Дело № 2-3173/2017

Р ЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

06 июня 2017г. г.Петрозаводск

Петрозаводский городской суд Республики Карелия в составе:

председательствующего судьи Тимошкиной Т.Н.

при секретаре Поташевой М.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 и ФИО3 ФИО4, о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество,

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО4, интересы которой представляет ФИО2, по тем основаниям, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком в лице законного представителя ФИО2 был заключен договор купли-продажи комнаты по адресу: 

<

адрес>, стоимостью 

<

данные изъяты> руб. Жилое помещение истцу передано по акту от ДД.ММ.ГГГГ, в тот же день стороны обратились в Управление Росеестра для государственной регистрации перехода права собственности на комнату, однако регистрация была приостановлена, ввиду не предоставления документов о переходе прав на имя ФИО4 в отношении жилого помещения по адресу: 

<

адрес>, одновременная покупка которой была условием продажи спорной комнаты, а также ввиду не предоставления документов, подтверждающих отказ собственников комнат с № по № в квартире № от преимущественного права покупки. В дальнейшем по этим же основаниям в государственной регистрации отказано. До настоящего времени ответчиком названные препятствия не устранены, при этом сделка фактически исполнена, комната находится во владении истца, продавец не оспаривает получение причитающихся за комнату денежных средств. Ссылаясь на положения ст.ст.164, 551 Гражданского кодекса РФ, ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ФИО1 просит осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на комнату № по адресу: 

<

адрес>, согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Определениями суда от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РК, на основании ст. 47 ГПК РФ привлечено Управление по вопросам семьи и детства комитета социального развития Администрации петрозаводского городского округа, в качестве законного представителя ответчика ФИО3

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, направил в суд представителя.

Представитель истца ФИО5, действующий по доверенности, поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в иске, указав, что отсутствие согласия других собственников комнат в вышеуказанной квартире не является препятствием для удовлетворения требований истца, так как такие собственники при наличии необходимости могут обратиться за переводом на себя прав и обязанностей покупателя. Не оспаривает, что условием продажи комнаты было приобретение ФИО4 другого жилого помещения, такое условие ее законные представители не выполнили, при этом договор с истцом фактически исполнен, длительное время он пользуется приобретенной комнатой, истец действовал добросовестно.

Законные представители ответчика ФИО4 – ФИО2 и ФИО3 в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела неоднократно извещались по месту регистрации, где получение судебной корреспонденции не обеспечили, своими процессуальными правами не воспользовались, извещение этих лиц суд признает надлежащим.

Иные лица в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, Управление Росеестра представило отзыв.

Заслушав прибывших лиц, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам:

Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В силу п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО4, от имени которой действовала ФИО6 (в настоящее время – ФИО2) был заключен договор купли-продажи комнаты, по которому истец приобрел комнату по адресу: 

<

адрес>. Комната оценена в 

<

данные изъяты> руб. В тот же день комната истцу передана по акту приема-передачи.

Ранее ДД.ММ.ГГГГ между теми же лицами было заключено соглашение о задатке и предварительный договор купли-продажи, в соответствии с которыми ФИО6 получила задаток 50000 руб. Безналичным путем ДД.ММ.ГГГГ истец перечислил ФИО6 700000 руб., что подтверждено материалами дела, в том числе ее распиской от ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, истец исполнил свои обязательства по договору купли-продажи.

При обращении в Управление Росеестра для государственной регистрации перехода права собственности на комнату, регистрация была первоначально приостановлена, а затем в регистрации отказано, ввиду не предоставления документов о переходе прав на имя несовершеннолетней ФИО4 в отношении жилого помещения по адресу: 

<

адрес>, одновременная покупка которой была условием продажи спорной комнаты, а также ввиду не предоставления документов, подтверждающих отказ собственников комнат с № по № в квартире № от преимущественного права покупки.

По названным основаниям, указывая на фактическое исполнение договора купли-продажи, истец просит осуществить государственную регистрацию перехода прав собственности на спорный объект недвижимости. По сообщению стороны истца, ФИО2, как законный представитель ФИО4, избегает какого-либо общения.

Действительно, согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Согласно п. 1 ст. 164 ГК РФ, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В ч. 7 ст. 15 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» закреплено, что при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Таким образом, действующее законодательство предусматривает возможность государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, если одна из сторон договора уклоняется от этого, без участия этой стороны, по решению суда, при этом для принятия такого решения суд должен оценить законность соответствующего перехода права собственности.

Из материалов дела следует, что собственников спорной комнаты является ФИО4, родителями которой по данным актовой записи ЗАГС, являются ФИО2 и ФИО3

В соответствии с п. 1 ст. 28 ГК РФ за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.

В силу п. 2 ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

По данным постановления Администрации Петрозаводского городского округа от ДД.ММ.ГГГГ № продажа спорной комнаты истцу была разрешена при условии одновременной покупки на имя ФИО4 квартиры по адресу: 

<

адрес>.

До настоящего времени такое жилое помещение на имя несовершеннолетней не приобретено.

Кроме того, в соответствии с п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации. 

Согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении

Доказательства отказа других собственников комнат от преимущественного права покупки спорной комнаты отсутствуют.

Согласно ч. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Соответствующее правовое последствие предусмотрено законом на случай нарушения прав иных собственников по факту, когда такое нарушение уже допущено, между тем, истцом ставиться вопрос перед судом о производстве регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, истец фактически претендует на то, что судебным актом преодолеть установленные законом требования к переходу права собственности на комнату, что недопустимо. 

Учитывая все изложенное, требования истца не могут быть удовлетворены, в иске ФИО1 суд полностью отказывает. 

В данном случае истец не лишен права обращения в суд после устранения названных нарушений либо права на обращение в суд с иском о взыскании обратно выплаченных денежных средств. 

Согласно ст. 98 ГПК РФ судебные расходы истца возмещению не подлежат.

Руководствуясь ст. ст. 98, 194 – 199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

В удовлетворении иска ФИО1 отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Карелия в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме через Петрозаводский городской суд Республики Карелия. 

Судья Т. Н.Тимошкина

Решение принято в 

окончательной форме 13.06.2017.