Дело № 3а-226/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

15 октября 2018 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе 

судьи Порутчикова И.В.,

при секретаре Дроздовой Н.А.,

с участием представителя заинтересованного лица Администрации г.Ростова-на-Дону – ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на основании установления их рыночной стоимости, административные ответчики – Правительство Ростовской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, заинтересованные лица – ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ростовской области, Администрация г.Ростова-на-Дону, Администрация г.Белая Калитва, ФИО3, 

у с т а н о в и л :

ФИО2 обратился в суд с указанным заявлением, в котором просил установить кадастровую стоимость находящихся в его собственности земельных участков: из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 4 520 квадратных метров, разрешенное использование – для эксплуатации производственно-складских помещений, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере 4 962 960 руб.; из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 15 000 квадратных метров, разрешенное использование – для станции технического обслуживания, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере 2 220 000 руб.

В ходе судебного разбирательства административный истец в лице представителя по доверенности – ФИО4 уточнил требования в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, просил суд установить кадастровую стоимость земельных участков следующим образом:

- земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в соответствии с заключением ООО «Виста-С» № 146/18-З в размере 9 072 000 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в соответствии с заключением ООО «Судебные экспертизы» № 175-2/18-ОЗ от 26 марта 2018 года в размере 6 555 000 руб.

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области, Управление Росреестра по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц – ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ростовской области, Администрация г.Ростова-на-Дону, Администрация г.Белая Калитва, ФИО3

Представитель административного истца по доверенности – ФИО4 в судебное заседание не явилась, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие. 

Представитель Правительства Ростовской области по доверенности – ФИО5 в судебное заседание не явилась, представила ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, указав, что не возражает против установления кадастровой стоимости земельных участков следующим образом: 

- земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в соответствии с заключением ООО «Виста-С» № 146/18-З в размере 9 072 000 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в соответствии с заключением ООО «Судебные экспертизы» № 175-2/18-ОЗ от 26 марта 2018 года в размере 6 555 000 руб.

Представитель Администрации г.Ростова-на-Дону по доверенности – ФИО1 в суд явился, возражал против удовлетворения уточненного административного иска.

Представители Управления Росреестра по Ростовской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области, Администраций г.Белая Калитва, ФИО3, надлежаще извещенные судом о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явились. Дело рассмотрено в отсутствие представителей указанных лиц, участвующих в деле, в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Выслушав объяснения представителя заинтересованного лица, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

В соответствии со ст. 389 Налогового кодекса Российской Федерации земельный участок, расположенный в пределах соответствующего муниципального образования, признается объектом налогообложения.

Налоговой базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка, которая определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (ст. 390 Налогового кодекса Российской Федерации).

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776, постановление вступило в силу по истечении одного месяца со дня его официального опубликования.

Рассматриваемый земельный участок, исходя из даты постановки на кадастровый учет и кадастровой справки, был включен в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года.

Согласно п. 1 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Пункт 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации в действующей ныне редакции Федерального закона от 22 июля 2010 года № 167-ФЗ предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ (в редакции федерального закона от 21.07.2014 года) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 этого Федерального закона.

Судом установлено, что ФИО2, является собственником следующих земельных участков:

- из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 4 520 квадратных метров, разрешенное использование – для эксплуатации производственно-складских помещений, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН (1/2 доля), 

- из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 15 000 квадратных метров, разрешенное использование – для станции технического обслуживания, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Согласно выпискам из ЕГРН от 6 декабря 2017 года кадастровая стоимость земельных участков определена по состоянию на 1 января 2014 и составила:

- земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - 26 229 424,40 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - 14 071 800 руб.

Действующая кадастровая стоимость является налоговой базой для уплаты земельного налога, в связи с чем истец как собственник земельных участков имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере, равном их рыночной стоимости.

В обоснование своих первоначально заявленных требований истец представил отчеты ООО «Аркон» № 152Б/11-17 от 27 ноября 2017 года, № 163Б/12-17 от 26 декабря 2017 года.

Согласно указанным отчетам оценщика рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2014 года составила: земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 4 962 960 руб.; - земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - 2 220 000 руб.

Судом, учитывая ходатайство представителя административного истца, наличие возражений Правительства Ростовской области и Администрации г.Ростова-на-Дону относительно достоверности представленного истцом отчета, отсутствие процессуальной возможности повторного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в судебном порядке, после исследования отчета в целях проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка была назначена судебная оценочная экспертиза по вопросу определения действительной рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 1 января 2014 года.

Экспертиза для определения рыночной стоимости проведена экспертами ООО «Судебные экспертизы» (заключения № 175-1/18-ОЗ, № 175-2/18-ОЗ от 26 марта 2018 года). Согласно заключениям экспертов рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2014 года составила: земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 6 464 000 руб.; - земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - 6 555 000 руб.

В связи с наличием возражений административного ответчика Правительства Ростовской области относительно достоверности заключения эксперта в отношении земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, в целях расширения доказательственной базы по делу, была назначена повторная судебная оценочная экспертиза.

Экспертиза для определения рыночной стоимости проведена экспертами ООО «Виста-С» (заключение № 146/18-З). Согласно заключению эксперта рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составила 9 072 000 рублей.

Уточнив заявленные требования, представитель административного истца в окончательной редакции просил суд установить кадастровую стоимость земельных участков следующим образом: земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в соответствии с заключением ООО «Виста-С» № 146/18-З в размере 9 072 000 руб.; земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в соответствии с заключением ООО «Судебные экспертизы» № 175-2/18-ОЗ от 26 марта 2018 года в размере 6 555 000 руб.

При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ (в редакции федерального закона от 21 июля 2014 года) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральные стандарты оценки - ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», ФСО № 7 «Оценка недвижимости», Распоряжение Минимущества Российской Федерации от 6 марта 2002 года N 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.

Оценив заключения экспертов, суд считает возможным положить содержащиеся в них выводы в основу решения суда.

Экспертные заключения содержат подробное описание проведенного исследования, сделанный в результате его вывод и ответы на поставленные судом вопросы.

Эксперты использовали при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключениях приведены источники информации, использованные экспертами (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов), приведены ценообразующие факторы.

В качестве объектов-аналогов использованы земельные участки, расположенные в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Экспертами подобраны объекты-аналоги из выборки схожих объектов. В качестве единицы сравнения выбран 1 кв.м общей площади.

При сравнении объектов-аналогов с объектом оценки экспертами применены корректировки: в отношении участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – корректировка на условия рынка, на дату предложения, на местоположение, на площадь, на наличие коммуникаций; в отношении участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – корректировка на условия рынка, на дату предложения, на местоположение, на расположение относительно крупной автомагистрали, на площадь, на наличие коммуникаций.

Подробное объяснение применения корректировки дано в заключении эксперта. Расчет рыночной стоимости математически проверяем.

Возражая против размера рыночной стоимости земельного участка, определенного в экспертных заключениях, представитель Администрации г.Ростова-на-Дону ссылался лишь на наличие существенной разницы между кадастровой стоимостью участков и их рыночной стоимостью.

Однако данные возражения подлежат отклонению, поскольку не содержат сведений о нарушениях, которые позволили бы обоснованно поставить под сомнение правильность и объективность указанного заключения. Доказательства иной рыночной стоимости земельного участка суду не представлены.

На вопрос суда имеются ли у заинтересованного лица сведения об иной стоимости земельных участков либо сведения об иных объектах-аналогах, равно как и данные свидетельствующие о недостоверности заключений судебной экспертизы, представитель указал на отсутствие таковых.

При таких обстоятельствах, возражая против заключения судебной экспертизы, представитель Администрации г.Ростова-на-Дону, данных об иной стоимости участков не представил, сведений об иных объектах-аналогах не представил, на вопрос суда о необходимости допроса эксперта, что подобных ходатайств не заявляет. 

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу, что конкретные объекты-аналоги, использованные экспертами, и применённые ими корректировки свидетельствуют о достоверности заключений экспертов, которые соответствуют требованиям действующего законодательства и являются относимыми и допустимыми доказательствами указанных в них величин рыночной стоимости земельных участков.

Заключения соответствуют требованиям, предъявляемым ст. 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Они содержат подробное описание проведенного исследования, сделанный в результате его вывод и ответ на поставленный судом вопрос. Рыночная стоимость в заключениях экспертов определялась экспертами с использованием сравнительного подхода. Сведения об объектах проанализированы экспертами с учетом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам. Необходимость применения корректировок или отказ от их применения по тем или иным факторам объяснены экспертами. Использованная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости.

Обстоятельства, на которые ссылался представитель заинтересованного лица, оспаривая заключения судебных экспертиз, не дают достаточных оснований для сомнений в обоснованности и правильности последних.

Кроме того, эксперты были предупреждены судом об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, в материалы дела представлены соответствующие расписки экспертов, содержащие результаты предупреждения об уголовной ответственности.

Более того, представителем Правительства ростовской области данные о рыночной стоимости земельных участков, определенные в заключениях экспертов, не оспаривались, что также подлежит учету при оценке доказательств.

При таких обстоятельствах, уточненное заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков посредством установления их кадастровой стоимости в размере, равном их рыночной стоимости, по состоянию на 1 января 2014 года подлежит удовлетворению в соответствии со статьями 24.18, 24.20 Федерального закона об оценочной деятельности.

Согласно статье 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьёй.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости 

Поскольку настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости земельного участка в государственный кадастр недвижимости, датой подачи заявления следует считать дату обращения административного истца с заявлениями об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области, а именно: земельного участка с кадастровым номером 61:44:0021902:30 – 26 декабря 2017 года; земельного участка с кадастровым номером 61:47:0010132:2 – 27 декабря 2017 года.

Разрешая вопрос о судебных расходах, суд исходит из следующего.

В силу положений статей 103, 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым, в частности, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

В соответствии с частью 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

Из материалов дела следует, что определением суда от 5 марта 2018 года судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО «Судебные экспертизы», расходы по проведению судебной оценочной экспертизы были возложены на административного истца. 

Платежным поручением № 919 от 15.03.2018 подтверждается внесение ООО «Донской алюминий» за ФИО2 на депозитный счёт Ростовского областного суда денежных средств в сумме 86 000 рублей в обеспечение расходов по оплате услуг экспертов по данному делу.

Из представленного ООО «Судебные экспертизы» счета на оплату стоимости экспертизы усматривается, что стоимость экспертизы определена экспертным учреждением в размере 86 000 рублей. 

По мнению суда, данная сумма определена экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема выполненных экспертом работ, времени, объективно необходимого для проведения экспертного исследования, расчетов, составления заключения, и соответствует сложившемуся уровню цен на экспертные услуги в регионе. В связи с этим, услуги экспертного учреждения подлежат оплате в размере 86 000 рублей.

Определением суда от 23 апреля 2018 года по делу была назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено ООО «Виста-С». 

Из представленного ООО «Виста-С» счета на оплату стоимости экспертизы усматривается, что стоимость экспертизы определена экспертным учреждением в размере 43 000 рублей. 

По мнению суда, данная сумма определена экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема выполненных экспертом работ, времени, объективно необходимого для проведения экспертного исследования, расчетов, составления заключения, и соответствует сложившемуся уровню цен на экспертные услуги в регионе. В связи с этим, услуги экспертного учреждения подлежат оплате в размере 43 000 рублей.

Платежным поручением № 3839 от 12.10.2018 подтверждается внесение ООО «Донской алюминий» за ФИО2 на счёт ООО «Виста-С» денежных средств в сумме 43 000 рублей в обеспечение расходов по оплате услуг экспертов по данному делу.

При решении вопроса о распределении судебных расходов суд принимает во внимание положения глав 10, 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и пункта 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости".

Поскольку Правительство Ростовской области не оспаривало право административного истца на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, возражения Правительства Ростовской области относительно размера рыночной стоимости, заявленного административным истцом, являлись, как установлено по результатам судебного разбирательства, обоснованными, суд по результатам рассмотрения заявления признает экономически обоснованными размеры рыночной стоимости, определенные в заключениях ООО «Судебные экспертизы», ООО «Виста-С», истец уточнил заявленные требования в соответствии с указанными заключениями, то решение суда в данном деле не может расцениваться как принятое против административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов, и в данном случае суд приходит к выводу о возложении на административного истца всех понесенных судебных расходов по делу в соответствии с главами 10, 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в том числе расходов по уплате государственной пошлины и расходов по проведению двух судебных экспертиз. 

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 4 520 квадратных метров, разрешенное использование – для эксплуатации производственно-складских помещений, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере 9 072 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 15 000 квадратных метров, разрешенное использование – для станции технического обслуживания, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере 6 555 000 рублей.

Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 26 декабря 2017 года.

Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 27 декабря 2017 года.

Возложить судебные расходы на административного истца: за счет денежных средств, поступивших от общества с ограниченной ответственностью «Донской алюминий» за ФИО2 в целях обеспечения предстоящих судебных расходов, перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду (депозитного счета), 86 000 рублей на расчётный счёт ООО «Судебные экспертизы» за проведенную судебную оценочную экспертизу по административному делу № 3а-226/2018 (заключения № 175-1/18-ОЗ, № 175-2/18-ОЗ от 26 марта 2018 года).

Возложить судебные расходы по проведению судебной оценочной экспертизы ООО «Виста-С» по административному делу № 3а-226/2018 (заключение № 146/18-З) на административного истца ФИО2.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья И.В. Порутчиков

Решение в окончательной форме принято 18 октября 2018 года.

Судья И.В. Порутчиков