ло № 2-18/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Заводоуковск 22 февраля 2018 года

Заводоуковский районный суд Тюменской области в составе:

судьи Агаповой О.Е.,

при секретаре Сурниной А.В.,

с участием истца по первоначальному иску и ответчику по встречному иску К.В., его представителя С.Н., ответчика по первоначальному иску и истца по встречному иску Ш.А., его представителя адвоката К.О., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску К.В. к Ш.А. о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении земельного участка и встречному иску Ш.А. к К.В. и Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... о расторжении договора купли-продажи земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

К.В. обратился в суд с иском к Ш.А. о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении земельного участка. Свои требования мотивировал тем, что ... он по договору купли-продажи приобрел у Ш.А. земельный участок по адресу: ... ЛПХ, ...А за ... рублей. Согласно п. 4 договора купли-продажи земельного участка, расчет между сторонами в сумме ... рублей произведен полностью до подписания настоящего договора, расчет в сумме ... рублей будет произведен после подписания настоящего договора, но не позднее .... Земельный участок передан Ш.А. в день подписания договора купли-продажи земельного участка, что подтверждается передаточным актом от .... Право собственности зарегистрировано ..., в разделе ограничения (обременения) права указана ипотека в силу закона. Как утверждает К.В., оставшаяся часть денежных средств в сумме ... рублей была передана .... Таким образом, денежные средства в сумме ... рублей переданы К.В. полностью, свои обязательства перед Ш.А. по договору купли-продажи земельного участка от ... К.В. выполнил в полном объеме. Об ипотеке К.В. узнал только сейчас. В ... году он построил дом на земельном участке, при постановке дома на кадастровый учет выяснилось, что земельный участок имеет обременение в виде ипотеки в силу закона. Обращения к Ш.А. о снятии обременения права на земельный участок оставлены без удовлетворения. Считает, что договор купли-продажи исполнен в полном объеме, что в силу закона является основанием для прекращения ипотеки. Истец, ссылаясь на нормы права, просит прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении земельного участка по адресу: ... ЛПХ, ... А, принадлежащего на праве собственности К.В.

Определением суда от ... к производству суда принят встречный иск Ш.А. к К.В. о расторжении договора купли-продажи земельного участка. В обоснование требований истец по встречному исковому требованию ссылался на то, что на дату заключения договора купли-продажи земельного участка К.В. выплатил ему цену договора лишь в размере ... рублей, в связи с чем, между сторонами помимо договорных отношений по договору возникла ипотека в силу закона. В соответствии со ст. ст. 1102,1104 ГК РФ у продавца, не получившего оплаты указанного имущества, в случае расторжения договора купли-продажи этого имущества, возникает право требования переданного покупателю имущества в натуре. Истец по встречному иску, просит расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от ... заключенный между истцом по встречному иску Ш.А. и ответчиком по встречному иску К.В., обязать ответчика по встречному иску К.В. в течение 30 календарных дней с момента вступления в законную силу решения суда передать истцу по встречному иску Ш.А. земельный участок, с кадастровым номером 72:08:0111001:0001, общей площадью ... кв.м., находящегося по адресу: ..., ... по акту приема-передачи. В удовлетворении первоначального иска о прекращении обременения в силу закона просил отказать (л.д. 43-46).

К.В. в лице представителя С.Н., не согласившись с встречными исковыми требованиями Ш.А., представила возражения в которых, указывая на то, что обязательства по договору купли-продажи земельного участка от ... были исполнены в полном объеме. С ... года Ш.А. ни разу ни в устной, ни в письменной форме не предъявлялись требования об исполнении обязательств по договору купли-продажи земельного участка, либо о расторжении договора купли-продажи, поскольку обязательства были выполнены в полном объеме. Учитывая, что Ш.А. знал о нарушенном праве с ... (более 5 лет) и не предъявлял требований в пределах срока исковой давности, который составляет три года, а также указывая на то, что требования Ш.А. противоречат нормам Гражданского кодекса РФ, просила применить срок исковой давности по требованиям Ш.А. о расторжении договора купли-продажи земельного участка и отказать в удовлетворении встречных исковых требований (л.д. 53-62). 

Определением суда от ... к участию в деле в качестве соответчика привлечено Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по .... Принято к производству заявление об увеличении исковых требований по встречному исковому заявлению, в котором Ш.А. просит расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от ..., заключенный между истцом по встречному иску Ш.А. и ответчиком по встречному иску К.В., обязать ответчика по встречному иску К.В. в течение 30 календарных дней с момента вступления в законную силу решения суда. Передать истцу по встречному иску Ш.А. земельный участок, с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв.м., находящийся по адресу: ..., ... по акту приема-передачи. В удовлетворении первоначального иска о прекращении обременения в силу закона просил отказать. Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... после вступления в законную силу судебного акта по исковому заявлению Ш.А. к К.В. о расторжении договора купли-продажи земельного участка исключить из Единого государственного реестра недвижимости и запись регистрации ... от .... Обязать Ш.А. после расторжения договора купли-продажи земельного участка от ...., заключенного между Ш.А. и К.В., а также исключения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастрами картографии по Тюменской облети из Единого государственного реестра недвижимости записи регистрации ... от ..., выплатить К.В. денежные средства в размере ... рублей.

В судебном заседании истец по первоначальному иску и ответчик по встречному иску К.В. поддержал первоначальные исковые требования, просил удовлетворить по доводам искового заявления. В удовлетворении встречных исковых требований с учетом их увеличения просил отказать. Пояснил, что отдал Ш.А. задаток в размере ... рублей. В последствии после подписания документов еще ... рублей и ... рублей. Расписки не брал, так как доверял Ш.А. ..., после сдачи документы в МФЦ, ему стало известно об имеющемся обременении на земельный участок.

Представитель истца по первоначальному иску и ответчика по встречному иску С.Н., действующая на основании доверенности от ..., настаивала на удовлетворении первоначальных исковых требований по доводам искового заявления. В удовлетворении встречных исковых требований просила отказать, по доводам, изложенным в возражениях на встречный иск и применить срок исковой давности. Считает, что ходатайство Ш.А. о пропуске срока, подачи заявления не подлежит удовлетворению. По закону о государственной регистрации невозможно снять обременения в одностороннем порядке, срок исковой давности применить не возможно. 

Ответчик по первоначальному иску и истец по встречному иску Ш.А. в судебном заседании не признал первоначальные исковые требования. Пояснив суду, что расчет по договору купли-продажи земельного участка от ... с ним не был произведен полностью. Просил удовлетворить встречное исковое заявление с учетом увеличения требований. 

Представитель ответчика по первоначальному иску и истца по встречному иску адвокат К.О., не согласившись с первоначальным иском, просила отказать в его удовлетворении, встречные исковые требования с учетом их увеличения просила удовлетворить.

Представитель третьего лица Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствии, представил возражения по доводам которых, в удовлетворении требований Ш.А. об обязании Управления исключить сведения в ЕГРН просил отказать, по остальным требованиям – принять решение на усмотрение суда (л.д. 159-162). На основании ст. 167 ГПК РФ, суд рассмотрел дело в отсутствие представителя третьего лица.

Выслушав стороны, их представителей, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

В силу п. 1 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации, то в согласно подп. 1 п. 1 ст. 339.1 Гражданского кодекса Российской Федерации залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации. 

В соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. 

В случае изменения или прекращения залога, в отношении которого зарегистрировано уведомление о залоге, залогодержатель обязан направить в порядке, установленном законодательством о нотариате, уведомление об изменении залога или об исключении сведений о залоге в течение трех рабочих дней с момента, когда он узнал или должен был узнать об изменении или о прекращении залога. В случаях, предусмотренных законодательством о нотариате, уведомление об изменении залога или об исключении сведений о залоге направляет иное указанное в законе лицо (абз. 2 п. 4 ст. 339.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, по договору купли-продажи земельного участка от ... К.В. приобрел у Ш.А. принадлежащий ему по праву собственности земельный участок с кадастровым номером ... общей площадью ... кв.м., находящийся по адресу: ..., .... По передаточному акту от ... указанный земельный участок передан продавцом покупателю. Право собственности К.В. зарегистрировано ... (л.д. 8-10,75).

Согласно свидетельства о государственной регистрации права (л.д. 10) на спорный земельный участок зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу закона, регистрационная запись ... от ....

Из показаний свидетеля П.И. следует, что по просьбе К.В. и Ш.А. в ... году им был составлен договор купли - продажи на покупку земельного участка, расположенного по адресу: ... с отсрочкой платежа, где 200 тысяч покупатель уплачивал продавцу до подписания договора, и остальную сумму после его подписания.

В соответствии с п. 1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки. Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется.

Таким образом, в случае невозможности обращения залогодержателя с заявлением об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, законодательством предусмотрено иное основание для погашения регистрационной записи об ипотеке в виде судебного решения.

Пояснения свидетеля Г.А., о том, что её брат К.В. приобретал земельный участок у Ш.А.., за денежные средства снятые частично со счета их мамы и личных сбережений, хранившихся у неё дома, а так же о том, что ... брат передавал Ш.А. в августе ... года, ... брат должен был передать при получении документов из регистрационной палаты, очевидцем передачи денег она не являлась и свидетеля М.В. о том, что со слов К.В.она знала о покупке им земельного участка за ... рублей. Выписки по счетам о наличии денежных средств на счетах истца и К.А., а так же товарные чеки, квитанции и накладные на приобретение различных товаров и услуг представленные истцом не являются доказательствами подтверждающими исполнение истцом К.В. обязательств по договору купли-продажи.

Иных доказательств, подтверждающих исполнения истцом по первоначальному иску К.В. обязательств перед ответчиком по первоначальному иску (залогодержателем) Ш.А. по оплате стоимости земельного участка, суду не представлено. Следовательно, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для принятия решения о прекращении ограничения (обременения) права собственности истца по первоначальному иску К.В. в виде ипотеки в силу закона в отношении принадлежащего ему земельного участка.

При таких обстоятельствах, исковые требования К.В., о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении земельного участка по адресу: ... ..., ... А, принадлежащего ему на праве собственности удовлетворению не подлежат. 

Ш.А. заявлено о применении срока исковой давности, по первоначальному иску К.В. о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении земельного участка. 

В силу п. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 указанного Кодекса.

Согласно п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

В соответствии с п. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Судом установлено, что о нарушении своих прав К.В. узнал ..., когда начал оформлять документы на выстроенный им жилой дом, а в суд с иском он обратился ..., следовательно, трехгодичный срок исковой давности истцом не пропущен.

При таких обстоятельствах заявление Ш.А. о применении срока исковой давности по первоначальному иску К.В. о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении земельного участка, удовлетворению не подлежит.

Встречные исковые требования истца Ш.А. к К.В. о расторжении договора купли-продажи земельного участка суд оставляет без рассмотрения по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Продавец вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления покупателю письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Основанием заявленных встречных исковых требований, как следует из доводов иска, послужило то обстоятельство, что К.В. не произвел оплату за земельный участок в полном объеме, чем нарушил существенные условия договора купли-продажи земельного участка от ....

В материалы дела представлено требование от ..., с предложением расторгнуть договор купли-продажи земельного участка в течение трех календарных дней с момента получения данного требования.

Указанное требование вручено К.В. в судебном заседании .... Встречное исковое заявление о расторжении договора подано Ш.А. в суд .... Таким образом, суд приходит к выводу, что досудебный порядок урегулирования спора истцом не соблюден. 

В Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 июля 1996 г. N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» содержится разъяснение, согласно которому спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 ГК РФ.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, суду не представлено доказательств о том, что требование от ... было получено К.В. до обращения в суд с исковым заявлением.

Применяя вышеуказанные нормы, суд приходит к выводу о том, что истцом по встречному иску не представлено доказательств того, что предупреждение о необходимости исполнения обязательств по договору купли-продажи земельного участка ответчиком было получено, то есть отсутствуют доказательства соблюдения истцом, предусмотренного п. 2 ст. 452 ГК РФ досудебного порядка урегулирования спора связанного с расторжением договора.

Суд оставляет заявление без рассмотрения в случае, если истцом не соблюден установленный федеральным законом для данной категории дел или предусмотренный договором сторон досудебный порядок урегулирования спора (абз. 2 ст. 222 ГПК РФ).

При таких обстоятельствах, несоблюдение Ш.А. досудебного порядка урегулирования спора о расторжении договора влечет оставление искового заявления без рассмотрения, что не исключает возможности для истца, после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления искового заявления без рассмотрения, обратиться в суд с заявлением в общем порядке.

По вопросу срока исковой давности, о применении которой заявил ответчик по встречному иску К.В., суд исходя из того, что в силу закона встречные исковые требования Ш.А. о расторжении договора купли-продажи земельного участка оставлены без рассмотрения, следовательно, и заявление ответчика о пропуске срока исковой давности по иску о расторжении этого договора не имеет правового значения. 

Учитывая изложенное и руководствуясь ст.ст.192-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Отказать К.В. в удовлетворении исковых требований к Ш.А. о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона, в отношении земельного участка по адресу: ... ..., ... А, принадлежащего на праве собственности К.В.

Встречный иск Ш.А. к К.В. о расторжении договора купли-продажи земельного участка оставить без рассмотрения.

Решение может быть обжаловано в Тюменский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы через Заводоуковский районный суд ....

Судья подпись О.Е. Агапова

Мотивированное решение составлено 27 февраля 2018 года.