Дело № 2-1-84/2021

УИД: 40RS0005-01-2020-001822-28

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

19 марта 2021 года город Кондрово

Дзержинский районный суд Калужской области в составе председательствующего судьи Захаровой О.В., при секретаре Кулешовой П.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации муниципального района «Дзержинский район» к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды,

У С Т А Н О В И Л :

24 ноября 2021 года истец обратился в суд с указанным иском к ответчику, указав, что 19.05.2008 года между истцом и ООО «Дробильно-сортировочный завод» (ООО «ДСЗ») был заключен договор аренды земельного участка № 1581, по которому истец предоставил ООО «ДСЗ в аренду земельный участок площадью 20400 кв.м с кадастровым номером № с видом разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: 

<

адрес>, а арендатор обязался своевременно выполнять все условия договора, в том числе оплачивать арендную плату. В последствии данный земельный участок неоднократно переуступался: 05.12.2011 года был переуступлен 

<

данные изъяты> 22.10.2012 года – 

<

данные изъяты>, 30.06.2015 года – 

<

данные изъяты> 29.06.2017 года – ООО «Торговый дом Неруд», 27.08.2018 г. – ответчику ФИО1. Размер арендной платы составлял 16 956 рублей в год. Согласно соглашения от 01.07.2016 года об изменении и дополнении договора аренды земельного участка № 1581 от 19.05.2008 года, заключенного между арендодателем и 

<

данные изъяты> размер арендной платы стал составлять 473 932 рубля 20 копеек в год. Ответчик обязательства по оплате арендной платы не исполняет, в связи с чем образовалась задолженность. Ответчику направлялась претензия о погашении задолженности по арендной плате и пени, однако, задолженность до настоящего времени не погашена. В связи с чем истец просит суд, взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 868 858 рублей 60 копеек, пени в размере 251 658 рублей 81 копейка, а также расторгнуть договор аренды земельного участка № 1581 от 19.05.2008 года. 

24.02.2021 года от представителя истца по доверенности ФИО2 поступило уточненное исковое заявление, согласно которому администрация МР «Дзержинский район» просит взыскать с ФИО1 задолженность по арендной плате по договору аренды № 1581 от 19.05.2008 года за период с 3 квартала 2018 года по 2 квартал 2020 года в размере 279 995 рублей 72 копейки, пени за период с 11.10.2018 года по 02.07.2020 года в размере 71 383 рубля 64 копейки, от исковых требований в части расторжения договора отказалась, просила в указанной части производство по делу прекратить.

Определением суда от 24.02.2021 года производство по делу в части расторжения договора аренды № 1581 от 19.05.2008 года прекращено в связи с отказом истца от иска в указанной части. 

Представитель истца по доверенности ФИО2 уточненные исковые требования поддержала.

Ответчик ФИО1, исковые требования признал частично, полагая, что задолженность по арендной плате должна быть рассчитана из суммы арендной платы в размере 16 956 рублей в год. 

Третье лицо ООО «Торговый дом Неруд» извещенное надлежащим образом, в судебное заседание не явилось, своего представителя в суд не направило, в возражениях на исковое заявление, в удовлетворении иска просило отказать. 

Заслушав представителя истца, ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

На основании пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В судебном заседании установлено, что 19.05.2008 года между Отделом по управлению имуществом Дзержинского района и 

<

данные изъяты> заключен договор аренды земельного участка № 1581 (далее – Договор), по условиям которого арендодатель Администрация муниципального района «Дзержинский район» предоставляет, а арендатор 

<

данные изъяты> принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, площадью 20400 кв.м с кадастровым номером № (предыдущий №), для ведения производственной деятельности, расположенный по адресу: 

<

адрес> (л.д. 14-15,16).

В соответствии с п. 2.1 Договора на участке имеется нежилое здание – цех розлива минеральной воды, общей площадью 272,7 кв.м.

Срок аренды установлен с 19.05.2008 года по 18.05.2057 года (п. 2.1 Договора).

Размер арендной платы за участок составляет 16 956 рублей в год, сумма квартальной арендной платы – 4 239 рублей (п. 3.1 – Договора).

Пунктом 3.4 Договора предусмотрено, что расчет годовой арендной платы производится на дату заключения Договора и пересматривается ежегодно с учетом изменения ставок арендной платы в соответствии с федеральным законодательством, законодательством субъекта Российской Федерации, нормативно-правовыми актами органа местного самоуправления, с квартала следующего за кварталом в котором изменения произошли. Изменение арендной платы оформляется дополнительным соглашением к Договору.

В соответствии с п. 4.3.3. Договора Арендатор имеет право с согласия Арендодателя сдавать Участок в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам. 

Передача указанного земельного участка оформлена сторонами актом приема-передачи земельного участка в аренду от 19.05.2008 г. (л.д. 16, оборот).

15.12.2011 года между 

<

данные изъяты> и 

<

данные изъяты> заключено Соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 1581 от 19.05.2008 года, согласно которому 

<

данные изъяты> с согласия Отдела по управлению имуществом Дзержинского района уступил 

<

данные изъяты> свои права и обязанности по Договору аренды № 1581 от 19.05.2008 года (л.д. 17).

22.10.2012 года между 

<

данные изъяты> и 

<

данные изъяты> заключено Соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 5581 от 19.05.2008 года, в соответствии с которым все права и обязанности по указанному договору аренды перешли к новому арендатору 

<

данные изъяты> (л.д. 18-19).

30.06.2015 года между 

<

данные изъяты> и 

<

данные изъяты> заключено Соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 5581 от 19.05.2008 года, в соответствии с которым все права и обязанности по указанному договору аренды перешли к новому арендатору 

<

данные изъяты> (л.д. 20-21).

Соглашением от 01.07.2016 года Администрация МО СП «Село Дворцы» и 

<

данные изъяты> внесли изменения в договор аренды, в том числе пункт 3.1 Договора изложили в следующей редакции: "Размер арендной платы за участок составляет 473 923,20 руб. в год. Сумма квартальной арендной платы составляет 118 480,80 руб. Расчет арендной платы определен в приложении к Соглашению» (л.д. 22, 23). 

Согласно Расчету арендной платы арендная плата в размере 473923,20 руб. устанавливается с 01.07.2016 года (л.д. 23).

29 июня 2017 года 

<

данные изъяты> переуступило права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды № 1581 от 19.05.2018 года ООО «Торговый дом Неруд», что подтверждается Договором уступки прав и обязанностей от 29.07.2017 года (л.д. 24-25).

27.08.2018 года между ООО «Торговый Дом Неруд» и ФИО1 заключен Договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 1581 от 19.05.2008 года, в соответствии с которым все права и обязанности арендатора по указанному договору аренды перешли к ФИО1(л.д. 12-13).

Указанный договор аренды от 19.05.2008 года и все Соглашения и Договора о переходе (уступке) прав и обязанностей по нему, прошли государственную регистрацию, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 19.03.2020 года (л.д. 9-11).

По условиям договора аренды № 1581 от 19.05.2008 года с учетом Соглашения об изменении и дополнении от 01.07.2016 года, арендная плата вносится Арендатором ежеквартально в сумме квартальной арендной платы, указанной в п. 3.1 Договора суммы до 10 числа начала следующего квартала, а за IV квартал – не позднее 25 декабря текущего года (п. 3.2. Договора), за нарушение срока внесения арендной платы по Договору, Арендатор выплачивает Арендодателю пени из расчета 0,1 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (п. 5.2. Договора).

Из пояснений представителя истца ФИО2 следует, что с третьего квартала 2018 года арендная плата ответчиком не уплачивалась.

14.07.2020 года истцом ответчику направлялась претензия с указанием на необходимость погашения образовавшейся задолженности по арендной плате в сумме 868 858,6 рублей и пени в размере 251 652,81 рублей, однако, ответчиком требование, указанное в претензии не исполнено.

Согласно представленному истцом расчету к уточненному исковому заявлению сумма задолженности по арендной плате за период расчета с 27.08.2018 года по 02.07.2020 года составляет 279 995 рублей 72 копейки, пени в сумме 71 383 рубля 64 копейки, всего 351 379 рублей 36 копеек.

Ответчик ФИО1 с указанным расчетом не согласился, пояснив, что об изменении размера арендной платы ему было неизвестно, кроме того Соглашение от 01.07.2016 года об изменении и дополнении Договора аренды земельного участка не зарегистрировано в установленном законом порядке. Полагал, что задолженность по арендной плате и пени должны быть рассчитаны из арендной платы первоначально указанной в Договоре аренды от 19.05.2008 года в размере 16956 рублей в год. 

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 и пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции на момент заключения спорного договора и действовавшей до 01.03.2015) за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Статьей 39.7 ЗК РФ (действующей с 01.03.2015) также предусмотрено, что если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Из Решения Дзержинского районного Собрания МР "Дзержинский район" Калужской области N 213 от 12 марта 2008 года "Об установлении ставок арендной платы за использование земельных участков и поправочных коэффициентов, учитывающих категории лиц, являющихся арендаторами" (действовавшего с 01.04.2008 года в период заключения договора аренды от 19.05.2008 года), Решения Дзержинского районного Собрания от 07.09.2010 N 28 "О порядке исчисления арендной платы за земельные участки, находящиеся на территории муниципального района "Дзержинский район", Решения Дзержинского районного Собрания от 07.02.2017 N 175 "Об утверждении порядка расчета арендной платы на территории муниципального района "Дзержинский район" и ставок арендной платы для земельных участков, предоставляемых на территории Дзержинского района" следует, что размер арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена, и земли, находящиеся в муниципальной собственности, расположенные на территории муниципального района "Дзержинский район", определяется по формуле:

А = С x К x П x И1 x...x Ин,

где А - размер арендной платы;

С - ставка арендной платы;

К - кадастровая стоимость земельного участка;

П - поправочный коэффициент;

И1.. . Ин - годовые индексы потребительских цен за период, прошедший с момента утверждения соответствующих результатов кадастровой оценки земель.

Таким образом, изменение размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального района «Дзержинский район» может производиться, в том числе, в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. 

Как было указано выше, пунктом 3.4 Договора аренды от 19.05.2008 года предусмотрено, что расчет годовой арендной платы пересматривается ежегодно с учетом изменения ставок арендной платы в соответствии с федеральным законодательством, законодательством субъекта Российской Федерации, нормативно-правовыми актами органа местного самоуправления. 

Таким образом, стороны указанного Договора аренды связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Соответственно по данному договору подлежит применению регулируемая арендная плата, в связи с чем арендодатель вправе требовать ее в том размере, в котором она установлена на соответствующий период регулирующим органом.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2013 г. N 13, если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений ст. 1102, 1105 ГК РФ не имеется. В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В п. 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2014 г. N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Как указано в названном пункте, по смыслу ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Как установлено в судебном заседании 01.07.2016 года между администрацией МО СП «Село Дворцы» и 

<

данные изъяты> было заключено Соглашение об изменении и дополнении Договора аренды земельного участка № 1581 от 19.05.2008 года, в соответствии с которым были внесены изменения в размер арендной платы и с 01.07.2016 года арендная плата стала составлять 473 923,20 руб. в год. 

Согласно сведениям ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Калужской области, кадастровая стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 июля 2016 года составляла 4 197 725,75 руб.

Соглашение от 01.07.2016 года подписано главой администрации МО СП «Село Дворцы» ФИО4 и директором 

<

данные изъяты> ФИО5, полномочия которого подтверждены копией приказа 

<

данные изъяты> № 2/16-к от 23.03.2016 года и выпиской из ЕГРЮЛ от 29.06.2016 года. Факт заключения указанного Соглашения от 01.07.2016 года сторонами не оспаривался.

При этом аренда земельного участка 

<

данные изъяты> была продолжена. 

29 июня 2017 года 

<

данные изъяты> переуступило права и обязанности арендатора спорного земельного участка ООО «Торговый дом Неруд», в последующем 27.08.2018 года ООО «Торговый Дом Неруд» переуступило свои права и обязанности ФИО1

В соответствии с пунктом 7.6 Договора уступки прав и обязанностей от 29.07.2017 года, заключенного между 

<

данные изъяты> и ООО «Торговый Дом Неруд», все изменения и дополнения, оформленные Сторонами дополнительными соглашениями к Договору, являются его неотъемлемой и составной частью и прилагаются к нему, если они составлены в письменной форме, подписаны уполномоченными представителями Сторон и скреплены печатями Сторон.

Аналогичные положения содержит пункт 7.6 Договора уступки прав и обязанностей от 27.08.2018 года, заключенного между ООО «Торговый Дом Неруд».

При таких обстоятельствах ссылка ФИО1 на незаключенность данного соглашения в связи с отсутствием его государственной регистрации несостоятельна и не имеет правового значения, поскольку арендодатель, заключив подобное соглашение, ожидал, что договор будет действовать с учетом измененной платы. В связи с чем соглашение от 01.07.2016 года должно применяться в отношениях между его сторонами, с учетом последующего перехода права аренды земельного участка, независимо от его государственной регистрации.

С учетом установленных в судебном заседании обстоятельств, суд приходит к выводу, что требования истца о взыскании с ФИО1 задолженности по арендной плате за период с 3 квартала 2018 года по 2 квартал 2020 года в размере 279 995,72 рубля подлежат удовлетворению, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

Довод ответчика ФИО1 о том, что договор аренды от 19.05.2008 г. необходимо расторгнуть, указав, что указанный договор не порождает исполнение обязательств по его оплате с 29.07.2020 года, поскольку в претензии администрации района от 29.07.2020 г. ему предлагалось расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке и свое согласие на расторжение договора он выразил в отзыве на претензию, суд не принимает во внимание, поскольку непосредственно в администрацию МР «Дзержинский район» с заявлением о расторжении договора аренды № 1581 от 19.05.2008 года или о внесении изменений в указанный договор он не обращался, соглашение о расторжении договора аренды между сторонами не заключалось. Кроме того, спорный земельный участок находится в пользовании ответчика. На арендованном земельном участке с КН 40:04:090504:49 расположено нежилое помещение – цех розлива минеральной воды, собственником которого является ФИО1, что подтверждено сообщением Управления Росреестра по Калужской области от 28.01.2021 года.

Разрешая требования истца о взыскании пени за период с 11.10.2018 года по 02.07.2020 года в размере 71 383,64 руб., суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 69 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", следует, что подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом позиции Конституционного Суда РФ, выраженной в Определении от 21.12.2000 N 263-0, положения пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

С учетом вышеизложенных норм права, принимая во внимание, что ответчиком нарушены сроки по внесению арендных платежей, суд приходит к выводу о наличии у истца права требовать с ответчика уплаты пени, при этом, с учетом заявления ответчика о снижении размера пени и положений ст. 333 ГК РФ, в целях соблюдения баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, считает возможным снизить размер пени за несвоевременное внесение арендной платы до 28 000 рублей.

В соответствии со статьей 103 ГПК РФ, так как истец освобожден от уплаты государственной пошлины, с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в размере 6 280 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 103, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу Администрации муниципального района «Дзержинский район» задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка № 1581 от 19.05.2008 года за период с 3 квартала 2018 года по 2 квартал 2020 года включительно в размере 279995 рублей 72 копейки, пени за период с 11.10.2018 года по 02.07.2020 года в размере 28 000 рублей. 

В остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с ФИО1 в доход бюджета муниципального района «Дзержинский район» государственную пошлину в размере 6 280 рублей. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калужский областной суд через Дзержинский районный суд Калужской области в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.

Председательствующий подпись

Копия верна: судья О.В. Захарова