26RS0029-01-2019-000201-73 Дело № 2-569/19

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

30 января 2019 года г.Пятигорск

Пятигорский городской суд Ставропольского края в составе председательствующего судьи Полупан Г.Ю.,

при секретаре Даниеловой Э.П.,

с участием представителя истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Пятигорского городского суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Крован-КМВ» об устранении препятствий в регистрации договора участия в долевом строительстве,

установил:

в обоснование заявленных требований истцом в иске и его представителем ФИО1 в иске и в судебном заседании указано, что 29 мая 2015 года между истцом и ООО «Крован-КМВ» заключён договор участия в долевом строительстве № 55/н-10, по условиям которого ответчик ООО «Крован-КМВ» - застройщик обязуется построить многоквартирный дом по строительному адресу: 

<

адрес>, и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать истцу – участнику долевого строительства по акту приёма-передачи двухкомнатную квартиру с условным номером 55, расположенную на 9 этаже дома, планируемой площадью всех помещений 47,3 кв.м. Пунктом 2.1 установлена цена договора в размере 1 450 000 рублей. Также 17 июня 2016 года между истцом и ООО «Крован-КМВ» заключён договор участия в долевом строительстве № 52/н-10, по условиям которого ответчик ООО «Крован-КМВ» - застройщик обязуется построить многоквартирный дом по строительному адресу: 

<

адрес>, позиция 10, и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать истцу – участнику долевого строительства по акту приёма-передачи двухкомнатную квартиру с условным номером 52, расположенную на 9 этаже дома, планируемой площадью всех помещений 61,9 кв.м. Пунктом 2.1 установлена цена договора в размере 1 890 000 рублей. Истец свои обязательства по договорам выполнил надлежащим образом, оплатив полную стоимость квартир в указанной сумме. Согласно п. 5.2.4 договора дольщик обязан в течение 10 дней с момента подписания договора обратиться в регистрирующий орган для государственной регистрации договора. Застройщик обязан обеспечить явку уполномоченного лица для государственной регистрации договора (п. 5.1.5 договора). На неоднократные обращения истца к ответчику по обеспечению явки представителя в регистрирующий орган ответа не было, что нарушает права истца. Стороны пришли к соглашению относительно всех условий сделки, подписали договор. Просили устранить препятствие в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № 55/н-10 от 29 мая 2015 года, заключённого между ФИО2 и ООО «Крован-КМВ», и договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № 52/н-10 от 17 июня 2016 года, заключённого между ФИО2 и ООО «Крован-КМВ», указать, что решение суда является основанием для проведения государственной регистрации данных договоров.

В судебное заседание истец ФИО2, будучи надлежаще извещенной о дате и времени судебного заседания, не явилась, направив для участия в деле своего представителя.

В судебное заседание представитель ответчика ООО «Крован-КМВ», будучи надлежаще извещенным о дате и времени судебного заседания, не явился. Представили письменный отзыв, согласно которому считают требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению. Указали, что в настоящее время счета застройщика арестованы, поэтому они не могут оплатить даже государственную пошлину, подлежащую уплате при регистрации договора. Просили рассмотреть дело в их отсутствие. 

Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Пятигорский отдел, в судебное заседание не явился, надлежаще извещён о его времени и месте судебного заседания, доказательств уважительности причин неявки в судебное заседание и письменных возражений относительно исковых требований, не представлено, в связи с чем, руководствуясь ст.167 ГПК РФ, суд счёл возможным рассмотреть дело в отсутствие их представителя. 

Выслушав представителя истца, исследовав материалы гражданского дела, оценив доказательства с учётом требований закона об их допустимости, относимости и достоверности, как в отдельности, так и в совокупности, а установленные судом обстоятельства - с учётом характера правоотношений сторон и их значимости для правильного разрешения спора, в соответствии со ст.67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Согласно ч.1 ст.307 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии с ч.1 п.1 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно ч.3 ст. 401 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. 

К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Согласно ст.422 ГК РФ договор долевого участия в строительстве должен был пройти государственную регистрацию.

Пунктом 1 ст.160 ГК РФ предусмотрено, что сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

В силу прямого указания ст.ст.8, 218, 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с п.3 ст.165 ГК РФ, п. 63 постановления Пленума Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 г. №10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случае, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Необходимыми и достаточными условиями для удовлетворения требований участника долевого строительства о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве являются соблюдение надлежащей формы такого договора, отсутствие препятствий для его регистрации и уклонение ответчика от такой регистрации.

Как установлено судом, ФИО2 является участником строительства на основании договора о долевом участии в строительстве многоквартирного жилого дома № 55/н-10 от 29 мая 2015 года, в соответствии с условиями которого, ООО «Крован-КМВ» - застройщик обязуется построить многоквартирный дом по строительному адресу: 

<

адрес> и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать истцу – участнику долевого строительства по акту приёма-передачи квартиру с условным номером 55, расположенную на 9 этаже дома, планируемой площадью всех помещений 47,3 кв.м. Пунктом 2.1 установлена цена договора в размере 1 450 000 рублей. Также договора о долевом участии в строительстве многоквартирного жилого дома № 52/н-10 от 17 июня 2016 года, в соответствии с условиями которого, ООО «Крован-КМВ» - застройщик обязуется построить многоквартирный дом по строительному адресу: 

<

адрес>, и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать истцу – участнику долевого строительства по акту приёма-передачи квартиру с условным номером 52, расположенную на 9 этаже дома, планируемой площадью всех помещений 61,9 кв.м. Пунктом 2.1 установлена цена договора в размере 1 890 000 рублей. Истец свои обязательства по договору выполнил надлежащим образом, оплатив полную стоимость квартир в указанных суммах. Согласно п. 5.2.4 договора дольщик обязан в течение 10 дней с момента подписания договора обратиться в регистрирующий орган для государственной регистрации договора. Застройщик обязан обеспечить явку уполномоченного лица для государственной регистрации договора (п. 5.1.5 договора).

Многоквартирный жилой дом с местоположением: 

<

адрес>, расположен на земельном участке с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенный вид использования – с целью строительства группы жилых многоквартирных домов, объектов общественного назначения и комплекса гаражей, принадлежащем на праве собственности ОАО «Пятигорскавтокомсервис», право зарегистрировано 17 июня 2014 года. Договор аренды земельного участка № 1 от 04 июня 2010 года зарегистрирован 06 июля 2010 года, арендатор – ООО «Крован-КМВ».

Застройщик осуществляет строительство многоквартирного жилого дома в соответствии с Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». 

Пунктом 2.1 договора № 55/н-10 определена цена договора, которая составляет 1 450 000 рублей. Пунктом 2.1 договора № 52/н-10 определена цена договора, которая составляет 1 890 000 рублей.

Обязательства по внесению цены договоров выполнены истцом - участником строительства своевременно, надлежащим образом и в полном объеме, что подтверждается платежными документами – квитанцией от 29 мая 2015 года, квитанцией от 15 мая 2015 года и от 17 февраля 2016 года, и не оспорено ответчиком. 

Стороны согласовали все предусмотренные ч.4 ст.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» существенные условия договора долевого участия, а именно: предмет договора конкретно определен с указанием строительного адреса объекта и размещения конкретного нежилого помещения, подлежащей передаче участнику; определен размер финансирования строительства (цена договора ); определены срок и порядок оплаты; определен срок окончания строительства объекта.

Согласно ч.4 ст.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Пункт 5.2.4 договора предусматривает, что в течение 10 дней с момента подписания договора дольщик обязан в течение 10 дней с момента подписания договора обратиться в регистрирующий орган для государственной регистрации договора. Застройщик обязан обеспечить явку уполномоченного лица для государственной регистрации договора (п. 5.1.5 договора).

Срок ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома четвертый квартал 2017 года. До настоящего времени обязательства по передаче истцу жилого помещения застройщиком не выполнены. 

В связи с невыполнением ответчиком своих обязательств по вышеуказанным договорам участия в долевом строительстве № 55/н-10 многоквартирного жилого дома от 29 мая 2015 года и № 52/н-10 многоквартирного жилого дома от 17 июня 2016 года истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием о государственной регистрации договора долевого участия.

Претензия ответчиком получена в тот же день, однако законные требования истца о регистрации договора долевого участия ответчиком (застройщиком) не исполнены.

В соответствии с п.3 ст.165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Согласно ст.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и заключенным с момента такой регистрации.

В силу ст.25.1 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который действовал во время заключения договора, государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства ).

Аналогичная норма содержится в ч.1 ст.48 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 года «О государственной регистрации недвижимости»: государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).

При этом ч.2 ст.48 данного закона устанавливает требования к застройщику по предоставлению документов для регистрации подобных договоров.

Из представленной выписки из ЕГРН от 09 ноября 2018 года усматривается, что по местоположению объекта по 

<

адрес>, объект по договору участия в долевом строительстве № 55/н-10 от 29 мая 2015 года и № 52/н-10 от 17 июня 2016 года расположенные по данному адресу, осуществлена регистрация значительного количества договоров участия в долевом строительстве с различными дольщиками, что свидетельствует о предоставлении всех необходимых документов застройщиком в регистрирующий орган.

Часть 4 ст.48 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 года «О государственной регистрации недвижимости» предписывает, что орган регистрации прав при государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не вправе истребовать документы, которые ранее представлялись на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, и помещены в реестровое дело.

Установлено, что определением Арбитражного суда Ставропольского края 05 октября 2018 года принято заявление ФИО3 и возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО «Крован-КМВ», что создает препятствия в регистрации договоров долевого участия. 

В соответствии с Обзором практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденным 19.07.2017 года Президиумом Верховного Суда РФ, нормы Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», обязывающие застройщика обеспечить государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве жилых помещений, направлены прежде всего на защиту более слабой стороны отношений в строительстве – заказчиков, оплачивающих строительство.

Таким образом, государственная регистрация договора долевого участия в строительстве гарантирует более слабой стороне отношений - участнику долевого строительства ФИО2 надлежащее исполнение ООО «Крован-КМВ» обязательств по передаче недвижимого имущества после ввода объекта в эксплуатацию.

Истец произвел полную оплату по договорам долевого участия в строительстве, однако ответчик государственную регистрацию договоров долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома не произвел, от осуществления государственной регистрации договора долевого участия в строительстве уклоняется, чем нарушает права ФИО2 как участника долевого строительства.

При таких обстоятельствах, установив, что надлежащая форма договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № 55/н-10 от 29 мая 2015 года и № 52/н-10 от 17 июня 2016 года, заключенные между ООО «Крован-КМВ» и ФИО2, соблюдены, обязательства по внесению цены договора выполнены истцом своевременно, надлежащим образом и в полном объеме, что подтверждается платежными документами и представителем ответчика в судебном заседании, отсутствие оснований и препятствий для регистрации договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома и установленный судом факт уклонения ответчика от такой регистрации, суд признает заявленные ФИО2 исковые требования законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме. 

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

решил:

исковое заявление ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Крован-КМВ» об устранении препятствий в регистрации договора участия в долевом строительстве удовлетворить.

Устранить препятствие в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № 55/н-10 от 29 мая 2015 года, заключённого между ФИО2 и ООО «Крован-КМВ».

Произвести государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № 55/н-10 от 29 мая 2015 года, заключённого между ФИО2 и ООО «Крован-КМВ», объектом долевого строительства которого является: квартира условный № 55, имеющая следующие технические характеристики согласно проектной документации: планируемая площадь всех помещений квартиры (в том числе площадь балконов и лоджий) 50,0 кв.м., в том числе планируемая общая площадь 47,3 кв.м., которая расположена на 9-м этаже в строящемся многоквартирном жилом доме по строительному адресу: 

<

адрес>.

Устранить препятствие в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № 52/н-10 от 17 июня 2016 года, заключённого между ФИО2 и ООО «Крован-КМВ».

Произвести государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома № 52/н-10 от 17 июня 2016 года, заключённого между ФИО2 и ООО «Крован-КМВ», объектом долевого строительства которого является: квартира условный № 55, имеющая следующие технические характеристики согласно проектной документации: планируемая площадь всех помещений квартиры (в том числе площадь балконов и лоджий) 63,0 кв.м., в том числе планируемая общая площадь 61,9 кв.м., которая расположена на 9-м этаже в строящемся многоквартирном жилом доме по строительному адресу: 

<

адрес>

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд путём подачи апелляционной жалобы через Пятигорский городской суд Ставропольского края в течение месяца со дня принятия его судом в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 30 января 2019 года.

Судья Г.Ю. Полупан