Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

<

адрес> 09 июля 2019 года

Люберецкий городской суд Московской области в составе: 

председательствующего судьи Смольянинова А.В., 

при секретаре: Павликовой М.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску К.В.Ф. и Л.Е.Н. к ООО «СПК Вент Строй-Е» и ООО «Транспорт Гид» о признании сделки недействительной, расторжении договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки, 

У С Т А Н О В И Л:

Истцы К.В.Ф. и Л.Е.Н. обратились в суд с иском, мотивируя свои требования тем, что они являются собственниками гаражных боксов, кадастровый №, общей площадью 1416,7 кв.м., инв. №, лит 1Б, номер государственной регистрации №, находящееся по адресу: 

<

адрес>, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ., заключенного с ООО «СПК Вент Строй-Е», что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимость от ДД.ММ.ГГ., №.

Гаражные боксы расположены на 2 (двух) смежных земельных участках с кадастровым номером: №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под размещение производственно-складской базы с автомобильно-техническим сервисом для обслуживания транспортных средств, площадь земельного участка составляет: 574 кв.м., находящийся по адресу: 

<

адрес>, и с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под размещение гаражных боксов, подземных овощехранилищ и цеха по изготовлению воздуховодов, находящейся по адресу; 

<

адрес>, площадь земельного участка составляет: 2241 кв.м., которые также переходят в собственность К.В.Ф. и Л.Е.Н., так как если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования.

Право собственности на земельный участок с кадастровым номером: № категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под размещение производственно-складской базы с автомобильно-техническим сервисом для обслуживания транспортных средств, площадь земельного участка составляет: 574 кв.м., зарегистрировано за К.В.Ф. и Л.Е.Н. на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ., заключенного с ООО «СПК Вент Строй Е», что подтверждается выпиской из ЕГРП от ДД.ММ.ГГ., №.

С целью сохранения титула на земельный участок с кадастровым номером № площадью 2241 кв.м., по адресу: 

<

адрес>, на котором находится гаражный комплекс, до момента заключения основного договора купли-продажи, К.В.Ф., Л.Е.Н. и ООО "СПК Вент Строй-Е" заключили Договор аренды земельного участка с правом выкупа № от ДД.ММ.ГГ. и Предварительный договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГ., в отношении земельного участка площадью 2241 кв.м., находящегося по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №.

До момента перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадь: 2241 кв.м., к К.В.Ф. и Л.Е.Н., земельный участок находится у них в аренде, на основании договора аренды земельного участка с правом выкупа от ДД.ММ.ГГ., №, в связи с чем все перечисляемые по договору аренды платежи являются арендной платой. При этом в состав арендных платежей входит выкупная стоимость земельных участков. Таким образом, К.В.Ф. и Л.Е.Н. являются арендаторами земельного участка с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, площадь земельного участка составляет: 2241 кв.м., на основании договора аренды земельного участка с правом на выкуп № от ДД.ММ.ГГ., арендодателем выступает ООО «СПК Вент Строй-Е», так же, договором аренды установлено, преимущественное право выкупа земельного участка Арендаторами, ровно как и установлен запрет Арендодателю на отчуждение земельного участка третьим лицам, а в отношении земельного участка заключен Предварительный договор купли-продажи, между К.В.Ф., Л.Е.Н. и ООО "СПК Вент Строй-Е" от ДД.ММ.ГГ., с правом выкупа земельного участка не позднее ДД.ММ.ГГ.

ДД.ММ.ГГ. между ООО «СПК Вент Строй-Е» и ООО «Транспорт Гид», заключен Договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, площадь земельного участка составляет: 2241 кв.м., согласно п.3 и 7 Договора Покупатель приобретает 176 кв.м., из 2241 кв.м., долевой собственности, ее размер составляет 7,85% доли в праве на земельный участок с кадастровым номером №.

В соответствии с п. 13 Договора ООО «СПК Вент Строй-Е» гарантирует, что земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2241 +/- 17 кв.м., по адресу: 

<

адрес> не имеет обременений, ограничений, на дату подписания Договора, не продан, не подарен, не заложен, в споре, или под арестом не состоит.

Не смотря на то, на спорном земельном участке находится гаражный комплекс принадлежащий К.В.Ф. и Л.Е.Н., Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, зарегистрирован переход права собственности в отношении всего земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2241 +/- 17 кв.м., по адресу: 

<

адрес>, собственником является ООО «Транспорт Гид» реестровая запись № от ДД.ММ.ГГ

Совершенно очевидно, что при покупке земельного участка исполнительный орган или иное уполномоченное лицо ООО «Транспорт Гид» осматривал земельный участок не мог не видеть, что на земельном участке находиться гаражные боксы общей площадью 1416,7 кв.м., и они не входят в предмет договора и отчуждаемого имущества.

Учитывая, что ООО «Транспорт Гид» и ООО «СПК Вент Строй-Е» было известно о нахождении на приобретаемом земельном участке принадлежащего К.В.Ф. и Л.Е.Н. объекта недвижимости; воля сторон была направлена на нарушение императивного запрета, установленного ст. 273, п.п. 1 и 2 ст. 552 ГК РФ, п.п. 1,3 п.4 ст.35, 39.20 ЗК РФ, в связи с чем поведение ООО «Транспорт Гид» и ООО «СПК Вент Строй-Е», также не является добросовестным.

В ДД.ММ.ГГ, К.В.Ф. и Л.Е.Н. становится известно о том, что сделка по купле-продаже земельного участка с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, с ООО «СПК Вент Строй-Е» не состоится по причине отчуждения земельного участка ООО «СПК Вент Строй-Е» ООО «Транспорт Гид». 

В адрес ООО «СПК Вент Строй-Е» и ООО «Транспорт Гид», К.В.Ф. и Л.Е.Н. направлены требования о расторжении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, площадью: 2241 кв.м., и возврата участка в первоначальное положение, которое было оставлено всеми сторонами без удовлетворения. ООО «СПК Вент Строй-Е» получено уведомление от К.В.Ф. и Л.Е.Н. о расторжении спорного договора, однако в одностороннем порядке без участия ООО «Транспорт Гид» расторжение договора не возможно, а ООО «Транспорт Гид» отказывается в добровольном порядке расторгать спорный договор.

ООО «СПК Вент Строй-Е» ДД.ММ.ГГ., в адрес ООО «Транспорт Гид» было направлено требование об оплате стоимости земельного участка или о добровольном расторжении договора купли-продажи, которое не получено ООО «Транспорт Гид» и в связи с истечением срока хранения почтовой корреспонденции возвращено отправителю ДД.ММ.ГГ.

Далее ДД.ММ.ГГ., (реестровая запись № Земельный участок с кадастровым номером № адресу: 

<

адрес> размером: 2241 кв.м., собственником ООО «Транспорт Гид» был размежёван и разделен на два земельных участка, с кадастровыми номерами: №, площадью 1661 +/-14,26 кв.м., а также №, площадью 580 +/- 8,43 кв.м., оба по адресу: 

<

адрес>.

Таким образом, нарушены права К.В.Ф. и Л.Е.Н. как потенциальных собственников спорного земельного участка, так как последние являются собственниками гаражного комплекса кадастровый №, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГ., (назначение: нежилое, 1- этажный, общей площадью 1416,7 кв.м., инв. №, лит 1Б, условный №, находящееся по адресу: 

<

адрес>).

В защиту своих нарушенных прав К.В.Ф. и Л.Е.Н. просят суд:

- расторгнуть договор купли - продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГ с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, площадью: 2241 +/-17 кв.м., заключенный между ООО «СПК Вент Строй-Е» и ООО «Транспорт Гид», запись о государственной регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГ., №;

- аннулировать запись о государственной регистрации от ДД.ММ.ГГ в Едином государственном реестре прав в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, межмуниципальный отдел по 

<

адрес> и 

<

адрес> (реестровая запись №) о праве собственности ООО «Транспорт Гид» на земельные участки: с кадастровым номером №, площадью; 1661 +/-14,26 кв.м., по адресу: 

<

адрес>, и с кадастровым номером №, площадью; 580 +/- 8,43 кв.м., по адресу: 

<

адрес>, образованные из земельного участка с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, площадью: 2241 +/- 17 кв.м.; 

- применить последствия недействительности сделки: прекратить право собственности ООО «Транспорт Гид» на земельный участок с кадастровым номером № площадью; 1661 +/-14,26 кв.м., по адресу: 

<

адрес>, и на земельный участок с кадастровым номером №, площадью; 580 +/- 8,43 кв.м., по адресу: 

<

адрес>, образованные из земельного участка с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, площадью: 2241 +/- 17 кв.м., 

- вернуть в собственность ООО «СПК Вент Строй-Е» земельный участок с кадастровым номером №, площадью; 1661 +/-14,26 кв.м., по адресу: 

<

адрес>, и земельный участок с кадастровым номером №, площадью; 580 +/- 8,43 кв.м., по адресу: 

<

адрес>, образованные из земельного участка с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, площадью: 2241 +/- 17 кв.м.

Истцы К.В.Ф. и Л.Е.Н., извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в суд не явились, представитель истцов, действующий по доверенности Б.К.А. в судебном заседании исковые требования поддержал, настаивал на удовлетворении иска в полном объеме.

Ответчик ООО «Транспорт Гид» надлежаще извещался о времени и месте судебного заседания по юридическому адресу указанному в выписке из ЕГРЮЛ идентичному в исковом заявлении, представитель в судебное заседание дважды не явился, не сообщил суду об уважительных причинах своей неявки, не просил суд о рассмотрении дела в свое отсутствие, письменных возражений против иска не представил, направленная судом почтовая корреспонденция (иск с приложением и судебной повесткой) вернулся в адрес суда за истечением срока хранения на почте, направленная судом телеграмма ответчиком также не получена, что суд расценивает как уклонение от получения судебного извещения.

Обеспечение получения почтовой корреспонденции по юридическому адресу своей регистрации указанному в ЕГРЮЛ является обязанностью юридического лица и все риски и неблагоприятные последствия ненадлежащего обеспечения получения почтовой корреспонденции несет само юридическое лицо.

В силу части 1 статьи 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, считаются доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

В силу статьи 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Как разъяснено в пунктах 67 и 68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения.

При этом, положение ст. 165.1 ГК РФ применяется к судебным извещениям и вызовам.

С учетом вышеизложенного и положений статьи 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика ООО «Транспорт Гид».

Ответчик ООО «СПК Вент Строй-Е» в лице генерального директора Е.В.В., в судебное заседание явился, настаивал на удовлетворении исковых требований в полном объеме, предоставил письменный отзыв по иску, в котором исковые требования признал в полном объеме.

Третье лицо Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, извещенный о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явилось, не сообщило об уважительных причинах своей неявки, не просило о рассмотрении дела в свое отсутствие, письменных возражений против иска не представило.

Суд, проверив материалы дела, исследовав письменные материалы дела по имеющимся в деле доказательствам, выслушав явившихся лиц, полагает, что исковые требования истца, подлежит удовлетворению в полном объеме.

Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. 

В силу п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Судом установлено, что истцы К.В.Ф. и Л.Е.Н., являются собственниками гаражных боксов, кадастровый №, общей площадью 1416,7 кв.м., инв. №, лит.1Б, номер государственной регистрации №, находящееся по адресу: 

<

адрес>, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ., с дополнительным приложением к нему от ДД.ММ.ГГ., заключенного с ООО «СПК Вент Строй Е», что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимость от ДД.ММ.ГГ., №.

Гаражные боксы расположены на 2 (двух) смежных земельных участках с кадастровым номером: № категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под размещение производственно-складской базы с автомобильно-техническим сервисом для обслуживания транспортных средств, площадь земельного участка составляет: 574 кв.м., находящийся по адресу – 

<

адрес>, и с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под размещение гаражных боксов, подземных овощехранилищ и цеха по изготовлению воздуховодов, находящейся по адресу - 

<

адрес>, площадь земельного участка составляет: 2241 кв.м., которые также переходят в собственность К.В.Ф. и Л.Е.Н., так как если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования.

Право собственности на земельный участок с кадастровым номером: №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под размещение производственно-складской базы с автомобильно-техническим сервисом для обслуживания транспортных средств, площадь земельного участка: 574 кв.м., зарегистрировано за К.В.Ф. и Л.Е.Н. на основании договора купли-продажи от 

<

...>., заключенного с ООО «СПК Вент Строй Е», что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимость от 

<

...>., №.

С целью сохранения титула на спорный земельный участок по адресу – 

<

адрес>, и с кадастровым номером № площадью: 2241 кв.м., до момента заключения основного договора купли-продажи, К.В.Ф., Л.Е.Н. и ООО "СПК Вент Строй-Е" заключили Договор аренды в отношении спорного земельного участка с правом его выкупа № от 

<

...>., и Предварительный договор купли-продажи спорного земельного участка от 

<

...>.

До момента перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадь: 2241 кв.м., к К.В.Ф. и Л.Е.Н. земельный участок находится у них в аренде, в виду того, что на земельном участке расположен объект, собственником которого они являются, следовательно, в силу п.п. 1 и 2 ст. 552 ГК РФ и п.п. 1,3 п.4 ст.35, 39.20 ЗК РФ, и на основании договора аренды земельного участка с правом выкупа от 

<

...>. №, К.В.Ф. и Л.Е.Н. являются арендаторами земельного участка, а по условиям договора все перечисляемые аренды платежи являются арендной платой, при этом в состав арендных платежей одновременно входит так же и выкупная стоимость спорного земельного участка, арендодателем выступает ООО «СПК Вент Строй-Е».

Так же по условиям договора аренды земельного участка с правом выкупа от 

<

...>., №, а именно п.4.2.5. установлен запрет ООО "СПК Вент Строй-Е" на отчуждение земельного участка третьим лицам. Договор аренды земельного участка с правом выкупа от 

<

...>., №, на момент рассмотрения дела не расторгнут и не оспорен, о чем суду пояснили участники процесса.

Так же по условиям предварительного договора купли-продажи, заключенного между К.В.Ф. и Л.Е.Н. и ООО "СПК Вент Строй-Е" от ДД.ММ.ГГ., установлено преимущественное право выкупа земельного участка не позднее ДД.ММ.ГГ исключительно К.В.Ф. и Л.Е.Н., а также п.2.5.4. и 2.5.5. договора сторонами усыновлён запрет ООО "СПК Вент Строй-Е" на заключение идентичных сделок с третьими лицами, так же договором установлено преимущественное право К.В.Ф. и Л.Е.Н. на покупку земельного участка, так же для сохранения преимущественного права приобретения, договором предусмотрен запрет на любые действия со стороны ООО "СПК Вент Строй-Е" способные привести к утрате или обременению третьими лицами земельного участка, а так же п. 2.5.6. установлено, что после подписания настоящего договора ООО "СПК Вент Строй-Е" обязуется не отчуждать земельный участок третьим лицам.

Таким образом, спорным договором купли-продажи земельного участка нарушены обязательства вытекающие из договора аренды и предварительного договора купли-продажи земельного участка, предусматривающего аренду без права отчуждения и выкуп земельного участка в приоритетном порядке исключительно К.В.Ф. и Л.Е.Н., а также императивные нормы ст. 273, п.п. 1 и 2 ст. 552 ГК РФ, п.п. 1,3 п.4 ст.35, 39.20 ЗК РФ.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В п.4 ст.421 ГК РФ установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст.422ГК РФ).

Исходя из положений ст.429 ГК РФ, предварительный договор представляет собой организационный договор. Цель его состоит в организации заключения какого-либо договора в будущем. Применение предварительного договора происходит обычно в тех случаях, когда стороны будущего основного договора договорились о всех существенных условиях будущего договора, но имеются препятствия к его заключению (например, покупатель еще не располагает всеми необходимыми средствами для уплаты цены, стороны еще не имеют всех документов, необходимых для оформления договора, и т.д.

Статьей 431 ГК РФ установлено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (ст.ст.307-419 ГК РФ), если иное не предусмотрено правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в ГК РФ.

Так же установлено судом и подтверждено материалами дела, что между ООО «СПК Вент Строй-Е» и ООО «Транспорт Гид» ДД.ММ.ГГ., в обход уже ранее заключенных договоров с К.В.Ф. и Л.Е.Н., заключен Договор купли - продажи земельного участка с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, площадь земельного участка составляет: 2241 кв.м., согласно п.3 и 7 Договора Покупатель приобретает 176 кв.м., из 2241 кв.м., долевой собственности, ее размер составляет 7,85 % доли в праве на земельный участок с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>.

В соответствии с п. 13 Договора ООО «СПК Вент Строй-Е» гарантирует, что земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2241 +/- 17 кв.м., по адресу: 

<

адрес> не имеет обременений, ограничений, на дату подписания Договора, не продан, не подарен, не заложен, в споре, или под арестом не состоит. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, межмуниципальный отдел по 

<

адрес> и 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГ., реестровая запись № зарегистрирован переход права собственности в отношении всего земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2241 +/- 17 кв.м., по адресу: 

<

адрес>, собственником является ООО «Транспорт Гид». 

Очевидно действуя с должной при осуществлении такого рода сделки с присущей осмотрительностью и разумностью, при покупке земельного участка исполнительный орган или уполномоченное лицо ООО «Транспорт Гид» осматривали земельный участок не могли не видеть, что на земельном участке находиться гаражные боксы общей площадью 1416,7 кв.м., и они не входят в предмет спорного договора и отчуждаемого имущества.

Как установлено судом и приобщенными к материалам дела судебным актом, в арбитражном суде Московской области ООО «СПК Вент Строй-Е» оспаривало условия договора о размере площади спорного земельного участка, заключенного с ООО «Транспорт Гид», суд признал ошибку отсутствующей, ООО «Транспорт Гид» подтвердило о приобретении всего земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2241 +/- 17 кв.м.

Так же учитывая позицию ответчика генерального директора ООО «СПК Вент Строй-Е» Е.В.В., признавшим иск и пояснив суду по существу сделки, что заключая спорный договор купли - продажи земельного участка с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, площадь земельного участка 2241 +/- 17 кв.м., фактически являлся ничтожным в виду того, что нахождение на спорном земельном участке на момент его отчуждения здания, принадлежащего К.В.Ф. и Л.Е.Н., свидетельствует о том, что упомянутый участок не мог являться предметом договора купли-продажи, а потому сделка в силу ст.ст.166,168 ГК РФ является недействительной (ничтожной), как прямо противоречащая требованиям ст. 1, 35, 39.20 ЗК РФ, ст. 273, 552 ГК РФ.

Таким образом, спорным договором нарушены не только права истцов К.В.Ф. и Л.Е.Н., как фактических собственников спорного земельного участка, но и в обход уже ранее заключенных договоров аренды земельного участка с правом выкупа от ДД.ММ.ГГ., № и предварительного договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГ., с наступлением права выкупа в ДД.ММ.ГГ, гарантирующие истцам не только преимущественное право приобретения права собственности на спорный земельный участок, но и возможность реализации регистрации права собственности на земельный участок, а так же нарушено право К.В.Ф. и Л.Е.Н., как собственников объекта недвижимости расположенного на спорном земельном участке, выступающих совместно в обороте.

В соответствии с п.п. 1 и 2 ст. 552 ГК РФ, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной. 

По смыслу приведенных норм и разъяснений, в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно (пункт 11 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.10.2016г.). 

Согласно под. 5 п.1 ст.1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Подпунктом 1, 3 п.4 ст.35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком

Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Как указано в Определении Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГ. по делу №, данная норма права не может быть истолкована в качестве исключения из принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества, поскольку данным пунктом урегулированы иные случаи - возникновения права собственности на отдельный самостоятельный земельный участок у покупателя и прекращения соответствующего права у продавца. При этом в случаях, когда часть здания может быть выделена вместе с частью земельного участка и выделенная часть участка становится самостоятельным объектом гражданских прав, такие объекты подлежат продаже совместно.

В силу статьи 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание строение или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования.

Согласно ч. 1 ст. 39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Таким образом, законодательством установлен запрет на отчуждение зданий, строений, сооружений отдельно от земельного участка. 

Указанный подход призван обеспечить баланс интересов всех заинтересованных лиц, поскольку позволяет восстановить права ущемленного лица, не причиняя несоразмерного вреда правам и законным интересам других лиц, которые являются собственниками объектов недвижимости на том же земельном участке.

Этот подход способствует стабильности гражданского оборота и следует законодательной тенденции соединения в одном лице собственника объекта недвижимости и собственника земельного участка, необходимого для использования этого объекта. 

Отказ в удовлетворении заявленных требований влечет нарушение принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта.

Учитывая, что ООО «Транспорт Гид» и ООО «СПК Вент Строй-Е» было известно о нахождении на приобретаемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего К.В.Ф. и Л.Е.Н., воля сторон была направлена на нарушение императивного запрета, установленного п.п. 5 п.1 ст.1, п.1 и 3 ст. 35 ЗК РФ, в связи с чем поведение ООО «Транспорт Гид» и ООО «СПК Вент Строй-Е», является не добросовестным.

В ДД.ММ.ГГ, К.В.Ф. и Л.Е.Н. как установлено судом становится известно о том, что сделка по купле-продаже земельного участка с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес> размером: 2241 кв.м., с ООО «СПК Вент Строй-Е» не состоится по причине отчуждения земельного участка ООО «СПК Вент Строй-Е»ООО «Транспорт Гид». 

Материалами дела установлено, что в адрес ООО «СПК Вент Строй-Е» и ООО «Транспорт Гид» К.В.Ф. и Л.Е.Н. были направлены требования о расторжении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, площадью 2241 кв.м. и возврата участка в первоначальное положение, которое было оставлено всеми сторонами без удовлетворения. 

Так же Е.В.В. генеральный директор ООО «СПК Вент Строй-Е» пояснил суду, что им получено уведомление от К.В.Ф. и Л.Е.Н. о расторжении спорного договора, однако в одностороннем порядке без участия ООО «Транспорт Гид» расторжение договора не возможно, а ООО «Транспорт Гид» отказывается в добровольном порядке расторгать спорный договор.

ООО «СПК Вент Строй-Е» ДД.ММ.ГГ., в адрес ООО «Транспорт Гид» было направлено требование об оплате стоимости земельного участка или о добровольном расторжении договора купли-продажи, в случае не удовлетворения в срок указанный в требовании, соответствующее требование ООО «СПК Вент Строй-Е» не получено ООО «Транспорт Гид», в связи с истечением срока хранения почтовой корреспонденции в органах почтовой службы и был возвращен отправителю ДД.ММ.ГГ.

Из представленных в дело регистрационных и кадастровых дел установлено, что ДД.ММ.ГГ., (реестровая запись № земельный участок с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> размером: 2241 кв.м., ООО «Транспорт Гид» был размежёван и разделе на два земельных участка, с кадастровыми номерами: №, площадью 1661 +/-14,26 кв.м. и №, площадью 580 +/- 8,43 кв.м., по адресу: 

<

адрес>.

Учитывая, что на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, площадью: 2241 кв.м., расположено капитальное строение, принадлежащее К.В.Ф. и Л.Е.Н., на праве собственности, сделка совершена в нарушение требований п.п. 5 п.1 ст.1, п.1 и 3 ст. 35 ЗК РФ, ст. 273, 552 ГК РФ.

Таким образом, нарушены права К.В.Ф. и Л.Е.Н., как потенциальных собственников спорного земельного участка, так как последние являются собственниками гаражного комплекса кадастровый №, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГ., (назначение: нежилое, 1- этажный, общей площадью 1416,7 кв.м., инв. №, лит 1Б, условный №, находящееся по адресу: 

<

адрес>), раздел земельного участка так же повлек для К.В.Ф. и Л.Е.Н. неблагоприятные последствия.

В соответствии со ст.37 ЗК РФ Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. 

Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. 

Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка: устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей; ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами. Указанные требования применяются также к договору мены. 

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными. 

При этом установлено судом и не опровергнуто сторонами, что воля ООО «СПК Вент Строй-Е» и ООО «Транспорт Гид» при заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ., земельного участка с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, площадь: 2241 кв.м., была направлена исключительно на отчуждение самого земельного участка, без объекта недвижимости, а нахождение на спорном земельном участке на момент его отчуждения здания, принадлежащего К.В.Ф. и Л.Е.Н., что ООО «СПК Вент Строй-Е» и ООО «Транспорт Гид» не опровергнуто, свидетельствует о том, что упомянутый участок не мог являться предметом договора купли-продажи, а потому сделка в силу ст.ст. 166, 168 ГК РФ является недействительной (ничтожной), как прямо противоречащая требованиям п.п. 5 п.1 ст.1, п.1 и 3 ст. 35 ЗК РФ, ст. 273, 552 ГК РФ, таким образом, такой договор является ничтожным. 

В пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015г. № 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Согласно абз.2 п. 2 ст. 166 ГК РФ, с учетом разъяснений пункта 32 Постановлений Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ и Пленума Верховного Суда РРФ от 01.07.1996г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» требование о признании сделки недействительной (ничтожной) может быть заявлено любым заинтересованным лицом.

По смыслу указанных норм, под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле, а именно если оспариваемой сделкой нарушены права или охраняемые законом интересы, и целью предъявленного иска является восстановление этих прав и интересов.

Поскольку оспариваемыми сделками произведено отчуждение указанного земельного участка, то нарушаются права К.В.Ф. и Л.Е.Н., как собственников нежилого помещения и смежного земельного участка.

В соответствии с абзацем 2 пункта 73 Постановления № 25 оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абз.2 п.2 ст.166 ГК РФ).

Заинтересованным в судебной защите является лицо, имеющее законное право или охраняемый законом интерес, а предъявленный этим лицом иск выступает средством защиты его нарушенного права и законных интересов. Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. 

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

В силу статьи 11 ГК РФ защите подлежит нарушенное или оспоренное право, или законный интерес. Согласно положениям статьи 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения. 

В силу абзаца первого п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагается, пока не доказано иное. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным при установлении очевидного отклонения действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

В случае несоблюдения данного запрета суд на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом. В случае несоблюдения данного запрета суд на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом. Непосредственной целью санкции, содержащейся в статье 10 ГК РФ, а именно отказа в защите права лицу, злоупотребившему правом, является не наказание лица, злоупотребившего правом, а защита прав лица, потерпевшего от этого злоупотребления. Следовательно, для защиты нарушенных прав потерпевшего суд может не принять доводы лица, злоупотребившего правом, ссылающегося на соответствие своих действий по осуществлению принадлежащего ему права формальным требованиям законодательства. Поэтому упомянутая норма закона может применяться как в отношении истца, так и в отношении ответчика.

Как предусмотрено п.п. 7, 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015г. № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского Кодекса РФ" если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (п.п.1,2ст.168 ГК РФ).

К сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений статьи 10 и пунктов 1 или 2 статьи 168 ГК РФ. При наличии в законе специального основания недействительности такая сделка признается недействительной по этому основанию

Согласно п.1 ст.166 ГК РФ сделка может быть признана недействительной только по основаниям, установленным законом. 

В силу ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В силу п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. По общему правилу недействительная сделка является таковой с момента ее совершения и это положение, естественное для ничтожных сделок, принципиально для сделок оспоримых. Последние не порождают последствий, на которые они были направлены, с самого начала, а не с момента вступления в силу судебного решения о признании их недействительными, которое действует с обратной силой.

Статьей 168 ГК РФ предусмотрено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 

Нахождение на спорном земельном участке на момент его отчуждения здания, принадлежащего К.В.Ф. и Л.Е.Н., свидетельствует о том, что участок не мог являться предметом договора купли-продажи, а потому сделка в силу ст. 166, 168 ГК РФ является недействительной (ничтожной), как прямо противоречащая требованиям ст.ст. 1, 35, 39.20 ЗК РФ, ст.10, 273, 552 ГК РФ.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010г. № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца (п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29.04.2010г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

В случае же нахождения спорного имущества на момент рассмотрения спора в фактическом владении истца последствием ничтожности договора купли-продажи может быть восстановление титула (права собственности) на земельный участок у законного собственника путем погашения в реестре прав на недвижимое имущество записи о праве собственности покупателя на спорный земельный участок.

При таких обстоятельствах суд считает ничтожной сделку купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГ., с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, площадью: 2241 +/-17 кв.м., заключенную между ООО «СПК Вент Строй-Е» и ООО «Транспорт Гид», запись о государственной регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГ., № и полагает необходимым удовлетворить требование истцов о расторжении указанного договора от ДД.ММ.ГГ., купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №. 

На момент рассмотрения спора по существу, земельный участок с кадастровым номером № был разделен собственником на два смежных земельных участка: на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1661 +/-14,26 кв.м., по адресу: 

<

адрес>; и на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 580 +/- 8,43 кв.м., по адресу: 

<

адрес>.

Однако этот факт не может воспрепятствовать расторжению договора и возврату имущества в собственность ООО «СПК Вент Строй-Е» так как, согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГ. №, специфическая особенность земельных участков как объектов недвижимости заключается в том, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством землеустройства. 

В последующем в отношении таких участков производится государственный кадастровый учет. При образовании новых земельных участков прежний земельный участок как природный объект не исчезает, меняется лишь описание границ. Этот факт сам по себе не препятствует восстановлению земельного участка в прежних границах с присвоением соответствующего кадастрового номера.

Таким образом, в связи с тем, что судом принято решение о расторжении договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГ., с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, площадью: 2241 +/-17 кв.м., заключенного между ООО «СПК Вент Строй-Е» и ООО «Транспорт Гид», суд считает подлежащим удовлетворению требование о применении судом последствий недействительности сделки и прекращении права собственности ООО «Транспорт Гид», на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1661 +/-14,26 кв.м., по адресу: 

<

адрес>; и на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 580 +/- 8,43 кв.м., по адресу: 

<

адрес>. 

Также суд считает подлежащими удовлетворению требования К.В.Ф. и Л.Е.Н. об аннулировании из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним реестровой записи № о регистрации права собственности ООО «Транспорт Гид» на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1661 +/-14,26 кв.м., по адресу: 

<

адрес>; и на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 580 +/- 8,43 кв.м., по адресу: 

<

адрес>.

Анализируя вышеприведенные нормы права и обстоятельства дела, учитывая, что доказательства в опровержение позиции истицы стороной ответчицы не представлены, суд приходит к выводу, что является правомерным и подлежит удовлетворению требование истцов о возвращении в собственность ООО «СПК Вент Строй-Е» земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1661 +/-14,26 кв.м., по адресу: 

<

адрес> и земельного участка с кадастровым номером № площадью 580 +/- 8,43 кв.м., по адресу: 

<

адрес>, образованных из земельного участка с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, площадью: 2241 +/-17 кв.м.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Иск К.В.Ф. и Л.Е.Н. к ООО «СПК Вент Строй-Е» и ООО «Транспорт Гид» о признании сделки недействительной, расторжении договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки - удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГ., с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, площадью: 2241 +/-17 кв.м., заключенный между ООО «СПК Вент Строй-Е» и ООО «Транспорт Гид», запись о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГ.

Аннулировать запись о государственной регистрации от ДД.ММ.ГГ., в Едином государственном реестре прав в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, межмуниципальный отдел по 

<

адрес> и 

<

адрес> (реестровая запись №) о праве собственности ООО «Транспорт Гид» на земельные участки с кадастровыми номерами: 

№ площадью 1661 +/-14,26 кв.м., по адресу: 

<

адрес>;

№, площадью 580 +/- 8,43 кв.м., по адресу: 

<

адрес>, образованные из земельного участка с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, площадью 2241 +/- 17 кв.м.

Применить последствия недействительности сделки - прекратить право собственности ООО «Транспорт Гид» на земельные участки с кадастровыми номерами:

№, площадью 1661 +/-14,26 кв.м., по адресу: 

<

адрес>;

№, площадью 580 +/- 8,43 кв.м., по адресу: 

<

адрес>.

Вернуть в собственность ООО «СПК Вент Строй-Е» земельные участки с кадастровыми номерами:

№ площадью; 1661 +/-14,26 кв.м., по адресу: 

<

адрес>;

№ площадью; 580 +/- 8,43 кв.м., по адресу: 

<

адрес>, образованные из земельного участка с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, площадью: 2241 +/- 17 кв.м.;

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Люберецкий городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Судья А.В. Смольянинов

Решение в окончательной форме 

принято ДД.ММ.ГГ