Дело № 2-566/2019 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24 апреля 2019 года 

<

адрес>

Ленинский районный суд 

<

адрес> в составе

председательствующего судьи Крючковой Ю.А.,

при секретаре ФИО12,

с участием представителей сторон:

от истца – ФИО1, от ответчика – ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу: 

<

адрес>, гражданское дело по иску ФИО3 к Администрации 

<

адрес> о признании права собственности на жилой дом,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратился в суд с иском к Администрации 

<

адрес> и, руководствуясь статьями 2, 12, 209, 218, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), просит суд признать за ним право собственности на жилой дом, общей площадью 429,7 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Заявленные требования истец мотивировал тем, что в период с момента приобретения по договору купли-продажи от 11.05.2016г. до настоящего времени им как собственником незавершённого строительством жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, и имевшему процент степени готовности 25%, были произведены работы по реконструкции данного дома, в результате которых жилой дом был полностью достроен, его площадь составила 429,7 кв.м, этажность – 2 этажа, жилой дом подключён к системе газо-водо-электроснабжения. В настоящее время истец желает признать за собой право собственности на выстроенный им объект, однако в досудебном порядке зарегистрировать право невозможно ввиду того, что надстройка второго этажа, изменение параметров жилого дома (высоты, площади) являются реконструкцией, которая была выполнена истцом без получения разрешения на строительство, в связи с чем указанный жилой дом является самовольной постройкой. В досудебном порядке истцом принимались меры к легализации самовольной постройки, однако уведомлением Администрации 

<

адрес> от 07.11.2018г. истцу было отказано, в связи с чем истец вынужден обратиться с данным иском в суд. По мнению истца, имеются предусмотренные статьёй 222 ГК РФ основания для признания за ним права собственности на возникший в результате реконструкции жилой дом, поскольку жилой дом расположен на земельном участке, принадлежащем истцу на праве собственности, его разрешённым видом использования является индивидуальное жилищное строительство, границы земельного участка установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства, при обследовании жилого дома специалистами установлено, что несущая способность конструкций не утрачена и предполагаемые изменения на конструктивные и другие характеристики надёжности и безопасности объекта не влияют, строительные конструкции жилого дома находятся в исправном состоянии и пригодны к дальнейшей эксплуатации, указанное здание не угрожает безопасности лиц, проживающих в домовладении, выстроено с соблюдением строительных норм и правил, не нарушает характеристики надёжности и безопасности, жилой дом соответствует санитарно-эпидемиологическим требованиям к условиям проживания в жилых домах и помещениях. На основании изложенного, истец просит признать за ним право собственности на указанный жилой дом. 

Данный иск был принят к производству суда, судом возбуждено гражданское дело.

О времени и месте рассмотрения дела стороны и привлечённые к участию в деле в качестве третьих лиц Управление Росреестра по 

<

адрес>, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по 

<

адрес>, АО «Газпром газораспределение Иваново», ФИО18 были извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 10 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ).

Истец в судебное заседание не явился, уполномочил на участие в рассмотрении дела своего представителя адвоката ФИО13, действующую на основании ордера и доверенности.

Представитель истца в судебном заседании иск поддержала в полном объёме, полагала, что имеются предусмотренные законом основания для его удовлетворения.

В судебном заседании представитель ответчика по доверенности ФИО14 пояснил, что, учитывая существенные нарушения, допущенные при строительстве спорного жилого дома, отражённые в направленном истцу уведомлении от 07.11.2018г., а именно несоблюдение расстояния от жилого дома истца до границы соседнего домовладения, нахождения спорного объекта в зоне Ж-3, установленной для многоэтажной жилой застройки, и нахождении части земельного участка истца в границах территорий общего пользования, обозначенных на карте градостроительного зонирования красными линиями, выстроенный истцом жилой дом не мог быть введён в эксплуатацию в административном порядке. Вместе с тем, поскольку владелец смежного земельного участка не возражает против сохранения жилого дома, созданного истцом, а ранее уже была произведена государственная регистрация права собственности истца на объект незавершённого строительства в границах принадлежащего ему земельного участка, в настоящее время Администрация города оставляет принятие решения по заявленным требованиям на усмотрение суда.

Третьи лица в суд не явились, представили письменные отзывы, в которых изложили позицию по делу и просили рассмотреть дело в их отсутствие. При этом Управление Росреестра по 

<

адрес> и ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по 

<

адрес> возражений относительно заявленных истцом исковых требований в письменных отзывах не указал, АО «Газпром газораспределение Иваново» и ФИО18 сообщили, что не возражают против удовлетворения требований истца.

С учётом мнения представителей сторон, заявленных третьими лицами ходатайств, в соответствии с частью 5 статьи 167 ГПК РФ дело рассмотрено судом в отсутствие не явившихся участников процесса.

Выслушав объяснения представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено и не оспаривалось лицами, участвующими в деле, что на основании договора купли-продажи от 11.05.2016г. истцу принадлежат на праве собственности земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, площадью 1008+/-11 кв.м, с кадастровым номером №, с разрешённым видом использования индивидуальное жилищное строительство, и расположенный на данном земельном участке объект незавершённого строительства с проектируемым назначением жилой дом, степенью готовности 25%, площадью 412,7 кв.м, с кадастровым номером № собственности истца на указанные объекты недвижимости зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17.05.2016г.

В период с момента приобретения права на указанный объект незавершённого строительства истцом производились работы по его реконструкции, в результате которых в 2018 году жилой дом был полностью достроен истцом.

Согласно техническому паспорту, составленному специалистами АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по состоянию на 27.02.2018г., техническому плану здания, составленному 01.02.2018г. кадастровым инженером ФИО5, заключению кадастрового инженера ФИО6, данному 20.03.2019г., в результате реконструкции объекта незавершённого строительства истцом создан объект капитального строительства – жилой дом, общей площадью 429,7 кв.м, имеющий два этажа, контур здания совпадает с контуром объекта незавершённого строительства с кадастровым номером 37:24:010221:33.

Согласно представленным истцом договорам с ресурсоснабжающими организациями созданный истцом жилой дом подключён к системе газо-водо-электроснабжения, то есть данный объект полностью оборудован коммуникациями, необходимыми для его эксплуатации в качестве жилого дома и проживания в нём.

Таким образом, из представленных в материалы дела доказательств следует, что в результате реконструкции принадлежавшего ему объекта незавершённого строительства истцом создан объект капитального строительства – жилой дом, характеристики которого отличаются от первоначально принадлежавшего истцу объекта недвижимости.

В соответствии с частями 1, 4 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) (в редакции, действовавшей до 04.08.2018г.) разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом, или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством РФ. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.

Судом установлено, что реконструкция принадлежащего истцу объекта незавершённого строительства была произведена им без предварительного получения в Администрации 

<

адрес> разрешения на строительство.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ (в редакции, действовавшей до 01.09.2018г., то есть на момент завершения строительства) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Таким образом, жилой дом, созданный истцом в результате реконструкции, выполненной без предварительного получения разрешения на строительство, обладает признаками самовольной постройки.

При обращении истца в орган местного самоуправления по вопросу о возможности согласования ввода в эксплуатацию созданного объекта недвижимости уведомлением № от 07.11.2018г. в данной просьбе истцу было отказано со ссылкой на допущенные им существенные нарушения при строительстве, в связи с чем истец обратился с рассматриваемым иском в суд и просит признать за ним право собственности на жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 429,7 кв.м, являющийся самовольной постройкой.

Согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как разъяснено в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

В соответствии с правовыми позициями, приведёнными высокой судебной инстанцией в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утверждённым Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ, одним из признаков самовольной постройки является создание ее с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. При этом при рассмотрении дел, связанных с самовольным строительством, судам следует применять градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действовавшей на время возведения самовольной постройки. Одним из юридически значимых обстоятельств по делу о признании права собственности на самовольную постройку является установление того обстоятельства, что сохранение спорной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права смежных землепользователей, правила застройки, установленные в муниципальном образовании, и т.д. Кроме вопроса о соблюдении градостроительных и строительных норм и правил, суды выясняют, учтены ли при возведении спорной постройки требования санитарного, пожарного, экологического законодательства, законодательства об объектах культурного наследия и другого в зависимости от назначения и месторасположения объекта. Пристройка к жилому дому либо квартире не является самостоятельным объектом недвижимого имущества. В случае возведения пристройки к уже существующему жилому дому, зарегистрированному на праве собственности за гражданином, следует учитывать, что первоначальный объект права собственности при этом изменяется, а самовольная пристройка не является самостоятельным объектом права собственности. При возведении жилой пристройки увеличивается общая площадь всего жилого дома, следовательно, изменяется объект права собственности, который отличается от первоначального размерами, планировкой и площадью. Новым объектом собственности является жилой дом либо квартира, включающие самовольно возведенные части. Таким образом, при изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади. Рассматривая споры, вытекающие из самовольной реконструкции помещений и строений, следует иметь в виду, что понятие реконструкции дано в п. 14 ст. 1 ГрК РФ. Согласно указанной норме под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном ГрК РФ. Положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (п. 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»). 

В рассматриваемом случае из материалов дела следует, что истцом была произведена самовольная реконструкция принадлежащего ему на праве собственности объекта незавершённого строительства, что привело к изменению первоначального объекта и его характеристик, а именно площади здания и его этажности.

Вместе с тем, земельный участок, на котором находится реконструированный жилой дом, принадлежит истцу на праве собственности и имеет разрешённый вид использования: индивидуальное жилищное строительство, который допускает строительство на данном земельном участке жилого дома. В этой связи довод представителя ответчика о том, что земельный участок расположен в зоне многоэтажной жилой застройки Ж-3, суд находит несостоятельным.

Кроме того, несостоятельной является и ссылка администрации города на то, что частично земельный участок истца находится в границах территорий общего пользования, обозначенных на карте градостроительного зонирования красными линиями, поскольку права на данный земельный участок были зарегистрированы в установленном законом порядке ещё до проведения истцом работ по реконструкции объекта незавершённого строительства и не были оспорены в установленном законом порядке, следовательно, указанное ответчиком обстоятельство не связано с возведением самовольной постройки. Кроме того, созданный истцом жилой дом находится в границах принадлежащего ему земельного участка и за них не выходит.

В соответствии с техническим заключением №, данным специалистами ООО «АРХидея», возведённый истцом жилой дом представляет собой индивидуальный двухэтажный дом, достроенный на фундаменте и с использованием конструктивных элементов объекта незавершённого строительства, принадлежащего истцу; жилой дом имеет 100% степень готовности к вводу в эксплуатацию; согласно основным видам разрешённого использования земельного участка истца максимальный процент застройки в границах земельного участка составляет 50%, процент застройки участка истца – 30,7%, что не превышает допустимого; дефектов в несущих строительных конструкциях не обнаружено, состояние всех конструкций работоспособное, строительные конструкции жилого дома находятся в исправном состоянии и пригодны для дальнейшей эксплуатации; при строительстве жилого дома конструктивные и другие характеристики надёжности и безопасности объекта не превысили предельные параметры разрешённого строительства, установленные градостроительным регламентом; индивидуальный жилой дом истца не угрожает безопасности лиц, проживающих в домовладении, выстроен с соблюдением строительных норм и правил, не нарушает характеристики надёжности и безопасности объекта капитального строительства; технические решения, принятые в технической документации на дом, соответствуют требованиям градостроительных, строительных, экологических, санитарно-эпидемиологических и противопожарных норм и обеспечивают безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта.

Таким образом, истцом представлено техническое заключение, в соответствии с которым реконструкция жилого дома произведена им в соответствии с требованиями технических регламентов и может эксплуатироваться без угрозы жизни и здоровью людей, а площадь застройки земельного участка не превышает предельных параметров, предусмотренных градостроительным регламентом. 

Выводы, изложенные в техническом заключении специалистов ООО «АРХидея», лицами, участвующими в деле, не оспаривались и не опровергнуты, основаны на имеющихся у данных специалистов специальных познаниях, оснований не доверять указанному техническому заключению и ставить его под сомнение у суда не имеется.

Кроме того, согласно акту санитарно-эпидемиологического обследования от 19.07.2018г. и экспертному заключению № К-614 от той же даты, данным специалистами ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в 

<

адрес>», нарушений требований санитарно-эпидемиологических норм и правил при обследовании спорного жилого дома не установлено.

В соответствии с заключением, изложенным в учётной карточке личной консультации гражданина от 18.03.2019г. специалистами Отдела надзорной деятельности городского округа Иваново Главного управления МЧС России по 

<

адрес>, по результатам визуального осмотра нарушений требований пожарной безопасности при строительстве истцом спорного жилого дома не выявлено.

Кроме того, согласно акту обследования наружного газопровода, составленному специалистами АО «Газпром газораспределение Иваново» 28.03.2019г., по результатам проведённого ими технического осмотра на земельном участке по адресу: 

<

адрес>, при его хозяйственном использовании нарушений состояния охранных зон надземного газопровода низкого давления не выявлено.

Оснований не доверять выводам, изложенным в заключениях и актах обследования, данных специалистами вышеуказанных организаций в пределах их компетенции, у суда также не имеется, выводы данных специалистов участниками процесса также не оспаривались.

С учётом изложенного, вышеуказанные техническое заключение, заключения и акты специалистов, представленные истцом, суд принимает в качестве допустимых и достоверных доказательств по делу.

Довод, изложенный администрацией в уведомлении от 07.11.2018г., о том, что жилой дом выстроен истцом с нарушением требований пункта 12.2 статьи 28 Правил землепользования и застройки 

<

адрес>, утверждённых решением Ивановской городской Думы от 27.02.2008г. №, а именно с нарушением минимального отступа от объекта капитального строительства до границ смежного земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, который фактически составляет 1,5 метра при требуемых не менее 3-х метров, не может быть принят судом во внимание, поскольку этой же нормой допускается сокращение минимальных отступов от границ соседних земельных участков по взаимному согласию их правообладателей, при этом из заявления, представленного ФИО7, являющимся собственником вышеуказанного смежного земельного участка и привлечённым к участию в данном деле в качестве третьего лица, претензий к расстоянию до принадлежащего ему земельного участка и строений на нём от жилого дома, выстроенного истцом, он не имеет, жилой дом истца не создаёт ему каких-либо препятствий и не нарушает его права, против удовлетворения заявленных истцом требований он не возражает. Таким образом, фактически между истцом и собственником смежного земельного участка достигнуто соглашение о размере минимального отступа от границ их земельных участков и капитального строения, принадлежащего истцу.

Проанализировав и оценив представленные по делу доказательства по правилам оценки доказательств, установленным статьёй 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о доказанности истцом совокупности предусмотренных законом обстоятельств, при которых возможно сохранение спорной самовольной постройки и признания права собственности на неё: реконструированный истцом жилой дом находится на земельном участке, принадлежащем истцу на праве собственности, допускающем строительство на нём подобных объектов, при самовольном строительстве (реконструкции) истцом не допущены существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, а сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан. Доказательств обратного суду не представлено.

Таким образом, единственным препятствием для регистрации истцом права собственности на возведённый им жилой дом является отсутствие у истца разрешения на строительство данного объекта. При этом в судебном заседании установлено, что в досудебном порядке истец принимал меры к легализации самовольно возведённой постройки, однако решить данный вопрос в административном внесудебном порядке не представляется возможным. 

Вместе с тем, само по себе отсутствие у истца разрешения на строительство не является основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

При изложенных обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что требования истца является обоснованными и подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

Исковые требования ФИО3 удовлетворить.

Признать за ФИО3 право собственности на жилой дом, общей площадью 429,7 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ивановский областной суд через Ленинский районный суд 

<

адрес> в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Председательствующий Ю.А.Крючкова

Решение в окончательной форме составлено 29.04.2019г.