Дело №

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 ноября 2018 года Курская область г. Суджа

Суджанский районный суд Курской области в составе:

председательствующего судьи - Заречного А.А.,

при секретаре - Нечаевой А.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации Суджанского района Курской области к ФИО1 о расторжении договора аренды и взыскании задолженности по арендной плате,

установил:

Администрация Суджанского района Курской области обратилась в суд с иском к ФИО1 о расторжении договора аренды и взыскании задолженности по арендной плате, указывая, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, по условиям которого ответчик принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов Суджанского района Курской области с кадастровым №, находящийся по адресу: РФ, 

<

адрес> в целях эксплуатации и обслуживания АЗС №, в границах указанных в кадастровом паспорте участка, общей площадью 2 500 кв.м. Срок договора аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, размер арендной платы 75 610,80 руб. ежегодно, однако до настоящего времени ответчиком арендная плата не вносилась, в связи с чем последнему была направлена претензия. Сумма основного долга по договору с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 386 477,86 руб., сумма пени 3 469 921,3 руб. Истец просит расторгнуть договор аренды и взыскать с ответчика в его пользу подлежащую внесению арендную платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и пени по договору арены в общем размере 3 826 399,16 руб.

В судебном заседании представитель истца администрации Суджанского района Курской области по доверенности ФИО2 требования поддержала, по основаниям, изложенным в исковом заявлении, указав, что с момента заключения договора в июле 2013 года ответчик ни разу не производил платежи по арендной плате и только в августе 2018 года им от ФИО1 стало известно о том, что им было продано здание АЗС, расположенное на арендуемом земельном участке, несмотря на данное обстоятельство, истец полагает, что ФИО1 является надлежащим ответчиком по делу, с которого и подлежит взысканию арендная плата и пени, а предъявлять каких-либо требований к ООО «Благодатное», которое является собственником недвижимого имущества, расположенного на арендуемом земельном участке, они не желают. Кроме того пояснила, что поскольку согласно пункта 3.3 договора аренды арендная плата начисляется с момента подписания сторонами договора, а подписан он был лишь ДД.ММ.ГГГГ, то и задолженность по арендной плате должна быть взыскана за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчик ФИО1 и его представитель по доверенности ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признали, указав, что действительно между истцом и ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды земельного участка, на котором располагалось здание АЗС №, вместе с тем ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи ФИО1 продал здание АЗС № и с указанного времени не использовал арендованный земельный участок, а согласно положениями ст. 552 ГК РФ к покупателю, а именно ООО «Благодатное» одновременно с правом собственности на здание, перешло право пользования земельным участком, который занят этим недвижимым имуществом и необходим для его использования, на те же условиях, что существовали для продавца, то есть для ФИО1, в связи с чем последний не может являться надлежащим ответчиком по заявленным требованиям. Кроме того, пояснили, что земельный участок действительно использовался ответчиком с июля по ноябрь 2013 года, вместе с тем, платежи по арендной плате не могут быть взысканы с ответчика, в связи с пропуском истцом срока исковой давности для обращения в суд с такими требованиями.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора Управление Росреестра по Курской области в судебное заседание своего представителя не направило, представило письменное мнение, в котором просит рассмотреть дело без участия их представителя.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора ООО «Благодатное» о месте и времени рассмотрения дела извещено надлежащим образом, судебная корреспонденция, направленная по адресу месту нахождения, указанному в Едином государственном реестре юридических лиц, возвращена с отметкой об отсутствие адресата по указанному адресу.

Выслушав представителей сторон, ответчика, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В ходе судебного разбирательства установлено, что ДД.ММ.ГГГГ на основании постановления администрации Суджанского района Курской области № от ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Суджанского района Курской области (Арендодатель) и ФИО1 (Арендатор) заключен договор аренды № находящегося в государственной собственности земельного участка, по условиям которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов 

<

адрес>, с кадастровым номером №, находящийся по адресу: РФ, 

<

адрес> в целях эксплуатации и обслуживания АЗС №, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, общей площадью 2 500 кв.м. (пункт 1.1). На участке имеется объект недвижимости: одноэтажное нежилое здание – АЗС №, площадью 15,6 кв.м. (пункт 1.2). Срок аренды Участка устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (п. 2.1).

Согласно пункту 3.3 договора арендная плата начисляется с момента подписания сторонами настоящего договора, при этом из раздела 9 договора следует, что он подписан ДД.ММ.ГГГГ, что не оспаривали стороны в судебном заседании и, что подтверждается актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (Продавец) с одной стороны и ООО «Благодатное» (Покупатель) с другой стороны заключен договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого Покупатель приобрел в собственность одноэтажное нежилое здание – АЗС №, расположенное на земельном участке площадью 2 500 кв.м., кадастровый № по адресу: 

<

адрес> категория земель: земли населенных пунктов (пункты 1.1, 1.4).

При этом пункт 1.5 договора гласит, что согласно ст. 552 ГК РФ к Покупателю одновременно с правом собственности на имущество, переходит право пользования земельным участков площадью 2 500 кв.м. который занят этим недвижимым имуществом и необходим для его использования на тех же условиях, что существовали для продавца.

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Курской области ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании части 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды, что также предусмотрено ч. 4 ст. 22 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 7 ч.1 ст. 1 ЗК РФ акты земельного законодательства основываются на принципе платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Часть 1 ст. 65 ЗК РФ гласит, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков (часть 2).

В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ч.1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В судебном заседании достоверно установлено, что не оспаривалось сторонами, ООО «Благодатное» приобрело недвижимое имущество, расположенное на спорном земельном участке, арендуемом ФИО1 в целях эксплуатации и обслуживания недвижимого имущества - АЗС №.

Согласно ч.1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В силу части 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Как следует из разъяснений, изложенных в абз. 2 п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, поскольку ООО «Благодатное» ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировало право собственности на объект недвижимости, следовательно, к ООО «Благодатное» как к приобретателю расположенного на спорном земельном участке объекта недвижимости перешли права и обязанности по договору аренды, в том числе и обязанность по уплате предусмотренной договором неустойки за нарушение обязательств по уплате арендной платы.

В спорный период ответчик ФИО1, а именно с ДД.ММ.ГГГГ не являлся собственником нежилого помещения, не пользовался земельным участком, а потому не должен уплатить арендатору арендную плату, в соответствии с представленным истцом расчетом задолженности, а также неустойку в виде пени, предусмотренной пунктом 5.2 договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ.

При таких обстоятельствах, у суда отсутствуют основания для удовлетворения требований истца и взыскания со ФИО1 задолженности по арендной плате и неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (согласно предъявленным истцом требованиям), а также отсутствуют основания для удовлетворения требований о расторжении договора аренды, поскольку по предъявленным требованиям, истцом заявлены требования к ненадлежащему ответчику, а представитель истца в судебном заседании настаивал на рассмотрении требований непосредственно к ФИО1, не соглашаясь на замену ненадлежащего ответчика другим лицом, в связи с чем суд в силу ч.2 ст. 41 ГПК РФ рассматривает дело по предъявленному иску.

Кроме того, ответчиком заявлено ходатайство о пропуске срока исковой давности относительно требований о взыскании задолженности за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии со ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В силу ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Согласно ст. 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.

Из иска администрации Суджанского района Курской области с учетом уточнений представителя истца в судебном заседании следует, что истец просил взыскать с ответчика задолженность за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, при этом иск подан в суд ДД.ММ.ГГГГ, то есть за пределами трехлетнего срока исковой давности, что в силу ст. 199 ГК РФ с учетом заявления ответчика является самостоятельным основанием к отказу в удовлетворении иска в данной части, при том, что истец являясь стороной договора, не мог не знать о том, что согласно расчета арендной платы (приложение № к договору), арендная плата должна была быть внесена ответчиком не позднее 10 сентября и не позднее ДД.ММ.ГГГГ, а, следовательно, о нарушении своего права, в связи с чем на момент подачи иска ДД.ММ.ГГГГ срок исковой давности для предъявления истцом требований к ответчику за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ был пропущен. Поскольку в удовлетворении основного требования истцу отказано, в связи с истечением срока давности, в соответствии с ч. 1 ст. 207 ГК РФ оснований для удовлетворения требований о взыскании пени за указанный период у суда также не имеется.

Что же касается доводов представителя истца о том, что ФИО1 не обратился с заявлением в администрацию, не уведомив истца, о произведенной им сделке купли-продажи недвижимого имущества, то данное обстоятельство, не может свидетельствовать о необходимости взыскания с ответчика арендной платы, поскольку в силу ч.3 ст. 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Заключение ответчиком договора купли-продажи не противоречило условиям заключенного между истцом и ответчиком договора аренды.

Кроме того, вывод представителя истца о нарушении п.9 ст. 22 ЗК РФ основан на неверном толковании норм права, так как пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором. Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом. Если в случаях, установленных статьей 22 ЗК РФ, такое уведомление арендатором в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков.

Однако в судебном заседании, истцом требований о возмещении убытков, в случае их наличия, заявлено не было и такие требования судом рассмотрены не были, поскольку в силу ч.3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. 

Проанализировав вышеизложенное, суд приходит к выводу, что требования администрации Суджанского района Курской области удовлетворены быть не могут, поскольку истцом в судебном заседании, в нарушении положений ст. 56 ГПК РФ доказательств нарушения его прав со стороны ответчика ФИО1 представлено не было, как и не было представлено доказательств уважительности причин пропуска срока исковой давности по части требований.

Определениями Суджанского районного суда Курской области от ДД.ММ.ГГГГ были применены обеспечительные меры в виде наложения ареста на имущество, принадлежащее ФИО1, расположенное по адресу: 

<

адрес> пределах суммы исковых требований 3 826 399 рублей 16 копеек.

В соответствии с требованиями части 3 ст. 144 ГПК РФ в случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска. При удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда, в связи с чем суд полагает необходимым сохранить обеспечительные меры до вступления в законную силу решения суда. 

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований администрации Суджанского района Курской области к ФИО1 о расторжении договора аренды и взыскании задолженности по арендной плате, отказать.

Обеспечительные меры, принятые определением Суджанского районного суда Курской области от ДД.ММ.ГГГГ в виде наложения ареста на имущество, принадлежащее ФИО1, расположенное по адресу: 

<

адрес> пределах суммы исковых требований 3 826 399 рублей 16 копеек, сохранить до вступления в законную силу решения суда. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Курский областной суд через Суджанский районный суд Курской области в течение одного месяца со дня его принятия.

Судья: