случаях, в том числе: неисполнения заемщиком обязанности в срок возвращать кредит (основной долг). 

Заемщик с 01.11.2015 года нарушает условия договора.

В силу ст. 77 Закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 

На приобретенную ответчиком квартиру зарегистрировано ограничение (обременение) права в виде ипотеки в силу Закона в пользу Банка; оформлена закладная. 

Данный факт ответчиком не оспорен.

В соответствии с п.2 ст. 1 Закона «Об ипотеке» к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не предусмотрено иное.

Согласно ст. 50 Закона «Об ипотеке» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в ст. 3 и 4 Закона об ипотеке требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке (ст. 3 Закона). Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (займодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

По состоянию на 15.09.2016 года задолженность заемщика перед Банком по кредитному договору составила 975 664 рубля 27 копеек. 

Согласно ч.1 ст. 810 ГК РФ, заемщик обязан возвратить полученную сумму займа (кредита) в срок и в порядке, которые предусмотрены договором.

До настоящего момента кредит вместе с начисленными, но неуплаченными процентами заемщиком не возвращен.

Следовательно, исковые требования Банка о взыскании с ответчика суммы основного долга и процентов являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

По условиям договора в случае нарушения заемщиком срока возврата суммы долга предусмотрено взыскание пеней (п. 5.2 кредитного договора). 

Истцом за период просрочки насчитана неустойка в сумме 23 733 рубля 69 копеек. 

Суд соглашается с представленным истцом расчетом задолженности и считает его правильным, поскольку он основан на положениях заключенного между сторонами договора, подтверждается выпиской по счету, не опровергнут ответчиком. Встречный расчет задолженности ответчиком не представлен.

Вместе с тем, ответчиком заявлено о снижении суммы неустойки и штрафных санкций за просрочку исполнения обязательства. В обоснование требования указано на трудное материальное положение.

В силу ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Суд полагает, что сумма неустойки и штрафных санкций подлежит снижению с учетом несоразмерности их размера нарушенному обязательству со стороны ответчика при исполнении своих обязательств по кредитному договору, а также материального положения ответчика.

Суд снижает неустойку до 15 000 рублей, полагает, что такой размер неустойки полностью соответствует принципам разумности и справедливости и в наибольшей степени способствует установлению баланса между применяемой к ответчику мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба, причиненного истцу в результате допущенного ответчиком нарушения обязательства.

Основания изменения и расторжения договора предусмотрены ст. 450 ГК РФ.

Так, в соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В данном случае заемщиком допущено существенное нарушение договора.

В силу п. 3 ст. 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п.2 ст. 453 ГК РФ).

Согласно ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. 

Учитывая, что обязательство по погашению основного долга не исполнено заемщиком, в том числе без уважительных причин, суд считает, что погашение задолженности возможно путем обращения взыскания на заложенное имущество, зарегистрированное 23.09.2013 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, регистрационная запись №.

В силу ст. 78 Закона «Об ипотеке» (залоге недвижимости) обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. По смыслу ст. 78 Закона фактическое направление полученных денежных средств на приобретение или строительство жилья для реализации указанной правовой нормы не требуется.

В соответствии со ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов, в порядке установленным процессуальным законодательством. Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда.

Представленный истцом отчет ООО «Петербургская оценочная компания» №А-870816 от 19.08.2016 года об оценке рыночной и ликвидационной стоимости объекта (квартиры) определяет стоимость предмета залога 1 750 000 рублей (рыночная стоимость).

Указанный отчет ответчиком оспорен, представлен альтернативный, выполненный специалистом ООО «Независимая оценка».

Оценив по правилам ст. 67 ГПК РФ представленные сторонами доказательства в обоснование рыночной стоимости спорного объекта – залоговой квартиры, суд не находит оснований не доверять заключению специалиста ООО «Независимая оценка» специалист 1, поскольку оно составлено лицом, обладающим специальными познаниями в области оценочной деятельности в отношении строений и имущества, содержит методы расчета, подходы, используемые специалистом при оценке. Выбранные указанным специалистом аналоги объекта оценки более соотносимы с предметом оценки. 

Представленный ответчиком отчет в полной мере поддержан специалистом в судебном заседании, им даны подробные, последовательные и логичные разъяснения по возникшим у сторон и суда вопросам. Все изложенные в заключении выводы специалиста подробно мотивированы, не вызывают сомнения у суда. 

Федеральный закон Российской Федерации от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей (статья 2 Закона).

В соответствии со статьей 7 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ), в случае если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта, либо в договоре не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.

Согласно статье 3 Закона N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статья 11 вышеуказанного Закона определяет общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки.

Отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет) не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В силу ст. 11 Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Представленный ответчиком отчет отвечает всем выше изложенным требованиям Закона, оснований не доверять выводам специалиста у суда не имеется. 

Таким образом, суд считает, что представленный ответчиком отчет соответствует требованиям Закона и должен быть положен в основу решения суда.

В свою очередь, суд считает, что отчет ООО «Петербургская оценочная компания» от 19.08.2016 года, представленный истцом, не может являться надлежащим доказательством по делу, поскольку содержит аналоги, не подпадающие под характеристики оцениваемого объекта, объект оценки специалистом не осмотрен (что является необходимым), отчет выполнен по состоянию на 2016 год. 

Соответственно, суд устанавливает начальную продажную цену недвижимого имущества исходя из отчета, представленного ответчиком – 1 892 000 рублей.

При этом доводы ответчика о возрастании цены объекта по результатам проведенного ремонта суд считает не юридически значимыми. Стоимость объекта оценки судом принимается согласно заключению на дату осмотра объекта специалистом, а не на будущее время. 

Вместе тем, согласно ст. 54 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

Таким образом, суд при установлении начальной продажной стоимости заложенной квартиры исходит из норм Закона и определяет её в размере 1 513 600 рублей.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Истцом при подаче иска была уплачена государственная пошлина в размере 24 956 рублей 64 копейки, которая подлежит взысканию с ответчика в пользу банка пропорционально удовлетворенным требованиям в сумме 24 869 рублей 31 копейка (государственная пошлина по имущественному требованию = 12 869 рублей 31 копейка, по двум требованиям неимущественного характера – 12 000 рублей).

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

решил:

Исковые требования Публичного акционерного общества Банк «ВТБ 24», действующего в интересах Акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к ФИО1 удовлетворить частично.

Расторгнуть кредитный договор №7613-000/00001И, заключенный 18.09.2013 года между ОАО «МойБанк. Ипотека» и ФИО1

Взыскать с ФИО1 в пользу Акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» задолженность по кредитному договору №7613-000/00001И, заключенному 18.09.2013 года между ОАО «МойБанк. Ипотека» и ФИО1, в сумме 966 930 рублей 58 копеек, в том числе: остаток ссудной задолженности по кредиту – 852 870 рублей 74 копейки, задолженность по процентам за пользование кредитом – 99 059 рублей 84 копейки, задолженность по пеням за несвоевременную уплату кредита – 15 000 рублей; возврат государственной пошлины в сумме 24 869 рублей 31 копейка, а всего взыскать 991 799 рублей 89 копеек.

Обратить взыскание на предмет залога – принадлежащее ФИО1 на праве собственности недвижимое имущество, заложенное по договору залога (ипотеки), зарегистрированному Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области 23.09.2013 года (регистрационная запись №): 

<

адрес>, общей площадью 32,9 кв.м., состоящую из одной комнаты, расположенную по адресу: 

<

адрес>, определив первоначальную продажную стоимость имущества в размере 1 513 600 рублей (один миллион пятьсот тринадцать тысяч шестьсот рублей).

Решение суда в течение месяца с момента его изготовления может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Ярославский областной суд с подачей жалобы через Кировский районный суд города Ярославля.

Судья Т.А.Фокина