Дело №2-31/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 января 2019 года г. Челябинск 

Тракторозаводский районный суд г. Челябинска в составе:

председательствующего судьи Шаповал К. И.,

при секретаре Третьяковой Р.Р., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ООО СФК «Континент Евразия» о расторжении договора купли-продажи квартиры, признании сделки недействительной, признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ООО СФК «Континент Евразия» с требованиями о расторжении договора купли-продажи заключенного между ФИО1 и ООО СФК «Континент Евразия» от 17.11.2015 года квартиры по адресу: 

<

адрес>, о признании сделки купли-продажи квартиры по адресу: 

<

адрес> от 01.04.2017 года заключенной между ООО СФК «Континент Евразия» и ФИО2 ничтожной, применении последствий недействительности сделки, прекращения права собственности ФИО2 на квартиру по адресу: 

<

адрес>, признании права собственности за ФИО1 на квартиру по адресу: 

<

адрес>.

В обоснование требований указано, что ФИО1 являлась собственником квартиры по адресу: 

<

адрес>. 17.11.2015 года между ФИО1 и ООО СФК «Континент Евразия» был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: 

<

адрес>. Согласно данного договора ФИО1 продала спорную квартиру ООО СФК «Континент Евразия» за 2 400 000 руб. Согласно п.3 данного договора квартира оценивается сторонами в 2 400 000 руб., расчет будет произведен в период с 20.11.2017 года по 30.11.2017 года. Пунктом 4 данного договора установлено, что стороны договорились, что в отношении квартиры залог в силу закона, согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ не возникает. 23.11.2015 года произведена государственная регистрация права на недвижимое имущество и сделок с ним и сделана запись о регистрации №. В настоящее время обязанность покупателя ООО СФК «Континент Евразия» по оплате спорной квартиры не исполнено, денежные средства в счет оплаты истцу не переданы.

01.04.2017 года между ООО СФК «Континент Евразия» и ФИО2 был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: 

<

адрес>. Согласно данного договора ООО СФК «Континент Евразия» продал ФИО2 квартиру по адресу: 

<

адрес> за 2 200 000 руб. Пунктом 4 данного договора, установлено, что расчет произведен до подписания настоящего договора. Директор ООО СФК «Континент Евразия» и ФИО2 являются друзьями истинная цель данной сделки, является незаконное завладение имуществом истца.

В судебном заседании истец ФИО1 и ее представитель ФИО3 на исковых требованиях настаивали, по доводам изложенном в иске.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признал.

Представитель ответчика ООО СФК «Континент Евразия» - ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признал.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области извещены надлежащим образом, представителя не направили.

Согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

Согласно статье 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества одна сторона (продавец) обязуется передать имущество в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу статьи 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно ч. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Основания и последствия расторжения договора определены ст. 450 и п. 4 ст. 453 ГК РФ.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

В судебном заседании установлено, что ФИО1 являлась собственником квартиры по адресу: 

<

адрес> на основании договора купли-продажи квартиры от 06.03.2015 года. 

17.11.2015 года между ФИО1 и ООО СФК «Континент Евразия» был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: 

<

адрес>. Согласно данного договора ФИО1 продала спорную квартиру ООО СФК «Континент Евразия» за 2 400 000 руб. 

Пунктом 3 данного договора предусмотрено, что квартира оценивается сторонами в 2 400 000 руб., расчет будет произведен в период с 20.11.2017 года по 30.11.2017 года. 

Пунктом 4 данного договора установлено, что стороны договорились, что в отношении квартиры залог в силу закона, согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ не возникает. 

23.11.2015 года произведена государственная регистрация права на недвижимое имущество и сделок с ним и сделана запись о регистрации №. 

В настоящее время обязанность покупателя ООО СФК «Континент Евразия» по оплате спорной квартиры не исполнено, денежные средства в счет оплаты истцу не переданы.

В судебном заседании истец суду пояснила, что данная сделка с ООО СФК «Континент Евразия» была совершена, для того, чтобы ООО СФК «Континент Евразия» помогла ей снять с регистрационного учета племянников, за которыми сохранено бессрочное право пользование спорным помещением. 

Представитель ответчика ООО СФК «Континент Евразия» - ФИО4 суду пояснил, что действительно не произвел расчет со ФИО1 по договору купли-продажи квартиры от 17.11.2015 года расположенной по адресу: 

<

адрес>.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что заключенный между сторонами договор купли-продажи не предусматривает условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения.

В Гражданском кодексе РФ (глава 30, параграф 7 "Продажа недвижимости", ст. 549 - 558 ГК РФ) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателей право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой ими покупной цены.

При этом, саму по себе ссылку истца на отсутствие передачи денежных средств в счет оплаты стоимости квартиры по договору купли-продажи стороной ответчика стороне истца как на существенное нарушение договора покупателем, исходя из понятия существенного нарушения договора, содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ, нельзя признать достаточным для признания указанных нарушений со стороны покупателя существенными.

В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

В суде истец указывает, что со стороны покупателя допущено существенное нарушение договора купли-продажи, которое повлекло для продавца такой ущерб, который лишил его того, на что он был вправе рассчитывать при заключении названного договора, что согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ является основанием для расторжения договора купли-продажи квартиры.

Однако доводы истца о праве продавца на расторжение договора купли-продажи при существенном нарушении договора покупателями, к которому истец относит неуплату покупателем стоимости недвижимого спорного имущества, основаны на ошибочном толковании норм ГК РФ.

Из содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Из материалов дела усматривается, что истец не представил суду каких-либо доказательств, причинения ему значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, ущерба, как того требует ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, посчитав таковым сам факт невыплаты денег за квартиру ответчиками.

В п. 3 ст. 486 ГК РФ (гл. 30, параграф 1 "Общие положения о купле-продаже") содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи, которые заключаются в наличии у продавца права потребовать оплаты товара, а также дополнительно уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса РФ.

Однако, каких-либо претензий относительно выплаты обусловленных договором денежных средств истец к ответчику не предъявлял.

В соответствии с пунктом 65 совместного Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В данном случае самих оснований для расторжения договора купли-продажи не усматривается. По этой причине неприменимы к отношениям сторон и положения о праве продавца, не получившего оплату по договору купли-продажи, требовать возврата, переданного покупателю имущества, в качестве неосновательного обогащения на основании статей 1102 и 1104 Гражданского кодекса РФ.

На основании изложенного, а также исходя из установленных по делу обстоятельств и согласованных сторонами условий договора купли-продажи квартиры, суд приходит к выводу, что ни законом, ни договором купли-продажи истцу (продавцу) не предоставлено право требовать от ответчика (покупателя) возврата переданных по договору квартиры даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости спорного недвижимого имущества, следовательно, исковые требования удовлетворению не подлежат.

01.04.2017 года между ООО СФК «Континент Евразия» и ФИО2 был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: 

<

адрес>. Согласно данного договора ООО СФК «Континент Евразия» продал ФИО2 квартиру по адресу: 

<

адрес> за 2 200 000 руб. 

Пунктом 4 данного договора, установлено, что расчет произведен до подписания настоящего договора. 

Представитель ответчика ООО СФК «Континент Евразия» - ФИО4 суду пояснил, что действительно заключал договор купли-продажи спорной квартиры 01.04.2017 года с ФИО2 с целью отчуждения квартиры. 01.04.2017 год ООО СФК «Континент Евразия» были выданы ФИО2 квитанции к приходному ордеру № на общую сумму 2 200 000 руб., основание указано договор купли-продажи от 01.04.2017 года. Фактически денежные средства не поступали в кассу ООО СФК «Континент Евразия». ФИО2 произвел расчет по договору купли-продажи от 01.04.2017 года передав ООО СФК «Континент Евразия» двухкомнатную квартиру расположенную по адресу: 

<

адрес> стоимостью 1 000 000 руб. (договор купли-продажи от 04.12.2015 года.); автомобиль 

<

данные изъяты>, стоимостью 695 000 руб. (договор купли-продажи от 10.01.2017 года); гараж №, площадью 17,2 кв.м., расположенный на земельном участке площадью 20 кв.м. находящимся по адресу: 

<

адрес>. общей стоимостью 400 000 руб. (договор купли-продажи от 10.09.2016 года) (л.д.117-118, 122, 125-126). Сделку по продаже квартиры по адресу: 

<

адрес> оформленную договором купли-продажи от 01.04.2017 года заключённого с ФИО2 считаем исполненной, поскольку в счет стоимости спорной квартиры ООО СФК «Континент Евразия» были переданы квартира, машина и гараж с земельным участком. После оформления сделки спорная квартира была передана ФИО2

ФИО2 суду пояснил, что заключил договор купли-продажи спорной квартиры 01.04.2017 года с ООО СФК «Континент Евразия». Квартиру приобрел для постоянного проживания с 

<

данные изъяты> ФИО5 и родственником ФИО6 за которым он осуществляет уход. В счет оплаты стоимости квартиры по адресу: 

<

адрес> ФИО2 продал ООО СФК «Континент Евразия» двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> стоимостью 1 000 000 руб. по договору купли-продажи от 04.12.2015 года; автомобиль 

<

данные изъяты>, стоимостью 695 000 руб. по договору купли-продажи от 10.01.2017 года; гараж №, площадью 17,2 кв.м., расположенный на земельном участке площадью 20 кв.м. находящимся по адресу 

<

адрес>., общей стоимостью 400 000 руб. по договору купли-продажи от 10.09.2016 года. Денежные средства от ООО СФК «Континент Евразия» по договорам купли-продажи ФИО2 получены не были, поэтому с ООО СФК «Континент Евразия» был оформлен взаимозачет денежных требований. Сделку по покупке квартиры по адресу: 

<

адрес> оформленную договором купли-продажи от 01.04.2017 года заключённого с ООО СФК «Континент Евразия» считает исполненной, поскольку в счет стоимости спорной квартиры были переданы квартира, машина и гараж с земельным участком. После оформления сделки квартира была ему передана ООО СФК «Континент Евразия», в которой постоянно проживает с 

<

данные изъяты> ФИО5 и родственником ФИО6

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Положениями ст. 550 - 551 ГК РФ определены требования к форме договора купли-продажи недвижимости, который должен быть совершен в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

В п. 1 ст. 167 ГК РФ установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

По смыслу данной нормы, по основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю участников сделки. При этом, обе стороны должны преследовать общую цель на достижение последствий иной сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.

Как разъяснено в п. 87 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от дата N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила.

Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами.

Исходя из вышеизложенного, для признания сделки притворной необходимо установить, что воля всех участников сделки была направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что воля сторон при совершении данного договора была направлена: у ООО СФК «Континент Евразия» - на возмездное отчуждение квартиры в пользу ФИО2, а у ФИО2 - на возмездное приобретение квартиры в свою собственность, в связи с чем, суд не ходит оснований, предусмотренных законом, для признания сделки недействительной по притворности.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, учитывая изложенные обстоятельства дела, суд пришел к выводу о том, что договор купли-продажи имел возмездный характер, при котором ООО СФК «Континент Евразия» действовал добровольно, осознавая последствия своих действий, с целью получения денежных средств (имущества путем взаимозачета), волеизъявление ФИО2 было направлено на получение в собственность квартиры, доказательств обратного суду не представлено, следовательно, оснований, предусмотренных законом, для признании договора купли-продажи квартиры недействительным по основаниям ст. 170 ГК РФ не имеется.

В суде установлено, что договор купли-продажи квартиры по адресу: 

<

адрес> от 01.04.2017 года заключенный между ООО СФК «Континент Евразия» и ФИО2 не признан судом притворной сделкой. Спорная квартира в настоящее время принадлежит на праве собственности ФИО2 Данное обстоятельство исключает возможность возврата квартиры в собственность истца, как об этом заявлено в иске, а с учетом невозможности возврата квартиры в собственность истца, удовлетворение требований о расторжении договора купли-продажи заключенного между ФИО1 и ООО СФК «Континент Евразия» от 17.11.2015 года квартиры по адресу: 

<

адрес> не влечет для нее каких-либо правовых последствий.

Кроме того, ФИО1 не лишена права обратится в суд с требованиями к ООО СФК «Континент Евразия» о взыскании денежных средств, в счет оплаты по договору купли-продажи квартиры от 17.11.2015 года по адресу: 

<

адрес>.

Руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ООО СФК «Континент Евразия» о расторжении договора купли-продажи заключенного между ФИО1 и ООО СФК «Континент Евразия» от 17.11.2015 года квартиры по адресу: 

<

адрес>, о признании сделки купли-продажи квартиры по адресу: 

<

адрес> от 01.04.2017 года заключенного между ООО СФК «Континент Евразия» и ФИО2 ничтожной, применении последствий недействительности сделки, прекращения права собственности ФИО2 на квартиру по адресу: 

<

адрес>, признании права собственности за ФИО1 на квартиру по адресу: 

<

адрес> - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Челябинский областной суд через Тракторозаводский районный суд в течение одного месяца со дня принятия в окончательной форме.

Председательствующий