Дело № 3а-104/2023

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Элиста 26 декабря 2023 г. 

Верховный Суд Республики Калмыкия в составе:

председательствующего судьи – Панасенко Г.В.,

при секретаре – Чимидовой Я.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратился в суд с указанным административным исковым заявлением, мотивируя следующим.

Он является собственником нежилых зданий: зерносклада площадью (данные изъяты) кв.м, кадастровый номер (данные изъяты); склада-дробилки площадью (данные изъяты) кв.м, кадастровый номер (данные изъяты); склада площадью (данные изъяты) кв.м, кадастровый номер (данные изъяты); автовесовой на 30 тонн площадью (данные изъяты) кв.м, кадастровый номер (данные изъяты), находящихся на земельном участке площадью (данные изъяты) кв.м, кадастровый номер (данные изъяты), расположенном по адресу: (данные изъяты). 

Утвержденная по результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость указанного земельного участка в размере 1 570 361,22 руб. (по состоянию на 1 января 2022 г.) существенно превышает его рыночную стоимость, которая согласно отчету об оценке оценщика ООО «Экспертиза и оценка собственности Юг» от 21 сентября 2023 г. № 1104/08-23 на ту же дату составляет 523 500 руб. 

Будучи собственником названных объектов, он имеет намерение выкупить земельный участок, на котором они расположены, без проведения торгов, по стоимости, которая в соответствии с действующим законодательством подлежит исчислению исходя из его кадастровой стоимости. 

Указанное затрагивает его права. 

Ссылаясь на изложенное, положения части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту – Закон об оценочной деятельности), просил суд установить кадастровую стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2022 г. в размере его рыночной стоимости – 523 500 руб.

В судебное заседание административный истец ФИО1, его представитель ФИО2, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, не явились. Посредством телефонограммы названные лица ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие, заявленные требования просили удовлетворить.

Представители административных ответчиков – Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия, Бюджетного учреждения Республики Калмыкия «Бюро технической инвентаризации», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия, заинтересованных лиц – филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Республике Калмыкия, администрации Сарпинского районного муниципального образования Республики Калмыкия, администрации Садовского сельского муниципального образования Республики Калмыкия, извещенных о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об уважительности причин неявки суду не сообщили. 

Представитель административного ответчика – Бюджетного учреждения Республики Калмыкия «Бюро технической инвентаризации» ФИО3 направила в суд письменные возражения, в которых указала на недостоверность отчета оценщика ООО «Экспертиза и оценка собственности Юг» и его недопустимость как доказательства по делу. 

В порядке статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся в судебное заседание участников процесса, извещенных о времени и месте рассмотрения дела. 

Исследовав и оценив представленные по административному делу письменные доказательства, письменные возражения на административное исковое заявление, суд приходит к следующему.

В силу положений части 1 статьи 245 КАС РФ, части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. 

Согласно пункту 2 статьи 39.4 этого же Кодекса при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом (пункт 3 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, данным в абзаце 8 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Из материалов дела видно, что административный истец ФИО1 является собственником следующих объектов недвижимости: зерносклада площадью (данные изъяты) кв.м, кадастровый номер (данные изъяты); склада-дробилки площадью (данные изъяты) кв.м, кадастровый номер (данные изъяты); склада площадью (данные изъяты) кв.м, кадастровый номер (данные изъяты); автовесовой на 30 тонн площадью (данные изъяты) кв.м, кадастровый номер (данные изъяты).

Перечисленные объекты находятся на земельном участке площадью (данные изъяты) кв.м, кадастровый номер (данные изъяты), расположенном по адресу: (данные изъяты). 

Иные объекты кроме принадлежащих административному истцу на указанном земельном участке отсутствуют, что следует из содержания выписки из ЕГРН от 14 марта 2023 г.

Кадастровая стоимость названного земельного участка определена Бюджетным учреждением Республики Калмыкия «Бюро технической инвентаризации» и утверждена приказом Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 28 сентября 2022 г. № 114-од «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Республики Калмыкия земельных участков» по состоянию на 1 января 2022 г. в размере 1 570 361,22 руб. 

Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 26 июня 2023 г.

Принимая во внимание, что ФИО1, будучи собственником расположенных на земельном участке объектов недвижимости, в силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации имеет право на его приобретение в собственность или в аренду, результаты определения кадастровой стоимости этого земельного участка затрагивают его права, в связи с чем он вправе обратиться в суд с административным иском об оспаривании кадастровой стоимости. 

В обоснование заявленных в административном иске требований административным истцом суду представлен отчет об оценке от 21 сентября 2023 г. № 1104/08-23, выполненный оценщиком ООО «Экспертиза и оценка собственности Юг» ФИО4

Из отчета об оценке от 21 сентября 2023 г. № 1104/08-23 видно, что рыночная стоимость земельного участка, кадастровый номер (данные изъяты), по состоянию на 1 января 2022 г. составляет 523 500 руб.

Изучив данный отчет об оценке, суд находит его достоверным и в целом соответствующим требованиям действующего законодательства.

В соответствии со статьёй 3 Закона об оценочной деятельности под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной стоимости. 

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 упомянутого Федерального закона.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, – достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном заседании не установлено иное.

Из отчета и приложенных к нему документов следует, что он подготовлен лицом, обладающим необходимыми специальными знаниями и правом на проведение подобного рода исследований. Так, оценщик включен в реестр оценщиков ассоциации «Союз «Специалистов Оценщиков» 30 декабря 2016 г., регистрационный номер 394, имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности ФБУ «Федеральный ресурсный центр» № 021496-1 от 11 июня 2021 г. по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости». Ответственность оценщика застрахована в СПАО «Ингосстрах» (страховой полис от 02 декабря 2022 г. сроком действия до 16 декабря 2023 г.).

В отчете, по мнению суда, содержатся все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. 

В соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Оценив в отчете преимущества и недостатки каждого из подходов, оценщик при оценке применил сравнительный подход, приведя обоснование невозможности использования затратного и доходного подходов. 

В рамках сравнительного подхода экспертом проведен подбор объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, выполнены необходимые корректировки цен предложений. 

Оценщик в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки. Содержащиеся в отчете выводы оценщика мотивированы, корректны.

В отчете об оценке присутствуют ссылки на источники используемой информации, в нем приведены расчеты, пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.

В результате проведенного анализа и расчетов с использованием существующих методик оценки недвижимости оценщик определил итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки в размере 523 500 руб.

Оснований не согласиться с данным размером суд не находит. 

При таких данных суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных ФИО1 административных исковых требований.

Что касается приведенного в письменных возражениях довода о недостоверности отчета оценщика и его недопустимости как доказательства по делу, то он судом отклоняется как несостоятельный. 

В частности, в обоснование приведенного в письменных возражениях довода о недостоверности отчета оценщика и его недопустимости как доказательства по делу представитель административного ответчика – Бюджетного учреждения Республики Калмыкия «Бюро технической инвентаризации» ФИО3 сослалась на следующее: при оценке рыночной стоимости земельного участка в нарушение пункта 5 части 10 ФСО V оценщиком не проведен анализ цен по сделкам с земельными участками, сведения о которых размещены в открытом доступе в базе «Архив оценщика»; не указаны сведения о собственнике объекта оценки и заказчике оценки, чем нарушены положения пункта 3 ФСО IV, подпункта 10 пункта 7 ФСО VI; при оценке учтен объект-аналог № 3, расположенный за пределами населенного пункта, с учетом местоположения которого имелись основания для применения соответствующей корректировки, что сделано оценщиком не было; в нарушение пункта 5 ФСО IV отчете об оценке, выполненный оценщиком ФИО4 в форме электронного документа, не содержит электронно-цифровую подпись последнего. 

Между тем, указанное, по мнению суда, о недостоверности отчета об оценке и соответственно его недопустимости как доказательства по делу не свидетельствует. 

Так, из содержания отчета видно, что для целей оценки оценщиком были исследованы данные сайтов: www.cian.ru, www.avito.ru; из числа имеющихся сделок проведена выборка объектов, из которых отобраны объекты-аналоги, относящиеся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимые с ним по ценообразующим факторам, с применением корректирующих коэффициентов.

Какие-либо конкретные данные, которые бы не были учтены оценщиком при анализе рынка, в том числе имеющиеся в базе «Архив оценщика», представителем административного ответчика в письменных возражениях не приведено.

Вопреки приведенному в письменных возражениях утверждению в отчете об оценке приведены сведения о собственнике объекта оценки и заказчике оценки.

Так, на странице 3 отчета указаны сведения о заказчике оценке – ФИО1; на 9 отчета приведена информация о собственнике оцениваемого земельного участка - администрации Сарпинского районного муниципального образования Республики Калмыкия, в том числе, реквизиты этого лица - полное наименование, основной государственный регистрационный номер, место нахождения; на странице 55-63 отчета содержатся выписки из ЕГРН, в которых имеется полная информация о земельном участке, являющемся предметом оценки.

В силу пункта 3 Федерального стандарта оценки «Задание на оценку (ФСО IV)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200, задание на оценку должно содержать информацию об объекте оценки, включая права на него.

Пунктом 7 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)» установлено, что в отчете об оценке в числе прочего должны содержаться: точное описание объекта оценки с указанием количественных и качественных характеристик объекта оценки, включая права на объект оценки, перечень документов, устанавливающих такие характеристики, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу - реквизиты юридического лица (полное и (или) сокращенное наименование, основной государственный регистрационный номер или иной регистрационный номер юридического лица, место нахождения) и (при наличии) балансовая стоимость данного объекта оценки.

Таким образом, отчет об оценке соответствует вышеизложенным требованиям пункта 3 ФСО IV, подпункта 10 пункта 7 ФСО VI. 

Не имеется оснований согласиться и с утверждением стороны о наличии оснований для применения при оценке корректировки на местоположение объектов. 

В письменных пояснениях оценщик ООО «Экспертиза и оценка собственности Юг» указал, что руководствовался в рассматриваемой ситуации Справочником оценщика недвижимости - 2022. Земельные участки, 2022 г., под ред. ФИО5, согласно которому типовые территориальные зоны в пределах региона классифицируются на пять категорий: 1) центр региона; 2) населенные в ближайшей окрестности областного центра; 3) райцентры с развитой промышленностью; 4) райцентры сельскохозяйственных районов; 5) прочие населенные пункты.

Оценщиком установлено, что земельный участок расположен в 500 м. от с. (данные изъяты), в связи с чем он был отнесен к категории местоположения «Прочие населенные пункты» (стр. 10 отчета).

Объект-аналог № 3 расположен в той же территориальной зоне, что и объект оценки, в связи с чем оценщик правильно не усмотрел оснований для корректировки на местоположение указанных объектов.

Не свидетельствует о недостоверности отчета об оценке и то обстоятельство, что поступившая в адрес административного ответчика – Бюджетного учреждения Республики Калмыкия «Бюро технической инвентаризации» скан-копия отчета в формате «pdf» не подписана электронно-цифровой подписью оценщика.

Обращаясь в суд с настоящим административным иском, ФИО1 приложил отчет об оценке от 21 сентября 2023 г. № 1104/08-23, выполненный оценщиком ООО «Экспертиза и оценка собственности Юг» ФИО4, на бумажном носителе и в форме электронного документа на CD-диске. Указанный отчет на бумажном носителе пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, который провел оценку, а также скреплен печатью ООО «Экспертиза и оценка собственности Юг».

06 декабря 2023 г. копии административного искового заявления ФИО1 и приложенных к нему документов, в том числе названного отчета, направлены в адрес лиц, участвующих в деле, в том числе, БУ РК «Бюро технической инвентаризации», как на бумажном носителе, так и посредством электронной почты. Также участвующим в деле лицам судом разъяснены права, предусмотренные статьёй 45 КАС РФ, в том числе право на ознакомление с материалами административного дела.

Как установлено пунктами 4 и 5 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)» отчет об оценке на бумажном носителе должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор в соответствии с частью седьмой статьи 11 Федерального закона. Отчет об оценке в форме электронного документа должен быть подписан усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации оценщика или оценщиков, которые провели оценку, а также подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор, или уполномоченным им лицом.

Таким образом, учитывая, что отчет об оценке, поступивший в суд на бумажном носителе, подписан оценщиком, который провел оценку, а также скреплен печатью, необходимость наличия электронно-цифровой подписи оценщика в скан-копиях отчета, направленных судом участвующим в деле лицам для ознакомления, отсутствовала. 

С учетом изложенного, суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости объекта оценки, указанный в отчете об оценке от 21 сентября 2023 г. № 1104/08-23, и приходит к выводу об удовлетворении требований административного истца. 

Датой подачи заявления ФИО1 о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка следует считать 04 декабря 2023 г. (дата обращения в суд с административным иском). 

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175 - 180, 248, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л :

административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью (данные изъяты) кв.м., кадастровый номер (данные изъяты), расположенного по адресу: (данные изъяты), равной его рыночной стоимости в размере 523 500 (пятьсот двадцать три тысячи пятьсот) руб. по состоянию на 1 января 2022 г.

Датой подачи заявления ФИО1 о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 04 декабря 2023 г.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий Г.В. Панасенко

Мотивированное решение изготовлено 29 декабря 2023 г.