Дело № 3а -366/17

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Нижний Новгород 15 ноября 2017 года 

Нижегородский областной суд в составе председательствующего судьи Гущевой Н.В., 

при секретаре судебного заседания Вавилычевой Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Акционерного общества «Сормович» об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество «Сормович» (далее - АО «Сормович») обратилось в Нижегородский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости нежилого здания, которое принадлежит ему на праве общей долевой собственности, с кадастровым номером №, этажность - 3, в том числе подземных-1, общей площадью 940,5 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 31 692 763 (тридцать один миллион шестьсот девяносто две тысячи семьсот шестьдесят три) рублей по состоянию на 05.06.2011 г.

Право на 5035/9405 доли общей долевой собственности подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости № от 25.07.2017 г., а также свидетельством о государственной регистрации права серии № от 15.07.2011 г.

Кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости, определенная на основании Постановления Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года № 331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области», по состоянию на 05.06.2011 г. составляет 44 793 515 рублей. 

Рыночная стоимость, определенная в размере 31 692 763 рублей, подтверждается отчетом № № от 10.08.2017 г., составленным ООО ЮК «Сенат», на который было дано положительное экспертное заключение экспертного совета Некоммерческого партнерства Саморегулируемой организации ФИО1 «Международная Палата Оценщиков» № от 14.08.2017 г.

22.08.2017 г. административный истец обратился с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения рыночной стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области. Однако решением Комиссии № от 06.09.2017 г. заявление АО «Сормович» было отклонено. 

Ссылаясь на положения ст.24.18 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ст.ст.372, 374, 375, 378, 378.1, 378.2, 380 Налогового кодекса РФ, АО «Сормович» считает, что содержащаяся в государственном кадастре недвижимости кадастровая стоимость спорного нежилого здания существенно превышает его рыночную стоимость, таким образом, права административного истца, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости нежилого здания его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного нежилого здания.

Правительство Нижегородской области представило отзыв, в котором указало, что Постановлением Правительства Нижегородской области «Об утверждении результатов государственной кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области» от 07.06.2012 года № 331 утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области по состоянию на 05.06.2011 г.

Полномочия Правительства Нижегородской области по изданию постановления Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 г. № 331 определены Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции, действовавшей на момент принятия постановления Правительств Нижегородской области от 07.06.2012 г. № 331. 

Таким образом, результаты кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области утверждены компетентным органом в пределах его полномочий и с соблюдением процедуры, установленной Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (л.д.165-170).

Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» представило в суд отзыв, в котором указывает, что учреждение определяет кадастровую стоимость лишь вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик. Указывает, что Учреждение не является ни органом, утверждающим результаты определения кадастровой стоимости, ни государственным органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке. Таким образом, Учреждение является ненадлежащим ответчиком по данному делу. Просит рассмотреть дело в отсутствие представителя, с учетом позиции, отраженной в отзыве (л.д.193-198).

ФИО2, ФИО3 и ФИО4, как сособственники спорного нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

адрес>, привлечены судом к участию в деле в качестве заинтересованных лиц.

В судебном заседании 13.11.2017г. представитель АО «Сормович» - ФИО5 просил удовлетворить заявленные требования об установлении кадастровой стоимости отдельно стоящего административного здания с кадастровым № размере его рыночной стоимости по состоянию на 05.06.2011 г., в соответствии с административным исковым заявлением.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 15.11.2017г.

Обсудив доводы административного искового заявления, письменной позиции административного ответчика, исследовав материалы дела, установив юридически значимые обстоятельства, суд приходит к следующему.

В силу ч.1 ст.4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Статьей 11 Гражданского кодекса РФ предусмотрена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса РФ, а также иными способами, предусмотренными в законе.

Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. Способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям правонарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

В силу требований ст.62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п.3 ст.123 Конституции Российской Федерации и ст.14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ.

В соответствии со ст.24.11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

В силу ст.24.15 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень.

Согласно ст.24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В соответствии с указанной нормой, соблюдение досудебного порядка урегулирования спора для юридических лиц является обязательным.

Как установлено ст.24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 г. № 331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков)» результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков), вошедших в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Нижегородской области, сформированный по состоянию на 5 июня 2011 года, согласно приложению 1 к настоящему постановлению.

Из материалов дела следует, что АО «Сормович» обладает на праве собственности объектом недвижимости - нежилым (административным) зданием, с кадастровым номером №, расположенным по адресу: 

<

адрес>, этажность - 3, в том числе подземных -1, общей площадью 940,5 кв.м. 

Доля в праве общей долевой собственности составляет 5035/9405 и подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости № № от 27.07.2017 г. (л.д.17); выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости № от 25.07.2017 г., а также свидетельством о государственной регистрации права серии № от 15.07.2011 г. (л.д.19-20, 22).

В силу ст.373 НК РФ налогоплательщиками налога на имущество организаций признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со ст.374 настоящего Кодекса, согласно которой объектами налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено статьями 378, 378.1 и 378.2 настоящего Кодекса.

Спорный объект недвижимого имущества - нежилое административное здание с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, включен в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2017 год, утв. приказом министерства инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области от 30.09.2016г. № (пункт 

<

данные изъяты> раздела «

<

адрес>») (л.д.168).

Следовательно, АО «Сормович», права и обязанности которого как плательщика налога на имущество организаций затрагиваются результатами определения кадастровой стоимости, на основании которой определяется налоговая база по данному виду налога на принадлежащее ему нежилое здание, является в силу положений ст.24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» надлежащим административным истцом, имеющим право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве общей долевой собственности нежилого здания.

Материалами дела подтверждается, что АО «Сормович» 22.08.2017 г. обращалось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта капитального строительства по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, по состоянию на 05.06.2011 года, с предоставлением всех необходимых для этого документов. Указанное заявление Общества решением Комиссии № от 06.09.2017 г. было отклонено (л.д.127-128).

Данные обстоятельства свидетельствуют о соблюдении административным истцом установленного ст.24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» обязательного для юридических лиц досудебного порядка урегулирования настоящего спора (п.9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

В соответствии с положениями главы 30 «Налог на имущество организаций» Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 настоящего Кодекса (ч.2 ст.375 НК РФ).

В связи с чем, суд полагает, что административный истец - АО «Сормович» является лицом, правомочным оспорить результаты определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости - нежилого здания, так как такие результаты затрагивают права и обязанности данного юридического лица по уплате налога на имущество организаций.

По делу установлено, что нежилое здание с кадастровым номером № включено в перечень объектов недвижимости (за исключением земельных участков), прошедших государственный кадастровый учет на территории Нижегородской области, результаты государственной кадастровой оценки которых, определенные по состоянию на 05 июня 2011 года, утверждены Постановлением № 331.

В соответствии с Приложением № 1 к указанному Постановлению, кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № была установлена по состоянию на 05.06.2011 г. и составляет 44 793 515,44 рублей (п.

<

данные изъяты> раздела «городской округ 

<

адрес>» - л.д.168).

Согласно информации ФГБУ «ФКП Росреестра», объект капитального строительства (нежилое здание - контора), расположенный по адресу: 

<

адрес> поставлен на государственный кадастровый учет 29.07.2010 г. с кадастровым номером №.

Данный объект недвижимости вошел в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Нижегородской области, сформированный по состоянию на 05.06.2011 г. Кадастровая стоимость данного объекта утверждена Приложением 1 к Постановлению Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 г. № 331 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области» в 44 793 515,44 руб.

Качественные и (или) количественные изменения характеристик вышеуказанного объекта недвижимости, влекущих за собой изменение его кадастровой стоимости, не вносились.

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержатся сведения о зарегистрированных правах на земельный участок с кадастровым номером №, расположенным по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственную базу.

Сособственники:

- ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, вид права - общая долевая собственность (доля в праве - 1204/9405), запись регистрации - № от 10.06.2011 г.;

- ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, вид права - общая долевая собственность (доля в праве - 793/9405), запись регистрации - № от 08.06.2011 г.; 

- ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, вид права - общая долевая собственность (доля в праве - 2373/9405), запись регистрации - № от 16.05.2011 г.; что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии № от 15.07.2011 г. (л.д.22).

Таким образом, оснований для применения в рамках настоящего дела положений ст.24.19 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» не имеется.

Следовательно, юридически значимой датой, на которую в рамках настоящего дела подлежит установлению кадастровая стоимость спорного нежилого здания, является 05 июня 2011 года. 

Согласно Федеральному закону от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости (статья 3).

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет). Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет составляется в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Нормами статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности предусмотрено проведение экспертизы отчета оценщика.

Под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на:

соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности;

подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости нежилого помещения, административным истцом АО «Сормович» в обоснование заявленных требований представлен отчет об оценке оценщика ООО ЮК «Сенат» ФИО6 № № от 10.08.2017 г., согласно которому рыночная стоимость спорного объекта недвижимости - отдельно стоящего нежилого здания (административного здания), с кадастровым номером № по состоянию на 05.06.2011 г. составила 31 692 763 (тридцать один миллион шестьсот девяносто две тысячи семьсот шестьдесят три) рублей (л.д.24-116), а также положительное экспертное заключение экспертного совета Некоммерческого партнерства Саморегулируемой организации оценщиков «Международная палата оценщиков» № от 14.08.2017г., из которого следует, что экспертируемый отчет соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки (ФСО № 1-3, 7), а также стандартам и правилам оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков - Некоммерческого партнерства «Международная Палата Оценщиков».

Проведенные Экспертом проверка полноты и достоверности проведенных расчетов при определении стоимости объекта оценки не выявили некорректности и ошибочности. Расчет стоимости объекта оценки, проведенный оценщиком, соответствует выбранным и обоснованным оценщиком методам и подходам. Замечаний по обоснованию и произведенным расчетам нет.

Расчет стоимости объекта оценки, проведенный Экспертом на основании данных, имеющихся в отчете, примененных Оценщиком подходов и методов, подтвердил величину стоимости объекта оценки, определенную Оценщиком в отчете (л.д.117-126).

Судом установлено, что представленный АО «Сормович» отчет об оценке оценщика ООО ЮК «Сенат» ФИО6 № от 10.08.2017 г. соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в ред. от 08.06.2015 г. №145-ФЗ) в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 297, Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 298, Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 299, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 № 611, содержит подробное описание объекта оценки, анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке. 

Выводы оценщика, отвечающего требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщику, являющимся членом Некоммерческого партнерства Саморегулируемой организации оценщиков «Международная Палата Оценщиков», имеющим соответствующие дипломы и свидетельства, необходимый стаж работы в оценочной деятельности, застраховавшего гражданскую ответственность, сделаны на основе затратного, сравнительного и доходного подходов к оценке, применение которых суд находит обоснованными.

Выводы оценщика сделаны на основании применения трех подходов: затратного, сравнительного и доходного. 

Для определения стоимости спорного здания в рамках сравнительного подхода оценщиком был применен метод сравнительного метод сравнения продаж, в ходе применения которого была рассчитана стоимость земельного участка для чего было выбраны 3 объекта-аналога, применены корректировка на торг - на основании «Справочника оценщика недвижимости», Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, Нижний Новгород, 2011 г.; корректировка на коммуникации, подведенные к участку - по данным, опубликованным на сайте http://www.ceae.ru/ocenka-zemel-uchastkov.htm; корректировка на размер земельного участка - на основании статьи ФИО7 «Проблемы кадастровой оценки земельных участков в поселениях», опубликованной в журнале «Имущественные отношения в Российской Федерации» № 1 (40), 2005 г.; корректировка на местоположение - на основании проведенного сравнительного анализа цен предложений офисной недвижимости по административным районам г. Нижнего Новгорода (табл. 18 и 19 - стр.71-72 Отчета).

Подробный расчет стоимости земельного участка методом сравнения продаж сравнительного подхода представлен в разделах 4.2.1-4.2.2 Отчета (стр.63-79 Отчета - л.д.55-63).

При расчете стоимости объекта оценки методом сравнения продаж в рамках сравнительного метода, Оценщиком были выбраны 3 объекта-аналога, применил корректировки: на цену предложения - на основании «Справочника оценщика недвижимости», Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, Нижний Новгород, 2011 г.; на местоположение - на основании проведенного сравнительного анализа цен предложений офисной недвижимости по административным районам г. Нижнего Новгорода (табл. 26 и 27 - стр.85 Отчета); на площадь объекта капитального строительства - на основании «Справочника Оценщика» «КО-Инвест», 2010 г.; на размер земельного участка, на котором расположен объект недвижимости (расчет представлен в п.4.2.2 Отчета); корректировка на местоположение - на основании проведенного сравнительного анализа цен предложений офисной недвижимости по административным районам г. Нижнего Новгорода (табл. 31 - стр.87 Отчета). 

Подробный расчет стоимости объекта оценки методом сравнения продаж сравнительного подхода представлен в разделе 4.2.3 Отчета (стр.79-93 Отчета - л.д.63-70).

Рыночная стоимость спорного объекта капитального строительства, рассчитанная с использованием метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода составила 34 092 682 руб. (стр.63-79 Отчета - л.д.55-63).

При оценке спорного объекта недвижимости оценщиком были определены затраты на замещение методом сравнительной единицы в рамках затратного подхода, которым были определены: прибыль предпринимателя, затраты на замещение, величина накопленного износа (физического износа, функционального и внешнего устареваний) объекта недвижимости и стоимость объекта оценки с учетом общего накопленного износа. 

Указанные величины рассчитаны на основании «Справочника оценщика» ООО «КО-Инвест», 2010 г.; «Справочника оценщика недвижимости», Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, Нижний Новгород, 2011 г.; по формуле - табл.42 (стр.100 Отчета).

Расчет стоимости объекта недвижимости в рамках затратного подхода подробно изложен в разделе 4.3 Отчета на стр.93-104 (л.д.70-75 оборот).

Рыночная стоимость спорного объекта капитального строительства, рассчитанная с использованием метода сравнительной единицы в рамках затратного подхода составила 34 870 493 руб. (стр.104 Отчета - л.д.75 оборот).

В рамках доходного подхода был применен метод прямой капитализации, на основании которого Оценщиком был рассчитан чистый операционный доход, потенциальный и действительный валовые доходы и операционные расходы или расходы на содержание. 

При расчете Оценщиком были использованы Справочник оценщика недвижимости «Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты», Нижний Новгород, 2012 г.), сведения, опубликованные на сайте http://www.boma-standart.ru/articles/cre-boma.html.

Стоимость спорного объекта капитального строительства, определенная с использованием доходного подхода, составила с НДС составила 25 926 371 руб. (стр.76-79 Отчета л.д.105-111).

Согласование результатов и итоговое заключение о рыночной стоимости объекта оценки изложено в разделах 5 (стр.112-116 Отчета - л.д.79 оборот -81 оборот).

Оценщик пришел к выводу, что рыночная стоимость нежилого здания, которое принадлежит АО «Сормович» на праве общей долевой собственности, с кадастровым номером №, этажность - 3, в том числе подземных -1, общей площадью 940,5 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 05.06.2011 г. составляет 31 692 763 (тридцать один миллион шестьсот девяносто две тысячи семьсот шестьдесят три) рублей.

По мнению суда, применение подхода и метода оценки, использование соответствующих расчетов в рамках выбранного метода, оценщиком произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

При таких обстоятельствах оснований не доверять Отчету об оценке оценщика № от 10.08.2017 г., а также положительному экспертному заключению № 2971 от 14.08.2017 г., соответствующим требованиям ст.ст.11, 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», у суда не имеется. 

На основании части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Согласно положений статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1), никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2), суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

Доказательств, опровергающих достоверность определенной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, лицами, участвующими в деле, не заявлявшими ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы в порядке ст.ст.62, 63, 247 КАС РФ, не представлено и в материалах дела не имеется.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам ст.84 КАС РФ и установив по результатам такой оценки, что отчет об оценке оценщика ООО ЮК «Сенат» ФИО6 № 910/008/17 от 10.08.2017 г. и положительное экспертное заключение экспертного совета Некоммерческого партнерства Саморегулируемой организации оценщиков «Международная Палата Оценщиков» № 2971 от 14.08.2017 г., отвечают применительно к обстоятельствам настоящего дела критериям относимости и допустимости, что они подтверждают достоверность заявленной итоговой величины рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на юридически значимую дату - на 05 июня 2011 года, суд, руководствуясь приведенными выше положениями нормативных правовых актов, приходит к выводу о том, что требования АО «Сормович» об установлении кадастровой стоимости вышеназванного нежилого здания равной его рыночной стоимости, в заявленном размере - 31 692 763 (тридцать один миллион шестьсот девяносто две тысячи семьсот шестьдесят три) рублей, подлежат удовлетворению.

То обстоятельство, что решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области от 12 апреля 2017 года № заявление АО «Сормович» об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости было отклонено, а кадастровая стоимость нежилого здания была оставлена без изменения, само по себе не может свидетельствовать об отсутствии оснований для удовлетворения требований административного истца в рамках настоящего дела, по которому вышеназванное решение комиссии предметом рассмотрения не является, при этом судом, оценившим представленные в материалы дела доказательства, в их совокупности, при проверке вышеназванного отчета об оценке на соответствие требованиям ст.11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 299, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 № 611, нарушений предусмотренных ими требований не установлено.

Не могут повлечь отказ в удовлетворении заявленных АО «Сормович» требований доводы Правительства Нижегородской области о том, что установленные Постановлением Правительства Нижегородской области от 07.06.2012 года № 331 результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Нижегородской области утверждены компетентным органом в пределах его полномочий и с соблюдением процедуры, установленной Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», поскольку основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объектов недвижимости, в данном случае - в отношении находящегося в общей долевой собственности АО «Сормович» вышеуказанного нежилого здания, его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (ст.24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»), при определении которой кадастровая стоимость объекта недвижимости устанавливается равной этой рыночной стоимости.

В соответствии со ст.24.20 Закона об оценочной деятельности сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Датой подачи заявления юридическим лицом считается дата обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

По материалам дела, АО «Сормович» обращался в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения рыночной стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области до обращения в суд, 22 августа 2017 года.

С учетом разъяснений, данных в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

На основании изложенного, и руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление Акционерного общества «Сормович» об оспаривании кадастровой стоимости нежилого здания, - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, этажность - 3, в том числе подземных -1, общей площадью 940,5 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере его рыночной стоимости - 31 692 763 (тридцать один миллион шестьсот девяносто две тысячи семьсот шестьдесят три) рублей по состоянию на 05.06.2011 г.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 22 августа 2017 г.

Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции Нижегородского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Н.В. Гущева

Мотивированное решение изготовлено 17 ноября 2017 года.