Гр. дело № 2-28/2025

Поступило в суд 23.08.2023

УИД 54RS0002-01-2023-003651-24

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 марта 2025г. г. Новосибирск

Железнодорожный районный суд г. Новосибирска

в составе:

председательствующего судьи Еременко Д.А.

при секретаре Кравчук Т.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к ФИО3 об уменьшении покупной цены, взыскании денежных средств, судебных расходов, 

У С Т А Н О В И Л:

Истцы ФИО2, ФИО1 обратились в суд с иском к ответчику ФИО3 о соразмерном уменьшении покупной цены объекта на 69 386 руб. 77 коп., взыскании денежных средств, уплаченных за дом, в размере 380 613 руб. 23 коп., расходов по оплате государственной пошлины, судебных расходов по оплате услуг представителя в размере 50 000 руб. 00 коп., расходов по оплате судебной экспертизы в размере 150 000 руб. 00коп. (том 2 л.д. 212-214). 

Исковое заявление мотивировано тем, что на основании договора купли – продажи от 08.11.2022г. и дополнительного соглашения к нему от 08.11.2022г. во исполнение предварительного договора от 20.10.2022г., истцы приобрели у ответчика в общую совместную собственность земельный участок площадью 586 кв.м., расположенный по адресу: ***, сельское поселение Каменский сельсовет, территория ДНТ Каменский оазис, ***, на нем жилой дом общей площадью 85,4 кв.м.

Согласно условиям договора стоимость жилого дома и земельного участка составила 2 550 000 руб. 00 коп., из которых за земельный участок уплачено 550 000 руб. 00 коп., за жилой дом уплачено 2 000 000 руб. 00 коп. Оплата за приобретенные объекты недвижимости произведена посредством передачи наличных денежных средств в размере 1 000 000 руб. 00 коп., 1 500 000 руб. 00 коп. посредством кредитных денежных средств, полученных истцами в ПАО Сбербанк. Передача объектов недвижимости произведена, что подтверждается п. 18 договора купли – продажи. 

Несмотря на то, что в тексте договора имеется указание на осмотр дома перед приобретением и отсутствие в нем видимых технических (строительных) недостатков, истцы не обладали специальными познаниями в области строительства, не имели возможности путем внешнего осмотра выявить скрытые дефекты жилого дома, имеющие существенное значение на его сохранность и дальнейшую эксплуатацию, либо дефекты, заложенные нарушением в применении застройщиком строительных норм и правил (устройство фундаментов выше уровня промерзания грунтов, нарушение в укладке бетонного основания полов и т.д.), которые проявят себя в будущем, условиями договора наличие таких недостатков не было предусмотрено.

Ответчик обладает статусом застройщика данного земельного участка, возведение им объекта капитального строительства должно было быть произведено в соответствии с требованиями градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно – гигиенических, противопожарных и иных норм и правил. Ответчик несет бремя ответственности за проданный объект и как застройщик, и как продавец. 

Из технического плана здания следует, что в пределах указанного участка возведен жилой дом, материал наружных стен не описан, к техническому плану не представлена схема возведенного объекта, описание объекта декларировано. Истцы полагают, что при возведении объекта инженерные изыскания не проводились, проектной документации не разрабатывалось, исполнительная документация не велась. Спорный жилой дом не имел на момент заключения договора между истцами и ответчиком внутренней отделки, был продан без внутридомовых коммуникаций в канун зимы, в связи с чем заселению не подлежал, фактически являлся объектом незавершенного капитального строительства. Истцы отложили выполнение строительных работ до весны 2023г. После окончания периода таяния снега, при подготовке к монтажу коммуникаций и отделке дома истцы обнаружили, что жилой дом по прошествии зимнего периода времени эксплуатации не подлежит, находится в аварийном состоянии и разрушается. В том числе, ленточный фундамент был вспучен; стены, состоящие из газобетонных блоков, потрескались; оконные системы разорвало; разорвал слой теплоизоляции, укрывавший дом; вспучило и потрескалось бетонное основание пола. 

Истцами получено заключение НГАСУ, согласно которому в связи с влиянием морозного пучения грунтов на конструкцию фундамента дома образовались дефекты в виде сквозных трещин с шириной раскрытия 5 – 8 мм и локальных разрушений стеновых блоков из газобетона по наружным и внутренним стенам, растрескалась бетонная подголовка пола; по результатам анализа полученных результатов обследования требованию по возведению строительных объектов обследуемый объект не соответствует; ограждающие конструкции стен и перекрытий не соответствуют нормам термосопротивления, принятым в данном регионе; неверное решение конструкции фундамента привело к деформации не только стен, но и кровли, здание не устойчиво и склонно к обрушению; восстановительный ремонт не возможен, объект подлежит сносу. 

Истцы направляли в адрес ответчика претензию о соразмерном уменьшении цены договора и дополнительного соглашения к нему и о возврате излишне уплаченного за объект недвижимости денежной суммы в размере 2 000 000 руб. 00 коп. Однако ответ на претензию не поступил. На основании изложенного истцы просили требования удовлетворить. 

Истцы в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, просили о рассмотрении дела в их отсутствие, обеспечена явка представителя ФИО4, который требования иска поддержал с учетом уточнений. Дополнительно указывал, что на момент заключения договора купли – продажи дом, действительно, был осмотрен истцами, однако путем проведения внешнего осмотра лицами, не обладающими специальными познаниями в области строительства, не возможно было увидеть имевшиеся недостатки объекта, имелись скрытые дефекты, имеющие существенное значение для сохранности и дальнейшей эксплуатации дома, а также дефекты, явившиеся следствием нарушения строительных норм и правил (устройство фундаментов выше уровня промерзания грунтов, нарушение в укладке бетонных оснований полов, стен т.д.). При выполнении строительных работ инженерные изыскания не проводились, проектная документация не разрабатывалась, исполнительная документация не велась. Данные дефекты не описаны договором, проявились в период после заключения договора. Ответчиком был нарушен порядок заложения фундамента, произошло разрушение путем вспучивания фундамента, стены, состоящие из газобетонных блоков потрескались, оконные системы порвало, разорван теплоизоляционный слой, укрывавший дом, вспучило и потрескалось бетонное основание пола, образовались иные повреждения жесткая кладка разрушила дом. 

Истцы согласны с выводами заключения судебной экспертизы, которые в полной мере подтвердили не только наличие дефектов, но и факт принятии мер по их сокрытию. Дом не пригоден к использованию и был таким на момент заключения договора купли – продажи. В настоящее время истцы получили страховую выплату, однако страховщиком таковая произведена в том числе и исходя из условий п. 4.8 договора страхования, поскольку страхователю не было известно о конструктивных дефектах на момент заключения договора страхования. Все понесенные истцами убытки и судебные расходы подлежат взысканию с ответчика. размер подлежащих взысканию денежных средств в связи с уменьшением покупной цены определяется исходя из выплаченного страхового возмещения. истцы не обладали и не обладают специальными строительными познаниям, что подтвердили свидетельствами об обучении. Просил иск удовлетворить в полном объеме. 

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, обеспечила явку представителя ФИО5, который доводы отзыва поддержал (л.д. 93-94), указал в обоснование возражений, что строительные дефекты были на момент покупки, о чем истцы знали, в связи с этим цена за объект была гораздо ниже рыночной. Истцы осматривали дом неоднократно, прибегали к помощи специалистов, а также истец ФИО1 указывал, что сам является строителем, разбирается в строительных технологиях. Истцы не были лишены возможности получить информацию в большем объеме перед принятием решения о покупке объекта. Видимые недостатки не значительные, не могут являться основанием для уменьшения покупной цены. А то обстоятельство, что страховой компанией произведена страховая выплата свидетельствует о наступлении гибели объекта после заключения договора страхования, т.е. после продажи объекта истцам. Просил отказать в удовлетворении требования. 

Представитель третьего лица ПАО Сбербанк в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, ранее просил о рассмотрении дела в свое отсутствие, оставил на усмотрение суда разрешение спора. Полагал, что подлежат установлению обстоятельства наличия недостатков при покупке (том 1 л.д. 93-94, том 2 л.д. 173 -175).

Представитель третьего лица АО "Альфа страхование" в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил. 

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля ** пояснила что работает риэлтором с 2018 года. К ней обращался сын истца Роман, который искал дом для родителей. Было просмотрено несколько объектов, после чего Роман с отцом осматривали объект трижды, в том числе с помощью строителя. Объявление размещалось на сайтах агентством, риэлтором была указана я. Первичная цена стояла около 3 млн, был торг. Продавец готова была к торгу, поскольку объект был с недостатками (трещина по полу), о чем Роману сообщалось. Было видно, что трещина подлита, внимание покупателей акцентировали на этом. Цемент на стенах был намазан, это тоже было показано. По периметру дома покупатель проходил, дом осматривал. По документам дом был объектом завершённого строительства, в выписке он был обозначен как жилой дом. Коробка с крышей и окнами считается домом, если кадастровая служба его зарегистрировала так, он не будет продаваться иначе. Отопление отсутствовало, скважина была, трубы не разделены. 

Суд, заслушав пояснения представителя истцов, представителя истца и представителя ответчика, допросив свидетеля, приходит к выводу об обоснованности требований по следующим основаниям. 

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему, из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; вследствие причинения вреда другому лицу; вследствие иных действий граждан и юридических лиц; в иных случаях.

Ст. 12 ГК РФ определено, что защита гражданских прав осуществляется путем: восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; иными способами, предусмотренными законом.

В силу положений ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

Представленные сторонами доказательства в подтверждение исковых требований либо в обоснование возражений на таковые подлежат оценке судом в соответствии с правилами, указанными в Главе 6 ГПК РФ. Так, в силу ч. 3 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Судом установлено из письменных материалов дела и пояснений лиц, участвующих в деле, что 08.11.2022г. между ФИО3 (продавец) и ФИО2, ФИО1 (покупатели) заключен договор купли – продажи, согласно условиям которого продавец передал покупателю, а покупатель оплатил и принял в общую совместную собственность жилой дом по адресу: ***, муниципальный район Новосибирский, сельское поселение Каменский сельсовет, территория ДНТ Каменский оазис, *** земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения - для ведения дачного хозяйства, площадью 576+/- 8 кв.м. по адресу: ***, муниципальный район Новосибирский, сельское поселение Каменский сельсовет, территория ДНТ Каменский оазис, ***.

Жилой дом этажностью 1 площадью 85,4 кв.м., кадастровый **, земельный участок имеет кадастровый **.

Согласно п. 6 договора продавец продал вышеуказанный жилой дом и земельный участок за 1 550 000 руб. 00коп., при этом: 1 000 000 руб. 00 коп. – стоимость индивидуального жилого дома, 550 000 руб. 00 коп. – стоимость земельного участка.

П. 7 договора определен порядок расчета за жилой дом и земельный участок: сумма в размере 1 550 000 руб. 00 коп. выплачивается покупателями продавцу за счет кредитных средств, предоставляемых ПАО Сбербанк.

П. 15 указанного договора стороны определили, что покупатель до заключения настоящего договора ознакомился с техническим состоянием жилого дома и земельного участка и претензий не имеет, так как жилой дом не имеет видимых технических (строительных) недостатков. 

Договор имеет силу акта приема – передачи. (том 1 л.д. 6-7).

08.11.2022г. между истцами и ответчиком заключено дополнительное соглашение к договору купли – продажи от 08.11.2022г., согласно которому п. 6 договора подлежит читать в следующей редакции: продавец продал покупателю вышеназванные жилой дом и земельный участок за 2 550 000 руб. 00 коп., стоимость индивидуального жилого дома составляет 2 000 000 руб. 00 коп., стоимость земельного участка – 550 000 руб. 00коп. 

П. 7 договора необходимо читать в следующей редакции: «расчет за жилой дом и земельный участок производится в следующем порядке: сумма в размере 1 000 000 руб. передана покупателем продавцу за счет собственных наличных денежных средств до подписания настоящего договора, сумма в размере 1 550 000 руб. 00 коп. выплачивается покупателем продавцу за счет кредитных средств, предоставляемых ПАО Сбербанк в соответствии с условиями кредитного договора 1313704 от 08.11.2022г.» (том 1 л.д. 8).

Факт передачи наличных денежных средств подтвержден распиской на сумму 1 000 000 руб. 00 коп. (том 1 л.д. 9), в остальной части обязательств покупателями Г-выми перед продавцом ФИО3 исполнены посредством получения кредитных денежных средств в ПАО Сбербанк (том 1 л.д. 61 -68). 

О незаключенности или недействительности сделки, в том числе на условиях дополнительного соглашения, стороны не указывали, не оспаривался факт заключения данного договора на изложенных условиях. Сделка прошла регистрацию в реестре прав на недвижимое имущество (том 3 л.д. 7 - 46).

Помимо этого ФИО2 заключила договор страхования с АО «АльфаСтрахование» ** 30.10.2023г. согласно которому застрахованным имуществом является жилой дом – конструктивные элементы без внутренней отделки 85,4 кв.м., кадастровый **, страховая сумма определена в размере 1 534 428 руб. 00 коп., уплачена страховая премия 3 375 руб. 74 коп., застрахованное имущество находится в залоге у банка (том 2 л.д. 208). Данный договор является договором перезаключения, действует на срок с 08.11.2023г. по 07.11.2024г., имеется первичный договор 56922/373/Z5832822 ( том 2 л.д. 208). 

Страховым случаем является: повреждение, гибель или утрата застрахованного имущества вследствие следующих опасностей, … конструктивные дефекты объекта недвижимости. 

При заключении договора страхования страховщик организовал осмотр принимаемого на страхование объекта (том 3). Согласно отчету об оценке стоимость дома определена в размере 2 840 000 руб. 0 коп.. стоимость земельного участка – 320 000 руб. 00 коп. Техническое заключение не составлялось. 

Обращаясь с настоящим иском в суд, истцы указывают на выявленные в процессе эксплуатации дома после перехода к ним права собственности дефекты, которые столь значительны, что не позволяют использовать дом по прямому назначению. О которых продавец – ответчик ФИО6 не поставила их в известность на момент заключения договора купли – продажи, сами они в силу отсутствия необходимых познаний и принятии ответчиков мер по сокрытию недостатков, не смогли распознать таковые на момент заключения договора. 

В подтверждение указных доводов истцами представлено заключение Новосибирского государственного архитектурно – строительного университета от 25.05.2023г., согласно которому техническое исполнение конструктивных элементов фундамента и наземной части не соответствуют требованиям действующего законодательства: СП 22.13330.2016 «Основные здания и сооружения», СП 48.1330.2019 «СНиП 12-01-2004 Организация строительства». Присутствуют отступления от требований действующего законодательства и нормативно – технической документации: ГрК РФ, Земельный Кодекс РФ, Постановление Правительства РФ ** О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных испытаний; СП, СНиП. Имеет место недостаточно качество технологии ведения строительно – монтажных работ на недостроенном объекте, что подтверждается наличие явных дефектов по ограждающим конструкциям и узлам их примыкания как фундамента здания, так и его надземной части. В результате чего можно прогнозировать возможное полное разрушение узлов при циклических изменениях эксплуатационных нагрузок как динамических, так и статических при изменении увлажненности грунтов основания. Для стабилизации (прекращения локальных образований дефектов и изменений в результате возможных изменений физико – механического характеристик грунтов основания. Необходимо выполнить мероприятия оп исключению эффекта морозного пучения. Одним из методов могут быть мероприятия по устройству геотехнического экрана: возведение конструкции утепления контура фундамента, которая устанавливается в грунтах их теплоизоляционнных материалов и по различным технологиям, позволяющая снизить негативное влияние морозного пучения на застройку. Необходимо проводить межсезонные наблюдения за динамикой состояния с целью выявления проявления изменений, а также своевременно принимать меры по предотвращению развития аварийной ситуации. Процент дефектов по обмену превышает 70%, необходимо изменить конструктив фундамента с учетом грунтов основания, доработать по отдельно разработанному проекту подготовку под полы, полностью заменить конструктив кровли из-за полученных силовых и деформационных дефектов, с учетом полученных отрицательных результатов по термосопротивлению ограждающих конструкций, дефектные участки наружных стен и перегородок демонтировать с последующим восстановлением конструктива и теплоизоляции, ввиду того, что большую часть конструкции необходимо не только демонтировать, но и полностью заменить, используя новые материалы, данный объект подлежит полному демонтажу с последующим восстановлением (том 1 л.д. 34). 

В ходе рассмотрения настоящего гражданского дела по ходатайству представителя истца судом была назначена судебная строительно – техническая экспертиза, проведение которой было поручено ООО «Регламент».

Согласно выводам заключения судебной экспертизы, выполненной ООО «Регламент» (том 2 л.д. 3 – 157) на объекте незавершенного строительства, расположенного по адресу: НСО, сельское поселение Каменский сельсовет, территория ДТ Каменский оазис, ***, участок 19, имеются дефекты, оказывающие влияние на несущую способность и механическую безопасность конструкций, включая фундаменты.

Деформации объекта исследования выражены: образованием косых и вертикальных трещин в несущих стенах, в т.ч. сквозных; общим креном здания, направленным вдоль буквенных осей; прогибом стропильной системы; разрушением конструкции бетонного пола вследствие просадки грунтового основания. Также отмечаются такие дефекты как: косые сквозные трещины в пределах оконного проема шириной раскрытия 8-12 мм и 5-10 мм, до 4 мм; крен здания, выраженный отклонением от вертикальной плоскости кладки несущих стен величиной до 45 мм на высоту конструктивного элемента, направленный вдоль \буквенных осей, что свидетельствует о неравномерной осадке конструкции фундаментов, вызванные процессами морозного пучения и нарушением конструктивного устройства стен при фактически использованных строительных материалах; визуальный крен в самонесущей перегородке, образование трещин в местах сопряжения с несущими стенами, причиной образования данных недостатков является просадка основания, вызванная нарушением требований к конструктивному устройству пола и перегородок, отсутствует система по предотвращению намокания грунтового основания под подошвой фундаментов и снижению морозного пучения, причиной является несоблюдение требований к конструктивному устройству фундаментов; отсутствие гидроизоляционных покрытий на поверхности фундаментов и цокольной части здания, причиной образования данного недостатка является несоблюдение требований к конструктиву устройства фундаментов и стен, контактирующих с грунтовым основанием; применение кладки из пенобетона в пределах цокольной части, что является несоблюдением требований к конструктивному устройству несущих стен. В пределах несущих стен отмечены следующие недостатки помимо раскрытия трещин вокруг оконных блоков и дверных проемов, крена несущих стен, - отсутствие армированного пояса или развитого мауэрлата, вследствие чего отсутствует распределение сосредоточенных нагрузок, передаваемых балками перекрытия на несущую стен, имеется риск складывания кладки и образования трещин; нарушение требований по перевязке блоков каменной кладки, следы ремонта трещин монтажной пеной, что относится к нарушениям технологии СМР; несоответствие ограждающих конструкций требованиям теплопроводности, вследствие недостаточности толщины утеплителя, причиной чего является несоблюдение требований к конструктивному устройству наружных стен; выполнение теплоизоляционных работ из обрезков утеплителя, имеются зазоры на участке примыкания пенополистирольных плит; теплоизоляционные плиты не закреплены к несущей кладке, допущена деформация облицовки фасада в виде выдавливания, выпучивания, отрыва ламеек досок, отсутствие гидроизоляционных прокладок на участке контакта древесины и каменной кладки, отсутствие огне – биозащиты на поверхности деревянных конструкций, допущено применение недопустимых стальных нагелей для закрепления подсистемы фасада. На самонесущих стенах допущено помимо прочего крен конструктива, отсутствие клеевого раствора в вертикальных и горизонтальных швах кладки, следы ремонта трещин монтажной пеной, отсутствие гидроизоляционных прокладок на участках контакта древесины перемычек и каменной кладки; на чердачном перекрытии допущено смещение балки от оси несущей стены на 1200 мм с заполнением образовавшегося зазора монтажной пеной, имеются иные допущенные при строительно – монтажных работах недостатки. В части конструкции крыши допущены визуальные прогибы коньковой части, причинение недопустимых стальных нагелей в соединениях несущих конструктивных элементов, отсутствие закрепления мауэрлата к каменной кладке, следы замачивания, образования гнилостных поражений на поверхностях деревянных конструкций при отсутствии герметичности кровельного покрытия, монтаж растяжной обрешетки с шагом,, не соответствующим профилю металлических черепиц; конструкция пола имеет недостатки в виде устройства по ла по естественному основанию почвенно –растительному слою без предварительной подготовки; просадка конструкции пола, выраженные множественными трещинами, визуальными отклонениями от горизонтальной плоскости, недопустимая толщина цементно – песчаной стяжки. Имеются иные множественные нарушения, допущенные при проведении строительно – монтажных работ, нарушений при конструктивном устройстве элементов. 

Причиной образования выявленных дефектов является: несоблюдение требований к конструктивному устройству несущих конструкций и узлов их сопряжения; отсутствие учета влияния фактических особенностей расположения строительной площадки, включая геологические и климатические условия, физико-механических свойств строительных изделий и материалов; нарушение технологии производства строительно-монтажных работ.

С технической точки зрения, в рамках обстоятельств настоящего гражданского дела, понятие «разрушение объекта незавершённого строительства» рассматривается в следующем ключе: «дефекты, оказывающие влияние на несущую способность и механическую безопасность конструкций».

При возведении жилого дома с кадастровым номером **, расположенного по адресу: НСО, сельское поселение Каменский сельсовет, территория ДТ Каменский оазис, ***, участок 19 нарушены строительные нормы и правила, включенные в: Постановление Правительства Российской Федерации ** от **** «Об утверждении перечня национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", и о признании утратившим силу постановления Правительства Российской Федерации от **** N 985»; Приказ Министерства промышленности торговли Российской Федерации ** от **** «Об утверждении перечня документов в области стандартизации, в результате применения которых на добровольной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона от **** N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

Выявленные дефекты с технической точки зрения являются устранимыми. Однако, выполнение мероприятий по приведению Объекта в соответствие требованиям нормативно-технической документации по экономическим и трудовым затратам сопоставимо с работами по демонтажу и новому строительству здания, обладающего идентичными объемно - планировочными и конструктивными особенностями. Следовательно, устранение выявленных дефектов технически возможно, но экономически не целесообразно. 

Имеются следы прогрессирования выявленных деформаций, раскрытие трещин в пределах ремонтных участков стен, провалам конструкции пола в пределах устроенной самовыравнивающейся стяжки. 

Так как при проведении настоящей судебной строительно-технической экспертизы выявлены грубые нарушения строительно-технических норм и правил в части конструктивного устройства Объекта исследования, в т.ч оказывающих влияние на механическую безопасность здания; критические деформации в конструкциях Объекта, существенно влияющие на несущую способность, устойчивость и надежность здания в целом, то эксплуатация исследуемого жилого дома с имеющимися дефектами несет угрозу жизни и здоровью его пользователям и иным лицам.

Так как приведение жилого дома и его характеристик к состоянию, отвечающему строительным нормам и правилам для объектов подобного вида путем выполнения ремонтных работ не целесообразно, то определение стоимости восстановительного ремонта в рамках настоящей экспертизы не проводилось.

Стоимость возведения жилого дома в том же строительном объеме, в том же месте, из тех же материалов в текущих ценах составляет 1 930 614 руб. 23 коп. 

В пределах Объекта исследования установлены следы маскировки, образовавшихся при строительстве жилого дома дефектов. Перечень выполненных работ представлен в разделе 4.9 заключения.

Суд принимает данное судебное заключение в качестве допустимого доказательства. Проанализировав судебное заключение на предмет соответствия требованиям статей 79, 84, 85, 86 ГПК РФ, суд исходит из того, что оно соответствует требованиям, предъявляемым законом, экспертами полно и всесторонне исследованы представленные по делу доказательства, даны подробные пояснения по вопросам, поставленным на его разрешение, в целях правильного, объективного и всестороннего разрешения дела. Доказательств, свидетельствующих о нарушении экспертами при проведении экспертного исследования требований действующего законодательства, наличия в заключении противоречивых или неясных выводов, в материалы дела не представлено; противоречий выводов экспертов иным имеющимся в деле доказательствам и необходимости их дополнений или разъяснений не усматривается, в том числе и оснований для проведения по делу повторной (дополнительной) экспертизы, о которой никто из участников процесса не заявлял. Судебное заключение надлежащим доказательством, не вступает в противоречие ни с пояснениями истцов, ни с пояснения ответчика и свидетеля, которые также указывали, что доводили до сведения покупателя информацию о трещинах в полу. Выводы подтверждаются и фотоматериалом, видеоматериалом. 

Судебное заключение подготовлено лицом, обладающим соответствующей квалификацией для исследований подобного рода; на момент вынесения судом первой инстанции определения о назначении судебной экспертизы сторонами об отводе экспертам заявлено не было. Нарушений при назначении экспертизы не выявлено, эксперты предупреждены об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложных заключений, о чем дана подписка.

Ст. 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу статьи 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

В соответствии со статьей 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

По смыслу положений пунктов 1 и 2 статьи 475 ГК РФ право покупателя предъявить продавцу некачественного товара, имеющего существенные недостатки, требования, предусмотренные пунктом 2 данной статьи кодекса, не лишает покупателя возможности при наличии тех же недостатков воспользоваться правом предъявить требования, перечисленные в пункте 1 указанной статьи. В случае существенного нарушения требований к качеству товара покупатель вправе по своему выбору предъявить любое из пяти требований, перечисленных в пунктах 1 и 2 статьи 475 ГК РФ.

Право выбора покупателя потребовать от продавца применения одного из последствий, предусмотренных частью 1 статьи 475 ГК РФ, определяется возможностью осуществления данного выбора.

Предметом договора купли-продажи, заключенным между истцами и ответчиками, в частности, является жилой дом, который приобретался истцами для проживания семьи, и о данных обстоятельствах ответчики были поставлены в известность.

Предназначением жилого помещения является его пригодность для проживания граждан (пункт 1 статьи 17 ЖК РФ), а состояние дома, отраженное экспертами в заключении судебной экспертизы относится к его качественным характеристикам.

Законодатель не связывает возможность взыскания расходов на устранение недостатков с фактическим устранением выявленных недостатков. Действующее законодательство предусматривает возможность взыскания расходов на устранение недостатков товара, как и тех, которые уже были понесены, так и тех, которые покупатель понесет в будущем для восстановления нарушенного права, после получения соответствующей компенсации от продавца.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 476 ГК РФ, продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента. Иной порядок распределения бремени доказывания предусмотрен пунктом 2 той же статьи для случаев продажи товара, на который продавцом предоставлена гарантия качества.

Пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) установлено, что продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

Согласно статье 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Из вышеприведенных норм права следует, что при продаже недвижимого имущества юридическое значение имеют факты сообщения продавцом покупателю информации о характеристиках товара и его техническом состоянии, соответствующем условиям договора, отступления от качества, обычно предъявляемые к товару, выступающему предметом договора купли-продажи, должны быть оговорены продавцом и покупателем в договоре купли-продажи, в противном случае, покупатель вправе осуществлять защиту своих прав, предусмотренным законом способом.

Оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности (в том числе договор, досудебное заключение, полученную истцом экспертизу на досудебной стадии, которая согласуется с выводами судебной экспертизы, судебную экспертизу, признанную надлежащим доказательством применительно статьям 79, 86 ГПК РФ), исходя из фактических обстоятельств дела, действия сторон в сложившихся правоотношениях на предмет добросовестности, суд приходит к выводу, что ответчиком ФИО3 по договору купли-продажи жилого дома был передан истцам дом ненадлежащего качества, имеющий многочисленные скрытые недостатки, которые не были оговорены продавцом при заключении договора купли – продажи дома. Указание на какие – либо недостатки, на несоответствие возведенного строения требования строительных технических, санитарно – эпидемиологических норм и правил отсутствует в договоре. Само по себе доведение до истцов сведений посредством устного указания в процессе переговоров на трещины в полу не свидетельствуют о том, что продавец довел до покупателей истинную картину технического состояния продаваемого объекта недвижимости. Как следует из полученного судебного заключения, не опровергнутого ответчиком, строение имеет многочисленные недостатки, представляющие угрозу жизни и здоровью, их перечень не ограничивается только трещинами в полу. Также заключением подтвержден факт принятия продавцом мер по маскировке недостатков перед продажей. 

Суд, оценивая личностные характеристики истцов, их образование (в силу отсутствия специальных познаний в области строительства, покупатели не могли оценить техническое состояние дома в полном объеме, исходили из добросовестности продавца), осмотр объекта в позднее осеннее время, невозможность детального осмотра крыши и фундамента перед покупкой, а также принятие ответчиком мер по маскировке недостатков, приходит к выводу о том, что истцы не знали и не могли знать о ненадлежащем техническом состоянии приобретаемого объекта, а ответчик, действуя недобросовестно, не довел до покупателей должным образом данную информацию. Недостатки объекта настолько велики, что требуют полного демонтажа с последующим возведение вновь объекта. 

Надлежащие доказательства обратного ответчиками в материалы дела не представлены (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В условиях отсутствия доказательства, подтверждающих факт того, что покупателям было известно о том, что жилой дом им передан ответчиком в ненадлежащем состоянии и они знали о его техническом состоянии, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в части уменьшения покупной цены и взыскания излишне уплаченных истцами ответчику денежных средств. 

В связи с вышеизложенным требования истцов Г-вых к ответчику ФИО6 о соразмерном уменьшении покупной цены объекта до 69 386 руб. 77 коп., взыскании денежных средств, уплаченных за дом, в размере 380 613 руб. 23 коп., являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

По состоянию на 29.01.2025г. задолженность по кредиту составляла 1 521 134 руб. 69 коп., в том числе: 1 511 222 руб. 73 коп. – основной долг, 9 911 руб. 96 коп. – проценты, по состоянию на 11.02.2025г. задолженность по кредиту составляет 0 руб. 00 коп., погашение произведено за счет выплаты страхового возмещения (том 3 л.д. 99, 100). 

Расчет производится с учетом выплаченного страхового возмещения и расчетов, полученных экспертным путем ООО «Регламент»:

- 2000000,00 – 1930614,23=69 385 руб. 77 коп. – цена, до которой подлежит уменьшению покупная цена жилого дома;

- 450000 – 69385,77=380613 руб. 23 коп. При этом, 450 000 руб. 0 коп. образовались исходя из того, что общая сумма, уплаченная по договору составила 2 550 000 руб. 00 коп.. из которых 550 000 руб. 00 коп. составляла стоимость земельного участка, 1 550 000 руб. 00 коп. выплачено за дом из кредитных средств и 1000 000 руб. 00 коп. затрачено истцами из собственных средств (**=1000000-550000=450000). 

Рассмотрев требования истцов о взыскании с ответчика расходов по оплате государственной пошлины, судебных расходов по оплате услуг представителя в размере 50 000 руб. 00 коп., расходов по оплате судебной экспертизы в размере 150 000 руб. 00коп., суд приходит к следующему.

Ст. 94 ГПК РФ определен перечень издержек, связанных с рассмотрением дела, к которым в том числе отнесены расходы на оплату услуг представителя. 

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне в пользу, которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально удовлетворенным требованиям.

В соответствии с ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее ходатайству, суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

В силу ст. 48 ГПК РФ граждане вправе вести свои дела в суде лично или через представителей, полномочия которых должны быть выражены в доверенности, выданной и оформленной в соответствии с законом.

Лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.

Разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов (часть 4 статьи 1 ГПК РФ).

Вместе с тем в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (статьи 2, 35 ГПК РФ) суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.

Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

К судебным издержкам относятся расходы, которые понесены лицами, участвующими в деле, включая третьих лиц, заинтересованных лиц в административном деле (статья 94 ГПК РФ, статья 106 АПК РФ, статья 106 КАС РФ).

Перечень судебных издержек, предусмотренный указанными кодексами, не является исчерпывающим. Так, расходы, понесенные истцом, административным истцом, заявителем в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления, административного искового заявления, заявления в суд, могут быть признаны судебными издержками, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости. Например, истцу могут быть возмещены расходы, связанные с легализацией иностранных официальных документов, обеспечением нотариусом до возбуждения дела в суде судебных доказательств (в частности, доказательств, подтверждающих размещение определенной информации в сети "Интернет"), расходы на проведение досудебного исследования состояния имущества, на основании которого впоследствии определена цена предъявленного в суд иска, его подсудность.

Расходы, обусловленные рассмотрением, разрешением и урегулированием спора во внесудебном порядке (обжалование в порядке подчиненности, процедура медиации), не являются судебными издержками и не возмещаются согласно нормам главы 7 ГПК РФ, главы 10 КАС РФ, главы 9 АПК РФ.

Расходы представителя, необходимые для исполнения его обязательства по оказанию юридических услуг, например расходы на ознакомление с материалами дела, на использование сети "Интернет", на мобильную связь, на отправку документов, не подлежат дополнительному возмещению другой стороной спора, поскольку в силу статьи 309.2 ГК РФ такие расходы, по общему правилу, входят в цену оказываемых услуг, если иное не следует из условий договора (часть1 статья 100 ГПК РФ, статья 112 КАС РФ, часть 2 статья 110 АПК РФ).

Согласно п. 23 (1) постановления Правительства РФ от **** ** в редакции от 29.09.2020г. и приказу Министерства юстиции РФ и Министерства финансов РФ от **** **н размер вознаграждения адвоката за один день его участия по назначению суда в качестве адвоката в порядке ст. 50 ГПК РФ в гражданскому судопроизводстве не менее 550 рублей и не более 1200 руб. 00 коп. 

В подтверждение несения расходов истцами представлены: 

- Квитанция об уплате государственной пошлины на сумму 18 200 руб. 00 коп. (том 1 л.д. 80);

- чек на сумму 50 000 руб. 00 коп. на оплату услуг представителя (том 2 л.д. 201); 

- товарный чек на сумму 150 000 руб. 00 коп. и платежные поручения на сумму 70 000 руб. 00 коп. и 80 000 руб. 00 коп. в счет оплаты работы ООО «Регламент» (том 2л.д. 204-205, том 3 л.д. ) 

- доверенность, которой истец ФИО1 наделил полномочиями ФИО4 представлять его интересы суде (том 2 л.д. 196). 

Учитывая вышеизложенное, принимая во внимание, что фактическое несение расходов истцами подтверждено, и такие расходы были связаны с подачей иска в суд в защиту нарушенных прав, суд признает такие расходы обоснованными, взыскание производит частично.

Оценивая собранные по делу доказательства, суд приходит к выводу, что заявленный ко взысканию размер расходов на оплату юридических услуг соразмерен оказанным услугам и объему выполненной работы исходя из предмета спора, количества судебных заседания, в которых представитель истца ФИО1 принимал участие (11 судебных заседаний), объема иной выполненной работы (составление иска, ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы с формулированием вопросов, уточнение иска), сложности спора, объема защищаемого блага. Исходя из принципа разумности и справедливости, длительности судебного разбирательства, объема выполненной представителем работы, суд приходит к выводу, что требования Г-вых о взыскании судебных расходов подлежат удовлетворению в размере 50 000 руб. 00 коп. (что составит менее 5 000 руб. 00 коп. за 1 судодень, т.е. соответствует средним ценам по городу за аналогичные услуги). 

Определением Железнодорожного районного суда *** от 19.01.2024г. по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Регламент», представленное заключение принято судом в качестве допустимого доказательства, расходы за проведение экспертизы были возложены на истцов, определение в данной части не оспаривалось, факт несения расходов подтвержден представленными платежными документами. Следовательно, при условии, что требования истцов с учетом их уменьшения были удовлетворены, то данные расходы подлежат взысканию с ответчика в пользу истцов в полном объеме в размере 150 000 руб. 00 коп. 

Расходы по уплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика в пользу истцов в размере 7 306 руб. 13 коп. в силу ст. 98 ГПК РФ. поскольку иск с учетом уточнений удовлетворен, а в остальной части в размере 10 893 руб. 87 коп. государственная пошлина, уплаченная истцом на основании кассового ордера ** от 07.08.2023г., подлежит возврату из бюджета как излишне уплаченная. 

Взыскание денежных средств в пользу истцов с ответчика производится в равных долях каждому, поскольку договор был заключен один, дом приобретался в совместную собственность без выделения долей, наличия брачного договора не установлено. 

Руководствуясь ст. 98,194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1, ФИО2 удовлетворить. 

Уменьшить стоимость покупной цены жилого дома, расположенного по адресу: ***, сельское поселение Каменский сельсовет, территория ДНТ Каменский оазис, ***, расположенного на земельном участке с кадастровым номером **, уплаченной истцами ответчику на основании договора купли – продажи от 08.11.2022г. и дополнительного соглашения от 08.11.2022г. к договору купли – продажи от 08.11.2022г. до 69 385 руб. 77 коп. 

Взыскать с ФИО3, **., в пользу ФИО2, **, и ФИО1, **, излишне уплаченные денежные средства по договору купли – продажи от 08.11.2022г. и дополнительному соглашению к нему от 08.11.2022г. в размере 380 613 руб. 23 коп., расходы по уплате государственной пошлины в размере 7 306 руб. 13 коп., расходы по оплате судебной экспертизы в размере 150 000 руб. 00 коп., расходы по оплате услуг представителя в размере 50 000 руб. 00 коп. 

Возвратить ФИО1 из бюджета излишне уплаченную на основании приходного кассового ордера ** от 07.08.2023г. государственную пошлину в размере 10 893 руб. 87 коп. 

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в мотивированной форме путем подачи апелляционной жалобы через Железнодорожный районный суд ***. 

Судья /подпись/ Еременко Д.А. 

Решение в мотивированной форме изготовлено 28.03.2025г.