Дело XXX

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

XX.XX.XXXX года г.Санкт-Петербург

Василеостровский районный суд Санкт-Петербурга в составе председательствующего судьи Чекрий Л.М. при секретаре Хутинаевой Б.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Карелия Девелопмент» о защите прав потребителя,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд к ООО «Карелия Девелопмент» с иском о защите прав потребителя. Свои требования истец обосновал тем, что 28 февраля 2014 года между ним и ООО «Карелия Девелопмент» заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома № 454-ДФ-М/1-ИВ. Заключая договор, стороны определили все его существенные условия, в том числе следующие. Согласно договору Объектом строительства является жилой микрорайон ..., который должен был быть построен согласно разрешению на строительство №RU47507302-99 и проектной декларации по Объекту, утвержденной застройщиком 12.12.2011 (в редакциях на: 30.03.2012; 30.04.2012; 02.08.2012). Однако в процессе строительства Объекта застройщиком в одностороннем порядке были изменены существенные для потребителей характеристики Объекта. В частности, на месте одного из задекларированных крытых паркингов построен жилой дом. Два других крытых паркинга РЗ и Р7, наличие которых декларировалось застройщиком при заключении в договора, в настоящее время отсутствуют. Согласно другим изменениям в Объекте убрали гостевые парковки, вместо них застройщик расширил проезжую часть дороги, организовав там парковочные места за счет (обозначенных ранее) газонов. Сейчас парковочные места для машин находятся в непосредственной близости к дому, фактически под окнами первых и вторых этажей, что существенно влияет на качество жизни. Существующее освещение микрорайона не соответствует ранее продекларированному и имеет иные потребительские свойства. На рекламных буклетах поселка четко видно, что уличное освещение планировалось выполнить на отдельно стоящих опорах, свет от которых должен был быть направлен преимущественно вниз. По факту светильники расположены на фасадах жилых домов, что существенно меняет их функциональность, поскольку освещают только вход в парадную, улица при этом остается без освещения. Светильники, расположенные на стене дома, частично светят в окна квартир.

Данные обстоятельства нарушают права потребителя, поскольку в момент заключения договора он исходил из согласованных условий, рассчитывая на определенный результат, который в настоящее время существенно изменился.

При осмотре потребителем квартиры обнаружен целый ряд недостатков качества, а именно: в квартире отсутствует пожарная сигнализация, на балконе появился противопожарный люк, о котором ничего не было сообщено при заключении договора (на плане квартиры, являющемся приложением к договору этот элемент отсутствует). Входная дверь в квартиру открывается вовнутрь жилого помещения, что существенно сокращает полезную площадь прихожей в квартире. Цоколь дома не отделан искусственным камнем.

Таким образом, изменив проектную декларацию, застройщик изменил в одностороннем порядке условия договора, что повлекло за собой изменение Объекта строительства с точки зрения его характеристик и потребительских свойств.

Направленная в адрес ответчика 18.06.2018 истцом претензия об устранении выявленных недостатков ответом от 05.07.2018 оставлена без удовлетворения.

Поскольку Объектом строительства является жилой микрорайон д.Мистолово, проектная декларация на который была изменена застройщиком в одностороннем порядке без учета того, что новые характеристики Объекта не были согласованы с потребителем с внесением соответствующих изменений в договор, истец посчитал возможным воспользоваться одним из способов защиты, предусмотренным ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а именно путем соразмерного уменьшения цены договора.

С требованием уменьшить цену договора долевого участия и возврате излишне оплаченных денежных средств в размере 334000 рублей истец обратился к застройщику 13.08.2018. Данная сумма аргументирована заключением специалиста ООО «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга» № 613 от 27.07.2018 об оценке рыночной стоимости квартиры. 

По результатам оценки рыночная стоимость квартиры в ее текущем состоянии без учета косметического ремонта составляет 4 837 000 рублей, в то время как при соблюдении всех условий договора рыночная стоимость Квартиры составила бы 5 171 000 рублей

Претензия была получена застройщиком 21.08.2018, на следующий день в адрес истца поступил ответ по электронной почте со ссылкой на предоставленный ранее ответ, то есть с повторным отказом от удовлетворения заявленных требований.

Истец просил уменьшить цену договора долевого участия в строительстве №454-ДФ-М/1-ИВ от 28.04.2014; взыскать с ООО «Карелия Девелопмент» в его пользу излишне оплаченные денежные средства по договору долевого участия в строительстве №454-ДФ-М/ 1-ИВ от 28.04.2014 в размере 334 000 рублей; расходы на проведение независимой оценки в размере 12 000 рублей; неустойку за нарушение сроков удовлетворения отдельных требований потребителя по день фактического исполнения; штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, компенсацию морального вреда в размере 25 000 рублей.

В ходе рассмотрения дела судом истец уточнил требования, просил уменьшить цену договора долевого участия в строительстве №454-ДФ-М/1-ИВ от 28.04.2014; взыскать с ООО «Карелия Девелопмент» в его пользу излишне оплаченные денежные средства по договору долевого участия в строительстве №454-ДФ-М/ 1-ИВ от 28.04.2014 в размере 349 487 рублей; расходы на проведение независимых оценок в размере 20 000 рублей; неустойку за нарушение сроков удовлетворения отдельных требований потребителя в размере 349 487руб.; штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, компенсацию морального вреда в размере 25 000 рублей, возместить судебные расходы в размере 31 700руб.

В судебное заседание истец не явился, его представитель ФИО2 на требованиях настаивала, пояснила, что иск подан по месту заключения договора в соответствии с Законом о защите прав потребителей.

Представитель ответчика ФИО3 с иском не согласился, пояснил, что требование уменьшения цены договора участия в долевом строительстве противоречит нормам действующего законодательства, условиям договора и фактическим обстоятельствам дела. 18 апреля 2016 г. истцу передана квартира по акту приема-передачи. Ни одно из замечаний, перечисленных в исковом заявлении, истец ответчику не предъявлял. Акт приема-передачи подписан без замечаний к качеству квартиры. В исковом заявлении истец не указывает, какие именно отступления от обязательных требований, выполнение которых ответчиком в полном объеме подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № 47-RU47504302-234-2014, имеются в квартире.

Заявление истца о «недостатках», не связанных с приобретаемой квартирой, не соответствует действительности и условиям Договора. На Объекте построены 3 паркинга открытого типа, которые с учетом специально запланированной возможности использования для парковки автомобилей улиц Объекта, обеспечивают наличие более 500 машино-мест. Данное количество впоследствии будет увеличено за счет использования для парковки автомобилей жителей микрорайона земельного участка с кадастровым XXX площадью 10 000 кв.м. Который Ответчик дополнительно приобрел для нужд дольщиков.

Исключение из проекта строительства Объекта крытых паркингов было обусловлено объективной причиной, а именно отсутствием на них спроса. Данные паркинги планировались в качестве самостоятельных объектов недвижимости, строительство которых должно было осуществляться также путем привлечения денежных средств заинтересованных лиц на основании договоров участия в долевом строительстве. Но таковых лиц не нашлось, а денежные средства, полученные по договорам на приобретение квартиры в Объекте, в том числе денежные средства истца, на строительство паркингов не могли быть потрачены в силу прямого запрета ст. 18 Закона № 214-ФЗ.

Ответчик не заключал с истцом каких-либо договоров (в том числе предварительных), на основании которых истец был бы вправе требовать передачи ему нескольких машино-мест в крытых паркингах.

Пожарная сигнализация смонтирована в доме в полном соответствии с проектной документацией и действующими нормативными требованиями.

Настоящим проектом предусмотрено оборудование жилых помещений квартир автономными дымовыми пожарными извещателями типа ИП 212-112 «Рубеж». Проектом предусмотрено оборудование служебных и технических помещений (электрощитовых, колясочных, инвентарных кладовых, теплогенераторов) в каждом жилом доме автоматической пожарной сигнализацией. В качестве технических средств обнаружения пожара проектом предусматривается установка пожарных дымовых извещателей типа ИП 212-ЗСУ. Для приема сигналов от пожарных извещателей запроектированы приемные приборы «Сигнал-10». Приборы устанавливаются в каждом доме в помещениях электрощитовых. Шлейфы сигнализации выполняются кабелем КПСЭ FRLSlx2xO,5. Сигналы о состоянии системы передаются по интерфейсной линии на пульт приема и управления «С2000М», который размещается в жилом доме 7-10 с суточным дежурством обслуживающего персонала.

Согласно условиям договора участия в долевом строительстве, на основании которого истец приобрел квартиру, а именно п. 3.5, не является нарушением требований о качестве квартиры и не считается существенным изменением проектной документации по строительству Объекта следующие, не согласованные с дольщиком изменения в Объекте (и, соответственно, в проектной документации): изменение цвета и/или материала наружной отделки фасадов Объекта, элементов фасадной отделки и декора, при условии, что они не затеняют Квартиру Дольщиков; изменение проекта благоустройства прилегающей территории; иные изменения, производимые Застройщиком в Объекте и/или в Квартире, без их согласования (уведомления) с Дольщиками, при условии их согласования с соответствующими государственными органами и организациями, или изменения, производимые без такого согласования, если такое согласование не требуется по законодательству Российской Федерации.

Таким образом, уличное освещение, выполнено в строгом соответствии с проектом благоустройства, как и материал наружной отделки фасадов жилого дома.

В материалах дела отсутствуют допустимые доказательства того, что заявленная сумма является соразмерной. Требование об уменьшении долевого взноса заявлено из расчета суммы, которая никогда не устанавливалась сторонами в качестве цены договора. Договором, заключенным Истцом и Ответчиком, суммы 5 171 000 руб. и 4 837 000руб. не предусмотрены. Истец никогда не уплачивал Ответчику денежные средства в указанном размере. В представленном Истцами отчете содержится недостоверная информация. В отчете не содержится никакого указания на проектно-исполнительскую документацию, которую якобы исследовал специалист.

В отчете содержится недостоверная информация в части фактического состояния объекта. В частности специалист, если бы действительно осматривал объект, не мог бы не заметить, что на объекте предусмотрено три паркинга и значительное число мест для парковки.

Истец, оценивая причиненный им моральный вред в 25 000 рублей, не приводит никакого обоснования данной суммы. Истец более двух лет проживает в квартире. За это время ответчику ни разу не поступило ни одного обоснованного замечания по качеству данной квартиры. 

Кроме того, исковое заявление не подлежит рассмотрению Василеостровским районным судом в связи с тем, что истец и ответчик зарегистрированы в Ленинградской области.

В дело представленный письменный отзыв ответчика на исковое заявление (л.д. XXX).

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Согласно ч.7 ст. 29 ГПК РФ иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены также в суд по месту жительства или месту пребывания истца либо по месту заключения или месту исполнения договора.

Аналогичную норму содержит закон о защите прав потребитедей.

Как следует из договора, юридическим адресом ответчика является адрес: 

<

...>, почтовый – 199004, Санкт-Петербург, ФИО4 пр., д.22.

Из пояснений представителя истца следует, что фактически ответчик находился в Василеостровском районе, где производилось заключение договоров участия в долевом строительстве.

Данные обстоятельства соответствуют сведениям договора, а также свидетельствуют из переписки, предшествовавшей обращению истца в суд. Доказательств того, что договор был заключен по другому адресу, ответчиком не представлено, таковых доводов не приведено. не опровергнуты ответчиком. Довод представителя ответчика о том, что иск к застройщику может быть предъявлен исключительно по месту жительства истца и месту юридического адреса застройщика, не основан на законе.

Кроме того, о несогласии с подсудностью дела Василеостровскому суду представитель ответчика заявил после окончания производства экспертизы, что может свидетельствовать о злоупотреблении процессуальными правами.

При таких обстоятельствах дело подлежит рассмотрению Василеостровским районным судом Санкт-Петербурга.

В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Из материалов дела следует, что 28.02.2014 между ООО «Карелия Девелопмент» (Застройщик) и ФИО1 (Дольщик) заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома № 454-ДФ-М/1-ИВ, в соответствии с которым Застройщик принял на себя обязательство построить жилой микрорайон ... именуемый как «Объект», и после получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию, передать Дольщикам квартиру в указанном микрорайоне (л.д. XXX).

В силу п. 3.8 договора Объект включает в себя нежилые здания и сооружения, являющиеся отдельными объектами недвижимости и подлежащие передаче третьим лицам по отдельным договорам участия в долевом строительстве или по иным инвестиционным договорам, либо остающиеся в собственности застройщика.. 

В соответствии с п. 1.2 договора инвестирование Дольщиком строительства Объекта является основанием для возникновения с момента государственной регистрации права собственности Дольщика на 2-комнатную квартиру общей площадью XXX кв.м, расположенную на XXX этаже жилого дома XXX тип С4 в Объекте. Кроме квартиры Дольщик по результатам строительства Объекта приобретает также долю в праве общей долевой собственности на общее имущество, в том числе на земельный участок, на котором расположен жилой дом Объекта и который по окончании строительства и после государственной регистрации прав собственности всех дольщиков на квартиры в этом доме, переходит в общую долевую собственность всех собственников квартир и нежилых помещений в Объекте согласно ст. 36 ЖК РФ и ст. 16 закона РФ № 189-ФЗ от 29.12.2004.

Застройщик берет на себя обязательства за счет средств Дольщика, пропорционально причитающейся ему доле общей площади Объекта в размере площади указанной квартиры, организовать строительство Объекта и производить финансирование всех работ, услуг и прочих расходов, связанных с выполнением инвестиционного проекта по строительству Объекта, в том числе работ по возведению собственно Объекта, работ по строительству внешних инженерных сетей и иных необходимых объектов инженерной инфраструктуры, работ и услуг по присоединению и подключению Объекта к внешним источникам снабжения, работ и услуг по вводу Объекта в эксплуатацию услуг по рекламе инвестиционного проекта по строительству объекта, а также произвести расходы по выполнению инвестиционных условий строительства Объекта, осуществляя расчеты со всеми участниками строительства (п.1.4 договора).

Из дела следует, что дом, в котором расположена квартира истца, относится к первой очереди застройки.

Согласно представленным доказательствам разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано компетентным органом 30.12.2015 (л.д. XXX).

Квартира передана Дольщику 18.04.2016, регистрация права собственности произведена 28.07.2016 (л.д. XXX).

Доводы иска о нарушении прав потребителя мотивированны ссылкой на односторонне изменение застройщиком условий договора, закрепленных в пункте 1.3 договора, повлекшее изменение характеристик объекта.

В соответствии с п. 1.3 договора Проектная декларация по Объекту утверждена Застройщиком 12.12.2011, размещена в сети Интернет на соответствующем сайте в редакциях на: 30.03.2012; 30.04.2012; 02.08.2012.

Качеству квартиры посвящен раздел 3 договора.

В силу п. 3.1 договора Застройщик передает Дольщику квартиру, комплектность и качество которой соответствует условиям настоящего договора и нормативным требованиям. 

Комплектность и качество квартиры считаются соответствующими условиям настоящего договора при условии, что в квартире присутствуют и установлены все конструктивные элементы, указанные в Приложении XXX к настоящему договору (п.3.2).

В соответствии с п. 3.5 договора не является нарушением требований о качестве квартиры и не считается существенным изменением проектной документации по строительству Объекта следующие, не согласованные с Дольщиком изменения в Объекте (и, соответственно, в проектной документации): замена вида и типа входной двери, изменение цвета и /или материала наружной отделки фасадов объекта, элементов фасадной отделки и декора, при условии, что они не затеняют квартиру Дольщика, изменение проекта благоустройства прилегающей территории, иные изменения, производимые Дольщиков в Объекте и/или в квартире, без их согласования с Дольщиком, при условии их согласования с соответствующими государственными органами и организациями, или изменения, производимые без такого согласования, если такое согласование не требуется по законодательству РФ.

Согласно п 3.8 договора назначение нежилых помещений определяется проектной декларацией, упомянутой в пункте 1.3 настоящего договора, оно может изменяться, что будет отражаться в изменениях, вносимых в Проектную декларацию по правилам статьи 19 Закона № 214-ФЗ. При этом не считается сменой назначения нежилых зданий и сооружений и не может считаться существенным нарушением настоящего договора и/или основанием для его расторжения Дольщиком по правилам статьи 9 Закон № 214 –ФЗ следующие изменения в использовании нежилых зданий и сооружений: изменение вида использования нежилых зданий и сооружений, смена конкретного владельца нежилого здания/сооружения без изменения его назначения, изменение количества парковочных мест в паркинге/автостоянке, изменение их планировки.

В соответствии с ч.1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч.2 ст. 7 названного закона).

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона (ч.3 ст. 7 закона).

Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными (ч.4 ст. 7 закона).

В соответствии со ст. 19 названного закона проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства.

Проектная декларация опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети "Интернет") не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона контролирующий орган. Застройщик вправе не опубликовывать в средствах массовой информации и (или) не размещать в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектную декларацию, если привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется без производства, размещения и распространения рекламы, связанной с таким привлечением денежных средств. В этом случае застройщик обязан представить проектную декларацию любому заинтересованному лицу для ознакомления.

Застройщик обязан внести в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию, в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений.

Ежеквартально застройщик обязан вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений, предусмотренных пунктом 6 части 1 статьи 20 настоящего Федерального закона.

Изменения, указанные в частях 4 и 5 настоящей статьи, подлежат опубликованию в порядке, установленном для опубликования проектной декларации, в течение десяти дней со дня внесения изменений в проектную декларацию.

В случае нарушения застройщиком установленных настоящим Федеральным законом требований к проектной декларации участник долевого строительства вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения. В случае признания сделки недействительной застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства по договору, и уплатить проценты в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Судом установлено, что застройщиком производилось изменение проектной документации в июне 2015г. Объект возведен на основании проекта шифр 2007 ДП 21-С4-АР ООО «Стройпроект» от 2011г., Положительное заключение государственной экспертизы Per. номер заключения: 47-1-4-0448-11 от 22.09.2011, а также проекта с Положительным заключением негосударственной экспертизы Per. номер заключения: 78-1-2-0016-15 от 09.06.2015.

В части указанных истцом обстоятельств изменений проектной документации в период с 2011 до июня 2015г. не имелось. Таким образом, при заключении договора участия в долевом строительстве в феврале 2014г. проектная документация 2011г. являлась актуальной.

На основании ходатайства ответчика по делу проведена судебно-строительная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «ГЛЭСК». Экспертиза проведена на предмет установления следующих обстоятельств: смонтирована ли в жилом доме № XXX, корпус XXX литера XXX, расположенном по адресу: ..., пожарная сигнализация, если да, то соответствует ли она требованиям технических регламентов, строительных норм и правил, проектной документации, в том числе проектной декларации на дату 28.02.2014; предусмотрена ли проектом сигнализация в квартире № XXX данного дома, если да, то соответствует ли проекту на дату 28.02.2014 и техническим регламентам данная сигнализация в квартире; соответствует ли проекту на дату 28.02.2014 и техническим регламентам противопожарный люк на балконе квартиры № XXX данного дома, если не соответствует проектной документации, привело ли это к ухудшению качества объекта долевого строительства; соответствует ли проекту на дату 28.02.2014 и техническим регламентам установка входной двери в квартиру № XXX данного дома; соответствует ли материал наружной отделки фасада жилого дома № XXX, корпус XXX, литера XXX, расположенного по адресу: ... требованиям технических регламентов и проектной документации по состоянию на дату 28.02.2014, если не соответствует проектной документации, привело ли это к ухудшению качества объекта долевого строительства. 

В соответствии с экспертным заключением эксперт установил, что фактические характеристики пожарной сигнализации в жилом доме №XXX, кXXX, лит. XXX в целом соответствуют техническим регламентам, строительным нормам и правилам, проектной документации, в том числе проектной декларации на дату 28.02.2014, Положительному заключению негосударственной экспертизы Per. номер заключения: 78-1-2-0016-15 от 09.06.2015.

Экспертом установлено, что проектом предусмотрена пожарная сигнализация в квартире № XXX данного дома в следующем виде: извещатели должны быть установлены во всех жилых помещениях кроме санузлов и ванных комнат, на потолке из расчета один извещатель на 20 м2 площади помещения. Датчики типа ИП 212-112 «Рубеж» - беспроводные (работают от одиночных гальванических элементов питания - «батареек»), устанавливаются на выполненную отделку потолка помещения. Зафиксировано отсутствие оборудования жилых помещений данной квартиры автономными дымовыми пожарными извещателями типа ИП 212-112 «Рубеж. Эксперту был показан данный датчик (в количестве 2 штук) при осмотре квартиры (данные датчики не были смонтированы). Эксперт допускает, что данные извещатели могли быть сняты во время проведения ремонтных работ в квартире. Для приведения пожарной сигнализации в квартире №XXX требованиям проекта на дату 28.02.2014 и техническим регламентам требуется установить датчики (извещатели).

В ходе экспертизы эксперт установил, что противопожарный люк, предусмотренный проектной документацией на балконе кв.№ XXX в доме №XXX, к. XXX лит. XXX соответствует проекту на дату 28.02.2014 и техническим регламентам.

По результатам осмотра балкона в квартире эксперт не обнаружил данный противопожарный люк. Эксперт допускает, что данный противопожарный люк мог быть снят (демонтирован) во время проведения ремонтных работ в квартире.

Эксперт установил, что установка входной двери в спорную квартиру соответствует проекту на дату 28.02.2014 и техническим регламентам. В соответствии с проектной документацией шифр 2007 ДП 21-С4-АР ООО «Стройпроект» от 2011г. жилого дома тип С4 в строительных осях С-Д/2 на отм.+5.600 (3-й этаж) предусматривается устройство входной двери с открыванием в сторону квартиры (внутрь). Расположение строительных осей С-Д/2 на отм.+5.600 (3- й этаж) соответствует по факту квартире XXX В соответствие с Договором № 454-ДФ-М/1-ИВ от 28 февраля 2014г. участия в долевом строительстве жилого дома в квартире №XXX предусматривается устройство входной двери с открыванием в сторону квартиры (внутрь).

Фактическое (в т.ч. проектное) расположение входной двери с открыванием в сторону квартиры (внутрь) объясняется требованиями пожарной безопасности, в т.ч. требованиям СП 112.13330.2011 "СНиП 21-01-97* Пожарная безопасность зданий и сооружений". Лестничная площадка и межквартирный коридор на лестнице по характерным признакам являются эвакуационным выходом, а открывание входной двери в кв.XXX в сторону лестничной площадки (наружу) уменьшило бы ее ширину и создало препятствие для эвакуации людей из соседней кв. №XXX (расположенной в строительных осях А-С/2) в конце межквартирного коридора..

Экспертизой установлено, что фактические характеристики материала наружной отделки фасада жилого дома №XXX, лит. XXX по адресу: ... на момент строительства, начиная с июня 2015 года и на момент ввода в эксплуатацию, в целом соответствуют нормативным требованиям, проектной документации, Положительному заключению негосударственной экспертизы Per. номер заключения: 78-1-2-0016-15 от 09.06.2015.

При этом материал наружной отделки фасада жилого дома частично не соответствует требованиям проектной документации по состоянию на дату 28.02.2014, а именно: облицовка цоколя и части 1 этажа не выполнена искусственным камнем, вместо этого цоколь оштукатурен.

Техническая обоснованность изменения проектного решения по отделке цоколя и части 1 этажа (вместо облицовки цоколя и части 1 этажа искусственным камнем, выполнена штукатурка) подтверждена Положительным заключением негосударственной экспертизы Per. номер заключения: 78-1-2-0016-15 от 09.06.2015 (позже рассматриваемой даты 28.02.2014г.).

Эксперт считает, что в случае выполнения работ по штукатурке цоколя в соответствие с требованиями НТД и указаниями проекта, замена облицовки цоколя и части 1 этажа искусственным камнем на штукатурку к ухудшению качества объекта долевого строительства не приведет (с точки зрения эксплуатационных характеристик). С эстетической точки зрения замена облицовки цоколя и части 1 этажа искусственным камнем на штукатурку приведет к ухудшению восприятия фасада.

В соответствие с заключением экспертов Шифр 1232.10.18.СД.СТЭ.2- 4617.2018, выполненным в рамках проведения судебной экспертизы в соответствии с определением Выборгского районного суда города Санкт-Петербурга от 04 октября 2018 года, по делу XXX, было установлено следующее. Выявленное несоответствие материала наружной отделки фасада жилого дома, расположенного по адресу: ... а именно: об облицовка цоколя и части 1 этажа не выполнена искусственным камнем, вместо этого цоколь оштукатурен - не повлияло на изменение (уменьшение) стоимости квартиры (объекта долевого строительства), расположенной в данном доме. Соответственно, введение корректировок, применяемых к цене объектов оценки, отражающие степень различия в характеристиках, по причине выявленного частичного несоответствия отделки фасада требованиям проекта не требуется.

Принимая во внимание, тот факт, что дом XXX, корпус XXX, литера XXX и дом № XXX, корпус XXX литера XXX по адресу: ... расположены на одной территории малоэтажного многоквартирного микрорайона «Мистола Хиллс», и рассматриваемые жилые дома имеют аналогичные конструктивные и инженерные характеристики, эксперт считает, что факт замены облицовки цоколя и части 1 этажа искусственным камнем на штукатурку, являющаяся частичным несоответствием материала наружной отделки фасада жилого дома № XXX корпус XXX литера XXX требованиям технических регламентов и проектной документации по состоянию на дату 28.02.2014, не повлияет на изменение (уменьшение) стоимости квартиры №XXX (объекта долевого строительства), расположенной в данном доме.

Таким образом, с учетом экспертного заключения доводы истца о несоответствии квартиры (жилого дома) проектной документации 2011г., действовавшей на дату заключения договору участия в долевом строительстве, нашли подтверждение в части материала отделки фасада дома.

Вместе с тем, договором (пункт 3.5) предусмотрена возможность изменения застройщиком материала наружной отделки фасадов Объекта, элементов фасадной отделки и декора, при условии, что они не затеняют квартиру. Поскольку экспертом установлено, что к ухудшению качества объекта долевого строительства частичное изменение материала отделки фасада не привело, что подтверждено экспертом в судебном заседании, довод о несоответствии качества построенного объекта договору и обязательным требованиям не может быть принят во внимание. 

Кроме того, согласно пояснениям представителя истца, подтвержденным письменным заявлением, стоимость строительства и отделочных материалов при заявлении требований об уменьшении цены ДДУ не включена.

Довод об отсутствии пожарной сигнализации в квартире, в нарушение проекта, не нашел подтверждения в ходе экспертного исследования. С учетом значительного периода времени после принятия квартиры дольщиком, обнаружения в квартире демонтированных датчиков, суд приходит к выводу о доказанности надлежащего строительства в данной части. При этом истец вправе установить данное оборудование в квартире, инициировать надлежащее функционирование пожарной сигнализации. Предметом иска вопрос эксплуатации пожарной сигнализации не заявлен, основанием исковых требований является наличие строительных дефектов.

Проверка доводов иска о несоответствии Объекта строительства проектной документации (проектной декларации) в части доводов, касающихся недостатков строительства Объекта в целом, безотносительно к квартире и дому истца, проведена с учетом экспертного заключения, проведенного ООО «ГЛЭСК» на основании определения Выборгского районного суда города Санкт-Петербурга от 04.10.2018 по делу XXX. 

Из экспертного заключения следует, что фактически застройщиком путем изменения проектной документации в июне 2015г. изменен проект благоустройства прилегающей территории, изменены виды мест парковки автомобилей, их количество и места расположения.

В ходе проведения экспертизы установлено, что отсутствуют паркинги Р2, РЗ и Р7 (паркинг Р2 на 250 м/мест, паркинг Р3 на 40 м/мест, паркинг Р7 на 30 м/мест»). Данные паркинги указаны в Положительном заключении государственной экспертизы Per. номер заключения: 47-1-4-0448-11 от 22.09.2011 - действующая документация, соответствующая Проектной декларации от 12.12.2011 года в редакции от 02.08.2012 года (документация, указанная в ДДУ).

Доводы стороны ответчика о том, что истец не приобрел право пользования данными паркингами на основании заключенного договора, данные объекты подлежали возведению с привлечением денежных средств дольщиков, заслуживают внимания.

При таких обстоятельствах отсутствие данных нежилых помещений на Объекте само по себе не влечет нарушений прав истца.

Кроме того, договором предусмотрена возможность изменения проекта благоустройства без согласования с дольщиком.

Вместе с тем суд полагает, что при изменении проекта относительно благоустройства территории, наличия и месторасположения парковочных мест, не должны быть ухудшены условия, по сравнению с проектными решениями, действовавшими на день заключения договора. 

В соответствии с экспертным заключением фактическое количество и расположение предназначенных для размещения автомобилей парковочных мест (паркинга) не соответствует проектной декларации от 12.12.2011 года в редакции от 02.08.2012, но соответствует требованиям проектной документации, утвержденной Положительным заключением негосударственной экспертизы Per. номер заключения: 78-1-2-0016-15 от 09.06.2015. 

По факту площадки с плиточным покрытием, расположенные вдоль проезжей части с левой и правой ее стороны, используются в качестве парковочных мест (машины установлены под углом к проезжей части). В связи с этим изменена схема движения: с двухрядного на однорядное движение, что не соответствует п. 2.8 проектной декларации от 12.12.2011 года в редакции от 02.08.2012. Изменение схемы движения транспорта осуществлено, по мнению экспертов, в том числе с целью увеличения количества парковочных мест в непосредственной близости к жилым домам микрорайона. 

К жилому микрорайону д. Мистолово на последующих очередях строительства в юго-восточной части предусматривается на дополнительно приобретенном на правах собственности ООО «Карелия Девелопмент» земельном участке площадью 10 000 м (кадастровый номер XXX) строительство открытой стоянки (паркинга), где будет обеспечено размещение недостающих парко- вочных мест. Требуемое количество на расчетный срок до 2015 года исходя из нормы 243 машино-мест. В проектной документации на 1-ю очередь предусмотрено: на площадках-автостоянках -102 машино-места; вдоль проезжей части - 43 машино-место. Итого на открытых автостоянках располагается: 145 машино-мест, из них 8 машиномест для инвалидов.

В настоящее время фактически часть парковочных мест размещается на открытой автостоянке на 98 машино-мест на названном земельном участке с кадастровым номером 47:07:0713002:1422. Эксперты указывают на отсутствие организации развитой системы тротуаров, пешеходных дорожек, которые ведут от жилых домов, расположенных на обследуемой территории жилого микрорайона д. Мистолово (первая очередь строительства) по адресу... к автостоянке на соседнем участке. Открытая автостоянка находится на отдалении, существенном расстоянии от большинства жилых домов. Доступ на автостоянку затруднен. 

Проектом предусматривается наружное электроосвещение основных проездов и внутридворовой территории каждой деревни. Электроосвещение основных проездов запроектировано светильниками с натриевыми лампами на стальных опорах высотой 12м. Предусматриваются светильники с натриевыми лампами на фасадах домов. 

Эксперты установили, что фактические характеристики уличного освещения выполнены с отступлением от требований проектной декларации от 12.12.2011 года в редакции от 02.08.2012 года, Положительного заключения государственной экспертизы Per. номер заключения: 47-1-4-0448-11 от 22.09.2011, Положительного заключения негосударственной экспертизы Per. номер заключения: 78-1-2-0016-15 от 09.06.2015. Светильники на опорах высотой 12м вдоль основных проездов отсутствуют. Стальные опоры 12 м. со светильниками для наружного освещения установлены за огороженной территорией жилого микрорайона д. Мистолово (первая очередь строительства) по адресу: .... Основные проезды частично освещены электроосвещением внутри дворовой территории - светильниками на фасадах домов и установленными светильниками на опорах типа «Александрия» для освещения площадок для занятия физкультурой, площадок для отдыха, открытой автостоянки, согласно исполнительной документации. 

При оценке данного обстоятельства суд принимает во внимание доводы сторон об осуществляющемся строительстве 2 очереди, в ходе которого разрешается вопрос с освещением проезда за пределами территории 1 очереди строительства.

С учетом представленных доказательств суд приходит к выводу о строительстве Объекта долевого строительства с изменениями относительно проектной документацией 2011 года, действующей на дату заключения договора с истцом, а также с отступлениями от проектной документации 2015г., вследствие которых произошло частичное уменьшение уровня комфорта объекта, и эстетического восприятия, на которые рассчитывал Дольщик при заключении договора. Судом также учтено, что объект долевого строительства передан истцу в 2016г.

При таких обстоятельствах судом установлены правовые основания для взыскания в пользу потребителя компенсации морального вреда. 

В соответствии со ст. 15 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины.

Согласно п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем, размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки. Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.

Учитывая вышеизложенные нормы права, а также фактически обстоятельства дела, заявленную к возмещению сумму, суд полагает необходимым с учетом принципа разумности и справедливости взыскать с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 15 000 руб.

Вместе с тем, требование истца об уменьшении цены договора является необоснованным.

Указанную сумму истец определили как излишне уплаченную.

По смыслу ч. 2 ст. 7 специального закона, для определения размера уменьшения цены договора (определения соразмерности) учитывается стоимость устранения недостатков (безвозмездное устранение недостатков; соразмерное уменьшения цены договора; возмещение своих расходов на устранение недостатков).

Выявленные в ходе рассмотрения дела недостатки касаются уровня комфорта поселка в целом, не затрагивают вопроса качества непосредственно жилого дома и квартиры истца, не имеют непосредственного стоимостного выражения применительно к цене договора, предметом которого явилась двухкомнатная квартира. 

Фактически требования истца о взыскании денежных средств в виде разницы между рыночной стоимостью квартиры, расположенной в микрорайоне с различной организацией благоустройства, не являются требованиями о соразмерном уменьшении цены. По сути, они являются требованиями о возмещении убытков, вызванных уменьшением рыночной стоимости квартиры. 

Вместе с тем, сведения о разнице в размере рыночной стоимости квартиры не могут быть признаны доказательством причинения застройщиком истцу убытков. Кроме того, определение рыночной стоимости объекта по состоянию на 2019г. является некорректным по отношению к цене договора, заключенного в 2014г. и исполненного в 2016г.

Поскольку требование о взыскании неустойки является производным по отношению к требованию о взыскании излишне уплаченных средств, оно также подлежит отклонению.

Таким образом, иск подлежит частичному удовлетворению.

В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Согласно п. 46 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года №17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона).

Принимая во внимание данные разъяснения, суд взыскивает с ответчика в пользу истца штраф в размере 7 500 руб.

Согласно ч.1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Согласно ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Истцом заявлено о возмещении расходов, понесенных на оценки рыночной стоимости квартиры в размере 20 000руб., а также расходов на представителя. 

С учетом результатов рассмотрения дела, значения для дела оценок рыночной стоимости квартиры расходы на оценку возмещению не подлежат.

В соответствии с принципом разумности, принимая во внимание объем выполненной представителем истца работы, возмещению расходов на оплату юридических услуг подлежит 15 000руб., нотариальные услуги – 1 700руб. 

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход бюджета Санкт-Петербурга подлежит взысканию государственная пошлина в размере 300руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Карелия Девелопмент» в пользу ФИО1 компенсацию морального вреда в сумме 15 000 (пятнадцать тысяч) рублей, штраф в сумме 7 500 (семь тысяч пятьсот) рублей, в возмещение расходов на представителя 15 000 (пятнадцать тысяч) рублей, нотариальных услуг 1 700 (одна тысяча семьсот) рублей.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с ООО «Карелия Девелопмент» в доход бюджета Санкт-Петербурга госпошлину в сумме 300руб. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.

Судья Л.М. Чекрий