78RS0014-01-2020-010480-78

Дело 2-2354/2021 (2-8850/2020) 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Санкт-Петербург 11 марта 2021 года 

Московский районный суд Санкт-Петербурга в составе

председательствующего судьи Малаховой Н.А.

при секретаре Жуковой А.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску С.Д.А. к ООО "КВС-Юг" об уменьшении стоимости квартиры, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, штрафа и судебных расходов

Установил:

С.Д.А. обратился в суд города Санкт-Петербурга с иском к ООО "КВС-Юг" в котором с учетом уточнения в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации исковых требований просил об уменьшении стоимости квартиры по договору участия в долевом строительстве, взыскании с ответчика разницы в цене вследствие уменьшения площади квартиры в сумме 155 058, 50 рублей, денежных средств в сумме 3 920 рублей затраченных на проведение экспертизы ООО «Центр экспертных заключений», процентов за пользование денежными средствами в размере 7174. 81 рублей, компенсации морального вреда в размере 50 000 рублей, штрафа по Закону Российской Федерации "О защите прав потребителей" в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу истца. 

В обоснование заявленных требований истец указывал на то, что между С.Д.А. и ООО «КВС-Юг» ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор № участия в долевом строительстве, согласно которому ответчик обязался построить на земельном участке по адресу: 

<

адрес> (площадь 11116 кв.м., кадастровый №), многоквартирный многоэтажный жилой дом со встроенными помещениями и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, передать истцу объект долевого строительства - квартиру №, общей площадью 48,79 кв.м. 

В соответствии с п. 4.1 договора цена договора установлена из расчета стоимости 1 кв.м, общей площади квартиры (48,79 кв.м.) в размере 120 200 рублей 39 коп. и на момент заключения договора составляла 5 864 577 рублей 00 коп. (48,79 кв.м. * 120 200,39 руб.). В цену договора включены отделочные работы. Цена договора уплачена истцом в полном размере. 

ДД.ММ.ГГГГ. выдано разрешение на ввод в эксплуатацию № указанного многоквартирного дома (далее- МКД).

ДД.ММ.ГГГГ. квартира была передана истцу ответчиком по акту приема-передачи, согласно которому общая площадь квартиры составляет 47,9 кв.м., что меньше установленной договором общей площади квартиры на 0,89 кв.м., но в пределах максимах допустимого отклонения в 1 кв.м.

Однако, истцом было принято также решение о проведении повторного обмера квартиры.

ДД.ММ.ГГГГ. экспертами ООО «Центр экспертных заключений» был проведен обмер квартиры, в результате которого была установлена общая площадь квартиры - 47,5 кв.м., что на 1,29 кв.м. меньше установленной договором общей площади квартиры (48,79 кв.м. — 47,5 кв.м.) и влечет уменьшение цены договора, соответственно возникновение у ответчика обязанности вернуть мне излишне выплаченную денежную сумму размере 155 058 рублей 50 коп. (1,29 кв.м. * 120 200,39).

ДД.ММ.ГГГГ. истец обратился к ответчику с заявлением о возврате излишне уплаченной суммы при покупке квартиры (вх. № от ДД.ММ.ГГГГ).

Письмом ответчика № оt ДД.ММ.ГГГГ истцу было отказано в удовлетворении требования, а также предложено произвести демонтаж коробов, закрывающих сантехническую разводку в квартире, силами ответчика: «...в результате чего при обмерах отклонение фактической площади квартиры от проектной будет находиться в пределах 1 кв.м.»

ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответчику претензию повторно, которая оставлена ответчиком также без удовлетворения, в связи с чем он обратился в суд (л.д. 4-7,57).

Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, воспользовался своим правом, установленным статьей 48 ГПК РФ, на ведение дела в суде через представителя. Представитель истца 

<

данные изъяты>, действующая на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ сроком на 3 года исковые требования поддержала в полном объеме, по основаниям, изложенным в иске, настаивал на их удовлетворении.

Представитель ответчика 

<

данные изъяты>, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ сроком на 3 года в судебном заседании возражал против удовлетворения иска, считает их необоснованными и не подлежащими удовлетворению, представил письменный отзыв (л.д. 54-62). Согласно которому в соответствии с обмерами, проведенными специализированной организацией (кадастровым инженером) после ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию общая площадь квартиры истца составила 47,9 кв.м. По результатам проведенной инвентаризации (обмеров) квартира была поставлена на кадастровый учет за номером: №.

Между сторонами ДД.ММ.ГГГГ был подписан акт приема-передачи объекта долевого строительства по Договору, согласно которому застройщик передал, а участник долевого строительства принял квартиру общей площадью 47,9 кв.м., характеристики квартиры указаны согласно ведомости помещений и площадей, подготовленной специализированной организацией (кадастровым инженером), стороны подтверждают, что фактические размеры и параметры квартиры, определенные при технической инвентаризации, соответствуют допустимым пределам и условиям договора. 

После введения многоквартирного жилого дома в эксплуатацию, проведения технической инвентаризации (обмеров) и составления ведомости помещений и площадей в квартире застройщиком были выполнены отделочные работы. В ходе проведения данных отделочных для улучшения эстетического оформления вспомогательных помещений квартиры установлены декоративные короба, закрывающие трубы стояков холодного и горячего водоснабжения, канализации в туалете и совмещенном санузле, выполнена зашивка вентиляционных блоков во вспомогательных помещениях.

Повторные обмеры квартиры произведены ООО «Центр экспертных заключений» по поручению истца и выполнены с учетом возведенных декоративных коробов, закрывающих трубы стояков холодного и горячего водоснабжения, канализации в туалете и совмещенном санузле.

Два указанных декоративных короба в туалете и совмещенном санузле могут быть демонтированы, после чего застройщиком могут быть проведены работы по отделке данных помещений в соответствии с требованиями Договора, изложенными в Приложении № к нему. На месте демонтированных декоративных коробов в санузлах стены будут облицованы керамической плиткой, плитка уложена на полу, потолок окрашен. В данном случае застройщиком в полном объеме будут соблюдены требования к отделке квартиры, при этом коммуникации холодного и горячего водоснабжения, а также канализации будут находиться в открытом виде. При производстве такого варианта отделки, площадь вспомогательных помещений, ранее закрытая декоративными коробами будет, безусловно, включена в общую квартиры.

Со стороны застройщика истцу предлагался такой вариант решения возникшего разногласия, что было изложено в письмах исх. № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 59-62).

Выслушав объяснения сторон, изучив материалы дела, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи в соответствии с требованиями статей 56, 67 ГПК РФ суд приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно части 4 статьи 4 вышеуказанного Федерального закона договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

На основании части 1 статьи 5 Федерального закона N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу указанных правовых норм, стороны договора свободны в определении его условий, и вправе самостоятельно определять как понятие подлежащего передаче объекта долевого строительства, так и инвестиционную стоимость строящегося объекта в соответствии с проектной документацией.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор № участия в долевом строительстве, согласно которому ответчик обязался построить на земельном участке по адресу: 

<

адрес> (площадь 11116 кв.м., кадастровый №), многоквартирный многоэтажный жилой дом со встроенными помещениями и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать истцу объект долевого строительства - квартиру №, общей площадью 48,79 кв.м.(л.д. 9-14) 

В соответствии с п. 4.1 договора цена договора установлена из расчета стоимости 1 кв.м, общей площади квартиры (48,79 кв.м.) в размере 120 200 рублей 39 коп. и на момент заключения договора составляла 5 864 577 рублей 00 коп. (48,79 кв.м. * 120 200,39 руб.).

Согласно п. 1.3 договора в цену договора также включены отделочные работы, перечисленные в приложении№ к договору.

Обязательство по оплате цены договора истец исполнил в полном объеме, уплатив ответчику стоимость квартиры, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 18). 

Квартира передана истцу по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, в котором площадь квартиры указана 47.9 кв. м.(л.д. 16).

За истцом ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности на квартиру, в выписке из ЕГРН площадь указана 47.9 кв. м.(л.д. 17)

Ответчик не удовлетворил требование истца, сославшись на то, что первичные замеры проводились кадастровыми инженерами ООО «ГЕО-Вектор», по заказу застройщика до отделочных работ, а последующие замеры проведенные ООО «Центр экспертных заключений» по поручению истца, проводились уже после проведения отделочных работ и не учитывали площадь зашитых коробов с трубами (л.д. 81-82).

Согласно приложению N 1 к договору участия в долевом строительстве квартира передается с отделкой, при этом в п. 6 приложения № указано, что производится облицовка керамической плиткой стен в санузлах на всю высоту стен. Сведений об устройстве декоративных коробов, закрывающих трубы стояков холодного и горячего водоснабжения, канализации в туалете и совмещенном санузле не имеется. 

Исходя из ответа ООО «КВС-Юг» в процессе производства отделочных работ было изменено дизайнерское решение в части этетического оформления вспомогательных помещений квартиры, а именно были установлены декоративные короба, закрывающие трубы стояков холодного и горячего водоснабжения, канализации в туалете и ванной комнате, выполнена зашивка вентиляционного блока в ванной комнатн, в результате чего площадь вспомогательных помещений незначительно уменьшилась на 0,4 кв.м.

Учитывая, что такое дизайнерское оформление вспомогательных помещений удовлетворяет требованиям подавляющего большинства участников долевого строительства, решение об изменении оформления ванной комнаты и туалета с истцом не согласовывалось, за что застройщик приносит извинения. Произведенные истцом повторные обмеры квартиры, выполнены с учетом уже установленных декоративных коробов во вспомогательных помещениях квартиры.

Поскольку площадь, огражденная коробами, находится в пределах квартиры истца (а не его имущества многоквартирного дома), то она (площадь, огражденная коробом) так же относится к площади квартиры истца (л.д. 86-87).

Истцом в материалы дела представлен План и экспликация жилого помещения, принадлежащего истцу, выполненный экспертами ООО «Центр экспертных заключений» от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 19-24), согласно которому по результатам проведенного инструментального обследования экспертом установлено, что общая площадь квартиры составляла 47,5 кв. м.

Разница в площади квартиры, определенной по результатам обмеров произведенных кадастровыми инженерами ООО «ГЕО-Вектор», по заказу застройщика до отделочных работ и экспертами ООО «Центр экспертных заключений» по заказу истца, после устройства декоративных коробов в туалете и совмещенном санузле составляет 0,4 кв.м. 

План и экспликация жилого помещения (квартиры), подготовленный ООО «Центр экспертных заключений» не является техническим планом помещения, требования к которому утверждены Приказом Минэкономразвития России от 18 декабря 2015 № 953 «Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений» (далее по тексту - «Приказ Минэкономразвития России от 18.12.2015 № 953»). Таким образом, данный документ не может являться основанием для помещения на государственный кадастровый учет, внесения изменений в сведения об характеристиках объекта недвижимости, к которым относится площадь помещения.

Согласно указанному Приказу Минэкономразвития России от 18 декабря 2015 № 953 границы помещения определяются границами геометрической фигуры, образованной внутренними сторонами наружных стен такого помещения в соответствии с проектной документацией здания, сооружения (при ее наличии) или проектом перепланировки помещения в многоквартирном доме. Декоративные короба, закрывающие коммуникации холодного и горячего водоснабжения, а также канализации не являются наружными стенами квартиры.

Значения площади помещений квартиры, предусмотренные техническим планом, перед постановкой многоквартирного дома на кадастровый учет, указанные в ведомости помещений и их площадей (л.д. 129-148), расходятся со значениями, изложенными в заключении ООО «Центр экспертных заключений» во вспомогательных помещениях, где установлены декоративные короба - в туалете разница составляет 0,17 кв.м., в ванной комнате (совмещенном узле) - 0,2 кв.м. Таким образом, указанная разница составляет 0,37 кв.м. 

Как следует из поэтажных планов и инвентарной ведомости при определении площади квартиры кадастровыми инженерами ООО «ГЕО-Вектор», выполнявших соответствующие работы по заказу застройщика, обмеры производились без учета не существовавших на тот момент декоративных коробов в туалете и совмещенном санузле (л.д. 148).

В ходе рассмотрения судом дела, на обсуждение поставлен вопрос о назначении судебной экспертизы для выяснения фактической площади квартиры. Представитель ответчика настаивал на том, что для того, чтобы сделать однозначный вывод о причине изменения фактической площади квартиры необходимо демонтировать все отделочные конструкции, произвести измерения повторно. Однако представитель истца в судебном заседании пояснила, что в настоящее время истцом выполнены дополнительные отделочные работы и произвести повторные обмеры квартиры не представляется возможным, от назначения по делу судебной экспертизы отказалась. 

В соответствии с пунктом 1.2.2. договора общая проектная площадь квартиры составляет 48,79 кв.м 

В соответствии с условием договора (пункт 1.2.4), общая площадь квартиры, является проектной и подлежит уточнению на основании документов (технических планов), подготовленных специализированной организацией (кадастровым инженером) для проведения кадастрового учета.

Из ведомости площадей следует, что площадь квартиры согласно первичным обмерам составляет 47.9 кв. м (л.д. 141).

Согласно п. 4.3 договора если общая площадь квартиры после обмеров, осуществляемым специализированной организацией (кадастровым инженером), будет более чем на 1 (один) метр к больше либо меньше размера, установленного договором, то стороны производят взаиморасчеты срок до подписания акта приема-передачи квартиры, исходя из стоимости одного квадратного метра общей площади квартиры, указанной в п. 4.1 договора.

При этом суд учитывает, что между застройщиком и истцом ДД.ММ.ГГГГ был подписан акт приема-передачи объекта долевого строительства по Договору, согласно которому застройщик передал, а участник долевого строительства принял квартиру общей площадью 47,9 кв.м, согласно государственному кадастру недвижимости (ГКН). В соответствии с пунктом 3 данного акта характеристики квартиры указаны согласно ведомости помещений и площадей, подготовленной специализированной организацией (кадастровым инженером). Пунктом 4 данного акта предусмотрено, что стороны подтверждают, что фактические размеры и параметры квартиры, определенные при технической инвентаризации, соответствуют допустимым пределам и условиям договора. Согласно пункту 5 акта приема-передачи квартира передана с отделкой.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что оснований для удовлетворения требований истца о взыскании компенсации за уменьшение площади квартиры не имеется, исходя из того, что ответчиком соблюдены все условия договора в части передачи истцу квартиры с согласованными характеристиками.

Суд, руководствуясь положениями Градостроительного кодекса РФ, регламентирующими порядок выдачи разрешений на ввод объекта в эксплуатацию, принимая во внимание полученное разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, составленную кадастровым инженером и полученную застройщиком техническую документацию по результатам первичной технической инвентаризации объекта на стадии завершения строительства, сведения ведомости помещений и их площадей, которые являются приложением к поэтажному плану, пришел к выводу, что общая площадь учтена согласно условиям договора.

При этом суд учитывает, что по проектной документации на многоквартирный жилой дом, площади помещений указаны без учета отделочных работ; учесть объем отделочных работ в квартире при проектировании многоквартирного жилого дома невозможно, так как отделка выполняется по желанию дольщика, с учетом его индивидуальных требований.

Наличие в договоре участия в долевом строительстве условия о том, что квартира передается в характеристиках, включающих наличие чистовой отделки, не является основанием для проведения первичной технической инвентаризации после проведения соответствующих отделочных работ, так как указанные отделочные работы предусмотрены не проектной документацией (архитектурные решения), а определяются соглашением сторон и указываются в заключаемом договоре.

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно Постановлению Правительства РФ от 01 марта 2013 года N 175 "Об установлении документа, необходимого для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию" для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, помимо документов, предусмотренных частью 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, необходимо представить технический план, подготовленный в соответствии с требованиями статьи 41 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости".

Технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства, необходимые для постановки на учет такого объекта недвижимости, либо сведения о части или частях такого объекта недвижимости, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о таком объекте недвижимости, которому присвоен кадастровый номер (часть 1 статьи 41 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости").

Приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 № 953 "Об утверждении формы технического плана здания и требований к его подготовке" утверждены требования к техническому плану.

Ведомостью помещений и их площадей - приложением к поэтажному плану в доме по указанному адресу, площадь квартиры указана равной 47.9 кв. м; аналогичные сведения внесены в ЕГРН (л.д. 129-149).

Учитывая, что указанная в акте площадь квартиры определена в ходе кадастровых работ, по итогам которых составлен кадастровый паспорт помещения ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 149-150), согласно которому площадь помещения, передаваемого истцу, составляет 47.9 кв. м, что соответствует условиям договора, основании для уменьшения цены договора и удовлетворения иных требований истца не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований С.Д.А. к ООО "КВС-Юг" об уменьшении стоимости квартиры, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, штрафа и судебных расходов –– отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Санкт-Петербургский городской суд через Московский районный суд Санкт-Петербурга в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Н.А. Малахова