Дело № 92OS0000-01-2023-000002-64

Производство № 3а-1/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 мая 2024 г. г. Севастополь

Севастопольский городской суд в составе: 

председательствующего судьи – Орловой С.В.,

при секретаре – Марушевской Т.В.,

с участием: 

представителя административных истцов ФИО1, ФИО2 – ФИО3,

представителя административного истца ФИО1 – ФИО4,

представителей административного ответчика Государственного бюджетного учреждения города Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки» – ФИО5, ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к Правительству Севастополя, Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, Управлению государственной регистрации права и кадастра Севастополя, Государственному бюджетному учреждению города Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,

установил:

ФИО1, ФИО2 обратились в Севастопольский городской суд с административным исковым заявлением, в котором, с учетом уточнений, просят установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым №, площадью 59237±85,19 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равную его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2021 г. в размере 16 827 000 рублей, и земельного участка с кадастровым номером №, площадью 54844±81,97 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равную его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2021 г. в размере 15 579 000 рублей.

Исковые требования мотивированы тем, что ФИО1, ФИО2 являются собственниками по 1/2 доли земельного участка с кадастровым №, площадью 59237±85,19 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> и земельного участка с кадастровым №, площадью 54844±81,97 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>

В соответствии с выписками из ЕРГН от ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым № составляет 91 516 932,49 рублей, а земельного участка с кадастровым № – 84 730 061,38 рублей. Между тем, действительная рыночная стоимость земельного участка с кадастровым № определена заключением дополнительной судебной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ № в размере 16 827 000 рублей, а земельного участка с кадастровым № – в размере 15 579 000 рублей. При таких обстоятельствах, нарушаются права и имущественные интересы административных истцов, как собственников объектов недвижимости и плательщиков налога.

В судебном заседании представители административных истцов просили административный иск удовлетворить и установить кадастровую стоимость земельных участков с кадастровыми номерами 91:04:014001:401 и 91:04:014001:396 равную их рыночной стоимости, определенной дополнительной судебной экспертизой от ДД.ММ.ГГГГ №

Представители административного ответчика – Государственного бюджетного учреждения города Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки» в судебном заседании возражали против удовлетворения иска и установления кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости, указанной в заключении эксперта от ДД.ММ.ГГГГ №

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, уважительных причин неявки суду не сообщили.

Суд, руководствуясь статьей 150, частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее, в том числе – КАС РФ), считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив доводы административного иска, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

Как усматривается из материалов дела, на основании договоров купли-продажи 1/2 доли земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 и ФИО2 являются собственниками по 1/2 доли земельного участка с кадастровым № площадью 59237±85,19 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> и земельного участка с кадастровым №, площадью 54844±81,97 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Ранее указанные земельные участки были приобретены ФИО1 на основании договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ

Земельный участок с кадастровым № имеет категорию земель «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения», земельный участок с кадастровым № имеет категорию земель «земли населенных пунктов», в отношении указанных земельных участков установлен вид разрешенного использования «транспорт» (код 7.0), что подтверждается договорами купли-продажи и выписками из ЕГРН (т. 2 л.д. 6-7, 8-11, 13-14, 15-18).

Как следует из выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ № в отношении земельного участка с кадастровым № актом об определении кадастровой стоимости от ДД.ММ.ГГГГ № № определена кадастровая стоимость, которая по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 91 516 932,49 рублей, сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, датой начала применения кадастровой стоимости является 1 января 2022 г. (т. 2 л.д. 12).

Как следует из выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ № в отношении земельного участка с кадастровым № распоряжением Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя от ДД.ММ.ГГГГ №-РДИ «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории города Севастополя» определена кадастровая стоимость, которая по состоянию на 1 января 2021 г. составляет 84 730 061,38 рублей, сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, датой начала применения кадастровой стоимости является 1 января 2022 г. (т. 2 л.д. 19).

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ (в редакции, действовавшей на момент подачи иска) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно пункту 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28) с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Пунктом 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) установлено, что налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено данным пунктом.

Налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, при этом налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей (пункт 1 статьи 390, пункт 1 статьи 391 НК РФ).

При таких обстоятельствах, результаты определения кадастровой стоимости указанных земельных участков затрагивают права и обязанности административных истцов, являющихся субъектами спорных правоотношений.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Согласно пункту 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке. 

Согласно пункту 1 этой же статьи рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.

Статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) установлено, что для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта (статья 11 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с частью 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце (часть 5 статьи 247, часть 1 статьи 248 КАС РФ).

В обоснование исковых требований административные истцы до назначения по делу судебной оценочной экспертизы ссылались на представленные справки от ДД.ММ.ГГГГ № и №, подготовленные оценщиком Саморегулируемой организации оценщиков «Региональная Ассоциация Оценщиков» ФИО7, согласно которым среднерыночная стоимость земельного участка с кадастровым № составляет 7 488 200 рублей, среднерыночная стоимость земельного участка с кадастровым № – 6 948 200 рублей (т. 2 л.д. 20-28, 29-37). 

Впоследствии административными истцами представлен отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №, составленный оценщиком ООО «Оценочная компания «Эдвайс» ФИО8, согласно которому рыночная стоимость земельных участков с кадастровым № и кадастровым № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 17 006 900 рублей и 15 824 600 рублей, соответственно, то есть значительно ниже утвержденной их кадастровой стоимости (т. 2 л.д. 41-147).

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 20 постановления Пленума от 30 июня 2015 г. № 28, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно пункту 23 приведенного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В связи с существенными противоречиями в представленных доказательствах, свидетельствующих об отличии рыночной стоимости объектов недвижимости, определенной в отчете об оценке, от их кадастровой стоимости, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, определением суда от 19 апреля 2023 г. по делу назначена судебная оценочная экспертиза, направленная на установление рыночной стоимости объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2021 г., и соответствия представленного истцом отчета об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №, выполненного оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Оценочная компания «Эдвайс» ФИО8, требованиям Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки.

Согласно заключению экспертов (комиссионное) от ДД.ММ.ГГГГ № рыночная стоимость земельных участков с кадастровым № составляет 10 663 000 рублей, а с кадастровым № – 10 036 000 рублей, по состоянию на 1 января 2021 г. Отчет от ДД.ММ.ГГГГ №, составленный оценщиком ООО «Оценочная компания «Эдвайс» ФИО8, не соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки в части наличия нарушений, которые влияют на определение итоговой величины рыночной стоимости, а именно: в нарушение законодательства об оценочной деятельности оценщиком для расчетов были ошибочно выбраны в качестве аналогов объекты, которые относятся к иному сегменту рынка, без проведения соответствующей корректировки на отличия по данному фактору. При обосновании использования в расчетах части доступных оценщику объектов-аналогов оценщик необоснованно исключил из расчетов информацию о фактических сделках купли-продажи сопоставимых объектов, указывая на странице 87 отчета об оценке о том, что «оценщик допускает, что сделки могли быть совершены на нерыночных условиях» (т. 3 л.д. 81-116).

В связи с наличием сомнений в обоснованности заключения эксперта в части, касающейся выводов о рыночной стоимости указанных земельных участков, с учетом ходатайства представителя ответчика, определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по административному делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза, по результатам которой в материалы дела представлено заключение эксперта от ДД.ММ.ГГГГ №, выполненное экспертом ФИО9 (т. 5 л.д. 3-126).

Согласно указанному заключению рыночная стоимость земельных участков с кадастровым № составляет 12 918 000 рублей, а с кадастровым № – 11 960 000 рублей по состоянию на 1 января 2021 г. Отчет от ДД.ММ.ГГГГ №, составленный оценщиком ООО «Оценочная компания «Эдвайс» ФИО8, не соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки. Оценщиком не допущено нарушение требований Федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объектов оценки, конкретных объектов оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, но допущено нарушение требований к методам расчета рыночной стоимости. В том числе, факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости, определены неправильно. Ошибки при выполнении математических действий не допускались. Информация, использованная оценщиком, является достоверной и проверяемой, но не является достаточной.

Также, как следует из указанного заключения эксперта, при проведении экспертизы экспертом приняты во внимание документы и информация, предоставленные Управлением государственной регистрации права и кадастра Севастополя, о характеристиках земельных участков с кадастровыми №, №, №, №, принятых экспертом в качестве объектов-аналогов, в том числе о ценообразующих факторах – виде разрешенного использования «воздушный транспорт» (код 7.4).

Вместе с тем, как следует из дополнительно представленных административным ответчиком после проведения экспертизы документов, на момент совершения сделок, в отношении земельных участков с кадастровыми №, №, № был установлен иной вид разрешенного использования – «для ведения товарного сельскохозяйственного производства», для земельного участка с кадастровым № – «сельскохозяйственное использование».

Таким образом, эксперт на момент производства экспертизы не располагал указанными документами и сведениями, подтверждающими вид разрешенного использования указанных земельных участков.

Данные обстоятельства привели к необходимости назначения судом по данному делу дополнительной судебной экспертизы с учетом дополнительно истребованных судом документов, с целью установления достоверной величины рыночной стоимости спорных земельных участков, производство которой поручено тому же эксперту.

Согласно заключению дополнительной судебной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ № рыночная стоимость земельного участка с кадастровым № по состоянию на 1 января 2021 г. составила 16 827 000 рублей, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым № по состоянию на 1 января 2021 г. составила 15 579 000 рублей (т. 6 л.д. 44-184).

Относительно приведенного заключения дополнительной судебной экспертизы представителем административного ответчика подано ходатайство о назначении повторной судебной оценочной экспертизы, в котором он выражает свое несогласие с заключением эксперта, считая его противоречивым, выполненным с нарушением Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки (т. 6 л.д. 185-190).

Так, по мнению представителя административного ответчика, эксперт нарушил требования пункта 22 «б» Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», использовав в качестве аналога объекты из несопоставимого сегмента, критически отличающиеся по ценообразующим факторам. В нарушение требований статьи 4 Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» допущено нарушение принципов объективности и полноты исследования, в результате чего получены противоречивые выводы, ведущие к нарушению методики и неоднозначному толкованию результатов экспертизы; нарушил пункт 10 и пункт 11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», положения статей 4 и 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», допустив грубые нарушения при проведении анализа рынка. Не привел и не проанализировал всю информацию о ценах предложений, в результате чего пришел к неверным выводам и отказался от использования наиболее достоверной информации для расчета. Рассчитал ценовые диапазоны сегмента рынка объектов экспертизы по ценам сделок несопоставимого сегмента земель сельскохозяйственного назначения. При отборе предложений в качестве аналогов установил заведомо невыполнимые критерии отбора по фактору «Площадь», что привело к отказу от использования в качестве аналогов сопоставимых объектов и, как следствие, существенному занижению итоговой величины рыночной стоимости; нарушил пункт 22 «б» Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», положения статей 4 и 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», необоснованно применив корректировки по фактору «Категория земель», так как объекты экспертизы и аналоги не отличаются по указанному фактору. Учитывая, что объекты экспертизы и объекты аналоги относились к одной и той же категории земель повышающая корректировка в размере 183%, применена необоснованно и ведет к искажению итоговой величины стоимости; нарушил требования пункта 22 «б» Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», неверно определив величину корректировки на вид разрешенного использования. Корректировка получена по данным, не соответствующим объектам экспертизы, ее величина противоречит выводам, сделанным экспертом в заключении.

В своих письменных пояснениях относительно указанных возражений представителя административного ответчика эксперт ФИО9 указал, что во время производства экспертизы, при выборе аналогов приоритет отдавался участкам, расположенным вблизи объектов исследования, в пределах зоны планируемого размещения объектов № согласно постановлению Правительства Севастополя от 9 марта 2017 г. № 174-ПП «Об утверждении документации по планировке территории «Проект планировки и проект межевания территории объекта «Реконструкция и развитие гражданского сектора аэропорта Бельбек, г. Севастополь» (далее также – постановление Правительства Севастополя от 9 марта 2017 г. № 174-ПП). Это обусловлено общностью перспектив использования и, как следствие, – формирования стоимости всех участков, находящихся в этой зоне, как для даты определения стоимости, так и для дат сделок с ними. Поскольку, как выявлено в результате анализа дополнительных материалов дела, на даты сделок данные участки имели характеристики категории земель и разрешенного использования, которые отличались от планируемых в рамках формирования зоны № 2 и установленных для объектов исследования по состоянию на дату определения стоимости, необходимо проведение корректировок по данным ценообразующим факторам. При этом, с учетом специфики нахождения на территории г. Севастополя земель различных категорий и выявленного зонирования согласно постановлению Правительства Севастополя от 9 марта 2017 г. № 174-ПП, использование аналогов с имеющимися характеристиками полностью обосновано. Выбор аналогов формировался из размерного диапазона от 1 га до 10 га, что соответствует рыночным исследованиям сегментации участков по размеру и сопоставимо с размером исследуемых участков. Основания для расширения территории исследования на другие территории отсутствовали. Для всех аналогов, принятая экспертом категория земель («Земли сельскохозяйственного назначения») соответствует сведениям, содержащимся в материалах дела. В тоже время, место расположения аналогов совпадает с территорией зоны, определенной постановлением Правительства Севастополя от 9 марта 2017 г. № 174-ПП «Об утверждении документации по планировке территории «Проект планировки и проект межевания территории объекта «Реконструкция и развитие гражданского сектора аэропорта Бельбек, г. Севастополь», для которой видом разрешенного использования является «Транспорт». По мнению эксперта, из постановления Правительства Севастополя от 9 марта 2017 г. № 174-ПП, установившего для территории места расположения аналогов вид разрешенного использования земель «Транспорт», следует, что категория земель – «Земли сельскохозяйственного назначения», изменена на категорию земель «Земли населенных пунктов». Таким образом, эксперт посчитал необходимым учесть различия в ценообразовании земельных участков аналогов с объектом оценки, применив корректировку в 183% к стоимости аналогов, приводя этим стоимость земельных участков-аналогов сельскохозяйственного назначения к стоимости земель населенных пунктов, к которой относится объект оценки. Проведенная корректировка на вид использования также является допустимой и полностью обоснованной. Таким образом, в рамках сравнительного подхода в качестве аналогов выбраны наиболее сопоставимые с объектом оценки земельные участки, ценообразующие факторы по которым (площадь, место расположения, транспортная доступность, развитость инфраструктуры, ограничения по использованию, в связи с расположением в охранной зоне аэродрома), имеют существенное значение для формирования стоимости объекта недвижимости. При производстве экспертизы и подготовке заключения требования Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» и Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» соблюдены в полном объеме.

Эксперт ФИО9, будучи допрошенным в судебном заседании, пояснил суду, что объекты-аналоги, использованные при производстве экспертизы, являются сопоставимыми с объектами экспертизы. Они относятся к сегменту по площади, местоположению, но имеют иную категорию и иное разрешенное пользование. На данные факторы была сделана корректировка, поскольку использовать идентичные аналоги возможности не имелось. 

Руководствуясь положениями части 8 статьи 82 КАС РФ, изучив письменные и устные пояснения эксперта, данные им в судебном заседании, суд признает составленные экспертом ФИО9 заключение повторной судебной оценочной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ № в части ответа на вопрос № о соответствии отчета об оценке от ДД.ММ.ГГГГ № требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки и заключение дополнительной судебной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ № надлежащими доказательствами, подтверждающими содержащуюся в них рыночную стоимость земельных участков и недостоверность отчета оценщика, в силу следующего.

Статьей 59 КАС РФ предусмотрено, что доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном названным кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений лиц, участвующих в деле, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов, электронных документов. Доказательства, полученные с нарушением федерального закона, не имеют юридической силы и не могут быть положены в основу решения суда.

По смыслу положений статей 82, 84 и 168 КАС РФ экспертное заключение является одним из доказательств по делу, подлежащих оценке на предмет относимости, допустимости, достоверности, достаточности.

Заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.

Требования к заключению судебной экспертизы также содержатся в Федеральном законе от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ), согласно которому судебная экспертиза – предусмотренное законодательством Российской Федерации о судопроизводстве процессуальное действие, включающее в себя проведение исследований и дачу заключения экспертом по вопросам, требующим специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла (статья 9). Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7). Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

Суд полагает, что при проведении по настоящему делу повторной судебной оценочной экспертизы (в части ответа на вопрос № 3) и дополнительной судебной оценочной экспертизы данные требования закона экспертом ФИО9 соблюдены. Не доверять ее выводам у суда оснований не имеется, так как они мотивированы, научно обоснованы и подтверждены. Экспертизы назначались непосредственно судом, при этом эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных заключений, содержащиеся в заключениях выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, в пределах имеющихся у эксперта специальностей.

Так, надлежит согласиться с выводами эксперта относительно несоответствия отчета от ДД.ММ.ГГГГ №, составленного оценщиком ООО «Оценочная компания «Эдвайс» ФИО8, требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки. Так, согласно экспертному заключению от ДД.ММ.ГГГГ №-СЭ/2023 отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №, составленный оценщиком ООО «Оценочная компания «Эдвайс» ФИО8 не соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки. Оценщиком не допущено нарушение требований Федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объектов оценки, конкретных объектов оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, но допущено нарушение требований к методам расчета рыночной стоимости. В том числе, факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости, определены неправильно. Ошибки при выполнении математических действий не допускались. Информация, использованная оценщиком, является достоверной и проверяемой, но не является достаточной.

Также суд считает возможным согласиться с выводами заключения эксперта дополнительной судебной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ №, выполненного экспертом ФИО9, о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 16 827 000 рублей и рыночной стоимости земельного участка с кадастровым № по состоянию на 1 января 2021 г. в размере 15 579 000 рублей, определенных сравнительным подходом методом сравнения продаж (методом количественных корректировок). Обоснование применения данного подхода и метода, расчет рыночной стоимости исследуемых земельных участков, и отказ от использования доходного и затратного подходов экспертом приведены в заключении дополнительной судебной экспертизы согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. № 611.

В заключении судебной дополнительной судебной экспертизы проанализированы все ценообразующие факторы, влияющие на рыночную стоимость спорных земельных участков, применены все необходимые корректировки с обоснованием приведенных поправок и расчетов их значений. 

Заключения повторной судебной экспертизы (в части ответа на вопрос № 3) и дополнительной судебной экспертизы полностью соответствуют положениям Закона об оценочной деятельности и требованиям Федеральных стандартов оценки, содержат все необходимые сведения доказательственного значения, в том числе влияющие на определение итоговой рыночной стоимости спорных объектов, экспертом в заключениях даны ответы на поставленные судом вопросы и приведены выводы о соответствии отчета об оценке требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки, а также о размере рыночной стоимости земельных участков. Произведенные при выведении итоговой рыночной стоимости земельных участков расчеты не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными; в заключениях присутствуют ссылки на источники используемой информации и литературы, что позволяет проверить используемые экспертом сведения.

Согласно части 2 статьи 61 КАС РФ суд признает доказательства недопустимыми по письменному ходатайству лица, участвующего в деле, или по собственной инициативе. 

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности. Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности (части 1 - 4 статьи 84 КАС РФ).

Принимая во внимание изложенные правовые нормы, оценив представленные в материалы дела экспертные заключения повторной судебной оценочной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ № (в части ответа на вопрос № 3) и дополнительной судебной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ №, пояснения представителей сторон и эксперта ФИО9, суд приходит к выводу о допустимости указанных заключений эксперта как доказательств.

Доводы представителей административного ответчика, не согласившихся с заключением дополнительной судебной экспертизы, изложенные в ходатайстве о назначении повторной экспертизы, опровергнуты экспертом в судебном заседании его подробными письменными и устными пояснениями, в том числе относительно применения определенного метода оценки, целесообразности выбора использованных объектов-аналогов, необходимости применения корректировок и их размеров. 

Несогласие представителей административного ответчика с указанным заключением эксперта по существу основано на субъективном восприятии и неверном истолковании основных положений исследовательской части заключения эксперта, при этом в удовлетворении ходатайства представителя административного ответчика о назначении повторной экспертизы отказано ввиду отсутствия соответствующих оснований для этого процессуального действия, предусмотренных статьей 83 КАС РФ, – у суда не имеется сомнений в обоснованности вышеназванных заключений эксперта, а также не выявлено противоречий в содержащихся в них выводах.

С учетом положений статьи 84 КАС РФ суд приходит к выводу о том, что указанная в заключении эксперта от ДД.ММ.ГГГГ № итоговая величина рыночной стоимости земельных участков подлежит признанию достоверной, что в силу пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в отношении земельного участка с кадастровым №, площадью 59237±85,19 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> и земельного участка с кадастровым №, площадью 54844±81,97 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>

При этом судом не установлено оснований для принятия в качестве доказательства по делу отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, составленного оценщиком ООО «Оценочная компания «Эдвайс» ФИО8, поскольку он не соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки, что подтверждается заключением эксперта от ДД.ММ.ГГГГ №, в котором подробно изложены мотивы, по которым эксперт не согласился с указанным отчетом об оценке (л.д. 90-99 заключения эксперта в т. 5 на л.д. 92-101).

Не имеется оснований и для принятия в качестве доказательства комиссионного заключения эксперта от ДД.ММ.ГГГГ №, выполненного экспертами Федерального бюджетного учреждения «Севастопольская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации», согласно которому по состоянию на 1 января 2021 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым № составляет 10 663 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером № – 10 036 000 рублей. 

Так, требования к заключению эксперта содержатся в статье 82 КАС РФ, статьях 8, 25 Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ.

В силу положений части 2 статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Эксперт обязан: провести полное исследование представленных ему объектов и материалов дела, дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам (статья 16 Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ).

Вместе с тем, названные требования закона в полной мере не соблюдены, подготовленное экспертами ФИО10 и ФИО11 заключение содержит противоречия, в частности, в нарушение пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. № 611, Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», экспертами не применена корректировка на вид разрешенного использования. В частности, вид разрешенного использования объектов-аналогов № № 2, 4, 5 является «воздушный транспорт (код 7.4)», тогда как вид разрешенного использования объекта оценки «транспорт (код 7.0)», «хранение автотранспорта (код 2.7.1)». Законодательством об оценочной деятельности предусмотрен корректирующий коэффициент для подгрупп данного сегмента, однако эксперты не анализировали данный критерий. Кроме того, экспертами не учтены ценообразующие факторы объекта-аналога № 6, который представляет собой три обособленных участка, расположенных около села 

<

адрес>, численность населения которого составляет 755 человек, при этом эксперты применили корректировку, в том числе на торг, по среднему значению городов с населением 500 000 – 1 000 000 человек. Кроме того, на страницах 38-39 и 48-49 эксперты обосновывают и применяют корректировки на «местоположение в населенном пункте» и на «удаленность от автомагистрали», без учета локального местоположения в населенном пункте, указав, что все аналоги расположены вблизи автомагистрали, тогда как объект-аналог № 1 расположен в промышленном районе, недалеко от центра города Севастополя, а объект-аналог № 6 расположен вдоль автодороги «Таврида» в районе села Муромское, то есть за 30 км от ближайшего административного центра, и за 163 км от города Севастополя. Также, в нарушение требований главы V ФСО № 7 анализ рынка не проведен. Так, утверждение экспертов на стр. 29-30 заключения о том, что удельная стоимость объектов недвижимости на протяжении 2020 года не менялась противоречит сделкам по продаже земельного участка с кадастровым №, проданного дважды за год, а именно ДД.ММ.ГГГГ – за 7 216 400 рублей (200 рублей за кв.м), и ДД.ММ.ГГГГ – за 2 580 300 рублей (71 рубль за кв.м), в связи с чем падение цены составило 64 %, при этом эксперты, в нарушение пунктов 10 Федерального стандарта оценки «Процесс оценки (ФСО III)» и Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», не проанализировав рынок, приняли заниженную в 2,8 раза стоимость объекта-аналога. 

Таким образом, заключение эксперта (комиссионное) от ДД.ММ.ГГГГ № в части определения рыночной стоимости земельных участков с кадастровым номером 91:04:014001:401 и кадастровым номером 91:04:014001:396 не соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ, статьям 8, 16, 25 Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ, Федеральным стандартам оценки, в связи с чем, как необоснованное и необъективное, не может быть принято во внимание в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость указанных земельных участков. 

Пунктом 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 определено, что резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ). Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращения этого лица в Комиссию.

В соответствии с частью 4 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ от 31 июля 2020 г. «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Материалами дела подтверждается, что ФИО1, ФИО2 обратились в суд с административным иском 30 декабря 2022 г., следовательно, датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости является 30 декабря 2022 г.

Разрешая вопрос о возмещении судебных расходов, понесенных экспертным учреждением ФБУ «Севастопольская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» на производство экспертизы, в размере 230 002,20 рублей, и экспертом ФИО9 на производство повторной судебной экспертизы в размере 90 000 рублей, суд принимает во внимание мнение представителей административных истцов о возложении судебных расходов на административных истцов и, с учетом положений статьи 114, части 5 статьи 247 КАС РФ, приходит к выводу о необходимости взыскания в пользу ФБУ «Севастопольская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» и эксперта ФИО9 судебных расходов по проведению судебных экспертиз с административных истцов в равных долях в указанном выше размере.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 247-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым №, площадью 59237±85,19 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> равную его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2021 г. в размере 16 827 000 (шестнадцать миллионов восемьсот двадцать семь тысяч) рублей.

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым №, площадью 54844±81,97 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равную его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2021 г. в размере 15 579 000 (пятнадцать миллионов пятьсот семьдесят девять тысяч) рублей.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 30 декабря 2022 г.

Период применения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым № по состоянию на 1 января 2021 г. в размере 16 827 000 (шестнадцать миллионов восемьсот двадцать семь тысяч) рублей – с 1 января 2022 г. по 31 декабря 2022 г. включительно.

Период применения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым № по состоянию на 1 января 2021 г. в размере 15 579 000 (пятнадцать миллионов пятьсот семьдесят девять тысяч) рублей – с 1 января 2022 г. по 31 декабря 2022 г. включительно.

Взыскать в равных долях с ФИО1, ФИО2 в пользу Федерального бюджетного учреждения «Севастопольская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» судебные расходы за проведение судебной экспертизы в размере 230 002,20 рублей (двести тридцать тысяч два рубля двадцать копеек), путем перечисления 230 000 (двести тридцать тысяч) рублей, внесенных ФИО1 и ФИО2 по 115 000 (сто пятнадцать тысяч) рублей каждой (квитанции № и № от ДД.ММ.ГГГГ) с депозитного счета Севастопольского городского суда на расчетный счет Федерального бюджетного учреждения «Севастопольская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации»: УФК по г. Севастополю (ФБУ Севастопольская ЛСЭ Минюста России, л.с. 20746В04640), ИНН 

<

***>, КПП 920401001, БИК 016711001, ЕКС (поле платежного документа 15) № 40102810045370000056, счет получателя (поле платежного документа № 17) № 03214643000000017400, Отделение Севастополь БАНКА РОССИИ/УФК по г. Севастополю, ОКТМО 67312000, КБК 00000000000000000130, и взыскания оставшейся суммы в размере 2,20 рублей (два рубля двадцать копеек) в равных долях с ФИО1, ФИО2 в пользу Федерального бюджетного учреждения «Севастопольская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации».

Взыскать в равных долях с ФИО1, ФИО2 в пользу эксперта ФИО9 судебные расходы за проведение судебной экспертизы в размере 90 000 (девяносто тысяч) рублей, путем перечисления 90 000 рублей, внесенных ФИО1 и ФИО2 по 45 000 (сорок пять тысяч) рублей каждой (платежные поручения № и № от ДД.ММ.ГГГГ) с депозитного счета Севастопольского городского суда на расчетный счет ООО «Бета консалтинг» (ИНН 

<

***>, КПП 616501001, адрес: 

<

...>), по следующим реквизитам: расчетный счет № 

<

***> в ООО КБ «РостФинанс» г. Ростов-на-Дону, корреспондентский счет 30101810760150000052, БИК 046015052.

Решение суда может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Севастопольский городской суд.

Председательствующий – 

Мотивированное решение составлено 13 июня 2024 г.

Председательствующий –