Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

27 марта 2019 года г.Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Непопалова Г.Г.,

при секретаре Матвеевой О.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-790/2019 по административному исковому заявлению АО «Специализированный застройщик «КОШЕЛЕВ-ПРОЕКТ САМАРА» к Правительству Самарской области и Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л :

АО «Специализированный застройщик «КОШЕЛЕВ-ПРОЕКТ САМАРА» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости, мотивируя тем, что административному истцу на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, площадью 98 246 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, виды разрешённого использования: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Кадастровая стоимость указанного выше земельного участка определена по состоянию на 27 июля 2018 года и составляет 174 772 756 рублей 78 копеек.

Административный истец не согласен с указанной выше кадастровой стоимостью земельного участка, считает ее завышенной и несоответствующей действительной рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика земельного налога. 

В обоснование заявленных требований АО «Специализированный застройщик «КОШЕЛЕВ-ПРОЕКТ САМАРА» ссылается на отчет об оценке от 29 ноября 2018 года № №, подготовленный оценщиком ООО «Центр оценки и судебной экспертизы», согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 27 июля 2018 года составляет 53 074 454 рубля 12 копеек.

Будучи не согласным с указанной выше кадастровой стоимостью земельного участка, 18 декабря 2018 года административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости оспариваемого земельного участка. Однако, решением Комиссии от 11 января 2019 года № № заявление АО «Специализированный застройщик «КОШЕЛЕВ-ПРОЕКТ САМАРА» было отклонено. 

При таких обстоятельствах, административный истец полагает, что имеются предусмотренные законом основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости указанного выше земельного участка в судебном порядке. 

На основании изложенного, АО «Специализированный застройщик «КОШЕЛЕВ-ПРОЕКТ САМАРА» просит суд:

- признать незаконным и отменить решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 11 января 2019 года № №; 

- установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 98 246 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, виды разрешённого использования: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 27 июля 2018 года в размере 53 074 454 рубля 12 копеек;

- обязать Управление Росреестра по Самарской области внести в Единый государственный реестр недвижимости в качестве кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № его рыночную стоимость в размере 53 074 454 рубля 12 копеек.

В процессе рассмотрения судом настоящего административного дела АО «Специализированный застройщик «КОШЕЛЕВ-ПРОЕКТ САМАРА» изменило и уточнило заявленные требования, просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 98 246 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, виды разрешённого использования: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 27 июля 2018 года в размере 53 074 454 рубля 12 копеек.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2, действующая на основании доверенности от 16 апреля 2018 года № №, административные исковые требования поддержала, сославшись на доводы, изложенные выше.

Представители Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Администрации муниципального района Волжский Самарской области и Администрации городского поселения Смышляевка муниципального района Волжский Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены, об уважительных причинах неявки суд не уведомили, об отложении судебного заседания не просили, в связи с чем суд, в соответствии с положениями статей 150 и 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определил рассмотреть дело без их участия.

Представитель Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представил письменный отзыв на административный иск, в котором оставил разрешение административного иска по существу на усмотрение суда.

Иные участвующие в деле лица письменных возражений в адрес суда не направили.

Суд, заслушав объяснения представителя административного истца, проверив дело, полагает административный иск АО «Специализированный застройщик «КОШЕЛЕВ-ПРОЕКТ САМАРА» к Правительству Самарской области и Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата…

…Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Положения пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» утвержден порядок проведения государственной кадастровой оценки земли.

Согласно пункту 10 названных выше Правил, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Согласно пункту 6 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)», утвержденного Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508 (в редакции Приказа Минэкономразвития Российской Федерации от 22 июня 2015 года № 388), под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

Из материалов дела усматривается, что АО «Специализированный застройщик «КОШЕЛЕВ-ПРОЕКТ САМАРА» на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, площадью 98 246 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, виды разрешённого использования: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), расположенный по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 8 февраля 2019 года № №.

Постановлением Правительства Самарской области от 13 ноября 2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, в том числе и земельного участка с кадастровым номером №.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 8 февраля 2019 года № №, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 27 июля 2018 года и составляет 174 772 756 рублей 78 копеек.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца как плательщика земельного налога. 

Полагая, что завышение кадастровой стоимости нарушает его права, 18 декабря 2018 года АО «Специализированный застройщик «КОШЕЛЕВ-ПРОЕКТ САМАРА» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости оспариваемого объекта недвижимости. Однако, решением Комиссии от 11 января 2019 года № № заявление было отклонено, после чего, 22 февраля 2019 года Общество обратилось в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

При таких обстоятельствах, обращение АО «Специализированный застройщик «КОШЕЛЕВ-ПРОЕКТ САМАРА» в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 11, 12, 24.15 и 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, одновременно не исключает установление их кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости.

Согласно статье 24.18 Закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении земельного участка его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке от 29 ноября 2018 года № №, подготовленный оценщиком ООО «Центр оценки и судебной экспертизы», из которого усматривается, что объектом оценки являлся земельный участок с кадастровым номером №, площадью 98 246 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, виды разрешённого использования: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), расположенный по адресу: 

<

адрес>, итоговая рыночная стоимость которого по состоянию на 27 июля 2018 года составила 53 074 454 рубля 12 копеек.

Общие требования к отчету об оценке установлены статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценка указанного выше объекта недвижимости выполнена по состоянию на 27 июля 2018 года, то есть на дату определения кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Давая оценку исследованным доказательствам, суд полагает, что приведенные в отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости земельного участка основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки. Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к отчету об оценке документами. 

Оснований полагать, что представленный административным истцом отчет об оценке от 29 ноября 2018 года № №, подготовленный оценщиком ООО «Центр оценки и судебной экспертизы», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, у суда не имеется.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного земельного участка, и содержащих сведения об иной его рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. Правовые основания для назначения судебной оценочной экспертизы по инициативе суда отсутствуют.

Из пояснений оценщика ООО «Центр оценки и судебной экспертизы» ФИО1 следует, что на странице 39 Отчета об оценке информация об объектах-аналогах представлена в виде таблицы, копии источников информации по объектам-аналогам приведены на страницах 37-38 (п. 8.2.2 «Анализ сегмента рынка»), а также на страницах 53-55 (п. 9.4 «Расчет стоимости земельного участка методом сравнения продаж») Отчета об оценке. Анализ рынка выполнен в соответствии с требованиями п. 11 ФСО № 7. Кроме того, в отчете об оценке указано, что территория поиска объектов аналогов расширена за счет земельных участков в муниципальных районах Самарской области для застройки многоэтажными жилыми домами, а не в городских округах. Для оценки рыночной стоимости земельных участков в муниципальных районах Самарской области некорректно использовать объекты-аналоги в городских округах ввиду получения недопустимо высокой величины корректировки на местоположение.

У оцениваемого земельного участка имеются права третьих лиц, а именно имеются частные сервитуты частей земельного участка для эксплуатации водопроводов и канализации, принадлежащих ООО «Авиаспецмонтаж», которые фактически не являются коммуникациями оцениваемого земельного участка, а просто проходят по нему. По сведениям, представленным заказчиком, фактически подключиться к таким коммуникациям нельзя. Сведений об энергоснабжении на оцениваемом земельном участке в документах и Заказчиком не представлено. Сети энергоснабжения расположенные на другом, соседнем участке, не являются предметом исследований. Доступ к энергоснабжению на соседнем участке нельзя считать наличием проведенных инженерных коммуникаций на оцениваемом земельном участке. 

Таким образом, оценщик полагает, что замечания к Отчету об оценке от 29 ноября 2018 года № №, указанные в решении Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 11 января 2019 года № № являются необоснованными. 

Оснований не доверять письменным пояснениям оценщика ООО «Центр оценки и судебной экспертизы» ФИО1 у суда не имеется, названный выше оценщик обладает соответствующей квалификацией в области оценки объектов недвижимости.

С учетом изложенного, суд считает возможным принять отчет об оценке от 29 ноября 2018 года № №, подготовленный оценщиком ООО «Центр оценки и судебной экспертизы», в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на дату оценки и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанного отчета.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что требования административного истца подлежат удовлетворению.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения АО «Специализированный застройщик «КОШЕЛЕВ-ПРОЕКТ САМАРА» в суд является 22 февраля 2019 года, а в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 18 декабря 2018 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Административный иск АО «Специализированный застройщик «КОШЕЛЕВ-ПРОЕКТ САМАРА» к Правительству Самарской области и Управлению Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 98 246 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, виды разрешённого использования: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 27 июля 2018 года в размере 53 074 454 рубля 12 копеек.

Дата подачи АО «Специализированный застройщик «КОШЕЛЕВ-ПРОЕКТ САМАРА» заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 18 декабря 2018 года, в суд – 22 февраля 2019 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 28 марта 2019 года.

Председательствующий: Непопалов Г.Г.