Гр. дело № 2-12/21 УИД 39RS0011-01-2020-000770-78 

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

16 марта 2021 года г. Зеленоградск

Зеленоградский районный суд Калининградской области в составе председательствующего судьи: Прокопьевой И.Г., 

при помощнике судьи Глебович Л.А.., 

рассмотрев в открытом судебном заседании 

гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ТСН «Кюстенхофф», Ефишовой Ольге Викторовне, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 о признании недействительными решения общего собрания собственников недвижимости по адресу: Калининградская область, Зеленоградский район, город Зеленоградск поселок Малиновка, оформленного протоколом № 1от 10.02.2020, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ТСН «Кюстенхофф», в процессе рассмотрения дела в качестве соответчиков судом привлечены Ефишова О.В., ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, с учетом уточнений окончательно просит суд: признать недействительным решение общего собрания собственников недвижимости о создании Товарищества собственников недвижимости «Кюстенхофф», оформленное протоколом № 1 от 10.02.2020. 

В обоснование требований истица указала, что 7.12.2019 в пос. Малиновка, г. Зеленоградска было проведено общее собрание, на основании ранее опубликованного извещения о проведении общего собрания собственником индивидуальных жилых домов улиц Прусская-Рябиновая-Казачья-Дюнная с повесткой дня о принятии решения о создании товарищества собственников недвижимого имущества «Кюстенхофф», целью которого будет обслуживание общего имущества относящегося к использованию собственником ИЖД проживающий на указанных улицах. Позже, решения принятые на данном общем собрании, легли в основу последующей регистрации ТСН «Кюстенхофф», о чем 28 февраля 2020 года была сделана соответствующая запись в ЕГРЮЛ № 1203900002360.

Полагает, что как само создание, так и последующая регистрация ТСН «Кюстенхофф» являются незаконными, поскольку при создании ТСН были грубо нарушены нормы регламентирующие процедуру создания юридического лица в общем, и при создании Товарищества собственником недвижимого имущества в частности, по следующим основаниям. 

Ссылаясь на положения ст. 123.12- 123.14, 65.1 -65.3 ГК РФ, считает, что для принятия решения о создании ТСН и об утверждении его устава необходимо большинство голосов собственников недвижимого имущества (более 50 процентов от общего числа собственников помещений). По аналогии с ч. 5 ст. 136 ЖК РФ при государственной регистрации ТСН представляются протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества и об утверждении его устава, и устав товарищества, а также сведения о лицах, проголосовавших на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме за создание ТСН, о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. 

Между тем на собрании проведенном 07.12.2019 кворум отсутствовал, впрочем как и само голосование по всем вопросам повестки дня вообще проведено не было. Весь процесс собрания занял время не достаточное для решения всех вопросов. 

Исходя из анализа положений ст. 123.12 ГК РФ, предусматривающей, что именно собственники недвижимого имущества, в данном случае жилого комплекса состоящего из 69 индивидуальных жилых домов добровольно объединяются и создают товарищество собственников недвижимости, необходимо приходит к выводу, что учредителями ТСН, в силу ст. 50.1 ГК РФ, должны быть собственники недвижимого имущества, добровольно объединившиеся для этого. Исходя из фактических обстоятельств дела в отсутствие кворума любые действия по созданию и последующей регистрации юридического лица являются незаконными.

Кроме этого, полагает необходимым высказать свое мнение о невозможности создания такого ТСН, поскольку такая форма юридического лица обладает конкретным обособленным имуществом, которое в случае необходимости будет использовано для ответа на взятые обязательства. В данном районе жилой застройки, то есть на улицах Прусская-Рябиновая-Казачья-Дюнная у собственником не имеется какого-либо имущества в общем пользовании, то есть нет объекта управления. Регистрация права на общее имущества отсутствует, собственниками какое-либо имущество не создавалось. То есть считает создание данного ТСН иллюзорным и созданным с целями противоречащими закону, интересам собственников. 

В дополнение к своим доводам истица указывала, что в данном собрании истица участия не принимала, нарушение ее прав связано с дальнейшим оказанием услуг созданным ТСН по обслуживанию на платной основе общего имущества, которого не имеется, а также повлечет необходимость производить плату услуг ТСН в соответствии с уставными целями и необходимость содержания Правления ТСН. 

Кроме того, истица указывает, что оснований для создания ТСН, предусмотренных п.2 ч.2 ст. 136 ЖК РФ не имелось, поскольку общей границы у собственников ИЖД не имеется, инженерно-технические сети либо иные элементы инфраструктуры, предназначенные для обслуживания более одного дома – отсутствуют. Нет сформированного земельного участка, объединяющего все 69 домов, нет какого-либо имущества в собственности у всех собственников. Полагает, что при создании юридического лица также должны были обсуждаться и решаться вопросы о членских, целевых взносах, тарифах на оплату услуг ТСН. Однако эти вопросы не решались и не были предметом рассмотрения на общем собрании. Была нарушена процедура созыва собрания. 07.12.2019 отсутствовал кворум, подсчет голосов не производился, реестр собственников отсутствовал, сведения о собственниках собирались на этом собрании. Протокол от 10.02.2020 указывает, что протокол длящийся с началом от 07.12.2019, но проведение собрания по вопросу создания ТСН в виде длящегося собрания законом не предусмотрено. Возможность выбора голосования в виде очно-заочного возможно только после констатации и документального оформления очного голосования по вопросу создания ТСН исключительно в случае невозможности проведения очного голосования. 07.12.2019 кворум подсчитан не был, голосование не проводилось, собрание не проводилось, счетная комиссия не избиралась, реестр собственников отсутствовал. Собрание в данную дату считает несостоявшимся. Кроме того, считает необоснованным проведение голосования с учетом квадратных метров, а не персональных собственников. Не согласна с доводами относительно необходимостью обслуживания инженерных сетей, имеющихся в квартале застройки, насоса канализационной насосной станции, поскольку данные сети 30.09.2020 приняты в муниципальную собственность. Приобретение электрических столбов, системы видеонаблюдения и т.д. по договору купли-продажи считает недействительной сделкой, поскольку у продавца не имелось права отчуждать данное имущество, т.к. право на это имущество у него отсутствовало. Создание ТСН порождает у истицы обязанность оплачивать навязанные услуги и, согласно поступившим квитанциям, определена сумма членских вносов 2500 руб. Кроме того, утверждена смета доходов и расходов на период с 01.10.2020 по 31.03.2021. 

Истица ФИО1 и ее представитель по доверенности ФИО6 иск поддержали по вышеизложенным основаниям, настаивая на его удовлетворении, указывая, что права истицы нарушены оспариваемым решением. 

Представитель ответчика ТСН «Кюстенхофф» по доверенности Ефишова О.В., являющаяся также ответчиком по делу, ответчик ФИО3, ФИО7 в судебном заседании с иском не согласились, полностью поддержали представленные в суд письменные возражения по иску. По сути указывая, что необходимость создания ТСН неоднократно обсуждалась на сходах собственников, но собрать в установленном законом собрание не представлялось возможным. Необходимость создания ТСН связана с тем, что комплекс индивидуальных жилых домов в количестве 69 и одно нежилое здание, расположенных на ул. Казачья, Дюнная, Прусская, Рябиновая п. Малиновка г. Зеленоградска строился единым комплексом, одним застройщиком, для его строительства выделялся единый земельный участок, впоследствии разделенный на участки для обслуживания индивидуальных домов, введенных в эксплуатацию. Единая граница этих участков до настоящего времени имеется и обозначена существующим ограждением, установленным застройщиком. К данным домам существует единый проезд/проход с ул. Морской п. Малиновка. Данный комплекс домов имеет единую систему канализации, водоснабжения, водоотведения, линии электроснабжения (включая уличное освещение), которая была возведена в ходе строительства данного комплекса. Также имеется общая инфраструктура – система видеонаблюдения, шлагбаум, пункт охраны КПП, детская площадка. Данный комплекс ранее обслуживался управляющими организациями, которым оплачивались услуги по заключаемым с каждым собственником дома договорам. Учитывая возникновение в процессе эксплуатации домов проблем с функционированием систем коммуникаций, в частности канализации, освещения и др., несогласие собственников с качеством представляемых услуг обслуживающей организации ООО «УК Энергостройсервис», 32 собственника приняли решение заключить с данной организацией договор купли-продажи от 25.08.2018, согласно которому приобрели в долевую собственность 1/32 у каждого: столбы уличного освещения, систему видеонаблюдения, камеры видеонаблюдения, ПК и программное обеспечение, КПП, КНС, сеть водопровода. Истица также являлась одним из покупателей данного имущества. С октября 2018 по октябрь 2019 годы обслуживание домов осуществлялось ООО «УК АВК» с оказанием услуг по уборке общественных территорий, вывозу мусора, оплате электроэнергии за насос КНС и уличное освещение, электричества КПП. В октябре –ноябре 2019 году по результатам сходов, инициаторы собрания Ефишова О.В., ФИО2, ФИО3, ФИО4 с целью проведения собрания запросили в Росреестре сведения о собственниках жилых домов. Также разработаны проекты Устава, положений, уведомления, реестров и т.п. В адреса собственников ценными письмами были направлены уведомления о дате и времени собрания, с повесткой и избранным способом голосования (очно-заочное). Часть собственников уведомления получили лично. 07.12.2019 в 12.00 в указанном месте было открыто собрание, где часть собственников проголосовали лично, передав подписанные бюллетени инициатору собрания. Учитывая, что явились не все собственники, перешли в очно-заочную форму собрания. После чего, разослали собственникам электронные письма с вложенным файлом – бланком бюллетеня. Собственники, проголосовавшие заочно передавали Балашевской заполненные бюллетени либо отправляли их по почте. Счетной комиссией в период с 01.02.2020 по 10.02.2020 был произведен подсчет голосов, посчитан кворум и определены итоги голосования. 10.02.2020 результаты были вывешены на информационном стенде и выложены в чате социальной сети. 11.02.2020 протоколом заседания Правления ТСН был избран председатель правления – ФИО8, были подготовлены необходимые документы и поданы для регистрации юридического лица. В настоящее время ТСН приступило к осуществлению уставной деятельности. Полагают, что процедурных нарушений по проведению собрания не имеется. Основания для создания ТСН, предусмотренные законом имелись. Нарушений прав истца не допущено. Просят в иске отказать. 

Ответчики ФИО2, ФИО5 о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежаще, в суд не явились. Ранее ФИО2 указывал на полное несогласие с доводами иска, просил отказать в его удовлетворении. ФИО5 в своих письменных возражениях на иск, указала на те же обстоятельства, просила в иске отказать. 

Третьи лица: ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, их представитель по доверенностям ФИО6 в судебном заседании иск полностью поддержали по основаниям в нем изложенным. 

Третьи лица: ФИО14 в судебном заседании с иском не согласилась, просила отказать в его удовлетворении.

Третьи лица: ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО8, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40 о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежаще, в суд не явились, представили письменные возражения на иск, в котором просили отказать в его удовлетворении по основаниям, изложенным стороной ответчика. 

Третьи лица: ФИО41 и ее представитель по доверенности ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО45, ФИО46, ФИО47, ФИО48, ФИО49, ФИО37, ФИО15, ФИО50, ФИО51, ФИО52, ФИО53, ФИО54, ФИО55, ФИО56, ФИО57, ФИО58, ФИО59, ФИО60, ФИО61, ФИО62, ФИО63, ФИО64, ФИО65, ФИО66, ФИО67, ФИО68, ФИО69, ФИО70, ФИО71, ФИО72, ФИО73, ФИО74, ФИО75, ФИО76, ФИО77, ФИО79, ФИО80, ФИО81, ФИО82, ФИО83, ФИО84, ФИО85 ФИО86, ФИО87, ФИО88, ФИО89, ФИО90, ФИО91, ФИО92, представители ООО «Гелеос», Сити – Строй, ПАО АКБ «Связь – Банк», о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежаще, в суд не явились. 

Третье лицо: Межрайонная ИФНС № 1 по Калининградской области о дате, времени и месте судебного заседания извещено надлежаще, представитель в суд не явился, представлено заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя. В письменном отзыве указано на то, что при регистрации юридического лица действует заявительный порядок. Кроме того, инспекция не вправе вмешиваться в хозяйственную деятельность юридических лиц. Инспекция при предоставлении полного пакета документов обязана осуществить регистрацию юридического лица. Учитывая, что в Инспекцию был предоставлен полный необходимый пакет документов, оснований для отказа в регистрации юридического лица не было. Кроме того, возражений, по установленной законодательством форме с приложением обосновывающих документов относительно предстоящего внесения сведений ЕГРЮЛ сведений о регистрации ТСН «Кюстенхофф», в Инспекцию не поступало. Инспекция действовала в соответствии с законом и в рамках своих полномочий. 

Третье лицо администрация МО «Зеленоградский городской округ» о дате, времени и месте судебного заседания извещена надлежаще, представитель в суд не явился, представлено заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя, в заявлении также указано на поддержку заявленного иска. 

Заслушав участников процесса, изучив письменные материалы дела, дав представленным доказательствам оценку в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд считает иск не подлежащим удовлетворению в силу следующих юридически значимых обстоятельств. 

Согласно пунктам 1, 2 статьи 51 Гражданского кодекса Российской Федерации юридическое лицо подлежит государственной регистрации в уполномоченном государственном органе в порядке, предусмотренном законом о государственной регистрации юридических лиц. Данные государственной регистрации включаются в ЕГРЮЛ, открытый для всеобщего ознакомления.

В силу части 1 статьи 123.12 ГК РФ товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, садовых домов, садовых или огородных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами.

Согласно части 1 статьи 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в части 2 статьи 136 данного кодекса, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с данным Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, за исключением случаев, предусмотренных статьей 157.2 данного Кодекса, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.

В пункте 2 части 2 статьи 136 ЖК РФ установлено, что товарищество собственников жилья может быть создано собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома. Решения о создании товарищества, об утверждении его устава принимаются по соглашению всех собственников данных домов.

К товариществу собственников жилья, созданному в соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 146 ЖК РФ, применяются требования, установленные применительно к товариществу собственников жилья, созданному в многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах, если иное не вытекает из особенностей отношений в товариществе, созданном собственниками нескольких жилых домов (часть 4 статьи 136 ЖК РФ).

Пунктом 2 статьи 181.1 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

Согласно п. 1 ст. 181.4 ГК РФ решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если: 1) допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания; 2) у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия; 3) допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении; 4) допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (пункт 3 статьи 181.2 ГК РФ).

В соответствии с п. 3 ст. 181.4 ГК РФ решение собрания вправе оспорить в суде участник соответствующего гражданско-правового сообщества, не принимавший участия в собрании или голосовавший против принятия оспариваемого решения.

Из материалов дела усматривается, что постановлением администрации МО «Зеленоградский район» от 09.01.2007 года № 1 ООО «ВиАСтрой» был предоставлен в аренду земельный участок из земель поселений общей площадью 75000 кв.м с КН № расположенный в пос. Малиновка – черте города Зеленоградска, под строительство комплекса жилых домов с объектами соцкультбыта. Впоследствии строительство данного комплекса жилых домов осуществлялось ООО «Инвестиционно-строительная группа». 

Постановлением главы администрации МО «Зеленоградское городское поселение» от 18.04.2008 № 93 комплексу индивидуальных жилых домов и объектам соцкультбыта в пос. Малиновка – черте города Зеленоградска присвоены адреса согласно прилагаемой схемы. 

Постановлением главы администрации МО «Зеленоградский район» от 27.11.2008 года № 1723 утвержден проект границ земельных участков, образуемых из вышеуказанного земельного участка с КН №.

Из материалов дела, схемы к Постановлению главы администрации МО «Зеленоградское городское поселение» от 18.04.2008 № 93 следует, что построенному комплексу индивидуальных жилых домов с объектами соцкультбыта присвоены адреса с расположениями их по улицам: Казачья, Дюнная, Прусская, Рябиновая п. Малиновка г. Зеленоградска. 

При строительстве комплекса индивидуальных жилых домов, ООО «Инвестиционно-строительная группа» заключались договоры долевого участия (инвестирования) в строительстве жилого дома в коттеджном поселке. 

Так, 05.03.2008 года такой договор был заключен с ФИО18 Согласно данному договору, дольщик (инвестор) за счет собственных средств принимает участие в финансировании инвестиционного проекта, который представляет собой совокупность организационно-технических мероприятий по организации строительства комплекса индивидуальных жилых домов с объектами соцкульбыта (коттеджного поселка) по адресу: Калининградская область, Зеленоградский район, пос. Малиновка. Предметом договора являлось строительство инвестиционного объекта (коттеджа) – индивидуального жилого дома, входящего в состав комплекса индивидуальных жилых домов с объектами соцкультбыта. Кроме того, договором предусмотрено, что в результате реализации инвестиционного проекта, внутриплощадочные и внешнеплощадочные инженерные сети, коммуникации, инженерные сооружения, ограды, дороги, объекты социальной инфраструктуры, обустройство земель общего пользования, благоустройство и озеленение, которые отнесены к неотъемлемым обременениям при строительства объекта, после утверждения актов Государственной приемочной комиссии передаются в эксплуатацию и на обслуживание уполномоченной организации. 

Данный договор прошел государственную регистрацию, у ФИО18 на основании данного договора и акта приема-передачи от 20.07.2008 зарегистрировано право собственности (1/4 доля в праве) на жилой дом площадью 139,4 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>. 

Истица ФИО1 и третье лицо ФИО9 с 27.12.2017 года являются собственниками жилого дома с хозяйственными и бытовыми строениями и сооружениями площадью 142,4 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Таким образом, судом установлено, что коттеджный поселок, расположенный на территории пос. Малиновка г. Зеленоградска на улицах Казачья, Дюнная, Прусская, Рябиновая, представляет собой единый жилой комплекс, состоящий из отдельно стоящих домов-коттеджей, имеющих общую границу. 

При этом судом также установлено, что данный коттеджный поселок до настоящего времени имеет огороженную территорию – установленный застройщиком единый забор по границам образованных земельных участков, принадлежащих собственникам домов, ранее являвшихся границей единого земельного участка, на территории поселка имеется детская площадка, другие объекты общего пользования, в том числе внутрипоселковая дорога, водопроводные и канализационные сети с канализационным насосом (находящиеся в муниципальной собственности), контрольно-пропускной пункт, площадку для сбора ТБО, сети наружного освещения и пр.

Тот факт, что указанное имущество находится в общем пользовании и на собственниках жилых домов лежала обязанность по оплате за содержание этого имущества, не оспаривалось в судебном заседании в том числе стороной истца, подтверждался сторонами тем, что оказанные услуги ООО «УК «Энергостройсервис» и ООО «УК АВК» по обслуживанию этого имущества, оплачивались собственниками домов по заключенным с каждым из них м договорам.

Более того, 25.08.2018 32 собственника жилых домов, в том числе истица, заключили договор купли-продажи с ООО «УК «Энергостройсервис», по которому они приобрели в долевую собственность за 600000 рублей следующее бывшее в употреблении имущество: столбы уличного освещения с фонарями – 38 шт., расположенные по ул. Рябиновая, Дюнная, Казачья, Прусская пос. Малиновка Зеленоградского района; система видеонаблюдения: столбы 10 шт, камеры видеонаблюдения 22 шт, расположенные по тем же улицам; ПК и программное обеспечение для видеонаблюдения; КПП (шлагбаум, пульты и блоки управления), расположенные на въезде на огороженную территорию ул. Рябиновая, Дюнная, Казачья, Прусская; КНС (Фекальный насос с блоком управления) и сеть системы канализации и стоков дождевой воды (трубопроводы, канализационные и ливневые колодцы, запорная арматура; сеть водопровода (холодной воды) в зоне ответственности поселка от точки ввода на КПП (ул. Казачья,15) до точек ввода в жилые дома. Этим же договором ООО «УК «Энергостройсервис» передала права и обязанности по договорам обслуживания коттеджного поселка. 

Как следует из ответа администрации МО «Зеленоградский городской округ» на запрос суда, объекты недвижимого имущества: канализационная сеть, канализационная насосная станция, канализационная магистраль были приняты в муниципальную собственность в сентябре 2020 (кроме канализационной магистрали, которая в муниципальной собственности находится с 19.11.2015). В настоящее время также решается вопрос о приемке в муниципальную собственность фонарных столбов уличного освещения и детской площадки. 

Несмотря на то, что договор от 25.08.2018 не был зарегистрирован в части объектов недвижимости, однако, данный договор подтверждает факт наличия у собственников жилых домов, расположенных на ул. Рябиновая, Дюнная, Казачья, Прусская пос. Малиновка Зеленоградского района в пользовании сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома.

Отсутствие регистрации данного договора в части недвижимого имущества, в противовес доводам стороны истца, не влечет недействительность такого договора, а указывает на его незаключение в части объектов недвижимости. Кроме того, предметом спора данный договор не является, судом он оценивается с точки зрения доводов стороны истца об отсутствии у 69 собственников жилых домов имущества, находящегося в общем пользовании. 

Таким образом, судом установлено наличие в пределах общих границ коттеджного поселка на улицах Рябиновая, Дюнная, Казачья, Прусская пос. Малиновка Зеленоградского района сети инженерно-технического обеспечения и других элементов инфраструктуры, предназначенных для обслуживания всех 69 жилых домов и одного нежилого здания.

В соответствии со ст. 181.5 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно принято при отсутствии необходимого кворума.

Судом установлено, что истица, третьи лица, ответчики являются собственниками 69 жилых домов и одного нежилого здания, расположенных на улицах ул. Рябиновая, Дюнная, Казачья, Прусская пос. Малиновка Зеленоградского района.

Как следует из протокола № 1 общего собрания собственников недвижимости от 10.02.2020, проведенного в очно-заочной форме в период с 07.12.2019, с проведенным голосованием до 31.01.2020, инициаторами собрания являлись: Ефишова О.В., ФИО2, ФИО93, ФИО4 (которые являются собственниками жилых домов, расположенных в пределах указанного коттеджного поселка). 

Подсчет голосов производился в соответствии с занимаемыми собственниками площадями жилых домов: общая площадь всей недвижимости – 12191,3 кв.м. В голосовании приняли участие собственники недвижимости с общим количеством голосов - 7971,2 кв.м, что соответствует 65,3 % голосов от всего количества. 

Повестка дня и принятые решения: 1. выборы председателя и секретаря собрания - избраны: председатель ФИО5, секретарь – Ефишова О.В. 59,02% голосов; 2. выборы членов счетной комиссии – избраны ФИО4, ФИО3 59,02% голосов; 3. выбор способа управления жилыми домами в виде товарищества собственников недвижимости, создание ТСН «Кюстенхофф» - принято решение 59,02% голосов; 4. утверждение устава ТСН «Кюстенхофф» в предложенной редакции – принято 54,46% голосов; 5. выбор Правления ТСН – избраны Ефишова О.В., ФИО8, ФИО3, ФИО94, ФИО5 – простым большинством; 6. избрание председателя Правления ТСН – снято с голосования; 7. избрание ревизора ТСН – выбрана ФИО4 54,94%; 8. выбор ответственного лица по регистрации ТСН в налоговых органах – избран ФИО8 54,94%; 9. утверждение размещения объявлений на информационном стенде – принято 61,05%; 10. утверждение положения об уведомлении собственников по электронной почте – принято 61,05%; 11. утверждение места хранения протоколов всех общих собраний – принято 56,73%. 

В настоящее время принятые на общем собрании решения реализованы, поскольку ТСЖ "Кюстенхофф" создано, зарегистрировано в установленном законом порядке в качестве юридического лица, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц. Дата внесения записи о регистрации 28.02.2020 за основным государственным регистрационным номером 1203900002360. Юридическим лицом заключены договоры: 01.10.2020 с ООО «Электросеть» на приобретение электроэнергии для обеспечения работы канализационного насоса, столбов уличного освещения, помещения КПП, работы шлагбаума; 21.10.2020 с ООО «ОП Патриот-Групп» - об оказании услуг охраны; 01.12.2020 с ООО «Гелеос» – договор аренды помещения 5 из нежилого здания по адресу: ул. Казачья, 15 п. Малиновка Зеленоградского района, где расположено КПП на въезд в коттеджный поселок. 

Кроме того, как следует из письма ООО «Зеленоградскводсервис» от 17.09.2020 на запрос ТСН «Кюстенхофф», сети холодного водоснабжения по улицам Рябиновая, прусская, Дюнная, Казачья в пос. малиновка предназначены для подачи холодной воды в жилые дома, расположенные только на вышеуказанных улица. При строительстве комплекса жилых домов застройщику были выданы технические условия на подключение и определена точка врезки в магистральный водопровод по ул. Морская пос. Малиновка. По окончании строительства и ввода домов в эксплуатацию придомовые сети, в том числе распределительные по указанным улицам, на учет в государственный реестр недвижимости не поставлены, на баланс ООО «Зелводсервис» не переданы. Следовательно данные сети, по мнению ООО «Зеленоградскводсервис», являются общим имуществом собственников жилых домов и при создании ТСН должны обслуживаться на основании Устава ТСН. 

Несмотря на то обстоятельство, что истица не участвовала в принятии решения о создании ТСЖ "Кюстенхофф", товарищество создано теми собственниками близко расположенных жилых домов на общей территории и с общей инфраструктурой, которые решили объединиться. Эти собственники проголосовали за принятие такого решения при наличии необходимого кворума.

Не применяя право "вето" собственников иных жилых домов на общей территории, суд с учетом положений жилищного законодательства (статьи 135, 143, 143.1 Жилищного кодекса Российской Федерации), приходит к выводу, что собственник имущества может и не вступать в ТСЖ, при этом такой собственник не освобождается от несения необходимых расходов по содержанию общего имущества, которым он пользуется, и от оплаты коммунальных услуг. Созданием ТСЖ права истицы не нарушаются, так как факт членства в товариществе определяется наличием либо отсутствием соответствующего волеизъявления собственника.

Учитывая наличие общей инфраструктуры, которую необходимо содержать, суд полагает, что в соответствии с пунктом 2 части 2 и части 4 статьи 136 Жилищного кодекса Российской Федерации, которые устанавливают возможность создания товарищества собственников жилья собственниками жилых домов и распространяя на такие товарищества правила о товариществах в многоквартирном доме законодатель обеспечивает сохранность, поддержание в рабочем состоянии и эффективной эксплуатации имущества, предназначенного для обслуживания жилых домов.

Наличие неурегулированных вопросов, связанных с функционированием и содержанием инфраструктуры и инженерных сетей коттеджного поселка, предшествующих созданию ТСН «Кюстенхофф» подтверждается представленными обращениями, как отдельных собственников домов, так и коллективных обращений. 

В частности, в 2018 году по вопросу принадлежности инженерных сетей, дорог и тротуаров на ул. Казачья, Дюнная, Рябиновая, Прусская, пос. Малиновка г.Зеленоградска, администрация МО «Зеленоградский городской округ» 11.10.2018 года указала, что ООО «УК Энергостройсервис» является собственником сетей наружного освещения, водоснабжения, водоотведения, КНС, расположенных в пос. Малиновка на указанных улицах, обустроенных организацией –застройщиком для обслуживания квартала индивидуальных жилых домов. Копию Акта приема-передачи электрических и инженерных сетей коттеджного поселка Малиновка г. Зеленоградска ООО «УК Энергостройсервис» предоставили заявителю. Автомобильные дороги и тротуары в пос. Малиновка на балансе МО «Зеленоградский городской округ» не числятся. 

Как следует из Акта приема-передачи электрических и инженерных сетей коттеджного поселка Малиновка г. Зеленоградска от 24.01.2017, ООО «УК Энергостройсервис» приобрел у ООО «Сервис плюс» по договору купли-продажи от 24.01.2017 Электроустановку ТП, линии электроснабжения, столбы уличного освещения, приборы учета расхода энергии, сеть водопровода холодной воды в зоне ответственности поселка от точки ввода на КПП (ул. Казачья, 15) до точек распределения в ж/дома; КНС (фекальный насос) с блоком управления и сеть системы канализации и стоков дождевой воды; система видеонаблюдения – 10 шт, камеры видеонаблюдения – 22 шт. 

25.04.2018 года из ответа Управления ФАС по Калининградской области на обращение собственника 

<

адрес> ФИО78 следует, что застройщик ООО «Инвестиционно -строительная группа» по договору от 15.01.2010 продал вышеуказанное имущество ООО «Сервис плюс», который по договору от 27.01.2017 продал это имущество ООО «УК Энергостройсервис». 

Сам по себе факт создания ТСЖ для управления поселком не нарушает прав и законных интересов истца, ею не представлены доказательства наступления неблагоприятных последствий созданием такого товарищества, учитывая, что истица знала о наличии общей инфраструктуры и необходимости ее содержания, производила оплату за ее содержание по договорам с управляющими копаниями, заключила договор о приобретении части такой инфраструктуры. 

Доводы истицы о невозможности проведения общего собрания в очно-заочной форме и необходимости проведения общего собрания только очным голосование, не соответствуют положениями ст. 44.1 ЖК РФ, предусматривающей формы проведения общего собрания, а ст. ч.2 ст. 136 ЖК РФ не содержит запрета на проведение собрания в данной форме. 

Порядок уведомления собственников недвижимости инициаторами общего собрания соблюден. Сведения о собственниках жилых домов у инициаторов собрания имелись в соответствии с данными ЕГРН. Доводы истицы подтверждают факт того, что 07.12.2019 – дата проведения очной части общего собрания, никаких решений принято быть не могло по причине отсутствия кворума, что указывает на необходимость перехода в заочную часть собрания, что и было осуществлено инициаторами собрания. Существенных нарушений при учете голосов, судом не установлено. Тот факт, что часть домов (16 – 2818,9 кв.м) голосовали собственники вместе с супругами, не являющимися собственниками, суд нарушением признать не может, поскольку результаты голосования супругов совпали и супруг – собственник не заявил о несогласии с таким принятием голоса второго супруга-несобственника. 

Таким образом, учитывая, что истицей не представлено доказательств нарушения своих прав стороной ответчика, оснований для удовлетворения иска суд не усматривает. 

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст.194-199 ГПК Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ТСН «Кюстенхофф», Ефишовой Ольге Викторовне, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 о признании недействительными решения общего собрания собственников недвижимости по адресу: Калининградская область, Зеленоградский район, город Зеленоградск поселок Малиновка, оформленного протоколом № 1от 10.02.2020– оставить без удовлетворения. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Калининградский областной суд через Зеленоградский районный суд Калининградской области в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме, т.е. 23.03.2021.

Решение в окончательной форме изготовлено 23.03.2021. 

Председательствующий судья: подпись. Копия верна.

Председательствующий судья: И.Г. Прокопьева