Дело № 3а-50/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Краснодар 25 января 2024 г. 

Краснодарский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Моисеевой О.М.,

при ведении протокола

секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2, действующего по доверенности в интересах ООО «Алюминий-Стандарт», об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равной их рыночной стоимости,

установил:

ФИО2, действуя по доверенности в интересах ООО «Алюминий-Стандарт», обратился в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества: земельного участка с кадастровым номером ........, площадью 4518 кв. м., расположенного по адресу: ............ и установить его кадастровую стоимость в размере равном рыночной стоимости ................ руб. по состоянию на 01 января 2022 г., обосновывая требования тем, что ООО «Алюминий-Стандарт» на праве общей долевой собственности принадлежит 800/4518 доли земельного участка с кадастровым номером ........, площадью 4518 кв. м., что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости от 25 сентября 2023 года № КУВИ-......... Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ утверждена приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края № 2449 от 26 сентября 2022 г. по состоянию на 01 января 2022 г. в размере ................ руб. 76 коп. Данная стоимость была внесена в ЕГРН 07 декабря 2022 г., что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 25 сентября 2023 г. № КУВИ - ......... Вместе с тем, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ по состоянию на дату определения кадастровой стоимости – 01 января 2022 г. составляет ................ руб., что подтверждается отчетом об определении рыночной стоимости земельного участка от 15 сентября 2023 г. № ........, подготовленным ООО «ФИНЭКА». Он просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества: земельного участка с кадастровым номером ........, площадью 4518 кв. м., расположенного по адресу: ............ по состоянию на 01 января 2022 г. в размере рыночной стоимости ................ руб., поскольку кадастровая стоимость указанного земельного участка значительно превышает рыночную, что затрагивает законные интересы ООО «Алюминий-Стандарт» как собственника земельного участка из-за необоснованного увеличения налоговых платежей. 

В отзыве на административный иск ФИО3, действующая по доверенности в интересах Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, указала, что Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю не выражает какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства и просит рассмотреть дело по существу в отсутствие представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю с учетом изложенной в отзыве позиции.

В отзыве на административный иск представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО4 просит рассмотреть дело с учетом положений действующего законодательства и вынести законное и обоснованное решение суда.

В судебном заседании ФИО2, действующий по доверенности в интересах ООО «Алюминий-Стандарт», пояснил, что не согласен с рыночной стоимостью земельного участка, определенного в соответствии с заключением судебной экспертизы ООО «Р-Групп»№ РГ........ от 30 ноября 2023 г., поскольку считает ее завышенной, представил письменные возражения на заключение судебной экспертизы и просил назначить повторную судебную экспертизу.

Иные лица, участвующие в деле, не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, посредством направления определения о возобновлении производства по административному делу по электронной почте, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства РФ (путем размещения информации на официальном интернет сайте Краснодарского краевого суда). 

При таких обстоятельствах, учитывая, что судом явка лиц, участвующих в деле, не признана обязательной, с учетом положений части 2 статьи 150 и части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд полагает возможным рассмотреть административное дело при данной явке лиц.

Исследовав и оценив представленные доказательства, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям. 

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пунктам 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно пункту 1 статьи 391 Налогового кодекса РФ налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 01 января года, являющегося налоговым периодом.

Согласно части 1 статьи 403 Налогового кодекса РФ, налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей. 

Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ предусматривает, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. 

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (п.2 ч.1).

Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (ч. 2).

Согласно части 1 статьи 6, пункта 1 части 5 статьи 11 Федерального закона от 03 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (ч.1 ст. 6).

Год проведения государственной кадастровой оценки указывается в решение о проведении государственной кадастровой оценки, которое принимается уполномоченным органом субъекта Российской Федерации (п.1. ч.5. ст.11).

Согласно части 5 статьи 13 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, включаются сведения Единого государственного реестра недвижимости, актуальные по состоянию на 1 января года проведения государственной кадастровой оценки.

В части 1 статьи 14 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в отношении всех объектов недвижимости, включенных в перечень, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке. 

В силу пункта 1.2. Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 г. № 226, датой, по состоянию на которую определяется кадастровая стоимость, является 1 января года проведения государственной кадастровой оценки.

Согласно абзацу 4 пункта 2 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Росреестра от 04 августа 2021 г. № П/0336, датой, по состоянию на которую определяется кадастровая стоимость, является 1 января года проведения государственной кадастровой оценки, предусмотренного законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

В силу части 4 статьи 15 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости вступает в силу по истечении одного месяца после дня его обнародования (официального опубликования).

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 18 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения применяются следующим образом: с 1 января года, следующего за годом вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (ч.1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (ч.7).

В пунктах 6, 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», разъяснено, что с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абз 1 и 2 первый ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности, ст.ст. 373, 388, 400 Налогового кодекса РФ).

Как следует из части 1 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», к отношениям, возникшим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного закона с 1 января 2017 г. по 1 января 2023 г.

В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» или Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, предусмотренных федеральными законами. 

При этом, в соответствии с частью 6 статьи 24, частью 1 статьи 25 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» положения данного закона не применяются к государственной оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до 1 января 2017 г.

Частью 3 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237 «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценке в соответствии с этим законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Пунктом 1 Постановления Главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27 апреля 2017 г. № 318 «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в качестве соответствующей даты перехода к проведению в Краснодарском крае государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ установлено 01 мая 2017 г.

Следовательно, если государственная кадастровая оценка проведена после принятия указанного решения в соответствии с положениями Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», оспаривание результатов определения кадастровой оценки осуществляется по правилам статьи 22 указанного закона и рыночная стоимость объектов недвижимости устанавливается на 1 января г. проведения государственной кадастровой оценки. 

В данном случае, кадастровая оценка спорного объекта недвижимости была определена 01 января 2022 г., а поэтому ее оспаривание должно осуществляться по правилам статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

В силу статьи 60 Кодекса административного судопроизводства РФ суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения административного дела.

Согласно статье 61 Кодекса административного судопроизводства РФ доказательства являются допустимыми, если они отвечают требованиям, указанным в статье 59 настоящего Кодекса. Обстоятельства административного дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими иными доказательствами (ч.1).

Суд признает доказательства недопустимыми по письменному ходатайству лица, участвующего в деле, или по собственной инициативе (ч. 2).

При рассмотрении ходатайства об исключении доказательств из административного дела ввиду их недопустимости бремя доказывания обстоятельств, на которых основано ходатайство, возлагается на лицо, заявившее ходатайство (ч. 3).

В силу части 1 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства РФ, если заключение эксперта (комиссии экспертов) будет признано судом неполным или неясным, суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту (той же или другой комиссии экспертов).

Согласно статье 84 Кодекса административного судопроизводства РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (ч.1).

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (ч. 2).

Из материалов дела следует и установлено судом, что ООО «Алюминий-Стандарт» на праве общей долевой собственности принадлежит 800/4518 доли земельного участка с кадастровым номером ........ площадью 4518 кв. м., вид разрешенного использования: для эксплуатации торгового комплекса и комплекса дорожного обслуживания, расположенного по адресу: ............, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости от 25 сентября 2023 года № КУВИ-........

Поэтому, ООО «Алюминий-Стандарт» вправе оспаривать кадастровую стоимость указанного объекта, установленную по состоянию на 01 января 2022 г.

Согласно данным филиала ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества: земельного участка с кадастровым номером ........ определена на 01 января 2022 г. в размере ................ руб. 76 коп. (л.д. 8 т.1). 

В соответствии с отчетом об оценке о рыночной стоимости объекта недвижимости от 15 сентября 2023 г. № ........, выполненным ООО «ФИНЭКА», рыночная стоимость по состоянию на дату определения кадастровой стоимости – 01 января 2022 г. земельного участка с кадастровым номером ........ составляет ................ руб. (л.д. 49-71 т.1).

Учитывая, что указанный отчет об оценке получен во внесудебном порядке, по заказу административного истца на платной основе, эксперт не предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса РФ, а между результатами определения кадастровой стоимости земельного участка и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелось существенное расхождение в размере стоимости объекта, определением суда от 12 октября 2023 г. была назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости объектов недвижимости, производство которой поручено ООО «Р-Групп». 

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы ООО «Р-Групп» № РГ-........ от 30 ноября 2023 г., подготовленным экспертом ФИО5, отчет об оценке от 15 сентября 2023 г. № ........ выполненный ООО «ФИНЭКА», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Математических ошибок не выявлено. Рыночная стоимость по состоянию на 01 января 2022 г. земельного участка с кадастровым номером ........ составляет ................ руб. 

Определение о возобновлении производства по делу, содержащее сведения о возвращении административного дела в Краснодарский краевой суд с заключением эксперта и указанием установленной экспертом кадастровой стоимости земельного участка, получено своевременно всеми лицами, участвующими в деле. При должной степени заботливости и осмотрительности их добросовестное поведение предполагало принятие всех разумных мер для ознакомления с материалами делами, в том числе, с судебной экспертизой.

В свою очередь лицами, участвующими в деле, каких-либо убедительных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости земельного участка, не представлено. В названной ситуации ставить указанное экспертное заключение под сомнение, у суда оснований не имеется.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд находит, что судебный эксперт, проводивший судебную экспертизу, ответил на поставленные перед ним вопросы, мотивировал свои выводы. Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки - земельного участка с кадастровым номером ........ не является произвольной. При оценке указанного земельного участка эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, эксперт проанализировал рынок недвижимости в г. Краснодаре, произвел оценку объекта недвижимости с учетом его количественных и качественных характеристик, корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения, расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером .........

Анализируя собранные по делу доказательства, в том числе заключение судебной экспертизы ООО «Р-Групп» № РГ-........ от 30 ноября 2023 г., на предмет относимости и допустимости в соответствии с требованиями статей 60, 61 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд пришел к выводу о том, что исковые требования ФИО2, действующего по доверенности в интересах ООО «Алюминий-Стандарт», правомерны и нашли свое подтверждение в процессе судебного разбирательства, а обстоятельства, на основании которых возможно усомниться в объективности или обоснованности заключения судебной экспертизы ООО «Р-Групп» № РГ-........ от 30 ноября 2023 г., не установлены.

Так, заключение судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Федерального закона от 03 июля 2016 г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», положениям Федерального Закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и федеральным стандартам оценки. Ошибки при производстве арифметических расчетов не выявлены, достоверность данных расчетов лицами, участвующими в деле, не оспаривается. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса РФ, о чем есть соответствующая расписка.

Эксперт ФИО5 имеет диплом специалиста ВСГ № 3237105 от 04 сентября 2008 г., ФГОУ ВПО «Российский государственный университет туризма и сервиса», квалификация «Специалист по сервису», диплом о профессиональной подготовке 23120010295 ЧОУ ВО «Южный институт менеджмента» по программе «Судебная оценочная экспертиза», выдан 26 марта 2020 г., предоставляющий право на ведение профессиональной деятельности в сфере судебных оценочных экспертиз, диплом о профессиональной переподготовке 770300007703 «Автономной некоммерческой организации дополнительного профессионального образования «Московская академия народного хозяйства и государственной службы» по программе «Оценочная деятельность», регистрационный номер 21-104109, выдан 20 апреля 2021, предоставляющий право на ведение профессиональной деятельности в сфере судебных оценочных экспертиз, свидетельство № 844 от 03 марта 2020 г. о членстве в НП «Саморегулируемая организация судебных экспертов», сертификат соответствия № ОСЭ2020/03-4838 по специализации 19.3 «Судебная оценочная экспертиза» НП «Саморегулируемая организация судебных экспертов», сертификат соответствия - серия СС № 024827 по специальности «Судебная оценочная экспертиза», действителен до 21 апреля 2024 г. НП «Саморегулируемая организация судебных экспертов», квалификационный аттестат в области оценочной деятельности № 032176-1 от 03 декабря 2021 г. по направлению «Оценка недвижимости», договор страхования профессиональной ответственности № 433-584-038923/21 от 28 апреля 2023 г.. Стаж работы в оценочной деятельности с 2018 г. Эксперт обладает достаточной степенью квалификации, отвечающей требованиям законодательства об оценочной деятельности в соответствии с положениями абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании его гражданской ответственности как оценщика, он предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса РФ за дачу заведомо ложного заключения, о чем есть соответствующая расписка. В заключении судебной экспертизы содержится подробное описание проведенного экспертом исследования, на основании которого эксперт дал ясные и недвусмысленные ответы на все поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал выводы со ссылками на законодательство об оценочной деятельности. Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами. В заключении представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого объекта недвижимости, существенно влияющих на его стоимость, произведен анализ рынка, а также имеется достаточная информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость. К заключению приложены скриншоты объявлений, имеются надлежащие ссылки, копии распечаток, позволяющие сделать выводы о достоверности рыночных предложений. При определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ............ был применен только один возможный подход к оценке рыночной стоимости – сравнительный с применением метода сравнения продаж. В качестве единицы сравнения принята стоимость за 1 кв.м. общей площади земельного участка. Определение рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ........ с использованием сравнительного подхода методом сравнительного анализа является корректным, отказ от применения затратного, доходного и других методов обоснован и не противоречит нормам Федерального стандарта оценки (ФСО №1), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200, эксперт провел анализ цен предложений к продаже сходных объектов на дату оценки - 01 января 2022 г. Для определения сравнительным подходом рыночной стоимости объектов экспертизы из представленных 10 объектов недвижимости были отобраны в качестве объектов-аналогов четыре объекта № 2, № 7, № 9, № 10, ( как № 1, № 2, № 3, № 4), которые на дату определения стоимости встретились на рынке недвижимости, по ним в достаточной степени доступна информация о цене сделок, либо цене предложений, и которые имеют наиболее сходные с объектами экспертизы характеристики по основным ценообразующим факторам (вид разрешенного использования, категория земель, площадь участка). Подобранные экспертом сопоставимые объекты - аналоги отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №1)». При определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ........ по состоянию на 01 января 2022 г., в заключении эксперт привел корректировки по всем значимым группам элементов сравнения: на торг – 10,1 %, на площадь, согласно справочнику оценщика недвижимости - 2022 ч. 2. «Земельные участки». Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки под редакцией ФИО6, 

<

...> г. Корректировки на остальные параметры сравнения объектов экспертизы с объектами - аналогами не вводились, в связи с совпадением значения их параметров. Величины скидок на торг и корректирующих коэффициентов определялись на основании сопоставления параметров объекта экспертизы и объектов-аналогов, в том числе: их количественно-качественные характеристики, локальное расположение, а также состояние коньюктуры рынка, сложившееся на дату определения стоимости. Расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость земельного участка. Экспертом подробно описан процесс оценки земельного участка по состоянию на 01 января 2022 г., в заключении содержатся таблицы, расчеты, их описание и пояснения к ним. В силу пункта 25 ФСО № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития от 25 сентября 2014 г. № 611 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - является исключительной прерогативой эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов аналогов. 

ФИО2, действующий по доверенности в интересах ООО «Алюминий-Стандарт», ознакомившись с заключением эксперта ООО «Р-Групп» № РГ-........ от 30 ноября 2023 г., представил возражение, в котором указал, что по его мнению, заключение не может быть признано допустимым доказательством по делу, поскольку экспертом были нарушены требования Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 г. «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ». Так, представленные объекты не могут быть использованы в качестве аналогов и дальнейшее их применение в расчетах привело к искажению результатов итоговой стоимости объекта экспертизы, также не произведен анализ ценообразующих факторов. Он считает, что допущенные экспертом нарушения законодательства об оценочной деятельности привели к необоснованному завышению рыночной стоимости оцениваемого земельного участка и просит назначить повторную судебную экспертизу. Он не согласен с выбором объектов - аналогов № № 1, 2, 3, 4, считает, что они не сопоставимы с объектом экспертизы по следующим основаниям. Рыночная стоимость объекта экспертизы определялась на 01 января 2922 г., а дата обновления и публикации информации об объекте - аналоге № 1 - 11 января 2021 г., а поэтому предложение не может быть использовано в качестве аналога и дальнейшее его применение в расчетах привело к искажению результатов рыночной стоимости объекта экспертизы. В расчете о наличии коммуникаций указано - по «меже». В приложении в описании объекта - аналога № 1 нет конкретной и подтвержденной информации о наличии коммуникаций. Объект - аналог № 2 предназначен для строительства многоэтажного дома и не может быть использован в расчетах, т.к. не сопоставим с объектом экспертизы по виду разрешенного использования. Эксперт не применил корректировку на назначение, что привело к искажению итогового результата стоимости объекта экспертизы. Дата обновления и публикации объекта - аналога № 2 - 11 января 2021 г., а дата оценки - 01 января 2022 г., т.е. прошло более 6 месяцев с момента публикации объявлений. Поэтому предложение не может быть использовано в качестве аналога и дальнейшее применение его в расчетах привело к искажению результатов итоговой стоимости объекта экспертизы. Дата обновления и публикации объекта - аналога № 3- 01 марта 2021 г., а дата оценки - 01 января 2022 г. С момента публикации объявления прошло 6 месяцев, а поэтому предложение не может быть использовано в качестве аналога. Кроме того, объект-аналог № 3-промышленного назначения и не может быть использован в расчетах, т.к. не сопоставим с объектом экспертизы по виду разрешенного использования. В расчете о наличии коммуникаций указано - «по меже». В приложении в описании объекта аналога нет конкретной и подтвержденной информации о наличии коммуникаций. Объект- аналог № 4 предназначен для строительства многоэтажного дома и не может быть использован в расчетах, т.к. не сопоставим с объектом экспертизы по виду разрешенного использования. Эксперт не применил корректировку на назначение, что привело к искажению итогового результата стоимости объекта экспертизы. Дата обновления и публикации объекта - аналога № 4 - 29 января 2021 г., а дата оценки 01 января 2022 г., т.е. прошло 6 месяцев с момента публикации объявления. Поэтому предложение не может быть использовано в качестве аналога и дальнейшее его применение в расчетах привело к искажению результатов итоговой стоимости объекта экспертизы. Кроме того, эксперт не произвел анализ ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объекта экспертизы ( скидка на торг, местоположение, разрешенное использование, вид права, подъездные пути, наличие улучшений, транспортная доступность, общая площадь, коммуникации, конфигурацию, благоустройство, рельеф, затопляемость), не определил степень их влияния, не привел описание корректировок, не провел анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, не обосновал отказ от корректировки на вид разрешенного использования, наличие коммуникаций, рельефу, затопляемости, рассчитал неверно корректировку на размер площади, необоснованно принял коэффициент торможения равный 0,36. Поэтому он просит назначить по делу повторную оценочную экспертизу. 

Для проверки доводов ФИО2, действующего по доверенности в интересах ООО «Алюминий-Стандарт», правильного разрешения заявленного ходатайства суд вызвал в судебное заседание эксперта ФИО5 и истребовал у него письменные пояснения по поводу замечаний ФИО2 на заключение судебной экспертизы.

В судебном заседании эксперт ФИО5 пояснил, что судебная оценочная экспертиза выполнена в соответствии с действующим законодательством. Изложенные представителем истца замечания на заключение экспертизы ООО «Р-Групп» № РГ........ от 30 ноября 2023 г., являются надуманными, не соответствуют действительности и не влекут понижение в рыночной стоимости спорного земельного участка. Так, согласно данным методических рекомендаций по анализу ликвидности объектов недвижимости срок экспозиции объекта применяется в размере 90-365 дней. Внесение корректирующего коэффициента на дату предложения не требуется, поскольку дата публикации объектов-аналогов, не превышает срок экспозиции объекта экспертизы. Объект- аналог № 1: земельный участок, который расположен в развитой зоне г. Краснодара, вокруг находятся жилые, коммерческие здания со всеми коммуникациями и при строительстве есть возможность подключения ко всем коммуникациям. Стоимость инженерных коммуникаций уже проходящих по территории участка, не учитывается, так как данные расходы относятся к зданиям и сооружениям. Внесение корректирующего коэффициента по данному параметру не требуется. Объект-аналог № 2 - в тексте объявления о продаже участка указано:«продается земельный участок под «многоэтажную застройку или строительство коммерческого объекта». Масштаб и местоположение участка в районе не мешают использованию участка в коммерческих целях. В объявлении указана зона расположения согласно ПЗЗ - Ж2, которая не противоречит размещению на ней коммерческих объектов. Объект-аналог № 3 - в тексте объявления о продаже участка указано: «для эксплуатации авторемонтных мастерских и магазин». Отсюда следует, что объект - земельный участок коммерческого назначения. Земельный участок расположен в развитой зоне г. Краснодара, вокруг него находятся жилые, коммерческие здания со всеми коммуникациями, при строительстве есть возможность подключения ко всем коммуникациям. Стоимость инженерных коммуникаций, уже проходящих по территории участка, не учитывается, т.к. данные расходы относятся к зданиям и сооружениям. Внесение корректирующего коэффициента по данному параметру не требуется. Объект-аналог № 4 - в тексте объявления о продаже участка указано: «продается земельный участок под многоэтажную застройку или строительство коммерческого объекта». Масштаб и местоположение участка в районе не мешают использовать земельный участок в коммерческих целях. В объявлении указана зона расположения согласно ПЗЗ - Ж2, которая не противоречит размещению на ней коммерческих объектов. Таким образом, во всех четырех объявлениях указано то, что они могут использоваться под коммерческую недвижимость. Изменение вида разрешенного использования не влечет за собой больших трудовых и финансовых затрат при соблюдении градостроительных регламентов. Перечень ценообразующих факторов указан на листах 29-30 заключения экспертизы. Объектом экспертизы является земельный участок коммерческого назначения, для него характерны типичные ценообразующие факторы, приведенные в экспертном заключении на листах 29-30, а также в таблице № 6. Описание и обоснование применения корректирующих коэффициентов представлено в экспертном заключении на листах 34-35. Внесение корректирующих коэффициентов на вид разрешенного использования участков не требуется, т. к. и объект экспертизы и объекты-аналоги относятся к одному сегменту рынка – земельные участки коммерческого назначения. При введении корректировки на вид разрешенного использования результат повысится на 60-65%, что не будет соответствовать рыночным данным и рыночным реалиям, поэтому введение данной корректировки нецелесообразно. Автор Справочника оценщика недвижимости – 2022, «Земельные участки. Часть 2», опубликованного Приволжским центром методического и информационного обеспечения оценки, под редакцией ФИО6, 

<

...> г., на странице 6 указывает следующую информацию: «справочник составлен на основании анализа статистической информации и данных, полученных по результатам экспертного опроса для территории России по ценам предложений земельных участков, собранных на протяжении 2021 г.». Согласно данной информации, Справочник применим для оценки участков по состоянию на 2022 год, так как статистика составлена по данным 2021 года. Экспертом использовано среднее значение скидки на торг, а также среднее значение коэффициента торможения. Математические ошибки, при определении рыночной стоимости объекта экспертизы, не допускались.

Таким образом, ФИО2, действующий по доверенности в интересах ООО «Алюминий-Стандарт», не представил заслуживающие внимание основания, предусмотренные статьей 83 Кодекса административного судопроизводства РФ, для назначения повторной судебной экспертизы. 

Отсюда следует, что заключение ООО «Р-Групп» № РГ-........ от 30 ноября 2023 г., является объективным и полным, его выводы - обоснованными и последовательными, а установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2022 г. с кадастровым номером ........ – ................ руб. - достоверным.

Поэтому, заключение экспертизы ООО «Р-Групп» № РГ-........ от 30 ноября 2023 г., может быть признано допустимым доказательством по делу и положено в основу решения о частичном удовлетворении иска в интересах ООО «Алюминий-Стандарт». 

Доводы ФИО2, действующего по доверенности в интересах ООО «Алюминий-Стандарт», о наличии недостатков в заключении судебной экспертизы были полностью опровергнуты судебным экспертом в процессе судебного разбирательства, им даны мотивированные пояснения.

При таких обстоятельствах, оснований для назначения повторной судебной оценочной экспертизы в судебном заседании, предусмотренных статьей 83 Кодекса административного судопроизводства РФ не установлено, а само по себе несогласие той или иной стороны с заключением судебного эксперта при отсутствии надлежащего обоснования, не может быть принято в качестве безусловного основания для признания его недопустимым доказательством и назначения повторной или дополнительной экспертиз как противоречащее задачам и принципам административного судопроизводства.

В связи с изложенным, суд отказывает в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы по делу.

Доводы ФИО2, действующего по доверенности в интересах ООО «Алюминий-Стандарт», о несоответствии кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости на 01 января 2022 г. их рыночной стоимости, о превышении кадастровой стоимости над рыночной, что затрагивало права и интересы общества как собственника и налогоплательщика указанных объектов недвижимости, нашли подтверждение, а поэтому административный иск подлежит частичному удовлетворению с установлением кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ........ по состоянию на 01 января 2022 г. в размере их рыночной стоимости, установленной согласно выводам судебной оценочной экспертизы ООО «Р-Групп» № РГ........ от 30 ноября 2023 г. 

В соответствии с положением статьи 433 Налогового кодекса РФ, налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодов, с учетом особенностей, предусмотренных данной статьей.

Изменение кадастровой стоимости объекта налогообложения в течение налогового периода не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации, регулирующим проведение государственной кадастровой оценки, и данным пунктом.

В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы, начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации устанавливает в срок до 01 января 2020 г. единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 данного Кодекса.

Доводы представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края, изложенные в отзыве на иск, о том, что кадастровая оценка спорного объекта недвижимости проведена в строгом соответствии с действующим законодательством и в случае удовлетворения исковых требований будут уменьшены налоговые поступления в соответствующие бюджеты, не могут служить основанием для отказа в удовлетворении требований административного истца.

В Постановления Конституционного Суда РФ от 11 июля 2017 г. № 20-П и от 05 июля 2016 г. № 15-П отмечено, что для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, перед кадастровой стоимостью, поскольку рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости.

Действующим законодательством предусмотрено право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости, данное право не находится в прямой зависимости от наличия либо отсутствия нарушений методики проведения государственной кадастровой оценки и не может быть ограничено фактом снижения размера налоговых платежей в пользу заинтересованных лиц.

Таким образом, суд считает, что административный истец исполнил возложенные на него обязанности, предусмотренные частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, доказал факт несоответствия кадастровой стоимости земельного участка их рыночной стоимости, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и законные интересы ООО «Алюминий-Стандарт» как плательщика земельного налога. 

Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для внесения органом кадастрового учета указанной стоимости в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с требованиями части 3 статьи 249 Кодекса административного судопроизводства РФ и разъяснениями пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (ст. 248, ч. 3 ст. 249 КАС РФ).

ФИО2, действующий по доверенности в интересах ООО «Алюминий-Стандарт», обратился с настоящим иском в суд 26 сентября 2023 г., сведений об обращении в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Краснодарского края не имеется, в связи с чем, датой подачи заявления следует считать 26 сентября 2023 г. – дата сдачи иска в суд.

Директором ООО «Р-Групп» в суд подано ходатайство о взыскании оплаты за проведение в рамках настоящего дела судебной экспертизы, в размере ................ руб.

Согласно части 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

На основании пункта 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

Согласно части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 Кодекса административного судопроизводства РФ.

В пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Административными ответчиками не оспаривалось право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости, а решение суда об удовлетворении административного иска сводится к реализации в судебном порядке такого права.

Размер рыночной стоимости объекта недвижимости, установленный судом в качестве кадастровой стоимости на основании судебной экспертизы, подготовленной ООО «Р-Групп» административными ответчиками не оспаривался в ходе судебного разбирательства.

При указанных обстоятельствах, с учетом вышеприведенных разъяснений Пленума Верховного Суда РФ, судебные расходы, связанные с проведением судебной экспертизы, следует отнести на административного истца, поскольку решение суда по настоящему делу нельзя расценивать, как принятое против интересов административных ответчиков.

В соответствии с абзацами 4-5 пункта 5 Постановления Конституционного Суда РФ от 11 июля 2017 г. № 20-П, возложение на самих налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

Однако этими выводами не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков. 

Учитывая изложенные обстоятельства дела, действующее законодательство, суд пришел к выводу о том, что расхождение кадастровой стоимости с рыночной укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной оценки диапазон отклонений (14%) и соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению прав и законных интересов административного истца.

Таким образом, ходатайство ООО «Р-Групп» подлежит удовлетворению со взысканием оплаты за проведение судебной экспертизы с административного истца – ООО «Алюминий-Стандарт».

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

решил:

административный иск ФИО2, действующего по доверенности в интересах ООО «Алюминий-Стандарт», об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости и установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной, удовлетворить частично:

установить в отношении объекта недвижимого имущества - земельного участка с кадастровым номером ........, площадью 4518 кв. м., вид разрешенного использования: для эксплуатации торгового комплекса и комплекса дорожного обслуживания, расположенного по адресу: ............ кадастровую стоимость равную его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2022 г. в размере ................);

Решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ........

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ........ считать 26 сентября 2023 г.

Взыскать с ООО «Алюминий-Стандарт», ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>, КПП: 231201001, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, ул. им. Лизы ФИО7, уч. 4/3 в пользу ООО «Р-Групп», ИНН 

<

***>, КПП 231101001, ОГРН 

<

***>, Банк АО «Тинькофф Банк», расчетный счет 

<

***>, ................ рублей) в счет оплаты за проведение судебной экспертизы.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд.

Судья краевого суда О.М. Моисеева

Решение в окончательной форме изготовлено 01 февраля 2024 г.