УИД 03RS0069-01-2023-000735-94

2-674/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

п. Чишмы 21 июля 2023 года 

Чишминский районный суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Галикеева Р.М.,

при секретаре Федоровой А.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации сельского поселения Аровский сельсовет муниципального района 

<

адрес> Республики Башкортостан об обязании заключить договор аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Администрации сельского поселения Аровский сельсовет муниципального района 

<

адрес> Республики Башкортостан об обязании заключить договор аренды земельного участка, мотивируя свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ее супругом ФИО3 был заключен договор передачи прав и обязанностей на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1502 кв.м., расположенный по адресу: РБ, 

<

адрес>. Вышеуказанный участок предоставлен ФИО2 в аренду под индивидуальную жилую застройку на основании Постановления главы Администрации МР 

<

адрес> РБ от ДД.ММ.ГГГГ №-П, сроком на 5 лет. На имя ФИО3 в Администрации МР 

<

адрес> РБ было получено разрешение на строительство № RU 03552315-175 от ДД.ММ.ГГГГ, сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ, что составляет 11 месяцев. С данным разрешением истец не согласна, так как согласно п.19 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, указано, что разрешение на ИЖС выдается сроком на 10 лет. В соответствии с полученным разрешением начали строительство жилого дома. 

ДД.ММ.ГГГГ в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, общая площадь застройки 72.2 кв.м., степень готовности 10%, адрес (местонахождение) объекта: РБ, 

<

адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ г. Хурамшин Р.Р. умер. Согласно свидетельству о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ объект незавершенного строительства с кадастровым номером № со степенью готовности 10%, проектируемым назначением: жилой дом, расположенный по адресу: РБ, 

<

адрес> перешло его законной супруге-ФИО1 

Распоряжением главы Администрации муниципального района 

<

адрес> РБ №-ро от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 на праве аренды сроком на 3 года был предоставлен земельный участок общей площадью 1502 кв.м., с кадастровым номером №, относящийся к категории земель населенных пунктов, расположенный по адресу: РБ, 

<

адрес>. Во исполнение данного распоряжения ФИО1 с КУС Минземимущества РБ по 

<

адрес>, был заключен договор аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства № от ДД.ММ.ГГГГ, действие которого составляет три года. 

На сегодняшний день строительство жилого дома не завершено. 

Истец ФИО1 обратилась в Администрацию сельского поселения Аровский сельсовет с заявлением о продлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером № по адресу: РБ, 

<

адрес>.

Администрацией сельского поселения Аровский сельсовет МР 

<

адрес> РБ в продлении отказано. 

С таким решением истец не согласна, поскольку на арендуемом земельном участке имеется объект незавершенного строительства, своевременно оплачивается арендная плата за землю, в связи с чем, в соответствии со ст.39.6, 39.20 Земельного Кодекса РФ как арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности, имеет преимущественное право на продление или заключение договора аренды. 

Также, с отказом в продлении Договора № от ДД.ММ.ГГГГ не согласна, так как он заключался для индивидуального жилищного строительства, а не для завершения строительства. 

Истец просит обязать Администрацию сельского поселения Аровский сельсовет муниципального района 

<

адрес> РБ заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка № с кадастровым номером №, адрес местоположения: РБ, 

<

адрес>, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства в границах, указанного в кадастровом плане земельного участка, общей площадью 1502 кв.м., сроком на три года для завершения строительства, без проведения торгов. 

Истец Х.Э.МБ., извещенная надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела в судебное заседание не явилась.

Представитель ответчика – администрации сельского поселения Аровский сельсовет муниципального района 

<

адрес> Республики Башкортостан в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела. 

Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований - администрации муниципального района 

<

адрес> Республики Башкортостан, Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, ППК «Роскадастра» по 

<

адрес> в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Суд на основании ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотрение дела в судебном разбирательстве без участия не явившихся лиц.

Проверив и оценив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно п. 2 ст. 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 ст. 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии с п.п. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления : земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Подпунктом 2 пункта 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ установлено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В силу п. 1 ст. 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610) (пункт 2 ст. 621 ГК РФ).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 выдано разрешение на строительство на земельном участке с кадастровым номером № сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно свидетельству о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ объект незавершенного строительства с кадастровым номером № со степенью готовности 10%, проектируемым назначением: жилой дом, расположенный по адресу: РБ, 

<

адрес> перешло его законной супруге -ФИО1 

ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией муниципального района 

<

адрес> Республики Башкортостан, в лице председателя комитета – начальника отдела Комитета по управлению собственностью Минземимущества РБ по 

<

адрес> и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка № (на основании распоряжения №-ро от № По условиям договора, срок аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>, составляет 3 года. Данный земельный участок предоставляется для индивидуального жилищного строительства в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка, общей площадью 1502 кв.м.

В п. 5.1 договора аренды земельного участка указано, что арендатор имеет право продлить, с согласия арендодателя, действие договора на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению арендатора, переданному арендодателю не позднее, чем за 30 (тридцать) календарных дней до истечения срока действия настоящего договора, в противном случае договор считается расторгнутым и его действие прекращается. Продление срока действия договора оформляется дополнительным соглашением.

Согласно п. 6.1 договора, в случае неисполнения одной из сторон должным образом обязательства по настоящему договору, другая сторона направляет нарушившей стороне письменное уведомление, в котором излагаются факты, составляющие основу нарушения. Если нарушение не будет устранено в срок, указанный в письменном уведомлении, сторона вправе обратиться в суд. 

Сторонами ДД.ММ.ГГГГ составлен акт приема-передачи земельного участка, где истец принимает земельный участок с кадастровым номером № для индивидуального жилищного строительства.

Согласно расчету годовой арендной платы за 2020 год сумма составляет 2090 руб. 33 коп. за расчетный период, годовая сумма составляет 2722 руб. 63 коп.

Согласно ответа от ДД.ММ.ГГГГ Администрации сельского поселения Аровский сельсовет муниципального района 

<

адрес> РБ ФИО1 в продлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером № отказано ссылаясь на то, что в соответствии с пп.10 п.2 ст.36 и с пп.6 п.8 ст. 39.8 ЗК РФ с заявителем уже был однократно заключен договор аренды на земельный участок с кадастровым номером № без проведения торгов в связи с предоставлением участка, на котором расположен объект незавершённого строительства с кадастровым номером №, для завершения строительства. Срок аренды по данному договору истек. Документов, подтверждающих наличие на участке принадлежащих на праве собственности заявителю жилого дома, не представлено. 

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ., земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: с 

<

адрес>, имеет площадь 1502 +/- 14, категории земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства; правообладателем является сельское поселение Аровский сельсовет муниципального района 

<

адрес> Республики Башкортостан.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с ДД.ММ.ГГГГ регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также - ЗК РФ).

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

В силу пункта 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ), который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

В силу пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

Как следует из представленных кассовых квитанций истцом с 2020 года по 2023 года вносилась арендная плата за представленный земельный участок с кадастровым номером № в аренду, а также из справки главы администрации сельского поселения Аровский сельсовет муниципального района 

<

адрес> Республики Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ следует, что задолженности по арендной плате на земельный участок с кадастровым номером № не имеется.

С учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона.

Применительно к рассматриваемому делу, поскольку собственник земельного участка с кадастровым номером № не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как то установлено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, у истца ФИО1 имеется право на однократное продление срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта.

В условиях юридической неопределенности судьбы земельного участка с момента истечения срока договора аренды с 2023 года, возникают риски для имущественных прав ФИО1, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений, составляющими ядро принципа правовой определенности, имеющего универсальное значение в отношениях государства и индивида.

Конституция Российской Федерации, провозглашая Российскую Федерацию социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие каждого человека, предписывает органам государственной власти и органам местного самоуправления поощрять строительство, создавать условия для осуществления права на жилище (часть 2 статьи 40).

Жилищный кодекс Российской Федерации возлагает на органы государственной власти и органы местного самоуправления обязанность в пределах их полномочий обеспечивать условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе стимулировать жилищное строительство (пункт 4 статьи 2).

Истец в отсутствие договора аренды лишена возможности завершить строительство дома.

Согласно подпункта 6 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

Таким образом, судом установлено, что согласно оговору аренды от № года, спорный земельный участок был предоставлен ФИО1 в аренду для строительства индивидуального жилого; уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов (такое требование не заявлено и в рамках настоящего дела); арендные платы ФИО1 производились; недобросовестное исполнение условий договора аренды, не допущено; в связи с не установлением иного, ранее спорный земельный участок в соответствии с пунктом 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» однократно для завершения строительства ФИО1 не предоставлялся.

При таком положении, ФИО1, как собственник объекта незавершенного строительства, возведенного на спорном земельном участке, в силу приведенных выше правовых норм, имеет право приобрести данный земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к администрации сельского поселения Аровский сельсовет муниципального района 

<

адрес> РБ об обязании заключить договор аренды земельного участка сроком на три года для завершения строительства, без проведения торгов - удовлетворить.

Обязать администрацию сельского поселения Аровский сельсовет муниципального района 

<

адрес> РБ заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка общей площадью 1502 кв.м. с кадастровым номером №, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства, местоположение 

<

адрес> сроком на три года для завершения строительства.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд РБ в месячный срок со дня принятия судом решения в окончательной форме через Чишминский районный суд. 

Копия верна 

Судья Р.М. Галикеев