№

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

<

дата> года 

<

адрес>

Красноглинский районный суд 

<

адрес> в составе председательствующего Волкова М.В.,

при секретаре судебного заседания Ярилиной А.А.,

с участием представителя ООО «ДРЕВО ЖИЗНИ» - ФИО1, представителя ФИО2, ФИО3 – ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ООО «ДРЕВО ЖИЗНИ» к ФИО2, ФИО3 о расторжении договора аренды и взыскании убытков, встречному иску ФИО2, ФИО3 к ООО «ДРЕВО ЖИЗНИ» о расторжении договора аренды и взыскании денежных средств

УСТАНОВИЛ:

ООО «ДРЕВО ЖИЗНИ» обратилось в Красноглинский районный суд 

<

адрес> с названным иском, мотивировав свои требования тем, что по заключенному с ФИО2, ФИО3 договору аренды земельного участка с жилым домом от 

<

дата>, начиная с 

<

дата> во временное владение и пользование общества ответчики должны были передать земельный участок площадью 1700 кв.м с жилым домом общей площадью 603,2 кв.м по адресу: 

<

адрес> для использования под пансионат для пожилых людей с временным или долгосрочным пребыванием на территории и оказания социально-бытовых услуг. Поскольку на момент заключения договора аренды указанное недвижимое имущество в связи с недостатками не отвечало целям его использования арендатором, по соглашению сторон ответчики получили от истца 450000 рублей как финансирование работ по приведению имущества в состояние соответствующее условиям аренды. В нарушение достигнутых договоренностей ответчики работы не провели, арендованное имущество в обусловленное договором аренды состояние в срок не привели, что выявлено в ходе осмотра объектов 

<

дата>. В связи с указанными обстоятельствами 

<

дата> истец обращался к ответчикам с предложением расторгнуть договор аренды, однако соответствующее соглашение стороны не заключили. В соответствии с техническим заключением от 

<

дата> жилой дом не может использоваться в целях аренды в качестве пансионата для пожилых людей и инвалидов.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, ООО «ДРЕВО ЖИЗНИ» просит суд расторгнуть заключенный с ответчиками договор аренды земельного участка с жилым домом от 

<

дата>, взыскать солидарно с ФИО2, ФИО3 убытки в размере 450000 рублей, судебные расходы на уплату государственной пошлины в размере 7700 рублей.

ФИО2, ФИО3 обратились в суд со встречным иском к ООО «ДРЕВО ЖИЗНИ» в котором, уточнив встречные требования, также просили расторгнуть заключенный с обществом договор аренды земельного участка с жилым домом от 

<

дата>, отметили, что в нарушение условий договора аренды, общество самовольно, без их согласия произвело реконструкцию жилого дома, приведя его в негодное состояние, причинив ущерб в размере 2105631,01 рубль, который они просят взыскать с ООО «ДРЕВО ЖИЗНИ», а также арендную плату в размере 1720000 рублей за весть срок использования арендованного имущества, страховой залог в размере 180000 рублей, предусмотренную договором аренды компенсацию в размере 1000000 рублей за досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора, расходы на проведение досудебной и судебной экспертизы в размере 8000 рублей и 100000 рублей.

Представитель истца ООО «ДРЕВО ЖИЗНИ» - ФИО1 по доверенности от 

<

дата> исковые требования поддержал, дал объяснения по своему содержанию соответствующие доводам иска, дополнив, что сохранение арендных отношений невозможно, договор аренды не исполнен в результате виновных действий ответчиков, денежные средства, уплаченные на проведение работ по приведению жилого дома в надлежащее состояние, ответчиками не возвращены, какие-либо работы в доме общество не проводило, реконструкцию дома не осуществляло, арендованное имущество не было передано обществу по акту, во владение арендованным имуществом общество не вступило, им не пользовалось, в связи с чем, просит суд отказать в удовлетворении встречного иска. 

Представитель ответчиков ФИО2, ФИО3 – ФИО4 по ордеру от 

<

дата> и доверенности от 

<

дата> возражала относительно удовлетворения первоначального иска, встречные исковые требования в уточненной редакции поддержала, просила удовлетворить их в полном объеме по основаниям указанным в уточненном встречном иске, дополнив, что общество злоупотребило правом, не приняв имущество по акту, самовольными действиями по проведению ремонтных работ причинило убытки, которые должно возместить в полном объеме, арендатор фактически пользовался арендованным имуществом, имел к нему доступ, в связи с чем, должен платить аренду, а досрочное расторжение договора аренды по его инициативе влечет предусмотренные договором санкции.

Заслушав объяснения участников процесса, исследовав имеющиеся в материалах гражданского дела доказательства в их совокупности и взаимной связи, суд находит первоначальный и встречный иски подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В соответствии с п. 1 ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Статьей 309 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (п. 1 ст. 310 ГК РФ).

Судом установлено, что ФИО2, ФИО3 на праве общей долевой собственности по 1/2 доли у каждого принадлежит земельный участок площадью 1700 кв.м с жилым домом общей площадью 603,2 кв.м по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес> что усматривается из выписок из ЕГРН от 

<

дата>.

<

дата> между арендатором ООО «ДРЕВО ЖИЗНИ» и арендодателями ФИО2, ФИО3 заключен договор аренды земельного участка с жилым домом, по условиям которого арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок площадью 1700 кв.м с жилым домом общей площадью 603,2 кв.м по адресу: 

<

адрес> для использования под пансионат для пожилых людей с временным или долгосрочным пребыванием на территории и оказания социально-бытовых услуг (п.п. 1.1, 1.2).

Согласно п. 3.1 договора аренды арендодатель передает арендатору указанные выше объекты в пригодном для проживания состоянии, а также ключи от объекта, по акту приема-передачи (п. 3.2).

Срок аренды составляет 11 месяцев с 

<

дата> по 

<

дата> (п. 6.1).

Размер арендной платы за первые два месяца аренды составляет 0 рублей, с 3 по 6 месяцы – 180000 рублей в месяц, с 7 по 11 месяцы – 200000 рублей в месяц, страховой залог составляет 180000 рублей (п. 5.1).

<

дата> ООО «ДРЕВО ЖИЗНИ» направило ФИО2, ФИО3 требование об исполнении принятых обязательств, в котором указывало на длительное неисполнение последними обязательств по приведению дома в надлежащее состояние.

<

дата> ФИО2, ФИО3 направили ООО «ДРЕВО ЖИЗНИ» телеграмму с просьбой принять участие в осмотре арендованных объектов на предмет произведенных в них обществом ремонтно-строительных работ. В ответ от имени общества в телеграмме от 

<

дата> высказано непонимание, о каких работах идет речь.

<

дата> в адрес ответчиков направлена телеграмма с требованием расторгнуть договор аренды, по причине не приведения имущества в надлежащее состояние и возвратить 450000 рублей, переданные для ремонта.

В телеграмме от 

<

дата> от имени общества в адрес ответчиков указано, что какие-либо работы в отношении арендованного имущества ООО «ДРЕВО ЖИЗНИ» не проводило.

<

дата> ООО «Самарское бюро экспертиз и исследований» по заказу ФИО3 составило заключение № по которому произведена фиксация состояния внутренней отделки помещений здания по адресу: 

<

адрес>, в частности демонтаж отделки потолка и стен, выполнена новая отделка, демонтированы трубы ХВС и ГВС, канализации.

<

дата> ФИО2, ФИО3 направили ООО «ДРЕВО ЖИЗНИ» требование о возмещении убытков в размере 2216600 рублей в связи с самовольным проведением строительных работ в отношении арендованного имущества, а также аренду за 1 месяц и страховой залог в общей сложности 360000 рублей.

<

дата> ООО «ЛЕНСУДЭКСПЕРТ» по заказу ООО «ДРЕВО ЖИЗНИ» составило заключение строительно-технической экспертизы № согласно которому здание по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес> не пригодно для эксплуатации в качестве пансионата для людей пожилого возраста и престарелых, а также людей с инвалидностью.

В соответствии с заключением судебной строительно-технической экспертизы от 

<

дата> №, составленным ООО «ЭкспертОценка» в жилом доме по адресу: 

<

адрес> производились работы по реконструкции, стоимость работ по приведению объекта в состояние до начала работ составляет 2105631,01 рубль, жилой дом не соответствует строительным и иным требованиям для использования его в качестве пансионата для пожилых людей, в части размещения жилых комнат на третьем (мансардном) этаже здания, уклонов маршей лестницы и пандусов, отсутствия вертикального транспорта (лифта), оборудования каналом передачи информации на пульт стационарного наблюдения, стоимость работ для размещения в здании пожилых людей составляет 803970,50 рублей.

ООО «ДРЕВО ЖИЗНИ» представило суду рецензию эксперта ФИО5 от 

<

дата> № в которой специалист указал на нарушения, допущенные экспертами при производстве судебной строительно-технической экспертизы и составлении заключения.

Поскольку стороны предъявили взаимные требования о расторжении договора аренды от 

<

дата>, суд расторгает его по соглашению сторон в соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ.

Требования ООО «ДРЕВО ЖИЗНИ» о взыскании с ответчиков в пользу общества солидарно убытков в размере 450000 рублей, в качестве переданных им денежных средств для производства ремонтных работ в целях приведения имущества в обусловленное договором аренды состояние не подлежат удовлетворению, поскольку в нарушение требований ч. 1 ст. 56 ГПК РФ сторона истца не представила суду доказательства того, что ООО «ДРЕВО ЖИЗНИ» передало ответчикам данную сумму денег.

В деле нет ни одного документа, подтверждающего, что ответчики получили от ООО «ДРЕВО ЖИЗНИ» указанные выше деньги.

Расписка ФИО3 от 

<

дата> в получении 200000 рублей таким доказательством не является, поскольку эти деньги переданы ему физическим лицом ФИО6

Тот факт, что ФИО6 является учредителем и генеральным директором ООО «ДРЕВО ЖИЗНИ», сам по себе не является основанием для возникновения у общества права требовать возврата указанной суммы.

Общество в расписке не фигурирует, в ней не указано, что ФИО6 действует от имени ООО «ДРЕВО ЖИЗНИ» в качестве исполнительного органа.

Буквальное толкование расписки от 

<

дата> на то, что она составлена физическими лицами, действующими, соответственно, от своего имени. Иное в ней не указано и из ее содержания не следует.

В ходе рассмотрения гражданского дела представитель ООО «ДРЕВО ЖИЗНИ» не смог привести убедительные доводы о том, по какой причине, ссылаясь на то, что указанные деньги переданы от имени общества, общество в расписке не отражено.

Представленные стороной истца чеки Сбербанк Онлайн по операциям перевода в период с 

<

дата> по 

<

дата> денежных средств в общей сложности в размере 250000 рублей также свидетельствуют лишь о переводах физического лица ФИО6, при этом в них не указано назначение платежа, сведения о получателе не раскрыты, основания для перевода денежных средств не указаны.

Встречные требования ФИО2, ФИО3 к ООО «ДРЕВО ЖИЗНИ» о взыскании стоимости восстановительного ремонта в размере 2105631,01 рубль удовлетворению не подлежат, так как в нарушение требований ч. 1 ст. 56 ГПК РФ сторона ответчика не представила суду доказательства того, что ООО «ДРЕВО ЖИЗНИ» производило в доме по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес> какие-либо строительные или иные подобные работы.

Акт приема-передачи арендованного имущества от арендодателя к арендатору в соответствии с п. 3.2 договора аренды не представлен, стороны не отрицали, что такой акт не подписывался.

Иной документ о передаче имущества сторонами не подписывался, суду не представлен.

Проведенные сторонами досудебные экспертные исследования, заключение судебной строительно-технической экспертизы подтверждают лишь факт выполнения работ в здании по адресу: 

<

адрес>

В деле нет доказательств, указывающих на то, что эти работы проводились ООО «ДРЕВО ЖИЗНИ» или от его имени ив его интересах, как и не были представлены доказательства того, что общество вступило в фактическое владение арендованным имуществом и пользовалось им. 

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как следует из п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 

<

дата> N 66"Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений.

Поскольку доказательства передачи ООО «ДРЕВО ЖИЗНИ» недвижимого имущества в аренду суду не представлены, обязанность внесения арендной плату закон связывает с пользованием арендованным имуществом и иное соглашением сторон не установлено, суд не находит оснований для взыскания с общества в пользу ФИО2, ФИО3 арендной платы в размере 1720000 рублей и страхового залога в размере 180000 рублей.

Суд не усматривает оснований для взыскания с ООО «ДРЕВО ЖИЗНИ» пользу ФИО2, ФИО3 денежной компенсации в размере 1000000 рублей в соответствии с п. 7.3 договора, предусматривающего выплату такой компенсации в случае досрочного расторжения договора по инициативе одной из сторон, поскольку обе стороны договора настаивали на его расторжении в суде, отразили такое требование отдельным пунктом просительной части своих исков, в связи с чем, суд расторгнул заключенный между ними договор по соглашению сторон в соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ.

Таким образом, волеизъявление сторон о расторжении договора аренды является взаимным, а потому не влечет последствий, предусмотренных п. 7.3 договора аренды.

Поскольку государственная пошлина уплачена сторонами за требования имущественного характера, подлежащего оценке и в удовлетворении таких требований судом обеим сторонам отказано, судебные расходы на уплату государственной пошлины в соответствии со ст. 98 ГПК РФ приходятся на каждую из сторон, которая их понесла.

Судебные расходы на проведение досудебной и судебной экспертизы также связаны с имущественными требованиями, подлежащими оценке, в удовлетворении которых судом отказано.

В связи с чем, и такие расходы приходятся на сторону, которая их понесла.

На иные обстоятельства в обоснование своих требований стороны не ссылались и доказательства тому не представляли.

Иные доказательства в обоснование своих требований стороны суду также не представили, в то время как имеющиеся в деле доказательства достаточными для удовлетворения первоначального и встречного исков в части имущественных требований, подлежащих оценке, не являются.

Таким образом, требования истца и ответчиков в части имущественных требований, подлежащих оценке, не основаны на законе, не подтверждаются представленными в дело доказательствами и потому не подлежат удовлетворению.

Требования сторон о расторжении заключенного между ними договора аренды взаимно признаны ими и подлежат удовлетворению.

В связи с чем, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

иск ООО «Древо жизни» к ФИО2, ФИО3 о расторжении договора аренды и взыскании убытков, встречный иск ФИО2, ФИО3 к ООО «Древо жизни» о расторжении договора аренды и взыскании денежных средств удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды земельного участка с жилым домом от 

<

дата>, заключенный между ООО «Древо жизни» и ФИО2, ФИО3.

В остальной части иск ООО «Древо жизни» к ФИО2, ФИО3 о расторжении договора аренды и взыскании убытков, встречный иск ФИО2, ФИО3 к ООО «Древо жизни» о расторжении договора аренды и взыскании денежных средств оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле в 

<

адрес> областной суд через Красноглинский районный суд 

<

адрес> в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья М.В. Волков

Мотивированное решение суда составлено 

<

дата>.