Дело № г. 

№

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 января 2020 года г. Багратионовск

Багратионовский районный суд Калининградской области в составе:

председательствующего судьи Жестковой А.Э.,

при секретаре Матросовой О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации МО «Багратионовский городской округ» о сохранении жилого помещения в реконструированном, переустроенном и перепланированном состоянии, признании права собственности на долю измененного в ходе реконструкции объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации МО «Багратионовский городской округ» с требованием о сохранении жилого 

<

адрес> в реконструированном, перепланированном и переустроенном состоянии, признании права собственности истца на 39/100 доли в праве общей долевой собственности на измененный в процессе реконструкции объект недвижимости. 

В обоснование заявленных требований ФИО1 указал, что на основании договора купли–продажи от ДД.ММ.ГГГГ он является собственником 1/4 доли в праве общей долевой собственности на указанный жилой дом, сособственником оставшихся 3/4 доли является администрация МО «Багратионовский городской округ». С целью улучшения жилищных условий, без получения соответствующего разрешения органа местного самоуправления, своими силами и за свой счёт, истец произвел работы по реконструкции, перепланировке и переустройству данного объекта недвижимости, в результате которых увеличилась общая площадь дома, которые не нарушают права и законные интересы граждан, не создают угрозу их жизни или здоровью, что свидетельствует о возможности сохранить дом в реконструированном, переустроенном и перепланированном состоянии. Указанные обстоятельства явились основанием для обращения с настоящим иском в суд.

В судебное заседание истец ФИО1, будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте слушания дела, не явился, в ранее состоявшемся судебном заседании исковые требования поддержал по основаниям изложенным в иске, дав пояснения аналогичного содержания.

Представитель ответчика администрации МО «Багратионовский городской округ» в судебное заседание также не явился, представив заявление с просьбой о рассмотрении дела в отсутствие представителя администрации, каких-либо возражений не выразив относительно заявленных истцом требований.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц были привлечены, зарегистрированные по месту жительства в спорном доме: ФИО2, ФИО3, ФИО4 и ФИО5, которые будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явились.

В ранее состоявшемся судебном заседании третье лицо ФИО2 не возражала относительно заявленных требований, пояснила, что проживает во второй квартире дома около 23 лет, в квартире произвела переустройство и перепланировку. Не возражала против возведения истцом пристройки к дому.

В ранее состоявшемся судебном заседании третье лицо ФИО3 также не возражала относительно заявленных требований, пояснила, что в четвертой квартире спорного дома произошел пожар и в настоящее время в ней нет ни дверей, ни света, там никто не живет. Она занимает квартиру №3 в которой переоборудован санузел и вход в жилую комнату. Указала на отсутствие возражений против возведения истцом пристройки к дому.

Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, жилой дом по адресу: 

<

адрес>, принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО1 (1/4 доля) и администрации МО «Багратионовский городской округ» (3/4 доли), что подтверждается произведенной государственной регистрацией данного права ДД.ММ.ГГГГ за истцом, и ДД.ММ.ГГГГ за администрацией МО «Багратионовский городской округ», что, в том числе, подтверждено выпиской ЕГРН, выпиской из реестра муниципальной собственности, справкой АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ», договором купли-продажи доли жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании договора купли–продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 принадлежит 1/4 доля земельного участка, общей площадью 800 кв.м., расположенного по вышеназванному адресу, с разрешенным видом использования «для ИЖС».

Судом установлено, что по фактически сложившемуся порядку пользования спорным домом, в нем расположены 4 квартиры. Квартиру №1 данного дома занимает ФИО1, квартиру №2 семья ФИО2, квартиру №3 семья ФИО6 и квартиру №4 ФИО5

Как указано выше, истцом ФИО1, с целью улучшения жилищно-бытовых условий в процессе эксплуатации дома, без получения соответствующего разрешения органа местного самоуправления произведены в период 2016-2018 гг. работы по реконструкции, перепланировке и переустройству указанного объекта недвижимости.

Так, ранее общая площадь дома составляла 129,5 кв.м., из технического паспорта, составлено по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ следует, что общая площадь дома составляет 161,3 кв.м.

Как следует из технического отчета №№, составленного ДД.ММ.ГГГГ АО «Ростехинвентаризация–Федеральное БТИ» по результатам обследования жилого 

<

адрес>, в ходе реконструкции на первом этаже: квартира №1 выполнено устройство наружных стен и перегородок с оконными и дверными проемами образованы помещения 2,3,4ж.

В ходе перепланировки на первом этаже (квартира 1) – выполнен демонтаж печей относящихся к помещениям 1ж,2ж,3. Выполнена закладка дверного проема в перегородке разделяющей помещение площадью 5,1 к.в.м. и помещение 6ж. В перегородке разделяющей новые помещения 1-5 выполнен перенос дверного проема. В бывшем помещении 2ж выполнен перенос оконного проема. В новом помещении 1 в стене взамен оконного проема выполнено устройство дверного проема.

Квартира №3 – выполнен демонтаж перегородки, разделявшей помещение площадью 2,5 кв.м. и помещение 4 площадью 8,7 кв.м. Выполнен демонтаж перегородки, разделявшей помещение площадью 0,9 кв.м. и помещение площадью 8,7 кв.м. Устройством новых перегородок образованы помещения: место общего пользования площадью 3,1 кв.м., помещение 3, помещение 4. В перегородке разделяющей новые помещения 2ж-3 выполнен перенос дверного проема. В наружной стене бывшего помещения 3ж выполнена закладка оконного проема. В наружной стене нового помещения 2ж выполнено устройство оконного проема.

На мансардном этаже, квартира 2: изменена конфигурация печей относящихся к новым помещениям 2ж,3ж. 

В квартире 2 и 4 также выполнен перерасчет площадей помещений.

В ходе переустройства: в подвальном этаже в помещении 1 выполнен монтаж котла, в помещении 4 выполнен монтаж электрического котла. 

На первом этаже №1 – в бывшем помещении выполнен демонтаж раковины и радиатора отопления. В новом помещении 5 выполнен монтаж кухонной плиты и раковины. В новом помещении 3 выполнен монтаж унитаза, душа, раковины и полотенцесушителя.

В квартире №3 - в новом помещении 1ж,2ж выполнен перенос радиаторов отопления. В новом помещении 4 выполнена переустановка унитаза.

На мансардном этаже, квартира №2 – в бывшем помещении 3 выполнен демонтаж кухонной плиты, кухонной печи, раковины. В новом помещении 1 выполнен монтаж кухонной плиты и раковины. В новых помещениях 1,2ж и 3ж демонтаж радиаторов отопления. 

Квартира №4 – в помещении 3 выполнен демонтаж кухонной плиты, раковины и котла.

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (в частности площади, объема), в том числе перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства представляет собой реконструкцию объекта капитального строительства.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что выполненное на первом этаже устройство наружных стен и перегородок с оконными и дверными проемами в результате чего образованы помещения 2,3,4ж представляет собой реконструкцию данного объекта недвижимости. 

В силу требований частей 1 и 4 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ (в редакции, действовавшей в период реконструкции спорного жилого дома) документом, дававшим право застройщику осуществлять реконструкцию, являлось разрешение на строительство, выдаваемое органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.

Судом установлено, что указанная реконструкция выполнена ФИО1 без получения разрешения на ее производство, предусмотренного статьей 51 Градостроительного кодекса РФ.

Таким образом, произведенная собственником дома реконструкция является самовольной.

То обстоятельство, что реконструкция спорного жилого дома была произведена при отсутствии разрешения на строительство, является препятствием для получения им документа, удостоверяющего выполнение реконструкции объекта капитального строительства, и соответственно для легализации самовольно реконструированного жилого дома.

Вопросы легализации объекта, возникшего в процессе реконструкции жилого помещения (создания новых площадей или объектов с иным назначением), нормами ни гражданского, ни жилищного законодательства не урегулированы.

В этой связи суд приходит к выводу о необходимости применения к правоотношениям, связанным с самовольной реконструкцией, правовой нормы о самовольных постройках (статья 222 Гражданского кодекса РФ) по аналогии закона на основании статьи 6 Гражданского кодекса РФ. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ, в редакции, действующей во время начала производства работ по реконструкции дома, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ, в действующей в настоящее время редакции, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

(в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 339-ФЗ)

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Кроме того, как указано выше, в спорном жилом доме собственниками были произведены указанные выше работы по переустройству и перепланировке дома. 

В соответствии со статьей 25 Жилищного кодекса РФ (в редакции, действовавшей в период производства работ по переустройству и перепланировке спорного жилого дома) переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

В соответствии с частью 1 статьи 26 Жилищного кодекса РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. 

Согласно частям 5 и 6 статьи 26 Жилищного кодекса РФ, документ, подтверждающий принятие такого решения, выдается заявителю и является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. 

Судом установлено, что перепланировка и переустройство спорного дома были произведены при отсутствии соответствующего согласования с органом местного самоуправления. 

В силу требований части 1 статьи 29 Жилищного кодекса РФ перепланировка (переустройство) жилого помещения, проведенная при отсутствии документа, подтверждающего принятие органом местного самоуправления решения о согласовании перепланировки (переустройства), или с нарушением ее проекта, является самовольной.

В соответствии с частью 3 статьи 29 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

Согласно части 4 статьи 29 Жилищного кодекса РФ, на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни и здоровью.

Оценивая возможность сохранения спорного жилого дома в реконструированном и переустроенном, перепланированном состоянии, суд принимает во внимание, что согласно техническому отчету №№, выполненному АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ», обследуемое строение №, возведенное на земельном участке, расположенном по адресу: 

<

адрес>, представляет собой двухэтажное (в том числе мансарда) плюс подвал строение до 1945 года постройки. Работы по возведению дома выполнены технически грамотно с соблюдением требований СНиП 12-04-2002 «Безопасность труда в строительстве», Федерального закона от 30.12.2009 г. №2384 – ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (ст. 8 Требования пожарной безопасности). Нарушений норм и правил пожарной безопасности не обнаружено. Степень огнестойкости здания вторая. Класс функциональной пожарной безопасности Ф 1.3 Класс конструктивной пожарной опасности СО. Градостроительные регламенты по планировке и застройке территорий выдержаны. Основные несущие конструкции здания находятся в работоспособном и исправном техническом состоянии. Температурно – влажностный режим в доме в пределах нормы. Санитарно – эпидемиологические требования обеспечиваются. Используемые при строительстве материалы сертифицированы. Возведенное здание соответствует требованиям, предъявляемым к жилым домам. Обследуемое строение и произведенные работы не создают угрозы жизни и здоровью граждан проживающих в нем.

Обследуемое строение №, общей площадью всех частей жилого дома 221,7 кв.м. для эксплуатации по назначению дом жилой для постоянного проживания – пригодно. 

Согласно техническому паспорту, составленного по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, общая площадь всех частей спорного жилого дома №48 в настоящее время 221,7 кв.м., общая площадь 161,3 кв.м., площадь квартиры №1, занимаемой ФИО1 60,4 кв.м.

Учитывая изложенные выше обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что самовольные реконструкция, перепланировка и переустройство жилого дома, находящегося по адресу: 

<

адрес>, не нарушают права и законные интересы граждан и не создают угрозу их жизни или здоровью, в связи с чем, данный жилой дом подлежит сохранению в реконструированном и переустроенном состоянии.

Кроме того, поскольку после реконструкции, проведенной в спорном доме, изменились площади дома, изменились и доли сособственников в праве общей долевой собственности на дом, являющийся в настоящее время новым объектом собственности. 

При этом истец, будучи участником долевой собственности на жилой дом, осуществивший за свой счет неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество (ч. 3 ст. 245 ГК РФ).

При определении долей в праве собственности на жилой дом, суд учитывает положения ч. 5 ст. 15, ч.1 ст. 16 Жилищного кодекса РФ, согласно которым общая площадь жилого дома определяется как сумма площадей всех частей такого жилого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Учитывая изложенное, доли сособственников в праве собственности на жилой 

<

адрес> по указанному адресу с учетом данных технического паспорта, составленного по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в настоящее время составляют: доля ФИО1 37/100 (60,4 кв.м. : 161,3 кв.м.), доля сособственника администрации МО «Багратионовский городской округ» – 63/100 (100,9 кв.м. : 161,3 кв.м.).

В силу требований статьи 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. 

Основанием для государственной регистрации права на вновь создаваемый объект недвижимого имущества, в том числе реконструированный, при отсутствии необходимых разрешений на строительство и ввод объекта в эксплуатацию, может являться вступившее в законную силу решение суда о признании за истцом права собственности на данный объект (статья 14 Федерального закона от 13.07.2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

В настоящее время установление права общей долевой собственности на дом, с учетом имеющейся реконструкции объекта недвижимого имущества, необходимо истцу для осуществления прав собственника, а именно владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом, кроме того, в силу положений ст. 12 ГК РФ признание права собственности на вновь образованный объект недвижимого имущества является для истицы единственным способом защиты его права.

Принимая во внимание сохранение самовольно реконструированного и переустроенного спорного жилого дома, суд приходит к выводу о том, что имеются предусмотренные законом основания для признания за ФИО1 права собственности на 37/100 доли в праве общей долевой собственности на реконструированный и переустроенный жилой дом общей площадью здания 161,3 кв.м., находящийся по адресу: 

<

адрес>.

Таким образом, суд находит исковые требования ФИО1 обоснованными, подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Сохранить жилой 

<

адрес> в реконструированном, переустроенном и перепланированном состоянии, в соответствии с техническим паспортом, составленным по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, считать жилой дом общей площадью 161,3 кв.м.

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, право собственности на 37/100 доли в праве общей долевой собственности на измененный в процессе реконструкции, переустройства и перепланировке объект недвижимости – жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Определить долю администрации МО «Багратионовский городской округ» в праве общей долевой собственности на измененный в процессе реконструкции, переустройства и перепланировки объект - жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, в размере 63/100 доли.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд в апелляционном порядке через Багратионовский районный суд Калининградской области в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение суда изготовлено 24 января 2020 года. 

Судья: подпись 

КОПИЯ ВЕРНА: 

Судья А.Э. Жесткова 

Секретарь: О.А. Матросова