Дело №2-274/2025

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

15 января 2025 г. г. Элиста

Элистинский городской суд Республики Калмыкия в составе:

председательствующего судьи Цакировой А.Н.,

при секретаре судебного заседания Аюшевой Н.Ч.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Министерству по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия, Администрации г. Элисты о признании права собственности на объект незавершенного строительства,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с указанным иском мотивируя тем, что 30.03.2015 постановлением Администрации г. Элисты ФИО8. был предоставлен в аренду земельный участок, площадью 600 кв.м., расположенный по адресному ориентиру: 

<

адрес>, предназначенный для индивидуального жилищного строительства, сроком на 3 года. 

27.07.2015 между ФИО8. и Управлением по земельным и имущественным отношениям Администрации г. Элисты заключен договор аренды земельного участка, находящегося на территории г. Элисты № 817/2015 на срок с 30.03.2015 по 29.03.2018. 

07.09.2015 ФИО8. обратился с письменным заявлением в Администрацию г. Элисты для получения согласия на переуступку прав и обязанностей по договору аренды земельного участка ФИО1, на что получил согласие ответом Администрации г. Элисты от 28.10.2015.

Ссылается на то, что с указанного периода времени она возвела на данном земельном участке фундамент ленточный, общими размерами 9080 х 4920, возведенный по уровню земли без цоколя. 

Согласно выводам строительно-технической экспертизы № 009/06.24, проведенной ИП ФИО2, на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 600 кв.м., по адресу: 

<

адрес>, возведен фундамент по уровню земли для жилого одноэтажного дома, общей площадью застройки 44,67 кв.м., степень готовности исследуемого объекта составляет 18 %.

Указывает, что в настоящее время завершить строительство объекта недвижимости не представляется возможным в связи с истечением срока договора аренды земельного участка. 

Просит признать за ФИО1 право собственности на объект незавершенного строительства, находящийся на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 600 кв.м., расположенном по адресу: 

<

адрес>.

В судебном заседании ФИО1, её представитель адвокат Убушаева Т.В. поддержали исковые требования, просили их удовлетворить.

Представитель ответчика Министерства по земельным и имущественным отношениям РК ФИО3 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, просила в иске отказать.

Ответчик Администрация г. Элисты, надлежаще извещенная о рассмотрении дела, в судебное заседание своего представителя не направила. 

Третье лицо ФИО8. в судебное заседание не явился, направил заявление, в котором просил рассмотреть дело в его отсутствие, не возражал против удовлетворения исковых требований. 

В силу ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) суд считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. 

Согласно статьям 1, 41, 42 Земельного кодекса Российской Федерации акты земельного законодательства основываются на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами; возведение арендаторами земельных участков жилых, производственных, культурно-бытовых и иных зданий, сооружений допускается в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.

Исходя из положений статьи 263, пункта 2 статьи 264 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. Последствия постройки, произведенной арендатором на арендованном им земельном участке без соблюдения требований о целевом назначении земельного участка, определяются статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. 

Как разъяснено в пункте 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", постройка считается возведенной (созданной) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, в частности, если этот объект полностью или частично располагается на земельном участке, не принадлежащем лицу, осуществившему ее возведение (создание), на праве, допускающем строительство на нем данного объекта.

Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В пунктах 43, 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" разъяснено, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры.

Суду во всяком случае необходимо установить предусмотренную пунктом 3 статьи 222 ГК РФ совокупность условий, при которых допускается признание права собственности на самовольную постройку и введение ее в гражданский оборот.

Из материалов дела следует, что постановлением Администрации г. Элисты от 30.03.20.15 № 1622 ФИО8 предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена на территории г. Элисты, площадью 600 кв.м., расположенный по адресному ориентиру: 

<

адрес>, предназначенный для индивидуального жилищного строительства, сроком на 3 года. 

27.07.2015 между Управлением по земельным и имущественным отношениям Администрации г. Элисты и ФИО8. заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 600 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, сроком с 30.03.2015 по 29.03.2018. 

07.09.2015 доверенное лицо ФИО8. – ФИО1 обратилась в Администрацию г. Элисты с письменным заявлением о получении согласия на переуступку прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 27.07.2015 № 817/2015.

Ответом от 28.10.2015 Администрация г. Элисты дала согласие на переуступку прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 27.07.2015 № 817/2015. 

02.11.2015 между ФИО8. и ФИО1 заключен договор переуступки права аренды земельного участка.

Между тем данный договор переуступки права аренды земельного участка не был зарегистрирован в Росреестре.

В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 2.5 договора аренды земельного участка от 27.07.2015 № 817/2015 в случае заключения договора на срок более года он подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия.

Указанный договор аренды земельного участка был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Республике Калмыкия 17.08.2015.

В силу п. 2 ст. 164 ГК РФ сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

Поскольку был зарегистрирован договор аренды земельного участка, договор переуступки права аренды земельного участка также подлежал государственной регистрации. 

Довод представителя истца о том, что договор переуступки не мог быть зарегистрирован, поскольку в связи с наличием у ФИО8. кредитной задолженности судебным приставом-исполнителем в августе 2015 г. был наложен арест на спорный земельный участок, не подтвержден какими-либо доказательствами.

Из выписок из ЕГРН об объекте недвижимости от 11.12.2024 и от 12.12.2024 следует, что имеются ограничения прав на данный земельный участок в виде ареста, наложенного Элистинским городским судом, сроком действия с 27.09.2017. 

Согласно пункту 5.2.11 договора аренды земельного участка арендатор обязан письменно в десятидневный срок с момента наступления соответствующих обстоятельств уведомить арендодателя об изменении своих реквизитов, почтового адреса, изменений в наименовании. 

Однако договор переуступки права аренды земельного участка от 02.11.2015, заключенный между ФИО8 и ФИО1, не был направлен арендодателю. 

В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Как разъяснено в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", по смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ.

Например, арендатор здания по подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному договору аренды не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника (статья 617 ГК РФ), если новый собственник в момент заключения договора, направленного на приобретение этого здания (например, договора продажи этого здания), не знал и не должен был знать о существовании незарегистрированного договора аренды.

Распоряжением Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 02.09.2019 № 1714-р право аренды по договору аренды земельного участка от 27.07.2015 № 817/2015, заключенному с ФИО8., прекращено с 15.06.2019. 

Согласно пояснениям представителя министерства указанный договор аренды был расторгнут в связи с окончанием срока аренды земельного участка, договор переуступки права аренды земельного участка, заключенный между ФИО8. и ФИО1, у министерства отсутствует. 

Из технического паспорта, составленного ООО «Кадастровый Центр» по состоянию на 20.06.2022 на незавершенный строительством жилой дом по адресу: 

<

адрес>, следует, что год начала строительства незавершенного строительством жилого дома, площадью застройки 44,67 кв.м., - 2022 год. 

Согласно выводам строительно-технической экспертизы № 009/06.24 от 10.06.2024, проведенной ИП ФИО2, на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 600 кв.м., по адресу: 

<

адрес>, возведен фундамент по уровню земли для жилого одноэтажного дома, общей площадью застройки 44,67 кв.м., степень готовности исследуемого объекта составляет - 18 %.

Доводы стороны истца об оплате ею арендных платежей, возведении на земельном участке в 2017 г. фундамента с приложением копий квитанций об оплате аренды земельного участка, копий накладных и товарных чеков о приобретении в октябре-ноябре 2017 г. строительных материалов не могут быть приняты судом во внимание, поскольку с учетом изложенных выше обстоятельств они не имеют правового значения для разрешения дела, из указанных платежных документов не следует, что стройматериалы приобретались именно для строительства спорного жилого дома, и что фундамент был возведен в 2017 г. 

Таким образом, разрешая требования ФИО1 о признании права собственности на объект незавершенного строительства, суд исходит из того, что истцом не представлено доказательств соблюдения ею условий, предусмотренных п. 3 ст. 222 ГК РФ. 

После прекращения действия договора аренды, заключенного с ФИО8., земельный участок истцу не предоставлялся. Поскольку истец ФИО1 не является правообладателем земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, она не может претендовать на признание права собственности на самовольную постройку по пункту 3 ст. 222 ГК РФ, в соответствии с которым право собственности на самовольную постройку может быть признано лишь за правообладателем земельного участка. 

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 о признании за ней права собственности на объект незавершенного строительства не имеется.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к Министерству по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия, Администрации г. Элисты о признании права собственности на объект незавершенного строительства - оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия через Элистинский городской суд Республики Калмыкия в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 24.01.2025.

Председательствующий А.Н. Цакирова

Копия верна: судья