Дело № 3а-448/2025

УИД 26OS0000-04-2025-000353-58

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 октября 2025 года г. Ставрополь 

Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Черниговской И.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Барсегян Л.Б.,

при участии представителя административного истца ФИО1 – ФИО2, действующего на основании доверенности,

представителя заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» - ФИО3, действующего на основании доверенности, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установила:

ФИО1, действуя через своего представителя ФИО2 обратилась в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером … в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2023 года.

В обоснование иска представителем административного истца указано, что ФИО1 является собственником объекта недвижимого имущества с кадастровым номером …, площадью 1108,4 кв.м, вид объекта: здание, расположенного по адресу: …, кадастровая стоимость которого по состоянию на 1 января 2023 года определена в размере 66 818 951,86 руб. 

Представитель административного истца, считая оспариваемую кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества значительно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца как плательщика налоговых платежей, размер которых исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта, просит установить кадастровую стоимость равной его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества ООО «Аманейдж» от 25.04.2025 по состоянию на 01.01.2023 в размере 25 866 000 рублей (т. 1 л.д. 4-8)

Определением Ставропольского краевого суда от 16.06.2025 к участию в деле в качестве административного ответчика привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, с исключением его из числа заинтересованных лиц. В качестве заинтересованных лиц привлечены Филиал ППК «РОСКАДАСТР» по Ставропольскому краю, ГБУ СК «Ставкрайимущество», Администрация Минераловодского городского округа Ставропольского края (т. 1 л.д. 2-4).

В судебное заседание административный истец, представители административных ответчиков Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, представители заинтересованных лиц филиала ППК «Роскадастр» по Ставропольскому краю, администрации Минераловодского городского округа Ставропольского края не явились, извещены о дате слушания дела надлежащим образом, что подтверждается материалами дела.

Представителем административного ответчика Управления Росреестра по Ставропольскому краю ФИО4 представлено возражение с просьбой изменить процессуальное положение Управления и привлечь к участию в деле в качестве заинтересованного лица, рассмотреть административное исковое заявление в соответствии с требованиями действующего законодательства в отсутствие представителя Управления (т. 1 л.д. 149-152).

Иные неявившиеся лица о причине неявки в предварительное судебное заседание суд не уведомили, ходатайств об отложении слушания дела, не представлено.

В соответствии с требованиями статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащим образом.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 – ФИО2 поддержал административные исковые требования об установлении рыночной стоимости указанного в административном иске объекта недвижимости с учетом результатов проведенной по делу дополнительной судебной оценочной экспертизы, пояснив, что с выводами эксперта в данном заключении теперь ими не оспариваются. 

В судебном заседании представитель заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» ФИО3 просил отказать в иске, поддержав доводы письменных возражений ГБУ СК «Ставкрайимущество» на заключение эксперта по настоящему административному делу, в котором указано следующее

1. Из трех использованных экспертом объектов-аналогов для применения сравнительного подхода (стр. 83 заключения) два объекта расположены в городе Пятигорске, в то время как объект оценки находится в городе Минеральные Воды. Ключевым требованием является использование именно "аналогичных объектов", то есть объектов, максимально сопоставимых с объектом оценки по всем существенным характеристикам, включая местоположение. Использование объектов-аналогов, расположенных в другом городе с существенно иными социально-экономическими условиями, структурой рынка недвижимости, покупательской способностью населения и инвестиционной привлекательностью, является грубейшим нарушением принципа сопоставимости. 

Город Пятигорск является: курортным городом федерального значения; ?административным центром Северо-Кавказского федерального округа; крупнейшим бальнеологическим и грязелечебным курортом России; центром туризма и санаторно-курортного лечения с высокоразвитой инфраструктурой; историческим городом с богатым архитектурным наследием и музейными объектами. Город Минеральные Воды является: транспортным узлом региона (крупный железнодорожный узел и аэропорт); промышленным городом; городом с преобладанием транзитных функций; менее развитым в туристическом и курортном аспектах. Данные фундаментальные различия в специализации городов определяют совершенно разную структуру рынка недвижимости, разные категории потенциальных покупателей и арендаторов, разный уровень цен.

Использование экспертом объектов-аналогов из г. Пятигорска для оценки объекта, расположенного в г. Минеральные Воды, является существенным методологическим нарушением, которое привело к искажению результатов оценки.

2. На стр. 13-14 заключения есть раздел с заголовком "Определение наиболее эффективного использования".? Однако эксперт ограничился всего 3 абзацами текста, содержащими лишь определение понятия, перечисление четырех критериев, и одну фразу вывода. При этом эксперт не провел реального анализа, а лишь скопировал определения из ФСО, перечислил критерии и объявил готовый результат без какого-либо обоснования. Это является грубейшим нарушением методологии оценки. Минеральные Воды — не типовой город, а туристический центр, который имеет: ? международный аэропорт, железнодорожный узел, трассу к курортам Кавказа (Пятигорск, Кисловодск, Нальчик), постоянный поток туристов через центр города, развивающийся туристический сектор. Это характеризует имеющийся спрос на коммерческую недвижимость не только от местных жителей, но и от туристов и путешественников.

В рамках данного объекта недвижимости возможно использование альтернативных вариантов использования, а именно: офисные помещения (туристические агентства, страховые компании, бухгалтерские услуги, филиалы государственных организаций, офисы путешествий и туроператоров, консалтинговые фирмы), гостеприимство/туризм (хостел (недорогой, для молодежи и туристов), бутик-отель (30-40 номеров, комфортный), апартаменты для туристов (посуточная аренда), туристический информационный центр, центр бронирования экскурсий). Таким образом, принимая во внимание все вышеперечисленные альтернативные методы, можно прийти к выводу о том что данный объект недвижимости позволяет использовать его альтернативным способом от установленного экспертом и получать потенциально больший доход, нежели установлено в рамках доходного подхода и эксперту надлежало рассмотреть альтернативные варианты использования и провести анализ. Просят отказать истцу в удовлетворении заявленных требований в полном объеме (т. 3 л.д. 144-146).

Выслушав явившихся в судебное заседание лиц, исследовав письменные доказательства по делу, допросив в судебном заседании эксперта ФИО5, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Объектами налогообложения для физических лиц в соответствии со статьей 401 Налогового кодекса Российской Федерации являются: жилой дом, жилое помещение (квартира, комната), гараж, машино-место, единый недвижимый комплекс, объект незавершенного строительства, иные здание, строение, сооружение, помещение.

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом (часть 1 статьи 403 Налогового кодекса РФ). 

Статьей 1 Закона Ставропольского края от 05 ноября 2015 года № 109-кз «Об установлении единой даты начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» с 1 января 2016 года установлена единая дата начала применения на территории Ставропольского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.

Федеральный закон № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (п. 1 ст. 6 Федерального закона № 237-ФЗ). 

В соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (п.1). 

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 указанного Федерального закона).

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного объекта его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного объекта. 

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ФИО1 с 23.07.2014 является собственником объекта недвижимого имущества с кадастровым номером …, площадью 1108,4 кв.м, вид объекта: здание, назначение: нежилое, наименование: нежилое здание, виды разрешенного использования: нежилое, расположенного по адресу: …, что подтверждается Выпиской из ЕГРН от 02.06.2025 № КУВИ-001/2025-114477015 (т. 1 л.д. 9-11), а также согласуется с договором дарения доли данного недвижимого имущества от 23.07.2013 (т. 1 л.д. 15-16) и договорами купли-продажи недвижимого имущества от 12.08.2013 (т. 1 л.д. 17-18) и от 10.09.2013 (т. 1 л.д. 19-20).

Кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером … по состоянию на 1 января 2023 года определена в размере 66 818 951,86 руб., что подтверждается Выпиской из ЕГРН от 09.04.2025 № КУВИ-001/2025-86614237 (т. 1 л.д. 12). 

Административный истец, являясь собственником указанного объекта недвижимости и плательщиком налоговых платежей, исчисляемых из кадастровой стоимости этого имущества, вправе оспорить его кадастровую стоимость. 

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости вышеназванного объекта недвижимости, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке ООО «Аманейдж» № 025-25-К от 25.04.2025, в котором рыночная стоимость спорного объекта недвижимости с кадастровым номером … определена в размере равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 – 25 866 000 рублей (т. 1 л.д. 22-105).

Из разъяснений, изложенных в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, на основании определения суда от 30 июня 2025 года по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта ООО «Юридическое агентство «Аргумент» (далее – ООО «Аргумент») ФИО5 № 39-Э/07/2025 от 26 августа 2025 года рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2023 года составила 33 944 000 руб. (т. 2 л.д. 3-140).

Однако, оценив заключение эксперта ООО «Аргумент» ФИО5 № 39-Э/07/2025 от 26 августа 2025 года, принимая во внимание доводы заслуживающего внимание ходатайства представителя административного истца ФИО1 – ФИО2 о назначении дополнительной судебной оценочной экспертизы и представленные им сведения о неполноте представленного заключения эксперта с учетом специфики объекта и допущенных неточностях в части этажности объекта оценки (в связи с оценкой цокольного этажа фактически подвальным согласно п.п. 3.1.42 Свода правил Общественные здания и сооружения СНиП 31-06-2009 СП 118.13330.2022, введенных 20.06.2022), а также в части определения соотношения влияния подходов на итоговую рыночную стоимость объекта оценки по фактору К2 (Обширность данных), суд, придя к выводу, что в этой связи имеются основания для назначения по делу дополнительной экспертизы, на основании определения суда от 19 сентября 2025 года по делу проведена дополнительная судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта ООО «Аргумент» ФИО5 № 39-Э/07/2025-ДОП от 8 октября 2025 года рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2023 года с учетом дополнительно представленных представителем административного истца ФИО1 – ФИО2 сведений и доводов определена экспертом в 31 115 000 руб. (т. 3 л.д. 3-140) 

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о принятии заключения дополнительной судебной оценочной экспертизы ООО «Аргумент» № 39-Э/07/2025-ДОП от 8 октября 2025 года в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости.

Данное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта, и соответствует требованиям Федерального Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется. 

Обследование объекта экспертизы проведено экспертом лично31 июля 2025 года. 

При идентификации объекта исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. 

Для получения наглядного представления об объекте исследования в заключении приведены фото, чертежи и схемы, скриншоты публичной кадастровой карты https://pkk.rosreestr.ru. 

В заключении дополнительной судебной экспертизы подробно описан объект исследования, приведены его общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9). 

Согласно пункту 11 ФСО N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком. 

Аналогичные положения содержатся в пунктах 1 и 2 действующего на день принятия настоящего определения Федерального стандарта оценки "Подходы и методы оценки (ФСО V)" (приложение N 5 к приказу Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N 200), согласно которым при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. В процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. Оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки. 

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611 утвержден и сохраняет свою юридическую силу Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", в соответствии с пунктом 25 которого оценка недвижимости основывается на принципах обоснованности и проверяемости. 

Экспертом в заключении произведен анализ рынка объекта исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объектов недвижимости, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки – объектов коммерческого назначения. 

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы помещений торгово-офисного коммерческого назначения в районах, сопоставимых с районом расположения объекта оценки за период с 01.01.2022 по 01.01.2023. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице. 

При проведении дополнительной судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями действующего законодательства. Экспертом произведен расчет рыночной стоимости спорного объекта капитального строительства: сравнительным подходом (метод сравнения продаж) 50% и доходного подхода (методом прямой капитализации) – 50%. При этом эксперт обосновал отказ от применения иных подходов и методов оценки. 

Согласно пунктам 4, 6 ФСО N V, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 14 апреля 2022 г. N 200, сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами). Сравнительный подход основан на принципах ценового равновесия и замещения. Методы сравнительного подхода основаны на использовании ценовой информации об аналогах (цены сделок и цены предложений). При этом оценщик может использовать ценовую информацию об объекте оценки (цены сделок, цена обязывающего предложения, не допускающего отказа от сделки). 

При проведении исследования эксперт руководствовался, в том числе, Законом об оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки N I - VI, утвержденными приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 14 апреля 2022 г. N 200 и ФСО N 7, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611. 

При расчете рыночной стоимости объекта оценки, в том числе при выделении стоимости земельного участка под ним, экспертом описаны примененные корректировки при каждом подходе оценки. Как применение, так и отказ в применении корректировок экспертом в заключении мотивированы по каждому из примененных подходов оценки. 

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки. 

Вопреки необоснованным и неподтвержденным объективными доказательствами доводам представителя заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости. 

Вопреки доводам возражения заинтересованного лица в письменных пояснениях на них (т. 3 л.д. 148-149), с которыми суд соглашается как обоснованными, и при допросе в судебном заседании эксперт ФИО5 на возражения представителя ГБУ СК «Ставкрайимущество», пояснил, что относительно первого возражения по выбору им части аналогов в г. Пятигорске, а не г. Минеральных Водах, в качестве объектов-аналогов им отобраны те объявления, в которых присутствует вся необходимая информация о ценообразующих характеристиках. Учитывая то, что во время анализа рынка не было выявлено достаточного количества объявлений в г. Минеральные Воды, радиус анализа в соответствии с пп. «б» п. 11 ФСО №7 «Оценка недвижимости» был расширен до поиска предложений в близлежащих городах КМВ, и к найденным в других городах КМВ предложения была применена корректировка на разницу в местоположении, подробное обоснование которой представлено на стр. 73 и 77 экспертного исследования.

По второму возражению может пояснить, что в соответствии с п. 20 ФСО №7 «Оценка недвижимости» объекты капитального строительства при оценке их рыночной стоимости для целей установления её в качестве кадастровой стоимости оцениваются исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. Им был проведен осмотр исследуемого объекта, и было установлено, что видом его фактического использования является торгово-офисное назначение. Поэтому анализ наиболее эффективного и наилучшего использования им проведен в полном соответствии с п. 20 ФСО №7 «Оценка недвижимости».

Кроме того эксперт пояснил, что после назначения по делу дополнительной судебной оценочной экспертизы заключение было им доработано в части оценки подземного этажа, который с учетом действующих в настоящее время строительных норм и правил учтен как подвальный, а не цокольный, в чем приведено обоснование на стр. 81 дополнительного заключения. Кроме того, им при согласовании полученных результатов сравнительным и доходным подходами исправлена техническая ошибка в применении весов в отношении выбранных аналогов по каждому из подходов. В связи с этим процентное соотношение результатов, полученных данными подходами стало как 50% на 50%, вместо ранее неверно определенного им соотношения подходов 70% (у сравнительного подхода) и 30% (у доходного). Иные доводы возражения представителя административного истца на заключение № 39-Э/07/2025 от 26 августа 2025 года им во внимание не приняты как необоснованные. 

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется. 

Таким образом, доводы представителя заинтересованного лица о допущенных, по его мнению, нарушениях экспертом при проведении судебной экспертизы не нашли своего подтверждения, а кроме того, не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения. 

Учитывая, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы, а также представил обоснованные ответы, опровергающие замечания на заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что правильность заключения судебной экспертизы не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 КАС РФ, не представлено. Само по себе несогласие представителя заинтересованного лица с выбором аналогов и введенными в связи с этим экспертом корректировками, выводами эксперта в части определения наиболее эффективного использования спорного объекта недвижимости, а также определенной его рыночной стоимостью, достоверности дополнительного заключения эксперта не является. В названной ситуации ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется. При этом судом учтено, что представитель заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» ранее выражал согласие с заключением эксперта № 39-Э/07/2025 от 26 августа 2025 года, построенного на использовании тех же аналогов при каждом подходе и оценке того же вида фактического использования. Ходатайства о необходимости назначения дополнительной или повторной судебной оценочной экспертизы им по данным возникшим в настоящем судебном заседании замечаниям заявлено не было. 

Вместе с тем, вопреки доводам возражения представителя ГБУ СК «Ставкрайимущество» в силу пункта 25 ФСО N 7, выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Как следует из заключения дополнительной экспертизы, экспертом была определена рыночная стоимость спорного объекта недвижимости в рамках сравнительного подхода путем использования трех объектов-аналогов, с соответствующим внесением определенных корректировок. 

При выборе объектов-аналогов, экспертом учтены все ценообразующие факторы, оказывающие влияние на выводы о рыночной стоимости объекта оценки.

Как следует из заключения экспертизы, объект исследования расположен в г. Минеральные Воды, который относится к категории «райцентры с развитой промышленностью», и который менее развит в промышленном потенциале в отличии от г. Пятигорска. В связи с ограниченным количеством предложений к продаже сходных с объектом оценки объектов, экспертом расширена территория исследования за счет рынков г. Пятигорска. При выборе объектов-аналогов приоритет отдавался объектам, сопоставимым по типу и состоянию с объектом исследования. Обоснование отказа и выбор применения каждого объекта в представленных выборках приведено в заключение экспертизы. Экспертом отобраны 3 объекта-аналога при сравнительном подходе, два из которых расположены в г. Пятигорске. Учитывая сегмент рынка, а также принимая во внимание приведенные показатели расстояния, объекты-аналоги территориально приближены к объекту исследования (время в пути между городами на легковом автомобиле 18 мин. при расстоянии по трассе 24 км) и имеют аналогичный круг потенциальных пользователей. 

Таким образом, подобранные экспертом аналоги в г. Пятигорске отвечают требованиям пунктов 20, 22 ФСО N 7, схожи с объектом оценки по своим экономическим характеристикам, а разница в местоположении откорректирована обоснованным применением коэффициентов как самими объектам капитального строительства, так и к земельным участкам под ними (стр. 59, 72 заключения).

В то же время вопреки доводам возражения о возможности учета при оценке альтернативных вариантов использования объекта оценки согласно п. 16 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611, анализ наиболее эффективного использования объекта оценки проводится, как правило, по объемно-планировочным и конструктивным решениям. Для объектов оценки, включающих в себя земельный участок и объекты капитального строительства, наиболее эффективное использование определяется с учетом имеющихся объектов капитального строительства. При этом такой анализ выполняется путем проведения необходимых для этого вычислений либо без них, если представлены обоснования, не требующие расчетов.

Методическими рекомендациями по оценке, а также Федеральными стандартами оценки предписано оценивать объект недвижимости по его фактическому использованию (п. 20 ФСО N 7), при этом использовать сведения о виде разрешенного использования по данным Единого государственного реестра недвижимости. 

Так, вопреки доводам представителя ГБУ СК «Ставкрайимущество», анализ наиболее эффективного использования проведен в экспертизе в полном соответствии с требованиями пункта 16 ФСО 7, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611; в характеристиках объектов-аналогов, выбранных экспертом для расчета рыночной стоимости объекта исследования доходным подходом, указана доходоприносящая (арендопригодная) площадь здания. После проведения анализа наилучшего использования объект оценки на странице 100 заключения экспертом был сделан мотивированный вывод, что наиболее целесообразным является использование объекта оценки в качестве торговых помещения, в частности для размещения магазина. При этом эксперт провел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, выявил предложения к продаже сопоставимые с объектом исследования по ряду ценообразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов аналогов и объекта оценки; итоговые расчеты свидетельствуют о том, что скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации, что подтверждает обоснованность подобранных аналогов и верность произведенных расчетов и примененных корректировок; в сравнительном подходе были использованы аналоги, цены предложений которых попадают в определенный диапазон, конструктивно и по местоположению сопоставимы с объектом экспертизы.

При изложенных обстоятельствах, экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". 

Предусмотренных статьей 83 КАС РФ оснований для назначения вновь дополнительной или повторной экспертизы в судебном заседании не установлено, а сторонами ходатайства об этом не заявлено, в связи с чем, суд считает заключение судебной экспертизы объективным и полным, а выводы - обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объекта недвижимости является достоверным. 

Оснований для установления кадастровой стоимости объекта оценки в размере рыночной стоимости, определенной в представленном административным истцом отчете об оценке ООО «Аманейдж» № 025-25-К от 25.04.2025, у суда не имеется, поскольку содержащиеся в нем данные об оценке опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы и не подтверждают действительную рыночную стоимость исследуемых объектов недвижимости. Кроме того, эксперт ФИО5 предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, экспертиза проведена на основании определения суда, тогда как оценщик ФИО6 об уголовной ответственности не предупреждался, исследование проведено им по заказу административного истца, что может вызвать сомнения в объективности представленного отчета.

Таким образом, факт завышения кадастровой стоимости в отношении здания с кадастровым номером 26:24:040416:368 по сравнению с рыночной нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимости прав административного истца, как плательщика налоговых платежей. При этом отличие кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости от величины его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней. Данное обстоятельство свидетельствует о том, что оспариваемой кадастровой стоимостью, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, права и законные интересы административного истца нарушены. 

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной на дату его государственной кадастровой оценки подлежат удовлетворению. 

Приведенные в возражениях заинтересованным лицом доводы о достоверности результатов государственной кадастровой оценки не являются основанием для отказа в иске, поскольку Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 3 июля 2014 года N 1555-О указал на то, что установление кадастровой стоимости равной рыночной, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости, в том числе в целях налогообложения, само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки.

Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки, а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства. 

На основании изложенного подлежат удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером … в размере его рыночной стоимости, установленной в заключении судебной оценочной экспертизы ООО «Аргумент» № 39-Э/07/2025-ДОП от 8 октября 2025 года. 

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28, стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость – 1 января 2023 года. 

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд 11 июня 2025 года (согласно оттиска почтового штампа на конверте) (т. 1 л.д. 109-110).

Руководствуясь статьями 175-180, статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, - удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – помещения с кадастровым номером …, площадью 1108,4 кв.м, вид объекта: здание, назначение: нежилое, наименование: нежилое здание, виды разрешенного использования: нежилое, расположенного по адресу: …, в размере равном его рыночной стоимости 31 115 000 рублей по состоянию на 1 января 2023 года. 

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером …. 

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 11 июня 2025 года.

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.

Решение в окончательной форме изготовлено 31 октября 2025 года. 

Судья И.А. Черниговская