Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

25 октября 2018 года г. Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Родиной Т.А.,

при секретаре Матвеевой О.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1606/2018 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Мелон" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

с участием представителя открытого акционерного общества «Мелон» по доверенности ФИО2, 

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Мелон» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость земельного участка №, площадью 927 кв.м., расположенного по адресу ориентира: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости в размере 1 736 326,60 рублей.

В обоснование заявленных требований общество указало, что является собственником названного объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого существенно превышает размер рыночной стоимости указанного земельного участка, затрагивая права и обязанности административного истца как плательщика земельного налога.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО2 поддержала заявленное требование в соответствии с доводами, изложенными в административном исковом заявлении.

Административные ответчики: Управление Росреестра по Самарской области, Правительство Самарской области, а также заинтересованные лица: филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Администрация г.о. Сызрань Самарской области, не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Относительно заявленных требований филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представил письменные пояснения по административному делу.

В соответствии со ст.ст. 150, 247 КАС РФ дело рассматривается в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд считает заявленное административным истцом требование подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях /пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»/.

В связи с этим статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия). 

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 2 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции.

Как следует из материалов дела, обществу с ограниченной ответственностью «Мелон» на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 26 апреля 2010 года принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, площадью 927 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 16 июня 2010 года и выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 5 июня 2018 года.

Постановлением Правительства Самарской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» от 13 ноября 2013 года № 610 утверждена кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка по состоянию на 1 января 2013 года в размере 4 625 841, 24 рублей, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 30 октября 2017 года № 63-00-102/17-1079952.

В соответствии с пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ). 

Установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца как собственника земельного участка от недостоверной, экономически необоснованной базы для определения размера земельного налога.

Считая кадастровую стоимость завышенной, общество с ограниченной ответственностью «Мелон» 4 декабря 2017 года обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области заявление о пересмотре кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка.

Комиссия своим решением от ДД.ММ.ГГГГ № отклонила заявление общества, после чего административный истец обратился в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

В обоснование заявленных требований Общество представило отчет об оценке рыночной стоимости № 37062017О, выполненный 28 июня 2017 года оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Региональный Центр Экспертизы» ФИО1, являющейся членом СРО «Региональная ассоциация оценщиков». Указанным отчетом рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 января 2013 года в размере 1 736 326, 60 рублей. 

Исследовав отчет об оценке, суд отмечает, что он соответствует принципам составления отчета об оценке, требованиям к описанию в отчете об оценке методологии оценки и расчетов. В нем указана дата оценки - 1 января 2013 года, дата составления отчета – 28 июня 2017 года. Величина рыночной стоимости спорного земельного участка определена оценщиком в соответствии с заданием на оценку, с учетом стандартов и принципов оценочной деятельности, анализа достаточности и достоверности информации, допущений и ограничительных условий, использованных оценщиком при проведении оценки. В отчете приведён перечень использованных при исследовании нормативных документов, методических материалов, сведения правоустанавливающих документов, представленных заказчиком оценки. 

Анализ рынка выполнен оценщиком в соответствии с требованиями Федеральных стандартов оценки № 1,2,3,7.

Исходя из предполагаемого использования результатов оценки в качестве вариантов наиболее эффективного использования земельного участка оценщиком принято текущее использование, соответствующее виду разрешенного использования (под объект бытового обслуживания (баню).

Определение рыночной стоимости произведено методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода. В отчете приведён анализ рынка земельных участков коммерческого назначения.

В рамках этого подхода оценщиком по данным сайта http://smr.gdeetotdom.ru/ в результате изучения фактических данных о ценах предложений земельных участков из сегмента рынка объекта оценки отобрано 3 объекта-аналога – земельные участки, расположенные на территории г. Самары в зоне нахождения промышленно-складских и иных коммерческих объектов, местоположение которых характеризуется развитой коммерческой близостью к главным магистралям. Описание объектов-аналогов приведено в таблице 13 на странице 59 отчета.

Оценщиком выбраны элементы сравнения и по каждому из них выявлены отличия объекта оценки с объектами-аналогами. 

Корректировка на местоположение района не применялась, так как объект оценки, как и объекты-аналоги расположены в городе Сызрани. Оценщиком введены корректировки на местоположение внутри района и на торг. Используя существующие методики исследования, учитывая все допущения и ограничительные условия, оценщик определил рыночную стоимость спорного земельного участка в размере 1 736 326,60 рублей. Расчет стоимости представлен в таблице 5.1.4 на стр.60-61 отчета.

Давая оценку исследованным доказательствам, суд приходит к выводу о том, что приведённые в отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Оценщик руководствовался федеральными стандартами оценки, его выводы базируются на достоверных правоустанавливающих документах, к отчету приложены документы и материалы, используемые при проведении оценки, а также документы, подтверждающие квалификацию оценщика.

Отчет содержит определение рыночной стоимости земельного участка на основе качественных и количественных характеристик объекта оценки, анализа рынка недвижимости и выявления ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объекта оценки, расчетов величины рыночной стоимости, приведённых в рамках выбранного оценщиком подхода. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки. 

В соответствии со статьей 12 Федерального закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Принимая во внимание вышеизложенное, а также учитывая, что сторонами не приведено конкретных замечаний к отчету об оценке, доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено, суд приходит к выводу о том, что определённая отчетом об оценке рыночная стоимость земельного участка является достоверной. 

Проанализировав отчет об оценке, а также принимая во внимание, что обращение административного истца в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года, то есть на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, полагает возможным определить кадастровую стоимость земельного участка в размерах, определенном отчетом об оценке.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28, ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 4 декабря 2017 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Требование общества с ограниченной ответственностью «Мелон» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 927 кв.м., расположенного по адресу ориентира: 

<

адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года в размере 1 736 326,60 рублей.

Датой обращения общества с ограниченной ответственностью «Мелон» в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 4 декабря 2017 года.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме. 

Судья: Т.А.Родина