Дело № 2-4127/2018

64RS0046-01-2018-003738-11 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 октября 2018 года г. Саратов

Ленинский районный суд г. Саратова в составе председательствующего судьи Милованова А.С., при секретаре судебного заседания Грибановой С.А., с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ЖСК «Изумруд» ФИО2, представителя ответчиков ФИО3 и ФИО4 ФИО5, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО6 к ФИО8, ФИО9, ФИО4 и Жилищно-строительному кооперативу «Изумруд» о признании недействительными сделок с земельным участком и аннулировании записей о государственной регистрации сделок, 

установил:

ФИО6 обратилась в Ленинский районный суд г.Саратова с иском к ФИО8, ФИО3, ФИО4 и Жилищно-строительному кооперативу (далее ЖСК) «Изумруд» о признании недействительными сделок с земельным участком и аннулировании записей о государственной регистрации сделок, просит: признать недействительной ничтожную сделку – соглашение о вступлении в договор аренды от 21 мая 2014 г. заключенное между ФИО8 и ФИО3; признать недействительной ничтожную сделку – соглашение о вступлении в договор аренды от 31 июля 2014 г., заключенное ФИО8 с ФИО3 и ФИО4; признать недействительной ничтожную сделку – договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № от 14 апреля 2008 г., общей площадью 1845 кв.м., кадастровый номер земельного участка: 64:48:040406:0052, земельный участок из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: 

<

адрес>, ул. им. ФИО7, б/н, между ФИО8, ФИО3, ФИО4, с одной стороны, и Комитетом по управлению имуществом Саратовской области с другой стороны; признать недействительной ничтожную сделку – договор замены стороны в обязательстве от 16 сентября 2015 г., заключенный между ФИО8, ФИО3, ФИО4, с одной стороны, и ЖСК «Изумруд»; аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации: № от 30 июня 2014 г.; № от 01 сентября 2014 г.; № от 30 сентября 2015 г.; № от 30 декабря 2016 г.

В обоснование иска указано, что истец с 31 июля 1998 г. является супругой ответчика ФИО8 Ссылаясь на нормы гражданского и семейного законодательства указала, что за счет общих доходов с ФИО8 16 ноября 2010 г. приобрели у ФИО10 право аренды земельного участка общей площадью 1845 кв.м., с кадастровым номером 64:48:040406:0052, расположенный по адресу: 

<

адрес>, ул. им. ФИО7, б/н, находящегося в государственной собственности и предназначенного для строительства многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями административно-торгового назначения. ФИО10 земельный участок был представлен в аренду на 49 лет. Стоимость приобретаемого права составила 920000 рублей, право аренды приобретено ФИО8 с согласия истца, на основании нотариально удостоверенного согласия. Договор замены стороны в обязательстве от 16 ноября 2010 г. прошел необходимую государственную регистрацию. ФИО8 приступил к освоению земельного участка в соответствии с его назначением, истец участия в этом не принимала. В мае 2018 г. истец от ФИО8 узнала, что право аренды земельного участка передано им в ЖСК «Изумруд», в котором истец и её супруг получат в собственность квартиры и нежилые помещения, однако документально обязательства ЖСК «Изумруд» еще не оформлены. Истцом получена выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 21 мая 2018 г. из которой следует, что с 30 сентября 2015 г. право аренды на земельный участок с кадастровым номером 64:48:040406:0052 зарегистрировано за ЖСК «Изумруд», кроме того в отношении данного земельного участка заключались и прошли государственную регистрацию: соглашение о вступление в договор аренды от 31 июля 2014 г., зарегистрированное 01 сентября 2014 г. и соглашение о вступлении в договор аренды от 21 мая 2014 г. зарегистрированное 30 июня 2014 г. Право аренды ЖСК «Изумруд» на указанный земельный участок с 30 декабря 2016 г. находятся в ипотеке у участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве. По требованию истца ФИО8 представил истцу указанные договора, изучив которые истец посчитала, что безвозмездные соглашения о вступлении ФИО3 и ФИО4 нарушают права истца, т.к. уменьшают стоимость общего имущества супругов. Полагала, что заключив спорные соглашения ФИО8, ФИО3 и ФИО11 в одностороннем порядке изменили условия Договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № от 14 апреля 2008 г. Указанные соглашения уменьшили имущество на получение которого истец могла рассчитывать при заключении договора с ЖСК «Изумруд» лишь ФИО8 Полагала, что нарушение закона при совершении оспариваемых сделок выразилось в изменении Договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № от 14 апреля 2008 г. в одностороннем порядке арендатором, что повлекло трансформацию договора в договор аренды земельного участка с иным субъектным составом на стороне арендатора (со множественностью лиц). Утверждает, что не давала ФИО8 согласие на совершение оспариваемых сделок, которое является обязательным условием для заключения такого рода сделок. Полагает, что в числе прочего оспариваемыми сделками нарушены права арендодателя – Комитета по управлению имуществом Саратовской области. Кроме того, истец указывает, что ЖСК «Изумруд» не оценив риски от заключаемой сделки действовал недобросовестно и неразумно, а так же утверждает, что анализ совокупности заключенных (оспариваемых) сделок свидетельствует о том, что ФИО8, ФИО4 и ФИО3 действовали не в целях получения денежных средств за отчуждаемое право аренды, а в целях участия в качестве дольщиков в строительстве жилого дома, т.е. целью сторон являлось не возмездная передача права аренды ЖСК «Изумруд», а создание для ЖСК «Изумруд» условий для получения денежных средств от дольщиков за счет которых они планировали получить в собственность помещения в строящемся доме, после его ввода в эксплуатацию.

В судебном заседании представитель истца ФИО1, заявленные истцом требования поддержал в полном объеме, дал пояснения аналогичные указанным в иске, просил исковые требования удовлетворить в полном объеме. Полагал, что суду надлежит критически отнестись к согласию ФИО6 на заключение ФИО8 договора замены стороны в обязательстве и передачу прав и обязанностей по договору, т.к. указанное согласие дано именно на передачу прав по договору на возмездной основе и не может быть применено к соглашениям о вступление в договор аренды ФИО4 и ФИО3 Полагал, что срок исковой давности, о применении последствий которого заявлено ответчиками, не пропущен, т.к. о существовании оспариваемых следок истцу стало известно лишь в мае 2018 года. 

Представитель ответчика ЖСК «Изумруд» ФИО2 возражала против удовлетворения заявленных истцом требований. Обращала внимание суда на тот факт, что для совершения оспариваемых истцом сделок ФИО6 выдано ФИО8 нотариально оформленное согласие на заключение сделок. В части оспаривания соглашений о вступлении в договор аренды ФИО3, и в последствии ФИО4 полагала, что истцом пропущен срок исковой давности, оснований для признания недействительным договора аренды № от 14 апреля 2008 г. не имеется, т.к. требования истца в указанной части не основаны на нормах закона. 

Представитель ответчиков ФИО3 и ФИО4 – ФИО5 возражала против удовлетворения заявленных истцом требований, ссылаясь на недостоверность доводов истца о непредставлении ФИО6 согласия на заключения оспариваемых сделок, полагала, что при наличии нотариально оформленного согласия истца на совершение сделок в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:48:040406:0052, действия ФИО8 не могут быть расценены как нарушающее права истца. Полагала, что оспариваемые истцом сделки по своей природе не противоречат действующему законодательству, не являются ничтожными, прошли государственную регистрацию. Кроме того, ходатайствовала о применении последствий пропуска срока исковой давности.

Истец ФИО6, ответчики ФИО3, ФИО4 и ФИО8, а также представители третьих лиц не заявляющих самостоятельных требований в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем, суд с согласия представителей сторон определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся сторон в порядке ст. 167 ГПК РФ. 

Заслушав представителя истца и представителей ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам и по следующим основаниям.

Согласно статье 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно п.1 ст.431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно ст. 422 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. 

Пунктом 2 статьи 199 ГК РФ установлено, что исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии с положениями ст. 196, 200 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года, и течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Согласно ч. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале её исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки. В соответствии с п.1 ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Согласно п.1 ст.607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здание, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). 

В силу пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в случае, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями.

В соответствии с п.2 ст.22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в п.4 ст.27 настоящего Кодекса могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно ч. 1 ст. 308 ГК РФ в обязательстве в качестве каждой из его сторон - кредитора или должника - могут участвовать одно или одновременно несколько лиц.

Недействительность требований кредитора к одному из лиц, участвующих в обязательстве на стороне должника, равно как и истечение срока исковой давности по требованию к такому лицу, сами по себе не затрагивают его требований к остальным этим лицам.

В соответствии с ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ч.2 ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Согласно ч. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с ч.2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие

Согласно ч.1 ст. 34 СК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

В соответствии с ч.1 ст. 35 СК РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.

Согласно ч. 2 ст. 35 СК РФ при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

Частью 3 ст. 35 СК РФ предусмотрено, что для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

(в ред. Федерального закона от 29.12.2015 N 391-ФЗ)

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Судом установлено, что 31 июля 1998 г. зарегистрирован брак между ФИО6 и ФИО8

16 ноября 2010 г. ФИО8 приобрел у ФИО10 право аренды земельного участка общей площадью 1845 кв.м., с кадастровым номером 64:48:040406:0052, расположенный по адресу: 

<

адрес>, ул. им. ФИО7, б/н, находящегося в государственной собственности и предназначенного для строительства многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями административно-торгового назначения. 

ФИО10 земельный участок был представлен в аренду на 49 лет на основании договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № от 14 апреля 2008 г. общей площадью 1845 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, ул. им. ФИО7, б/н, с кадастровым номером земельного участка 64:48:040406:0052.

21 мая 2014 г. между ФИО8 с одной стороны и ФИО3 с другой стороны заключено соглашение в соответствии с которым ФИО8 передал а ФИО3 принял ? доли прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от 14 апреля 2008 г. соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 30 июня 2014 г.

31 июля 2014 г. ФИО8 и ФИО3 с одной стороны и ФИО4 с другой стороны заключили соглашение о вступлении в договор аренды земельного участка № от 14 апреля 2008 г. в соответствии с которым ФИО4 вошел в число арендаторов по договору и каждому из арендаторов стало принадлежать по 1/3 доле в праве аренды земельного участка, соглашении прошло государственную регистрацию 01 сентября 2014 г. 

16 сентября 2015 г. между ФИО8, ФИО3 и ФИО4 с одной стороны и ЖСК «Изумруд» с другой стороны заключен договор замены стороны в обязательстве в соответствии с которым ФИО8, ФИО3 и ФИО4 уступили, а ЖСК «Изумруд» принял на себя права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка № от 14 апреля 2008 г. Передача прав по договору осуществлена на возмездной основе и составила 8300000 рублей. Договор прошел государственную регистрацию прав 30 сентября 2015 г. 

Вопреки утверждениям истца при заключении указанных сделок ФИО8 для государственной регистрации прав предоставлялось нотариально удостоверенное согласие ФИО6 на заключение сделок № 

<

адрес>0 от 16 июня 2014 г. согласно которому истец предоставила своему супругу ФИО8 согласие на заключение и подписание договора замены стороны в обязательстве и передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка на объект недвижимости: земельный участок из земель населенных пунктов, общей площадью 1845 кв.м. с кадастровым номером 64:48:040406:0052, на условиях и по своему усмотрению.

Следовательно истцом дано предусмотренное законом согласие на совершение не противоречащих действующему законодательству сделок по передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от 14 апреля 2008 г. 

Ответчик ФИО8 являясь арендатором земельного участка, имея согласие супруги на совершение сделок по передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка на условиях и по своему усмотрению, воспользовался своим правом, распорядившись им следующим образом: 21 мая 2014 г. передал ? долю прав ФИО3, а 31 июля 2014 г. путем передачи части своей доли в праве аренды снизил объем своего участия в договоре аренды до 1/3 доли. 

Согласно ч. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды, в совокупности с положениями ч. 3 ст. 35 СК РФ ФИО6 выдав согласие на совершение сделок в отношении находящегося в аренде совместного имущества супругов и неся бремя по содержанию арендованного имущества, при проявлении должной степени усмотрительности имела возможность узнать о совершенных ФИО8 сделках с момента их государственной регистрации. 

При изложенных обстоятельствах сроки исковой давности по требованиям о признании недействительными соглашения о вступлении в договор аренды от 21 мая 2014 г. заключенное между ФИО8 и ФИО3 и соглашения о вступлении в договор аренды от 31 июля 2014 г., заключенное ФИО8 с ФИО3 и ФИО4 на момент обращения с иском в суд истекли, а, следовательно, в удовлетворении требований истца в указанной части надлежит отказать. 

Так же не подлежат удовлетворению требования ФИО6 о признании недействительным договора замены стороны в обязательстве от 16 сентября 2015 г. между ФИО8, ФИО3 и ФИО4 с одной стороны и ЖСК «Изумруд» с другой стороны, и договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № от 14 апреля 2008 г. т.к. ФИО8 действовал с нотариально удостоверенного согласия истца, а доводы истца о незаконности данного договора основаны на неверном толковании норм права, при этом как следует из приведенных выше доказательств и норм действующего законодательства права истца и собственника земельного участка состоявшейся сделкой не нарушены.

Поскольку истцу отказано в удовлетворении о признании недействительными и ничтожными оспариваемых сделок, не подлежат удовлетворению и требования истца об аннулировании в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации: № от 30 июня 2014 г.; № от 01 сентября 2014 г.; № от 30 сентября 2015 г.; № от 30 декабря 2016 г.

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО6 к ФИО6, ФИО9, ФИО4 и Жилищно-строительному кооперативу «Изумруд» о признании недействительными сделок с земельным участком и аннулировании записей о государственной регистрации сделок - отказать в полном объеме.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Саратовский областной суд через Ленинский районный суд г. Саратова в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме. 

Судья