2-822/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

07 февраля 2017 года ....

Центральный районный суд .... края в составе:

председательствующего Аникиной Л.А.

при секретаре ФИО2

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации .... о признании права собственности, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд к администрации .... о признании права собственности на самовольно возведенный (реконструированный) двухэтажный многоквартирный жилой дом с мансардным этажом и подвальными помещениями (Литер А, общей площадью 1 188,5 кв.м.м, находящийся по адресу ....А, ...., состоящий из нежилого помещения Н1, а также из 24 квартир. 

В обоснование заявленного искам истец указала, что решением Центрального районного суда .... от ДД.ММ.ГГГГ за ФИО4 признано право собственности на незавершенный строительством двухэтажный жилом дом с мансардным этажом. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 приобрела по договору купли – продажи у ФИО3 земельный участок по ....А, ...., с расположенным на нем двухэтажным жилым домом с подвальным помещением литер А, для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации двухэтажного многоквартирного жилого дома с мансардным этажом. Указывает, что фактически ДД.ММ.ГГГГ приобрела незавершенный строительством двухэтажный многоквартирный жилой дом с мансардным этажом. Указывает, что обращалась в компетентный орган о выдаче разрешения на проведение реконструкции, однако письмом от ДД.ММ.ГГГГ ей отказано. В настоящее время вид разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства применительно к территориальной зоне позволяет возводить на земельном участке многоэтажный многоквартирный дом, земельный участок используется по назначению. 

В судебном заседании представитель истца на требованиях настаивал, просил требования удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика администрации .... с требованиями не согласилась, просила в иске отказать, ссылаясь на доводы письменного отзыва.

Остальные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежаще.

Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам. 

Согласно п. 2 ч. 1 ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (п. 1).

Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц (п. 3).

В силу п. 1 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Согласно материалам дела, ранее собственником спорного объекта являлся ФИО3, которому в 2007 году выдано разрешение на строительство жилого дома по спорному адресу. 

Из материалов дела следует, что решением Центрального районного суда .... от ДД.ММ.ГГГГ за ФИО4 признано право собственности на незавершенный строительством двухэтажный многоквартирный жилом дом с мансардным этажом, расположенный по адресу ....А, ..... Согласно материалам данного гражданского дела, решению суда от ДД.ММ.ГГГГ, процент готовности объекта составляет 90 %, не полностью выполнены работы по внутренней отделке, монтажу санитарно – технических систем и отопления жилого дома. По завершению отделочных работ и подключения к коммуникациям жилой многоквартирный будет готов к безопасной эксплуатации. 

Согласно технической документации на 2009 год общая площадь объекта на дату принятия решения составляла 1175,30 кв.м. 

Постановлением администрации .... от ДД.ММ.ГГГГ № на основании решения суда от ДД.ММ.ГГГГ постановление администрации .... от ДД.ММ.ГГГГ № о выдаче разрешения на строительство жилого дома по адресу ...., признано утратившим силу. 

Постановлением администрации .... от ДД.ММ.ГГГГ изменен вид разрешенного использования земельного участка – в целях завершения строительства и дальнейшей эксплуатации двухэтажного многоквартирного жилого дома с мансардным этажом. 

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли - продажи земельного участка по ....А, ...., с расположенным на нем двухэтажным жилым домом литер А, Категория земельного участка – земли населенных пунктов, для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации двухэтажного многоквартирного жилого дома с мансардным этажом.

Согласно свидетельств о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 является собственником земельного участка (категория земель – земли населенных пунктов – для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации двухэтажного многоквартирного жилого дома с мансардным этажом) и расположенным на нем жилым домом общей площадью 1 186,7 кв.м. литер А. 

Из материалов дела следует, что право собственности ФИО3 на вышеуказанный объект было зарегистрировано в 2008 году на основании технического паспорта от ДД.ММ.ГГГГ.

Из технического паспорта на домовладение по ....А, .... по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ следует, что двухэтажный многоквартирный жилой дом с мансардным этажом и подвальными помещениями является самовольным (литер А), общая площадь объекта 1188,5 кв.м. (Разница в площади объекта по технической документации 2009 года и 2016 года 13,2 кв.м. )

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В ст. 222 ГК РФ закреплены три признака, при наличии хотя бы одного из которых строение, сооружение или иное недвижимое имущество являются самовольной постройкой, в частности если строение, сооружение или иное недвижимое имущество возведены:

1) на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами;

2) без получения на это необходимых разрешений;

3) с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

Положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Законность владения земельным участком, принадлежность истцу земельного участка и жилого дома до реконструкции установлена в ходе судебного разбирательства на основании вышеуказанных доказательств.

Согласно пункта 26 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от .... апреля 2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

В связи с этим, если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и (или) отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. При этом суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В силу п. 4 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Из содержания указанных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку не может быть признано за лицом, в случае, если лицо осуществило реконструкцию имущества, в результате которой возник новый объект.

Согласно положениям ст. 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 55 ГрК РФ при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

Данный порядок, установленный Градостроительным кодексом Российской Федерации, направлен на устойчивое развитие территорий муниципальных образований, сохранение окружающей среды и объектов культурного наследия; создание условий для планировки территорий, обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства.

В соответствии с п. 20 ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" выдача разрешений на строительство (за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами), разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа, относится к вопросам местного значения городского округа.

В силу положений ст. 51 ГрК РФ и ст. 3 Федерального закона от 17 ноября 1995 г. N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться помимо правоустанавливающих документов на земельный участок, также градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации и иные предусмотренные ст. 51 названного кодекса документы.

Согласно ч. 2 ст. 48 ГрК РФ проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта.

В соответствии со ст. 49 ГрК РФ проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, подлежат экспертизе, за исключением случаев, предусмотренных ч.ч. 2, 3 и 3.1 настоящей статьи. Экспертиза проектной документации и (или) экспертиза результатов инженерных изысканий проводятся в форме государственной экспертизы или негосударственной экспертизы. Застройщик или технический заказчик по своему выбору направляет проектную документацию и результаты инженерных изысканий на государственную экспертизу или негосударственную экспертизу, за исключением случаев, если в соответствии с настоящей статьей в отношении проектной документации объектов капитального строительства и результатов инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, предусмотрено проведение государственной экспертизы.

Экспертиза не проводится в отношении проектной документации следующих объектов капитального строительства:

многоквартирные дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, в случае, если строительство или реконструкция таких многоквартирных домов осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации.

Учитывая приведенные выше нормы права, при разрешении спора необходимо установить, не угрожает ли самовольно возведенная постройка жизни и здоровью граждан, не нарушает ли права третьих лиц, предпринимались ли попытки ее легализации в том виде, в котором она возведена. 

В данном случае, из материалов дела следует, что решением Центрального районного суда .... от ДД.ММ.ГГГГ за ФИО4 (лицом, которому изначально выдавалась разрешение на строительство дома) признано право собственности на незавершенный строительством двухэтажный многоквартирный жилом дом с мансардным этажом, расположенный по адресу ...., ..... Согласно решению суда от ДД.ММ.ГГГГ, процент готовности объекта на дату вынесения решения составлял 90 %, не полностью выполнены только работы по внутренней отделке, монтажу санитарно – технических систем и отопления жилого дома. Согласно технической документации на 2009 год общая площадь объекта на дату принятия решения составляла 1175,30 кв.м. 

Также следует, что истец в 2013 году приобрела указанный объект у ФИО3 Право собственности истца на объект зарегистрировано в установленном порядке. 

Каких либо доказательств, что истец осуществила работы, в результате которой возник иной, новый объект, не имеется. 

Согласно техническому паспорту по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ наименование объекта – многоквартирный двухэтажный жилой дом с мансардным этажом и подвальными помещениями, имеется отметка о самовольном строительстве. Согласно техническому описанию основного здания (строения) – спорный объект литер А, наименование двухэтажный многоквартирный жилой дом, 2008 года постройки, группа капитальности 1, число этажей 3. 

Фактические характеристики объекта аналогичны данным, изложенным в технической документации от 2009 года, в том числе на дату вынесения судебного решения от ДД.ММ.ГГГГ. 

Из представленных доказательств следует, что постановлением администрации .... № от ДД.ММ.ГГГГ истцу предоставлено разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка площадью 1 596 кв.м. и объекта капитального строительства по адресу ...., как «многоквартирные дома (4-8 надземных этажей), в том числе со встроенными, пристроенными и встроено – пристроенными объектами, связанными с проживанием, не оказывающими негативного воздействия на окружающую среду». 

Согласно кадастровому паспорту земельного участка, расположенного по адресу ...., от ДД.ММ.ГГГГ, разрешенный вид использования участка указан: «многоквартирные дома (4-8 надземных этажей), в том числе со встроенными, пристроенными и встроено – пристроенными объектами, связанными с проживанием, не оказывающими негативного воздействия на окружающую среду».

В соответствии с градостроительной справкой, выданной ДД.ММ.ГГГГ МУП «Архитектура» следует, что на земельном участке по спорному адресу расположен самовольно реконструированный двухэтажный многоквартирный жилой дом с мансардным этажом и подвальными помещениями (литер А), объект относится к условно разрешенному виду использования и соответствует градостроительному регламенту территориальной зоны (ОД). Согласно Генеральному плану городского округа – .... объект находится зоне санитарной охраны 3 пояса источников питьевого водоснабжения. Собственная теплосеть Д-50 мм в канале проложена на ненормативном расстоянии (менее 2 м.) от входного узла объекта (Литер А). 

Согласно техническому заключению ООО «Алтайпроектсервис», двухэтажный многоквартирный жилой дом по объемно – планировочному и инженерно – техническому решениям соответствует строительным и санитарно – эпидемиологическим требованиям. При визуальном обследовании техническое состояние здания оценивается как хорошее, так как повреждений и деформаций основных несущих и ограждающих конструкций не выявлено. Обследуемый объект находится в работоспособном состоянии и нормальной эксплуатационной пригодности. При обследовании было выявлено, что противопожарные расстояния от многоквартирного жилого дома соответствует требованиям СНИП. Процент готовности многоквартирного жилого дома составляет 100%. Полностью выполнены работы по внутренней отделке, монтажу санитарно – технических систем и отопления. Здание подключено к инженерным коммуникациям. Таким образом, строительство двухэтажного многоквартирного жилого дома с мансардным этажом и подвальными помещениями (литер А) завершено с соблюдением санитарно – эпидемиологических, строительных, пожарных норм и правил. Строение размещено в границах красных линий с требуемыми противопожарными разрывами. Дальнейшая эксплуатация обследуемого объекта не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан и не влечет за собой снижения несущей способности конструкций здания и ухудшения эксплуатационных характеристик, что позволяет использовать обследуемых объект по функциональному назначению, в качестве многоквартирного жилого дома. 

Согласно экспертного заключения ООО «Регионэкспертиза» №, эксплуатация двухэтажного многоквартирного жилого дома с мансардным этажом и подвальными помещениями, расположенного по ...., не несет угрозы оказания негативного воздействия на окружающую среду, жизни и (или) здоровью граждан; соответствует требованиям безопасности градостроительного законодательства РФ и находится в техническом состоянии, пригодном для ввода в эксплуатацию. 

В деле также имеется аудиторское заключение от 2015 года, согласно которому спорный объект оказывает воздействие на атмосферный воздух, водные объекты и земельные ресурсы в пределах допустимых норм, не нарушает установленных требований по охране окружающей среды и рациональному использованию природных ресурсов. 

В соответствии с ответом ГУ МЧС России по .... от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, в компетенцию органов государственного пожарного надзора МЧС России не входит выдача заключения на построенные здания и сооружения. Органы ГПН не участвуют в приемке объектов в эксплуатацию, не осуществляют надзор за обеспечением пожарной безопасности на строящихся и реконструируемых объектах. 

Согласно пункту 2 статьи 43 Водного кодекса РФ для водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, устанавливаются зоны санитарной охраны в соответствии с законодательством о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения. В зонах санитарной охраны источников питьевого водоснабжения осуществление деятельности и отведение территории для жилищного строительства, объектов сельхозназначения запрещаются или ограничиваются в случаях и в порядке, установленном санитарными правилами и нормами в соответствии с законодательством о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения.

Из содержания пункта 1.4 СанПиН 2.1.4.1110-02 следует, что зоны санитарной охраны организуются на всех водопроводах, вне зависимости от ведомственной принадлежности, подающих воду как из поверхностных, так и подземных источников. Основной целью создания и обеспечения режима в зоне санитарной охраны является санитарная охрана от загрязнения источников водоснабжения и водопроводных сооружений, а также территорий, на которых они расположены.

На основании абзаца 2 пункта 4 статьи 18 Федерального закона от 30 марта 1999 года N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" проекты округов и зон санитарной охраны водных объектов, используемых для питьевого, хозяйственно-бытового водоснабжения и в лечебных целях, утверждаются органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации при наличии санитарно-эпидемиологического заключения о соответствии их санитарным правилам.

Абзацем 2 пункта 5 указанной статьи названного федерального закона определено, что границы и режим зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения устанавливаются органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации при наличии санитарно-эпидемиологического заключения о соответствии их санитарным правилам.

Нахождение земельного участка в зоне санитарной охраны III пояса источников питьевого водоснабжения не имеет правового значения, так как назначение земельного участка – для эксплуатации многоквартирного жилого дома, ограничений на земельный участок не зарегистрированы, из оборота земельный участок не изъят.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что существенных нарушений строительных правил и норм при возведении двухэтажного многоквартирного жилого дома с мансардным этажом литера А не допущено, права третьих лиц не нарушены, угроза жизни и здоровью граждан отсутствует.

Ответчиком доказательств, подтверждающих наличие ограничений, связанных с не соответствием строения градостроительному регламенту, не представлено.

Из представленных документов следует, что истец обращалась в компетентный орган с заявлением о принятии в эксплуатацию многоквартирного дома. Письмом комитета по строительству, архитектуре и развитию .... от ДД.ММ.ГГГГ сообщено, что спорный объект является самовольным строительством и в соответствии со ст. 222 ГК РФ может быть узаконен только в судебном порядке. 

Оценивая в совокупности исследованные по делу обстоятельства, в том числе, что уже имеется вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности на незавершенный строительством двухэтажный многоквартирный жилом дом с мансардным этажом, расположенный по адресу ....А, ...., то обстоятельство, что отсутствуют какие либо доказательства, что истец после приобретения в собственность объекта осуществляла работы, в результате которой возник новый, иной объект, суд, с учетом фактических обстоятельств дела, технической документации 2009 года и 2016 года приходит к выводу, что узаконение самовольной постройки в данном случае возможно как и признание за истцом права собственности на двухэтажный многоквартирный жилой дом с мансардным этажом и подвальными помещениями литер А общей площадью 1188,5 кв.м., расположенный в .... «а», согласно техническому паспорту по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку в данном случае предметом спора является признание права собственности на самовольную постройку – на объект в целом, изложение в резолютивной части решения указания на помещения (квартиры), из которых объект состоит, не требуется. 

Истец не ставит вопрос о возврате расходов по уплате госпошлины с ответчиков.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на двухэтажный многоквартирный жилой дом с мансардным этажом и подвальными помещениями литер А общей площадью 1188,5 кв.м., расположенный в .... «а». 

Решение может быть обжаловано в ....вой суд через Центральный районный суд .... в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Л.А. Аникина