Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

28 июня 2021 года г.Иркутск

Октябрьский районный суд г.Иркутска в составе: председательствующего судьи Островских Я.В., при секретаре Непомнящих А.В., с участием прокурора ФИО8, истца ФИО3, представителя истца ФИО9, представителя ответчика ФИО4 -ФИО10, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО3 к ЗАО «Иркутсклесстрой» и ФИО4 о признании права пользования жилым помещением, права на приватизацию; встречному иску ФИО4 к ФИО3, ФИО1, ФИО2, ФИО5, ЗАО «Иркутсклесстрой» о признании договор расторгнутым, выселении, снятии с регистрационного учета,

У С Т А Н О В И Л :

В обоснование исковых требований ФИО3 указано, что решением Арбитражного суда Адрес от Дата ЗАО «Иркутсклесстрой» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден арбитражный управляющий ФИО12 В ходе конкурсного производства в конкурсную массу должника включено в том числе нежилое здание с кадастровым номером №, расположенное по адресу: Адрес. В данном доме на различных основаниях, в том числе на основании договоров социального найма, договоров коммерческого найма проживает истец. Жилое помещение, расположенное по адресу: Адрес было предоставлено отцу истца ФИО11 в связи с трудовыми отношениями в 1999 году. ФИО11 был вселен в данное жилое помещение вместе со своей семьей. С момента заселения до настоящего момента истец проживает и содержит спорное жилое помещение, производит оплату за него, осуществляет текущий ремонт жилого помещения. В настоящее время в жилом помещении проживают: ФИО3 со своей женой и несовершеннолетним ребенком по договору коммерческого найма от Дата. Здание общежития, расположенное по адресу: Адрес, принадлежит на праве собственности ЗАО «Иркутсклесстрой» на основании плана приватизации, утвержденного распоряжением ГКГИ от Дата. В определении Иркутского областного суда Адрес от Дата по делу № указано, что поскольку спорое общежитие до его приватизации ответчиком являлось собственностью РФ, правовые нормы, действовавшие на момент вселения истцов в общежитие, а также ст.ст.92, 99 ЖК РФ не предусматривают возможность предоставления гражданам жилых помещений в общежитиях, относящихся к государственному и муниципальному жилищному фонду, по договорам аренды, коммерческого найма. В собственность ЗАО «Иркутсклесстрой» общежитие перешло на основании плана приватизации, то есть ответчик является иной организацией, ставшей собственником общежития и на которую законом возложена обязанность сохранения прав проживающих при переходе права собственности и в соответствии со ст.209 ГК РФ совершать в отношении своего имущества любые действия, не противоречащие закону, иным правовым актам и не нарушающие права и законные интересы других лиц, то есть использовать имущество в соответствии с его целевым назначением. Переход права собственности состоялся с обременением. Учитывая, что переход государственных предприятий в иную форму собственности не влияет на жилищные права граждан, проживающих в домах таких предприятий, в том числе на право бесплатной приватизации жилья, а спорное жилое помещение было предоставлено истцу, как работнику ЗАО «Иркутсклесстрой» до приватизации общежития, суд пришел к выводу о том, что на истца распространяются правила о сохранении всех жилищных прав, в том числе и право на приватизацию. Истец просил суд признать за ним право пользования жилым помещением -комнатой № в общежитии ЗАО «Иркутсклесстрой», расположенном по адресу: Адрес; признать право на приватизацию жилого помещения -комнаты № в общежитии ЗАО «Иркутсклесстрой», расположенного по адресу: Адрес.

В обоснование встречных исковых требований ФИО4 указано, что Дата ФИО3 и ЗАО «Иркутсклесстрой» заключили договор коммерческого найма жилого помещения, расположенного по адресу: Адрес, ком.403, сроком на 1 год. Согласно п.2.2.7 договора найма, наниматель обязан по истечении срока договора, а также при досрочном его прекращении передать наймодателю в течение месяца жилое помещение с улучшениями, составляющими принадлежность жилого помещения и неотделимыми без вреда для конструкций жилого помещения. Согласно п.5.2.3 договора найма договор подлежит расторжению в случае невнесения нанимателем платежей более 3-х раз в срок, установленный договором. ФИО3 не вносит платежи по договору найма с ноября 2020 года, то есть более 3-х раз. Согласно п.5.2.6 договора найма договор подлежит расторжению в случае, если наниматель прекращает трудовые отношения с ЗАО «Иркутсклесстрой». ФИО3 не является работником ЗАО «Иркутсклесстрой». Согласно положениям ст.684 ГК РФ договор найма был продлен до Дата. ФИО3 Дата было направлено уведомление о том, что договор коммерческого найма продлеваться не будет, также в уведомлении содержалась просьба освободить жилое помещение не позднее Дата. Повторное уведомление о расторжении договора найма и освобождении жилого помещения было направлено Дата. ФИО3, ФИО1, ФИО2, ФИО5 членами семьи собственника не являются, срок договора найма истец, ФИО3 не является работником ЗАО «Иркутсклесстрой», не вносит платежи, предусмотренные договором найма более 3-х раз. Истец по встречному иску ФИО4 просил суд признать расторгнутым договор коммерческого найма № от Дата, заключенный между ФИО3 и ЗАО «Иркутсклесстрой»; выселить ФИО3, ФИО1, ФИО2, ФИО5 из жилого помещения, расположенного по адресу: Адрес; снять ФИО3, ФИО2, ФИО5 с регистрационного учета по адресу: Адрес.

В судебном заседании истец ФИО3 и его представитель ФИО9, действующая на основании доверенности, исковые требования поддержали, встречные исковые требования не признали.

В судебное заседании ответчик ФИО4 не явился, его представитель ФИО10, действующая на основании доверенности, исковые требования не признала, встречные исковые требования поддержали.

Представитель ответчика ЗАО "Иркутсклесстрой", в лице конкурсного управляющего ФИО12, ответчики по встречному иску ФИО1, ФИО2, ФИО5 в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, согласно ст.167 ГПК РФ. 

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, оценивая их в совокупности и каждое в отдельности, суд приходит к следующему выводу.

Статья 40 Конституции РФ гарантирует право каждого на жилище. Никто не может быть произвольно лишён жилища.

В соответствии с ч.1 ст.1 ЖК РФ жилищное законодательство основывается на недопустимости произвольного лишения жилища.

Согласно ч.4 ст.3 ЖК РФ никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Кодексом и другими федеральными законами.

Согласно ч.2 ст.19 ЖК РФ в зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на частный, государственный и муниципальный жилищные фонды. При этом непосредственно частный жилищный фонд есть совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц.

Статьей 1 Закона РФ от 04.07.1991 года N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" установлено, что приватизация жилых помещений -бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений.

В соответствии со ст.18 Закона РФ от 04.07.1991 года N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены) либо в ведение органов местного самоуправления поселений в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилых помещений.

Из содержания приведенных положений норм материального права следует, что приватизация государственного предприятия не влияет на жилищные права граждан, вселенных в установленном законом порядке в помещения государственного жилищного фонда до приватизации государственного предприятия.

Как установлено судом, решением исполкома Иркутского городского Совета депутатов трудящихся № от Дата утвержден акт государственной приемочной комиссии от Дата о вводе в эксплуатацию общежития на 440 мест треста «Иркутсклесстрой» по Адрес (полезная площадь 3 100 кв.м.), разрешена его эксплуатация. Здание оставлено на балансе треста «Иркутсклесстрой». Право собственности на данное общежитие у ЗАО «Иркутсклесстрой» возникло на основании распоряжения от Дата №/АК Иркутского территориального агентства государственного комитета РФ по управлению государственным имуществом «Об утверждении плана приватизации и преобразовании головного государственного промышленно-строительного предприятия «Иркутсклесстрой» в акционерное общество открытого типа». 

Данные документы, удостоверяющие права на объекты недвижимости и выданные до введения в действие Федерального закона от Дата N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРН.

Право собственности ЗАО «Иркутсклесстрой» зарегистрировано сразу после введения в действие Федерального закона от Дата N 122-ФЗ.

Решением Арбитражного суда Адрес от Дата по делу № № ЗАО «Иркутсклесстрой» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, в рамках которого осуществлялась продажа включенного в конкурсную массу имущества, в том числе вышеуказанного здания общежития.

Дата между ЗАО «Иркутсклесстрой» и ФИО4 заключен договор № купли-продажи здания, о чем Дата в ЕГРН внесена запись. 

Судом установлено, что ФИО4 является собственником всех помещений, распложенных на первом этаже здания, расположенного по адресу: Адрес, что подтверждено выписками из ЕГРН. 

Дата переход права собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: Адрес ФИО4 зарегистрирован в ЕГРН.

Из материалов дела следует, что спорное жилое помещение, расположенное по адресу: Адрес было предоставлено отцу истца ФИО11 на основании договора № найма жилого помещения в общежитии по Адрес Адрес от Дата, который состоял в трудовых отношениях с ЗАО «Иркутсклесстрой» с 1999 года по 2013 год. На основании договора от Дата ФИО11 было передано спорное жилое помещение во временное пользование сроком до Дата ФИО11 вместе с членами своей семьи был вселен в комнату № данного дома.

Судом установлено, что Дата между ЗАО «Иркутсклесстрой» (наймодатель) и ФИО3 (наниматель) был заключен договор коммерческого найма жилого помещения (общежитие), из которого следует предоставление ФИО3 в срочное возмездное владение и пользование жилое помещение по адресу: Адрес. Из договора от Дата следует, что вместе с нанимателем в жилом помещении постоянно проживают: ФИО1 (супруга), ФИО5 (сын). 

Согласно п.1.4 договора найма от Дата срок найма жилого помещения установлен на 1 год с момента заключения настоящего договора. 

Согласно п.2.2.7 договора найма от Дата наниматель обязан по истечении срока договора, а также при досрочном его прекращении передать наймодателю в течение месяца жилое помещение с улучшениями, составляющими принадлежность жилого помещения и неотделимыми без вреда для конструкций жилого помещения. 

Согласно п.5.2.3 договора коммерческого найма от Дата договор подлежит расторжению в случае невнесения нанимателем платежей более 3-х раз в срок, установленный договором.

С данными условиями договора ФИО3 был ознакомлен и согласен, что подтверждено его подписью.

При этом, ФИО11 и ФИО3 были вселены в частный жилищный фонд, принадлежащий коммерческой организации, а не в муниципальное или государственное жилье, с ФИО3 был заключен договор коммерческого найма с ЗАО «Иркутсклесстрой», а не договор социального найма.

Об указанных обстоятельствах ФИО3 было достоверно известно.

Изложенное опровергает факт пользования ФИО3 спорной квартирой на условиях социального найма и свидетельствует о невозможности приобретения им права собственности на данное жилое помещение в порядке приватизации.

Кроме того, право собственности ФИО4 на данное помещение возникло на законных основаниях и не оспорено в установленном законом порядке.

Договор коммерческого найма жилого помещения от Дата, с учетом положений ст.684 ГК РФ, был продлен на тех же условиях и на тот же срок до Дата. 

В силу ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Из содержания ч.2 ст.30 ЖК РФ следует, что собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством и данным кодексом.

Принимая во внимание, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений).

В силу п.1 ст.671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона -собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) -обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Поскольку между сторонами возникли гражданско-правовые отношения по пользованию ФИО3 спорным жилым помещением, основания для прекращения этих отношений устанавливаются гражданским законодательством.

Положения ст.684 ГК РФ предусматривают, что по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Таким образом, обязанность предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем возложена гражданским законодательством на наймодателя, при несоблюдении которой в случае согласия нанимателя договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

По данному делу юридически значимым и подлежащим установлению с учетом заявленных исковых требований и подлежащих применению норм материального права является выяснение вопроса о том, выполнил ли наймодатель предусмотренную п.2 ст.684 ГК РФ обязанность по направлению в установленный срок в адрес нанимателя уведомления об отказе от продления договора найма.

Согласно ст.675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Статьей 688 ГК РФ определено, что в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

Судом установлено, что в адрес нанимателя ФИО3 Дата было направлено уведомление об отказе от продления договора найма, также в уведомлении содержалась просьба освободить жилое помещение не позднее Дата. Повторное уведомление о расторжении договора найма и освобождении жилого помещения было направлено Дата. 

Кроме того, судом установлено, что ФИО3, являющийся нанимателем спорной квартиры, в трудовых отношениях с ЗАО «Иркутсклесстрой» не состоял, что подтверждено трудовой книжкой, кроме того, он в течение длительного периода времени, превышающего 3-х месячный срок, не вносил плату за наем жилья, что по условиям договора является основанием для расторжения договора коммерческого найма и выселения нанимателя и проживающих с ним лиц. При этом судом установлено, что ФИО11 в настоящее время не является работником ЗАО «Иркутсклесстрой».

По адресу: Адрес значатся постоянно зарегистрированными: ФИО3 с Дата, ФИО5 (сын) с Дата, ФИО2 (дочь) с Дата. 

Исходя из сводной ведомости за август 2020 года ЗАО «Иркутсклесстрой» задолженность у ФИО3 по лицевому счету Адрес составляет ......... 

Учитывая вышеизложенное, конкретное жилое помещение -комната № общежитии ЗАО «Иркутсклесстрой», расположенного по адресу: Адрес, истцу по договору социального найма не предоставлялось. При этом, договор коммерческого найма не является основанием для возникновения права на приватизацию жилого помещения. 

Согласно ст.1 Закона Российской Федерации от Дата N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" бесплатной передаче в собственность граждан Российской Федерации подлежат жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде.

Таким образом, правовых оснований для понуждения ФИО4 передать спорное жилое помещение в собственность ФИО3 в порядке приватизации не имеется. Действующим законодательством не предусмотрена возможность приватизации жилого помещения, принадлежащего на праве частной собственности юридическим и физическим лицам. При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО3 о признании права пользования жилым помещением -комнатой № в общежитии ЗАО «Иркутсклесстрой», расположенного по адресу: Адрес, признании права на приватизацию жилого помещения -комнаты № в общежитии ЗАО «Иркутсклесстрой», расположенного по адресу: Адрес. 

С учетом изложенного, ФИО3, ФИО1, ФИО2, ФИО5 не являются членом семьи собственника, ФИО3 не внес платежи, установленные договором найма более 3-х раз, при этом ФИО3 не является работником ЗАО «Иркутсклесстрой», из указанного следует, что договор найма следует признать расторгнутым. 

Таким образом, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для выселения ФИО3, ФИО1, ФИО2, ФИО5 из жилого помещения, расположенного по адресу: Адрес.

Согласно п.4 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учёта по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утв. постановлением Правительства РФ от Дата граждане обязаны регистрироваться по месту своего пребывания и по месту жительства.

Согласно ст.16 Правил регистрации и снятии граждан РФ с регистрационного учёта по месту пребывания и месту жительства в Российской Федерации, граждане, изменившие место жительства, обязаны не позднее 7-мидневного срока обратиться к должностным лицам, ответственным за регистрацию и представить документы необходимые для регистрации по новому месту жительства. Орган регистрационного учёта в трёхдневный срок со дня поступления документов, регистрирует граждан по новому месту жительства и производит в их паспортах отметку о регистрации по месту жительства.

Согласно ст.7 Закона РФ «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации», подп.«е» п.31 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учёта по месту жительства в пределах Российской Федерации и Перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию, утверждённых Постановлением Правительства Российской Федерации от 17.07.1995 г. № 713, снятие гражданина с регистрационного учёта по месту жительства возможно на основании вступившего в законную силу решения суда о выселении или признании гражданина утратившим (прекратившим) право пользования жилым помещением.

При снятии граждан с регистрационного учёта по месту жительства по основаниям, предусмотренным подп."в", "г", "д", "е" и "ж" п.31 Правил, соответствующие документы могут быть представлены заинтересованными физическими и юридическими лицами (Постановление Правительства РФ от 17.07.1995 года № 713 «Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учёта по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию»).

Правоотношения, связанные с регистрацией и снятием с регистрационного учёта, являются публично-административными, возникающими в процессе совершения действий заинтересованным лицом в порядке реализации прав, установленных Правилами регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учёта по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию, поэтому при разрешении гражданско-правового спора между физическими лицами, разрешаться не должны.

Признание ответчиков прекратившими право пользования жилым помещением, подлежащими выселению, влечёт снятие её с регистрационного учёта органом регистрационного учёта, в силу ст.7 Закона РФ "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации", п.31 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учёта по месту пребывания и месту жительства в пределах Российской Федерации", утверждёнными Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 года N 713.

В соответствии с п.п.5 и 6 ч.3 ст.11 ЖК РФ защита жилищных прав осуществляется путём прекращения или изменения жилищного правоотношения, также другими способами, предусмотренными законом.

Таким образом, заявляя требования о снятии ФИО3, ФИО2, ФИО5 с регистрационного учёта ФИО4 выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, так как вступившее в законную силу решение суда о признании утратившим (прекратившим) право пользования жилым помещением, является основанием для снятия ответчиков с регистрационного учёта.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, 

Р Е Ш И Л :

Отказать ФИО3 в удовлетворении исковых требований о признании права пользования жилым помещением -комнатой № в общежитии ЗАО «Иркутсклесстрой», расположенном по адресу: Адрес; права на приватизацию жилого помещения -комнаты № в общежитии ЗАО «Иркутсклесстрой», расположенного по адресу: Адрес.

Встречные исковые требования ФИО4 -удовлетворить частично.

Признать расторгнутым договор коммерческого найма № от Дата, заключенный между ФИО3 и ЗАО «Иркутсклесстрой».

Выселить из жилого помещения, расположенного по адресу: Адрес ФИО3, ФИО1, ФИО2, ФИО5.

Отказать в удовлетворении встречных исковых требований о снятии ФИО3, ФИО5, ФИО2 с регистрационного учета по адресу: Адрес.

Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Октябрьский районный суд г.Иркутска в течение месяца со дня изготовления мотивированного текста решения, с 05 июля 2021 года.

Судья Островских Я.В.