Дело № 3а –113/17

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

г. Нижний Новгород 09 марта 2017 года 

Нижегородский областной суд в составе председательствующего судьи Гущевой Н.В., 

при секретаре судебного заседания Вавилычевой Ю.А.,

с участием представителя административного истца – ФИО4, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «РУНО» об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости, 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «РУНО» (далее – ООО «РУНО», Общество) обратилось в Нижегородский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости отдельно стоящего административного здания, кадастровый номер №, этажность - 2, общей площадью 1015,8 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 

<

данные изъяты> (

<

данные изъяты>) рублей по состоянию на 31.10.2012 г.

Общество указывает, что на основании договора о разделе лота № от 01.10.1997 г., протокола распределительного собрания Сосновского РАЙПО от 08.08.1997 г. и акта приемки-передачи основных средств от 28.09.1997 г. приобрело в собственность ? доли в праве общей долевой собственности на указанный объект недвижимости. Собственником остальной ? доли в праве общей долевой собственности на указанный объект является ООО «Универмаг».

Право общей долевой собственности подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серии № от 16.11.2012 г.

Кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости, определенная на основании Постановления Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года № 331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области», по состоянию на 31.10.2012 г. составляет 

<

данные изъяты> рублей. 

Рыночная стоимость, определенная в размере 7 611 000 рублей, подтверждается отчетом № от 14.10.2016 г., составленным ООО «Мастерцен», на который было дано положительное экспертное заключение экспертного совета Некоммерческого партнерства - Саморегулируемой организацией оценщиков «Сибирь» № от 07.11.2016 г.

Для решения вопроса об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, административный истец обращался в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения рыночной стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области. Однако решением Комиссии № от 07.12.2016 г. заявление ООО «РУНО» было отклонено. 

Ссылаясь на положения ст.ст.375, 390 Налогового кодекса РФ, ст.24.19 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ООО «РУНО» считает, что кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости, определенная на 31.10.2012 г. не соответствует его рыночной стоимости и нарушает права ООО «РУНО», как налогоплательщика, поскольку ведет к необоснованному увеличению размера налоговой базы при определении подлежащего уплате налога. 

Правительство Нижегородской области представило отзыв, в котором указало, что Постановлением Правительства Нижегородской области «Об утверждении результатов государственной кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области» от 07.06.2012 года № 331 утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области по состоянию на 31.10.2012 г.

Полномочия Правительства Нижегородской области по изданию постановления Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 г. № 331 определены Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции, действовавшей на момент принятия постановления Правительств Нижегородской области от 07.06.2012 г. № 331. 

Таким образом, результаты кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области утверждены компетентным органом в пределах его полномочий и с соблюдением процедуры, установленной Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (л.д.204-205).

Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» представило в суд отзыв, в котором указывает, что учреждение определяет кадастровую стоимость лишь вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик. Просит рассмотреть дело в отсутствие представителя, с учетом позиции, отраженной в настоящем отзыве (л.д.236-238).

ООО «Универмаг», как сособственник спорного отдельно стоящего здания, расположенного по адресу: 

<

адрес>, привлечено судом к участию в деле в качестве заинтересованного лица. Возражений на административное исковое заявление ООО «РУНО» не поступило.

В судебном заседании представитель ООО «РУНО» ФИО4 просил удовлетворить заявленные требования об установлении кадастровой стоимости отдельно стоящего административного здания с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости по состоянию на 31.10.2012 г., в соответствии с административным исковым заявлением.

В судебное заседание представители Правительства Нижегородской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Администрации 

<

адрес> муниципального района Нижегородской области, ООО «Универмаг» не явились, извещены в соответствии с требованиями положений главы 9 КАС РФ. Просили рассмотреть дело в отсутствие их представителей, согласно представленным позициям по делу.

Учитывая требования ст.150 КАС РФ, положения ст.14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело без участия не явившихся лиц.

Заслушав объяснения представителя ООО «РУНО» ФИО4, обсудив доводы административного искового заявления, письменных позиций административного ответчика и заинтересованного лица, исследовав материалы дела, установив юридически значимые обстоятельства, суд приходит к следующему.

В силу ч.1 ст.4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Статьей 11 Гражданского кодекса РФ предусмотрена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса РФ, а также иными способами, предусмотренными в законе.

Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. Способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям правонарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

В силу требований ст.62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п.3 ст.123 Конституции Российской Федерации и ст.14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ.

В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу с 01.01.2017 года, в кадастр недвижимости (реестр объектов недвижимости) вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости. На основании пункта 5 части 2 статьи 14 указанного выше Федерального закона основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является вступившие в законную силу судебные акты. 

На основании ст.373 Налогового кодекса РФ налогоплательщиками налога признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со ст.374 настоящего Кодекса.

В соответствии с п.2 ст.375 и п.2 ст.378 Налогового кодекса РФ, статьями 11, 12, 24.18 названного Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ законодатель, при введении государственной кадастровой оценки объекта оценки для целей налогообложения, предусматривает установление кадастровой стоимости объекта оценки, равной его рыночной стоимости.

В соответствии со ст.24.11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

В силу ст.24.15 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень.

Согласно ст.24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В соответствии с указанной нормой, юридические лица могут обратиться в суд только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок.

Как установлено ст.24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 г. № 331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков)» результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков), вошедших в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Нижегородской области, сформированный по состоянию на 5 июня 2011 года, согласно приложению 1 к настоящему постановлению.

Из материалов дела следует, что ООО «РУНО» обладает на праве общей долевой собственности (3/4) объектом недвижимости – отдельно стоящим административным зданием с кадастровым номером №, расположенным по адресу: 

<

адрес>, этажность – 2, общей площадью 1015,8 кв.м. 

Указанное право подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серии № № от 16.11.2012 г. (л.д.15).

В силу ст.373 НК РФ налогоплательщиками налога на имущество организаций признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со ст.374 настоящего Кодекса, согласно которой объектами налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено статьями 378, 378.1 и 378.2 настоящего Кодекса.

Следовательно, ООО «РУНО», права и обязанности которого как плательщика налога на имущество организаций затрагиваются результатами определения кадастровой стоимости, на основании которой определяется налоговая база по данному виду налога на принадлежащее ему нежилое здание, является в силу положений ст.24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» надлежащим административным истцом, имеющим право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости принадлежащего ему нежилого здания.

Материалами дела подтверждается, что Общество 18.11.2016 г. обращалось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости вышеуказанных земельных участков по основанию установления в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости, по состоянию на 31.10.2012 года, с предоставлением всех необходимых для этого документов. Указанное заявление Общества решением Комиссии № от 07.12.2016 г. было отклонено (л.д.178-179).

Данные обстоятельства свидетельствуют о соблюдении административным истцом установленного ст.24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» обязательного для юридических лиц досудебного порядка урегулирования настоящего спора (п.9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

В соответствии с положениями главы 30 «Налог на имущество организаций» Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 настоящего Кодекса (ч.2 ст.375 НК РФ).

В связи с чем, суд полагает, что административный истец ООО «РУНО» является лицом, правомочным оспорить результаты определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости – нежилого здания, так как такие результаты затрагивают права и обязанности данного юридического лица по уплате налога на имущество организаций.

Согласно информации ФГБУ «ФКП Росреестра», объект недвижимости – нежилое здание с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, поставлен на государственный кадастровый учет 31.10.2012г.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости определена на основании Приложения № 2 к Постановлению Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 г. № 331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области» и в соответствии с Приказом Министерства экономического развития РФ от 18.03.2011 г. № 113 «Об утверждении порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастровый кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущее за собой изменение их кадастровой стоимости» в размере 12 238 236,50 рублей.

Изменений учетных характеристик объекта недвижимости, влекущих за собой изменение его кадастровой стоимости, не происходило (л.д.215-217).

Из вышеуказанного следует, что юридически значимой датой, на которую в рамках настоящего дела подлежит установлению рыночная стоимость спорного нежилого помещения, является 31 октября 2012 года. 

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости нежилого помещения, административным истцом ООО «РУНО» в обоснование заявленных требований представлен отчет об оценке оценщика ООО «Мастерцен» ФИО5 № от 14.10.2016 г., согласно которому рыночная стоимость спорного объекта недвижимости – отдельно стоящего нежилого здания (универмаг) с кадастровым номером № по состоянию на 31.10.2012 г. составила 

<

данные изъяты> (

<

данные изъяты>) рублей.

Соответствие отчета № от 14.10.2016 г. требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки (ФСО №№1,2,3,7) и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, подтверждено положительным экспертным заключением экспертного совета Некоммерческого партнерства - Саморегулируемой организацией оценщиков «Сибирь» № от 07.11.2016 г.

Согласно Федеральному закону от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости (статья 3).

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет). Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет составляется в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Нормами статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности предусмотрено проведение экспертизы отчета оценщика.

Под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на:

соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности;

подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, ООО «РУНО» представило в суд отчет об оценке оценщика ООО «Мастерцен» ФИО5 № от 14.10.2016 г., в соответствии с которым рыночная стоимость спорного объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером 52:35:0030301:2088 по состоянию на 31.10.2012 г. составила 

<

данные изъяты> (

<

данные изъяты>) рублей (л.д.18-159).

Объект оценки представляет собой нежилое, отдельно стоящее здание (универмаг), расположенное в центральной части 

<

адрес> Нижегородской области. Большая часть помещений используется как торговые помещения. Расположено в окружении административной и жилой застройки. Ближайшее окружение в основном представлено торговыми центрами, объектами общественного питания, аптеками и магазинами. Доступ к объекту оценки расценивается как хороший. Подъездные пути асфальтированы, находятся в хорошем состоянии. Подъезд осуществляется с ул. 

<

адрес>. Ближайшая остановка общественного транспорта расположена в радиусе 30 метров.

Таким образом, инфраструктура благоприятствует фактическому использованию объекта оценки в качестве здания под офисные и торговые площади, т.е. под промышленно-бытовой объект. 

При оценке спорного объекта недвижимости оценщиком был применен затратный подход, который включает в себя следующие этапы: 1) определение рыночной стоимости и права собственности на здание: а) определение затрат на замещение здания, б) определение накопленного износа: функциональное и внешнее устаревание; 2) определение стоимости объекта с учетом общего накопленного износа.

Стоимость объекта оценки, определенная затратным методом представлена в табл.31, 32 и составила 

<

данные изъяты> рублей (л.д.73).

В рамках сравнительного подхода был применен метод сравнения продаж, в ходе применения которого оценщиком были выбраны 3 объекта-аналога, применены корректировки цен сопоставимых объектов: на торг, на состояние рынка, на инженерное обеспечение (коммуникации), на площадь участка – на основании данных Справочника корректировок для оценки земельных участков, «РусБизнесПрайсИнформ» 2012 г., опубликованных на сайте http://www.ceae.ru/ocenka-zemel-uchastkov.htm.

Стоимость земельного участка, определенная с применением критериев сравнительного подхода, составила 

<

данные изъяты> рублей.

В данном отчете оценщик отказался от доходного подхода, поскольку не имеет возможности собрать достоверную информацию о размере арендной платы и ставок аренды по объектам-аналогам (табл.7). Большая часть здания – торговые помещения, занятые собственником и лишь малая доля приходится на сдачу помещений в аренду. Проанализировав арендные ставки по договорам аренды, оценщик посчитал, что арендные ставки по договору очень занижены, поэтому их нельзя использовать в расчетах в данном подходе (стр.42 Отчета).

Оценщиком было проведено согласование полученных результатов при применении затратного, сравнительного и доходного подходов к оценке, определен вес критериев согласования, определены весовые коэффициенты для согласования подходов оценки. Обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки – капитального строения – нежилого здания, общей площадью 1015,8 кв.м., кадастровый номер №, этажность - 2, общей площадью 1015,8 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, которая составила 

<

данные изъяты> (

<

данные изъяты>) рублей (л.д.83).

В соответствии с положительным экспертным заключением экспертного совета Некоммерческого партнерства - Саморегулируемой организацией оценщиков «Сибирь» № № от 07.11.2016 г., из которого следует, что экспертируемый отчет № от 30.12.2016 г., выполненный оценщиком ООО «Мастерцен» ФИО5, в целом соответствует требованиям Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; соответствует федеральным стандартам оценки (ФСО №№ 1-3,7); обязательным к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденным приказами Минэкономразвития России №№ 297, 298, 299 от 20.05.2015 г. и приказом Минэкономразвития России № 611 от 25.09.2014 г., а также стандартам и правилам НП СОО «СИБИРЬ»; соответствует заданию на оценку.

Выводы оценщика ФИО5, отвечающей требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам, являющейся членом Некоммерческого партнерства - Саморегулируемой организацией оценщиков «Сибирь», имеющей соответствующие дипломы и свидетельства, необходимый стаж работы в оценочной деятельности, застраховавшей гражданскую ответственность, сделаны на основе затратного и сравнительного подходов, выбор которых корректен и обоснован.

Экспертом проверено соответствие данных, представленных в использованной для проведения оценки рыночной информации, использованных при проведении расчетов. Существенные отклонения не найдены. Тенденциозность в подборе аналогов не выявлена.

Кроме того, эксперт выборочно проверил правильность расчетов, проведенных оценщиком. Выбор операций для проверки проводился случайным образом по каждой расчетной формуле и таблице. Проверка проводилась методом перерасчета и использованием описанного Оценщиком порядка расчета и представленных в Отчете об оценке числовых данных. Вычислительных ошибок, способных исказить полученный результат существенным образом, не найдено. Отклонение результата перерасчета от результата, представленного в отчете об оценке, не превышают значения, которые соответствуют погрешности округления, возникающей при проведении расчетов с помощью персонального компьютера, когда на экране отображается округленное значение. Указанная погрешность не превышает общей возможной погрешности оценки, обусловленной естественным разбросом рыночных цен.

Экспертом проведено сопоставление величин, полученных в результате проведения промежуточных расчетов, диапазонам, указанным в разделе анализа рынка. Отклонений, способных повлиять на полученный результат существенным образом, не найдено, либо имеющиеся отклонения пояснены оценщиком, которое представляется эксперту достаточным.

Эксперт пришел к выводу о том, что определение рыночной стоимости объекта оценки соответствует приведенным в отчете методическим основам определения стоимости и сложившейся российской практике оценки. Эксперт проверил достаточность и достоверность используемой информации, обоснованность принятых Оценщиком ключевых допущений и предложений, обоснованность использования подходов и методов оценки, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки, полноту и правильность порядка расчета. Существенных методологических и методических ошибок не выявлено. Рыночная стоимость объекта оценки, определенная оценщиком в отчете об оценке, подтверждается. 

При таких обстоятельствах оснований не доверять Отчету об оценке оценщика № от 14.10.2016 г., а также положительному экспертному заключению экспертного совета Некоммерческого партнерства - Саморегулируемой организацией оценщиков «Сибирь» № от 07.11.2016 г., соответствующим требованиям ст.ст.11, 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», у суда не имеется.

На основании части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Согласно положений статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1), никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2), суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

Доказательств, опровергающих достоверность определенной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, лицами, участвующими в деле, не заявлявшими ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы в порядке ст.ст. 62, 63, 247 КАС РФ, не представлено и в материалах дела не имеется.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам ст.84 КАС РФ и установив по результатам такой оценки, что отчет об оценке оценщика ООО «Мастерцен» ФИО5 № от 14.10.2016 г. и положительное экспертное заключение экспертного совета Некоммерческого партнерства - Саморегулируемой организацией оценщиков «Сибирь» № от 07.11.2016 г., отвечают применительно к обстоятельствам настоящего дела критериям относимости и допустимости, что они подтверждают достоверность заявленной итоговой величины рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на юридически значимую дату – на 31 октября 2012 года, суд, руководствуясь приведенными выше положениями нормативных правовых актов, приходит к выводу о том, что требования ООО «РУНО» об установлении кадастровой стоимости вышеназванного нежилого здания равной его рыночной стоимости, в заявленном размере – 

<

данные изъяты> (

<

данные изъяты>) рублей, подлежат удовлетворению.

То обстоятельство, что решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области от 07 декабря 2016 года № заявление ООО «РУНО» об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости было отклонено, а кадастровая стоимость нежилого здания была оставлена без изменения, само по себе не может свидетельствовать об отсутствии оснований для удовлетворения требований административного истца в рамках настоящего дела, по которому вышеназванное решение комиссии предметом рассмотрения не является, при этом судом, оценившим представленные в материалы дела доказательства, в их совокупности, при проверке вышеназванного отчета об оценке на соответствие требованиям ст.11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 299, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 № 611, нарушений предусмотренных ими требований не установлено.

Суд полагает, что оформление и содержание отчета об оценке оценщика ООО «Мастерцен» ФИО5 № от 14.10.2016 г. соответствует требованиям п.11 ФСО №3, согласно которому в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

В отчете об оценке № 122/16 от 14.10.2016 г. ссылки на источники информации, приводятся в тексте Отчета по мере их изложения. Перечень данных, используемых при проведении оценки, перечислены в разделе 11.3 Отчета и приведены на стр.124-137 в Приложении 3 Отчета. Материалы сети Интернет, содержащие данные об объектах-аналогах и источники их получения, приведены в Приложении 2 Отчета (стр.116-123) и в таблицах отчетов, содержащих описание объектов-аналогов (табл.13, 33 Отчета, стр.44, 58). Перечень справочников и методической литературы (публикации, адреса сайтов), используемые Оценщиком, приведены в разделе 11.1 Отчета на стр.68. 

Довод Комиссии об отсутствии в затратном подходе описания аналога из Сборника УПВС (укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений); об отсутствии в ФСО понятий «функциональный износ» и «внешний износ», не может быть признан обоснованным.

В соответствии со п.п.18, 20 ФСО № 1, затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей.

Из отчета следует, что оценщиком для определения стоимости нежилого здания использовался метод сравнительной единицы. Это метод, при котором определяется стоимость строительства в текущих ценах точной копии здания с использованием аналогичных материалов, строительных стандартов, и с тем же качеством работ (которые воплощают в себе недостатки, «несоответствия» и устаревание), что и у объекта оценки. Данный метод описан оценщиком в разделе 7.5. «Определение затрат на замещение объекта оценки». При этом в качестве аналога для расчета использовались данные УПВС сб.№33, табл.№5а (стр.54 отчета).

Названным федеральным стандартом оценки (ФСО №1) предусмотрено, что оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки.

Износ – это технико-экономическое понятие, выражающееся в уменьшении стоимости (воспроизводства или замещения) в результате физического разрушения, потери функциональных и эксплуатационных качеств.

Согласно пп. «и» п.24 ФСО №7 величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости.

Таким образом, в ФСО имеются понятия «функциональное устаревание» и «внешнее (экономическое) устаревание», и отсутствуют понятия «функциональный износ» и «внешний износ», примененные оценщиком в отчете. Вместе с тем, по своему содержанию эти понятия (функциональный износ/внешний износ и функциональное устаревание/внешнее устаревание) являются идентичными, имеющими одну и ту же смысловую нагрузку.

При этом в отчете внешний и функциональный износы/устаревания приняты равными нулю (стр.55 отчета).

Утверждение Комиссии о том, что аналог № 3 в сравнительном подходе подобран некорректно; нет корректировки на местоположение, опровергается экспертным заключением, из которого следует, что экспертом проведена проверка соответствия расчета, выполненного в рамках сравнительного подхода к оценке недвижимости. Эксперт указал, что в отчете приведена процедура отбора аналогов для применения сравнительного подхода, а также приведены элементы сравнения, в отношении которых введены расчетные корректирующие коэффициенты, что соответствует требованиям п.22 ФСО № 7.

Что касается замечания Комиссии о том, что из расчета ошибочно исключен НДС, то согласно п.1 ст.154 НК РФ налоговая база при реализации налогоплательщиком товаров (работ, услуг) определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со ст.105.3 НК РФ, с учетом акцизов (для подакцизных товаров) без включения в них налога. Таким образом, налоговое законодательство определяет стоимость и цену как величину без учета НДС.

Не могут повлечь отказ в удовлетворении заявленных ООО «РУНО» требований доводы Правительства Нижегородской области о том, что установленные Постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года № 331 результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области утверждены компетентным органом в пределах его полномочий и с соблюдением процедуры, установленной Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», поскольку основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объектов недвижимости, в данном случае - в отношении находящегося в общей долевой собственности у ООО «РУНО» вышеуказанного административного здания, его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (ст.24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»), при определении которой кадастровая стоимость объекта недвижимости устанавливается равной этой рыночной стоимости.

По указанным правовым основаниям не влияют на выводы суда и доводы Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» о том, что учреждение определяет кадастровую стоимость лишь вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик.

В п.25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.

Учитывая изложенное, в резолютивную часть решения подлежит включению дата подачи административным истцом заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного нежилого здания, которая соответствует дате обращения ООО «РУНО» в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, то есть 18 ноября 2016г.

На основании изложенного, и руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «РУНО» об оспаривании кадастровой стоимости нежилого здания, - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания общей площадью 1015,8 кв.м., кадастровый номер №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости - 

<

данные изъяты> (

<

данные изъяты>) рублей по состоянию на 31.10.2012 г.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 18 ноября 2016г.

Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции Нижегородского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Н.В. Гущева

Мотивированное решение изготовлено 10 марта 2017 года.