Дело № 2-331/2025

УИД 26RS0015-01-2025-000580-65

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 июня 2025 года г. Ипатово

Резолютивная часть решения объявлена 20 июня 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 04 июля 2025 года.

Ипатовский районный суд Ставропольского края в составе судьи Куценко В.В., при помощнике судьи Ромась О.И., 

с участием представителей истца П.Т.А., Р.Я.В. по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, ответчика Р.А.В., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней ФИО1, представителя отдела образования администрации Ипатовского МО М.М.В. по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Б.Н.С. к Р.А.В., несовершеннолетней ФИО1 в лице законного представителя Р.А.В. о признании предварительного договора купли-продажи недействительным, взыскании обеспечительного платежа, судебных расходов, 

УСТАНОВИЛ:

Б.Н.С. (далее – истец, Б.Н.С.) обратился в суд с иском к Р.А.В., несовершеннолетней ФИО1 в лице законного представителя Р.А.В. (далее – ответчики, Р.А.В., ФИО1) о признании предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, взыскании обеспечительного платежа в размере 470 000 руб., судебных расходов по уплате госпошлины в размере 14 250 руб. и по оплате юридических услуг в размере 35 000 руб. 

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен письменный предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>, по условиям которого стороны в срок до ДД.ММ.ГГГГ обязались заключить основной договор купли-продажи указанного недвижимого имущества, стоимость которого определена в размере 530 000 руб. Истец внес обеспечительный платеж в размере 470 000 руб. Истец полагает, что предварительный договор является недействительной сделкой, поскольку при его подписании не соблюдена нотариальная форма предварительного договора по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему лицу, а также отсутствовало согласие органов опеки на отчуждение принадлежащего несовершеннолетнему лицу недвижимого имущества. 

В отзыве на исковое заявление отдел образование администрации Ипатовского муниципального округа СК не возражает против удовлетворения исковых требований, поскольку данное жилое помещение является единственным для несовершеннолетней ФИО1

В судебном заседании представители истца исковые требования поддержали по основаниям, в нем изложенным, просили требования удовлетворить в полном объеме. 

Ответчик Р.А.В. возражала против удовлетворении исковых требований в части, пояснила, что истец в счет стоимости жилого дома и земельного участка передал ей денежные средства в размере 410 000 руб., а расписку на сумму 530 000 руб. она написала по его просьбе, считает, что подлежит возврату истцу сумма за вычетом залога в размере 70 000 руб. и 20 000 руб., которые она потратила на юриста при составлении договора купли-продажи. В настоящее время в спорном жилом доме она проживает с ребенком, заключать основной договор купли-продажи с истцом намерений не имеет. 

Представитель отдела образования администрации Ипатовского муниципального округа СК не возражала против удовлетворения исковых требований, поскольку спорный жилой дом является для несовершеннолетней ФИО1 единственным жилым помещением.

Третье лицо – СПК «Племзавод Вторая Пятилетка», надлежаще извещенное о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилось.

Суд в порядке ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося лица. 

Суд, выслушав пояснения сторон, представителя отдела образования администрации Ипатовского МО, исследовав представленные в дело доказательства в их совокупности, приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, согласно выпискам из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ собственниками жилого дома, площадью 55,7 кв. м, с кадастровым номером № и земельного участка, площадью 1900 кв. м, с кадастровым номером №, расположенных по адресу: 

<

адрес>, являются Р. (ныне Р.А.В.) А.В. (1/2 доля) и несовершеннолетняя ФИО1 (1/2 доля).

ДД.ММ.ГГГГ между Р.А.В., действующей за себя и в интересах несовершеннолетней ФИО1 (продавцы), и Б.Н.С. (покупатель) подписан предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости с рассрочкой платежа, по условиям которого стороны обязались в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить основной договор купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества, стоимостью 530 000 руб. (жилой дом – 524 527,90 руб. и земельный участок – 5 472,10 руб.). 

Пунктом 3.2 предварительного договора предусмотрена оплата продавцом задатка в размере 30 000 руб., при подписании основного договора купли-продажи продавец обязался передать оставшуюся сумму 500 000 руб. 

Согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ Б.Н.С. передал Р.А.В. в счет стоимости проданной недвижимости денежные средства 530 000 руб. (из текста искового заявления следует, что истец передал ответчику 470 000 руб.).

Денежные средства на приобретение дома и земельного участка в размере 400 000 руб. предоставлены Б.Н.С. по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с СПК «Племзавод Вторая Пятилетка». 

Из пояснений сторон следует, что в ноябре 2023 года Б.Н.С. въехал в жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, и проживал в нем до апреля 2024 года.

Однако основной договор купли-продажи в срок до ДД.ММ.ГГГГ стороны не заключили.

У сторон отсутствуют намерения заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества. 

Полученный истцом обеспечительный платеж по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Р.А.В. до настоящего времени истцу не возвратила, несмотря на направленную в ее адрес претензию от ДД.ММ.ГГГГ. 

Истец полагает, что предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ является недействительной сделкой, поскольку при его подписании не соблюдена нотариальная форма предварительного договора по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, а также отсутствовало согласие органа опеки на отчуждение принадлежащего несовершеннолетнему лицу недвижимого имущества. 

В соответствии со ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

В силу ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).

В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Частью 2 статьи 54 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

Согласно п. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. 

Таким образом, в силу прямого указания закона предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора.

Судом установлено, что объекты недвижимости (жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: 

<

адрес>), являющиеся предметом предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, принадлежат на праве общей долевой собственности Р.А.В. и несовершеннолетней ФИО1 (по ? доле каждой). 

С учетом вышеизложенных норм права предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ подлежал нотариальному удостоверению.

Вместе с тем оспариваемый предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ нотариусом не был удостоверен, что свидетельствует о его ничтожности.

Более того, в соответствии с п. 1 ст. 28 ГК РФ за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса.

Согласно ч. 3 ст. 60 Семейного кодекса Российской Федерации при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 ГК РФ). 

В соответствии с п. 2 ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», в силу п. 1 ст. 21 которого опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.

В соответствии с ч. 2 ст. 20 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» для заключения сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 настоящего Федерального закона.

Согласно Постановлению Конституционного Суда Российской Федерации № 13-П от 08.06.2010 специальный порядок совершения родителями, как законными представителями своих несовершеннолетних детей, сделок с принадлежащим детям имуществом, закрепленный положениями гражданского и семейного законодательства (ст.ст. 28 и 37 ГК РФ, ст. 64 Семейного кодекса РФ) в их взаимосвязи, направлен на защиту прав и интересов несовершеннолетних.

Таким образом, законные представители несовершеннолетнего обязаны совершать сделки по отчуждению его имущества только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства.

Судом установлено, что при подписании предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ законным представителем несовершеннолетней ФИО1 Р.А.В. не было получено предварительное разрешение органа опеки и попечительства на заключение сделки купли-продажи объектов недвижимости. 

Иных объектов недвижимого имущества в собственности ответчиков не имеется, что подтверждается выписками из ЕГРН.

Судом не принимается во внимание представленная ответчиком копия постановления администрации Ипатовского муниципального округа СК о ДД.ММ.ГГГГ № о даче разрешения на совершение сделки по отчуждению имущества несовершеннолетней ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, поскольку данное разрешение на совершение сделки купли-продажи было дано под условием, что несовершеннолетней приобретается 1/3 доля в жилом доме, площадью 125,4 кв. м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в связи с переменой места жительства. Вместе с тем указанный жилой дом в 

<

адрес> в настоящее время продан Р.А.В. (право собственности прекращено ДД.ММ.ГГГГ). 

С учетом изложенного, поскольку предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ нотариусом не был удостоверен, а также отсутствовало предварительное разрешение органа опеки и попечительства на заключение предварительного договора купли-продажи объектов недвижимости (жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>), суд приходит к выводу о том, что предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ является недействительной сделкой.

Согласно п. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Судом установлено, что спорные объекты недвижимости, переданные истцу по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, возвращены ответчику Р.А.В., которая в настоящее время проживает в спорном жилом доме (

<

адрес>).

Однако ответчик Р.А.В. до настоящего времени не возвратила истцу переданные им по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и по расписке от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства (по расписке от ДД.ММ.ГГГГ Р.А.В. получила от истца 530 000 руб.).

Ответчик Р.А.В., возражая против размера суммы, подлежащей возврату истцу, пояснила, что истец в счет оплаты стоимости недвижимого имущества передал ей у нотариуса 330 000 руб., а затем по расписке от ДД.ММ.ГГГГ обязался оплатить ей 80 000 руб. в срок до ДД.ММ.ГГГГ, по 5 000 руб. ежемесячно, начиная с ДД.ММ.ГГГГ, представила соответствующую расписку от ДД.ММ.ГГГГ, подписанную Б.Н.С.

Вместе с тем данные доводы ответчика о том, что она от истца получила лишь 330 00 руб. документально не подтверждены. 

При этом суд принимает во внимание, что расписка о рассрочке платежа в сумме 80 000 руб. написана истцом ДД.ММ.ГГГГ, то есть до написания Р.А.В. расписки о получении от истца 530 000 руб. (ДД.ММ.ГГГГ).

Истец просит взыскать с ответчиков обеспечительный платеж по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в размере 470 000 руб.

На момент рассмотрения настоящего спора денежные средства, переданные истцом по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, не возвращены, что не оспаривалось ответчиком Р.А.В. в судебном заседании.

Таким образом, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца о взыскании с ответчиков обеспечительного платежа в размере 470 000 руб.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчиков 35 000 руб. судебных расходов, понесенных на оплату юридических услуг.

Судом установлено, что истец произвел оплату юридических услуг в сумме 35 000 руб., что подтверждается кассовыми чеками от ДД.ММ.ГГГГ, договором на оказание юридических услуг от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенным между истцом и Р.Я.В.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п.п. 11-13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов (ч. 4 ст. 1 ГПК РФ).

Вместе с тем в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (ст.ст. 2, 35 ГПК РФ) суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер. Расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах (ч. 1 ст. 100 ГПК РФ).

Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства. Исходя из конкретных обстоятельств дела, в частности, сложности спора, объема выполненной представителями истца работы, участия представителей в судебных заседаниях, стоимости аналогичных услуг в регионе, требований разумности и справедливости, суд признает обоснованными и разумными расходы истца на оплату юридических услуг представителей в сумме 35 000 руб., поскольку не усматривает оснований для признания их явно чрезмерными, при том, что доказательств чрезмерности данных расходов ответчиками не представлено.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ понесенные истцом судебные расходы по уплате госпошлины по иску в размере 14 250 руб. подлежат взысканию с ответчика.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Б.Н.С. (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт РФ №) о признании предварительного договора купли-продажи недействительным, взыскании обеспечительного платежа, судебных расходов удовлетворить.

Признать недействительным предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Р.А.В., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетней ФИО1, и Б.Н.С.. 

Взыскать с Р.А.В. (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт РФ №), несовершеннолетней ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в лице ее законного представителя Р.А.В. в пользу Б.Н.С. обеспечительный платеж в размере 470 000 руб., судебные расходы по уплате госпошлины в размере 14 250 руб., расходы на оплату юридических услуг в размере 35 000 руб. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд через Ипатовский районный суд в течение месяца с момента его изготовления в окончательном виде.

Судья В.В. Куценко