Дело №

34RS0№-11

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Новоаннинский «10» июля 2025 года

Новоаннинский районный суд Волгоградской области в составе председательствующего судьи Захарова Р.П.,

при секретаре судебного заседания Тарасовой Е.С.,

с участием истца – старшего помощника прокурора Новоаннинского района Волгоградской области Марютина Е.С.,

ответчика ФИО1, 

ответчика – представителя администрации городского поселения г. Новоаннинский Новоаннинского муниципального района Волгоградской области ФИО2, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ года, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению прокурора Новоаннинского района Волгоградской области, действующего в интересах муниципального образования городское поселение г. Новоаннинский Новоаннинского района Волгоградской области, к ФИО1 и администрации городского поселения г. Новоаннинский Новоаннинского муниципального района Волгоградской области о признании договора купли-продажи не действительным, исключении из ЕГРН записи о регистрации права собственности на земельный участок, возложении обязанности демонтировать объект капитального строительства и обязании привести объект в соответствие с требованиями градостроительных, строительных и противопожарных норм и правил, 

УСТАНОВИЛ:

Прокурор Новоаннинского района Волгоградской области, действующий в интересах муниципального образования городское поселение г. Новоаннинский Новоаннинского района Волгоградской области, обратился в Новоаннинский районный суд Волгоградской области с иском к ФИО1 о признании договора купли-продажи не действительным, исключении из ЕГРН записи о регистрации права собственности на земельный участок, возложении обязанности демонтировать объект капитального строительства и обязании привести объект в соответствие с требованиями градостроительных, строительных и противопожарных норм и правил. В обоснование заявленных требований указывает, что прокуратурой Новоаннинского района Волгоградской области проведена проверка исполнения требований земельного и градостроительного законодательства при выдаче разрешений на строительство объектов и ввод их в эксплуатацию в деятельности администрации городского поселения г. Новоаннинский Новоаннинского муниципального района Волгоградской области. В ходе проверки было установлено незаконное отчуждение земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №. ДД.ММ.ГГГГ администрацией городского поселения 

<

адрес> муниципального района 

<

адрес> проведен электронный аукцион на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Согласно информации электронной площадки АО «Сбербанк-АСТ» по указанному извещению поступила 21 заявка, однако, аукцион признан не состоявшимся. ДД.ММ.ГГГГ главой администрации городского поселения 

<

адрес> в соответствии с п. 23 ст. 39.12 ЗК РФ вынесено решение о проведении повторного открытого аукциона на право заключения договора аренды вышеуказанного земельного участка. ДД.ММ.ГГГГ согласно процедуре проведения электронного аукциона на площадке АО «Сбербанк-АСТ» и протоколу рассмотрения заявок открытого аукциона по извещению лучшее предложение поступило от ИП ФИО1. ДД.ММ.ГГГГ между администрацией городского поселения 

<

адрес> и ФИО1 заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, предназначенного для индивидуального жилищного строительства в качестве основного вида разрешенного использования. ДД.ММ.ГГГГ в администрацию городского поселения 

<

адрес> муниципального района 

<

адрес> поступило заявление ФИО1 о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства за вх. №. ДД.ММ.ГГГГ администрацией городского поселения 

<

адрес> муниципального района 

<

адрес> ФИО1 выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства. Согласно п. 3.1 раздела 3 разрешения на строительство объекта от ДД.ММ.ГГГГ, наименование объекта капитального строительства в соответствии с проектной документацией является строительство магазина, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Кроме того, решением Думы городского поселения 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № утверждены Правила землепользования и застройки городского поселения 

<

адрес> муниципального района 

<

адрес>. На основании Правил, принадлежащий ФИО1 земельный участок с кадастровым номером № расположен в территориальной зоне «Ц1», включающий земельные участки территории города, предназначенные для размещения объектов делового, общественного и коммерческого назначения, с формированием на их основе общественно-делового исторического центра города. До выдачи администрацией городского поселения 

<

адрес> разрешения на строительство объекта капитального строительства, расположенного по адресу: 

<

адрес>, ДД.ММ.ГГГГ администрацией городского поселения 

<

адрес> вынесено постановление «О предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства» за №. Основанием для вынесения администрацией городского поселения 

<

адрес> постановления о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства послужило заявление ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ, который на тот момент не являлся правообладателем земельного участка. Согласно данному постановлению процент застройки земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, увеличился до 80 %. Таким образом, площадь застройки земельного участка с кадастровым номером № объектом капитального строительства составила 80 % при допустимых Правилами для зоны делового, общественного и коммерческого назначения города (зона «Ц1») 70 %. Кроме того, одним из оснований вынесения постановления «О предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства» за №, послужил протокол проведения слушаний об отклонениях от Правил землепользования и застройки городского поселения 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. Постановление администрации городского поселения 

<

адрес> муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ № «О предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства» вынесено с нарушениями требований действующего законодательства (ст. 5.1 ГрК РФ, ст. 40 ГрК РФ). Примерно в сентябре 2023 года ФИО1 организованы работы по возведению в границах земельного участка с кадастровым номером № объекта капитального строительства, не обладающего признаками индивидуального жилого дома. Завершив возведение объекта капитального строительства, расположенного по адресу: 

<

адрес>, ФИО1 27.12.2023 года обратился в Управление Росреестра по Волгоградской области с заявлением о постановке земельного участка с кадастровым номером № на государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности. Осмотром земельного участка с кадастровым номером № установлено, что здание (торговый павильон), возведенное на указанном земельном участке, выступает за пределы земельного с кадастровым номером № (в южной части участка) примерно 0,5 метра, границы земельного участка проходят по линии автомобильной дороги по 

<

адрес>, северная сторона земельного участка пересекает границы смежного земельного участка. Объект капитального строительства (торговый объект) расположен менее 5 м. к проезжей части дороги по 

<

адрес>, что не позволяет совершить съезд на обочину для остановки транспортного средства, так как создает аварийную ситуацию для участников дорожного движения. Кроме того, на вышеуказанном объекте не обеспечивается соблюдение 10-метрового противопожарного расстояния между зданием (3-й степени огнестойкости) и некапитальным сооружением гаража (5-й степени огнестойкости, расположенного в 1,5 метрах восточнее от здания магазина). Указанное обстоятельство создает угрозу жизни и здоровья граждан. С учетом увеличения исковых требований просит суд: признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, не действительным, в связи с нарушением норм градостроительного и земельного законодательства и применить последствия недействительности сделки; исключить из Единого государственного реестра недвижимости, произведенную ДД.ММ.ГГГГ запись № о регистрации права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>а; возложить на ФИО1 обязанность по демонтажу объекта капитального строительства (торговый объект), расположенный по адресу: 

<

адрес>, в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу; - возложить на ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, обязанность в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу привести в соответствие с требованиями градостроительных, строительных и противопожарных норм и правил объект капитального строительства, расположенный по адресу: 

<

адрес>, а именно: а) привести объект капитального строительства в соответствии с требованиями п.п. 4.26, 4.27, 5.2, 5.4, 8.3, 8.19 «СП 118.13330.2022. Свод правил. Общественные здания и сооружения. СНиП 31-06-2009» в части высоты помещения объекта, отсутствия тамбура или воздушно-тепловой завесы при входе, оборудования входа для МГН, отсутствия козырька над входом отсутствия системы пожарной автоматики; б) привести объект капитального строительства в соответствии с требованиями п.п.6.1.1, 6.1.6, 6.2.4 «СП 118.13330.2022. Свод правил. Общественные здания и сооружения. СНиП 31-06-2009» в части наличия перепада высот пола более 0,014 м. у центрального входа дверного проема в здание, отсутствия наружного вызывного устройства или средства связи с персоналом при входе, в части отсутствия контрастной маркировки на входе в здание; в) привести объект капитального строительства в соответствии с требованиями п. 4.3 «СП 4.13130.2013 Свод правил. Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» в части расположения относительно строений, находящихся за тыльной границей. 

Истец – старший помощник прокурора Новоаннинского района Волгоградской области Марютин Е.С. в судебном заседании просит исковые требования удовлетворить в полном объеме с учетом их увеличения. 

Ответчик ФИО1 в судебном заседании не возражал против удовлетворения требований, касающихся приведения объекта капитального строительства в соответствии с СНиП 31-06-2009 в части высоты помещения объекта, отсутствия тамбура или воздушно-тепловой завесы при входе, оборудования входа для МГН, отсутствия козырька над входом отсутствия системы пожарной автоматики, а также в части наличия перепада высот пола более 0,014 м. у центрального входа дверного проема в здание, отсутствия наружного вызывного устройства или средства связи с персоналом при входе, в части отсутствия контрастной маркировки на входе в здание. В остальной части исковых требований просил отказать. 

Ответчик – представитель администрации городского поселения г. Новоаннинский Новоаннинского муниципального района Волгоградской области ФИО2 в судебном заседании не возражала в удовлетворении исковых требований в части приведения объекта капитального строительства в соответствии с СНиП 31-06-2009 в части высоты помещения объекта, отсутствия тамбура или воздушно-тепловой завесы при входе, оборудования входа для МГН, отсутствия козырька над входом отсутствия системы пожарной автоматики, а также в части наличия перепада высот пола более 0,014 м. у центрального входа дверного проема в здание, отсутствия наружного вызывного устройства или средства связи с персоналом при входе, в части отсутствия контрастной маркировки на входе в здание. В остальной части исковых требований просила отказать.

Третье лицо – представитель Управления Росреестра по Волгоградской области в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, в письменном объяснении просит рассмотреть дело в отсутствие представителя, решение просит принять на усмотрение суда. 

С учетом положений ст. 167 ГПК РФ и мнения сторон, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц.

Выслушав истца, ответчиков, оценив доводы искового заявления и возражений на него, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам. 

В соответствии с частью 2 статьей 8 Конституции Российской Федерации в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.

Частью 1 статьи 45 Гражданского процессуального кодекса РФ, прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов муниципальных образований. 

В силу пункта 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 264 Гражданского кодекса Российской Федерации земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством.

Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, обладателей публичных сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса, за исключением прав, установленных подпунктом 2 пункта 2 указанной статьи.

Таким образом, арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В судебном заседании установлено, что прокуратурой Новоаннинского района Волгоградской области проведена проверка исполнения требований земельного и градостроительного законодательства при выдаче разрешений на строительство объектов и ввод их в эксплуатацию в деятельности администрации городского поселения г. Новоаннинский Новоаннинского муниципального района Волгоградской области, в ходе которой было установлено незаконное отчуждение земельного участка с кадастровым номером 34:19:100106:269, расположенного по адресу: 

<

адрес>, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №.

Так, ДД.ММ.ГГГГ администрацией городского поселения г. Новоаннинский Новоаннинского муниципального района Волгоградской области проведен электронный аукцион на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>. 

Как следует из информации электронной площадки АО «Сбербанк-АСТ» по указанному извещению поступила 21 заявка, однако, аукцион признан не состоявшимся. 

13 июля 2023 года главой администрации городского поселения г. Новоаннинский в соответствии с п. 23 ст. 39.12 ЗК РФ вынесено решение о проведении повторного открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером №. 

Согласно процедуре проведения электронного аукциона на площадке АО «Сбербанк-АСТ» и протоколу рассмотрения заявок открытого аукциона по извещению, ДД.ММ.ГГГГ лучшее предложение поступило от ИП ФИО1. 

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией городского поселения 

<

адрес> и ФИО1 заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, вида разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства. 

В администрацию городского поселения г. Новоаннинский Новоаннинского муниципального района Волгоградской области ДД.ММ.ГГГГ поступило заявление ФИО1 о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства за вх. №. ДД.ММ.ГГГГ, на что администрацией городского поселения 

<

адрес> ФИО1 было выдано разрешение на строительство. 

Согласно п. 3.1 раздела 3 разрешения на строительство объекта от ДД.ММ.ГГГГ, наименование объекта капитального строительства в соответствии с проектной документацией является строительство магазина, расположенного по адресу: 

<

адрес>. 

Решением Думы городского поселения г. Новоаннинский Новоаннинского муниципального района Волгоградской области от ДД.ММ.ГГГГ № утверждены Правила землепользования и застройки городского поселения г. Новоаннинский Новоаннинского муниципального района Волгоградской области. 

На основании указанных Правил, принадлежащий ФИО1 земельный участок с кадастровым номером № расположен в территориальной зоне «Ц1», включающий земельные участки территории города, предназначенные для размещения объектов делового, общественного и коммерческого назначения, с формированием на их основе общественно-делового исторического центра города. 

ДД.ММ.ГГГГ администрацией городского поселения 

<

адрес> вынесено постановление «О предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства» за №. Основанием для вынесения указанного постановления послужило заявление ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ и протокол проведения слушаний об отклонениях от Правил землепользования и застройки городского поселения 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно данному постановлению процент застройки земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, увеличился до 80 %, и площадь застройки земельного участка с кадастровым номером № объектом капитального строительства составила 80 % при допустимых Правилами для зоны делового, общественного и коммерческого назначения города (зона «Ц1») 70 %. 

В сентябре 2023 года ФИО1 организованы работы по возведению в границах земельного участка с кадастровым номером № объекта капитального строительства, а именно магазина. 

Право собственности на здание магазина с кадастровым номером № зарегистрировано за ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ №. 

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией городского поселения г. Новоаннинский Новоаннинского муниципального района Волгоградской области и ФИО1 был заключен договор № купли-продажи земельного участка /том 1, л.д.130-132/ с кадастровым номером № расположенного по адресу: 

<

адрес>. 

ДД.ММ.ГГГГ за ФИО1 зарегистрировано право собственности на земельный участок, площадью 781 кв.м., с кадастровым номером № расположенный по адресу: 

<

адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – магазин, что подтверждается выпиской из ЕГРН /том 2, л.д. 1-4/. 

Согласно Правил землепользования и застройки городского поселения г. Новоаннинский утвержденных Решением Думы городского поселения г. Новоаннинский Новоаннинского муниципального района Волгоградской области «Об утверждении генерального плана городского поселения г. Новоаннинский Новоаннинского муниципального района Волгоградской области» от ДД.ММ.ГГГГ №, с изменениями от ДД.ММ.ГГГГ № земельный участок по адресу: 

<

адрес>, ул. советская, 

<

адрес> расположен в территориальной зоне Ц1 – зона делового, общественного и коммерческого назначения городского значения. Границы данной зоны внесены в ЕГРН за номером №

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки, а также неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе (пункт 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.

Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса (статья 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно предписаниям положений статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В судебном заседании установлено, что земельный участок с кадастровым номером № расположенный по адресу: 

<

адрес>, был предоставлен администрацией 

<

адрес> муниципального района 

<

адрес> ФИО1 в аренду на основании проведенного ДД.ММ.ГГГГ аукциона. 

Таким образом, процедура предоставления земельного участка в аренду, путем проведения аукциона, администрацией городского поселения 

<

адрес> была соблюдена. 

В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации (нормы приведены в редакции, действовавшей на момент отчуждения земельного участка) земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

Из пункта 1 статьи 39.3 указанного Кодекса следует, что продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено указанной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 Земельного кодекса Российской Федерации), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.

Из материалов дела следует, что на основании разрешения на строительство, на земельном участке с кадастровым номером 34:19:100106:269 было построено здание магазина с кадастровым номером 34:19:100106:270, собственником которого является ФИО1, что соответствует виду разрешенного использования «магазин». 

Поскольку ФИО1, являясь собственником здания магазина, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, предоставленным ему в аренду, имел исключительное право на приобретение указанного земельного участка в собственность, то заключенный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка с кадастровым номером № заключен в соответствии с нормами действующего законодательства, поэтому признан недействительным быть не может. 

В связи с чем, исковые требования прокурора о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка с кадастровым номером № недействительным и применении последствий его недействительности, удовлетворению не подлежат. 

Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Абзацем четвертым пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 данной статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", в силу положений пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки. Вместе с тем, исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

Из приведенных выше положений закона и разъяснений по их применению следует, что необходимость сноса самовольной постройки связывается законом не только с несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности, несоблюдения при ее возведении градостроительных и строительных норм и правил, правил землепользования и застройки и возможности нарушения прав и охраняемых законом интересов третьих лиц.

Возведенный ФИО1 объект недвижимости – здание магазина с кадастровым номером: № по адресу: 

<

адрес>, не является самовольной постройкой, поскольку возведено в соответствии с разрешением на строительство, выданным администрацией городского поселения 

<

адрес>. 

Как усматривается из материалов дела, по инициативе истца, совместно с кадастровым инженером Н. ДД.ММ.ГГГГ было проведено обследование земельного участка № по адресу: 

<

адрес>, на котором расположен объект капитального строительства. На момент обследования установлено, что здание (торговый ларек) по адресу: 

<

адрес>, выступает за пределы земельного участка с кадастровым номером № (в южной части участка) примерно 0,5 м., границы земельного участка расположены в платную к автомобильной дороге по 

<

адрес> в 

<

адрес>, северная сторона земельного участка с кадастровым номером № пересекает границы смежного земельного участка. Застройка вышеуказанного объекта капитального строительства выходит за границы красной линии городской застройки на территории городского поселения 

<

адрес> /том 1, л.д.152/. 

Акт обследования от ДД.ММ.ГГГГ получен по результатам внесудебного исследования, и не является экспертным заключением в смысле статей 55 и 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, такой акт не может быть признан судом письменным доказательством, которое подлежит оценке в совокупности с другими доказательствами.

Судом, по ходатайству ответчика ФИО1, была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено экспертам ФБУ Волгоградская ЛСЭ Минюста России. 

Из заключения эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ /том 2, л.д. 171-204/ следует, что объект недвижимости – здание магазина с кадастровым номером: № по адресу: 

<

адрес> находится в работоспособном состоянии и может эксплуатироваться в рамках существующего функционального назначения. Объект недвижимости – здание магазина с кадастровым номером: № по адресу: 

<

адрес> соответствует требованиям нормативно-технической документации, в частности градостроительным, строительным, противопожарным нормам и правилам, в том числе: - Правилам землепользования и застройки городского поселения 

<

адрес> муниципального района 

<

адрес>» в части вида разрешенного использования и площади земельного участка, количества этажей здания, максимального процента застройки. Определить расстояние от объекта исследования до границ земельного участка, на котором он расположен, не представилось возможным, поскольку они не были обозначены на местности; - требованиям п.п. 5.1, 6.10, 8.1 «СП 118.13330.2022. Свод правил. Общественные здания и сооружения. СНиП 31-06-2009» в части отметки уровня входной площадки и ее размеров, в части, наличия инженерных систем (электроснабжения); - п.п. 9.1, 9.3 «СП 17.13330.2017. Свод правил. Кровли. Актуализированная редакция СНиП II-26-76» в части устройства неорганизованного наружного водоотвода с кровли объекта; - п. 6.1.4, 6.1.5 «СП 59.13330.2020. Свод правил. Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения. СНиП 35-01-2001» в части габаритов входной площадки и размеров дверных проемов; п.4.3 «СП 4.13130.2013 Свод правил. Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» в части расположения относительно строений, находящихся за фасадной, левой и правой границами; п.п. ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, 4.3.2, 7.6.2. «СП 1.13130-2020. Свод правил. Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы» в части количества и параметров эвакуационных выходов и путей, входных площадок, направления открывания дверей на путях эвакуации. 

Объект не соответствует требованиям градостроительных, строительных и противопожарных норм и правил, в том числе: - п.п. 4.26, 4.27, 5.2, 5.4, 8.3, 8.19 «СП 118.13330.2022. Свод правил. Общественные задания и сооружения. СНиП 31-06-2009» в части высоты помещения объекта, отсутствия тамбура или воздушно-тепловой завесы при входе, оборудования входа для МГН, отсутствия козырька над входом, отсутствия системы пожарной автоматики. Данные несоответствия носят устранимый характер; - п.п. 6.1.1, 6.1.6, 6.2.4 в части наличия перепада высот пола более 0,014 м у центрального входного дверного проема в здание, отсутствия наружного вызывного устройства или средства связи с персоналом при входе в части отсутствия контрастной маркировки на входе в здание. Данные несоответствия носят устранимый характер. Эксперт отмечает, что выявленные несоответствия могут являться следствием того, что строительные объекты внутри объекта не завершены; - п.4.3 «СП 4.13130.2013 Свод правил. Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» в части расположения относительно строений, находящихся за тыльной границей. При наличии отступлений от требований пожарной безопасности, а также для определения допустимости фактического взаимного расположения объекта и строения со стороны тыльной границы, требуется расчет пожарных рисков, а также разработка (при необходимости) мероприятий по снижению рисков и прочее, проводимые специализированными организациями. Указанные расчеты и разработка противопожарных мероприятий не входит в компетенцию эксперта-строителя по специальности 16.1. Состояние объекта невидимости – здания магазина с кадастровым номером 34:19:100106:270 по адресу: 

<

адрес>, характеризуется как хорошее, отсутствуют повреждения и деформации строительных конструкций, грозящие внезапным повреждением и деформации строительных конструкций, грозящие внезапным обрушением. Объект недвижимости – здание магазина с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, обладает признаками объекта капитального строительства, прочная связь с землей обеспечивается за свет узлов сопряжения фундамента и несущих конструкций надземной части. С позиции механической безопасности объект не создает угрозу жизни и здоровью граждан, с позиции пожарной безопасности требуются расчеты пожарных рисков. Указанные расчеты и разработка противопожарных мероприятий не входит в компетенцию эксперта строителя по специальности 16.1. 

Оценивая заключение судебной строительно-технической экспертизы, суд приходит к выводу о том, что вышеуказанное заключение является допустимым доказательством, так как содержит подробное описание проведенных исследований, исчерпывающие ответы на поставленные вопросы, в обоснование сделанного вывода эксперт приводит соответствующие данные из имеющихся в распоряжении документов, основывается на объективных данных, учитывая имеющуюся в совокупности документацию, в заключении указаны данные о квалификации эксперта, его образовании, стаже работы. Кроме того, эксперт является независимым по отношению к сторонам судебного процесса, был предупрежден судом об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, а содержание экспертного заключения соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ. Указанное заключение экспертизы суд считает относимым и допустимым для доказывания обстоятельств по делу. 

Таким образом, исходя из того, что земельный участок с кадастровым № был предоставлен ФИО1 на законном основании по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке, собственником которого является ФИО1, является капитальным строением, находится в работоспособном состоянии и может эксплуатироваться в рамках существующего функционального назначения, соответствует требованиям нормативно-технической документации, в частности градостроительным, строительным, противопожарным нормам и правилам, в том числе: - Правилам землепользования и застройки городского поселения 

<

адрес> муниципального района 

<

адрес>» в части вида разрешенного использования и площади земельного участка, количества этажей здания, и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, демонтаж (снос) указанного объекта недвижимости не возможен. 

Тот факт, что здание магазина не соответствует требованиям градостроительных, строительных и противопожарных норм и правил, в том числе: - п.п. 4.26, 4.27, 5.2, 5.4, 8.3, 8.19 «СП 118.13330.2022. Свод правил. Общественные задания и сооружения. СНиП 31-06-2009» в части высоты помещения объекта, отсутствия тамбура или воздушно-тепловой завесы при входе, оборудования входа для МГН, отсутствия козырька над входом, отсутствия системы пожарной автоматики; - п.п. 6.1.1, 6.1.6, 6.2.4 в части наличия перепада высот пола более 0,014 м у центрального входного дверного проема в здание, отсутствия наружного вызывного устройства или средства связи с персоналом при входе в части отсутствия контрастной маркировки на входе в здание, п.4.3 «СП 4.13130.2013 Свод правил. Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» в части расположения относительно строений, находящихся за тыльной границей, не может являться основанием для демонтажа (сноса) указанного строения, поскольку данные несоответствия носят устранимый характер. 

Кроме того, эксперт отмечает, что выявленные несоответствия могут являться следствием того, что строительные работы внутри объекта не завершены. 

Исходя из части 2 и 4 статьи 4 Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" (далее - Федеральный закон от 22 июля 2008 г. N 123-ФЗ) к нормативным правовым актам Российской Федерации по пожарной безопасности относятся технические регламенты, принятые в соответствии с Федеральным законом "О техническом регулировании", федеральные законы и иные нормативные правовые акты Российской Федерации, устанавливающие обязательные для исполнения требования пожарной безопасности.

Согласно пункту 4.3 СП 4.13130.2013. "Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям" (далее - СП 4.13130.2013) таблица 1 указанного свода правил предназначена для определения минимальных противопожарных расстояний (разрывов) между жилыми, общественными (в том числе административными, бытовыми) зданиями и сооружениями, а также противопожарных расстояний от указанных зданий, сооружений до зданий, сооружений производственного и складского назначения, если иное не предусмотрено СП 4.13130.2013 и другими нормативными документами, содержащими требования пожарной безопасности.

Минимальные противопожарные расстояния (разрывы) от жилых, общественных зданий I, II, III степени огнестойкости (класса С0 или С1) до производственных зданий IV, V степени огнестойкости (класса С2, С3) должны составлять 15 метров.

Поскольку здание магазина действительно не соответствует требованиям градостроительных, строительных и противопожарных норм и правил, в том числе: - п.п. 4.26, 4.27, 5.2, 5.4, 8.3, 8.19 «СП 118.13330.2022. Свод правил. Общественные задания и сооружения. СНиП 31-06-2009» в части высоты помещения объекта, отсутствия тамбура или воздушно-тепловой завесы при входе, оборудования входа для МГН, отсутствия козырька над входом, отсутствия системы пожарной автоматики; - п.п. 6.1.1, 6.1.6, 6.2.4 в части наличия перепада высот пола более 0,014 м у центрального входного дверного проема в здание, отсутствия наружного вызывного устройства или средства связи с персоналом при входе в части отсутствия контрастной маркировки на входе в здание, суд считает, что исковые требования прокурора в части возложения на ФИО1 обязанности по устранению вышеописанных нарушений подлежат удовлетворению.

Вместе с тем, суд полагает, что требования о возложении обязанности по устранению нарушение пункта 4.3 «СП 4.13130.2013 Свод правил. Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» в части расположения относительно строений, находящихся за тыльной границей, удовлетворению не подлежат, поскольку из сообщения администрации городского поселения 

<

адрес> муниципального района 

<

адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что прилегающие земельные участки, граничащие с земельным участком, находящимся по адресу: 

<

адрес>, отсутствуют, разрешений на строительство капитальных сооружений и установку не капитальных сооружений, граничащих с земельным участком, расположенным по адресу: 

<

адрес>, администрацией городского поселения 

<

адрес> муниципального района 

<

адрес>, не выдавалось. 

В соответствии с ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся: суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам; расходы на проезд и проживание сторон и третьих лиц, понесенные ими в связи с явкой в суд; расходы на оплату услуг представителей; расходы на производство осмотра на месте; компенсация за фактическую потерю времени в соответствии со статьей 99 настоящего Кодекса; связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами; другие признанные судом необходимыми расходы.

Ответчиком ФИО1 в счет обеспечения расходов по оплате экспертизы были внесены на депозит Управления Судебного Департамента в 

<

адрес> денежные средства в размере 40 000 руб. на основании чека по операции ПАО Сбербанк России от ДД.ММ.ГГГГ. 

Экспертным учреждением ФБУ Волгоградская ЛСЭ Минюста России заявлено ходатайство о перечислении денежных средств в размере 40 000 руб., в счет проведенной по делу судебной экспертизы, которое подлежит удовлетворению.

Руководствуясь, ст. 194-199 ГПК РФ, 

РЕШИЛ:

Исковое заявление прокурора Новоаннинского района Волгоградской области, действующего в интересах муниципального образования городское поселение г. Новоаннинский Новоаннинского района Волгоградской области, к ФИО1 и администрации городского поселения г. Новоаннинский Новоаннинского муниципального района Волгоградской области о признании договора купли-продажи не действительным, исключении из ЕГРН записи о регистрации права собственности на земельный участок, возложении обязанности демонтировать объект капитального строительства и обязании привести объект в соответствие с требованиями градостроительных, строительных и противопожарных норм и правил – удовлетворить частично. 

Возложить на ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, обязанность в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу привести в соответствие с требованиями градостроительных, строительных и противопожарных норм и правил объект капитального строительства, расположенный по адресу: 

<

адрес>, а именно: 

а) привести объект капитального строительства в соответствии с требованиями п.п. 4.26, 4.27, 5.2, 5.4, 8.3, 8.19 «СП 118.13330.2022. Свод правил. Общественные здания и сооружения. СНиП 31-06-2009» в части высоты помещения объекта, отсутствия тамбура или воздушно-тепловой завесы при входе, оборудования входа для МГН, отсутствия козырька над входом отсутствия системы пожарной автоматики; 

б) привести объект капитального строительства в соответствии с требованиями п.п.6.1.1, 6.1.6, 6.2.4 «СП 118.13330.2022. Свод правил. Общественные здания и сооружения. СНиП 31-06-2009» в части наличия перепада высот пола более 0,014 м. у центрального входа дверного проема в здание, отсутствия наружного вызывного устройства или средства связи с персоналом при входе, в части отсутствия контрастной маркировки на входе в здание. 

В удовлетворении исковых требований прокурора Новоаннинского района Волгоградской области, действующего в интересах муниципального образования городское поселение г. Новоаннинский Новоаннинского района Волгоградской области, к ФИО1 и администрации городского поселения г. Новоаннинский Новоаннинского муниципального района Волгоградской области о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, не действительным, в связи с нарушением норм градостроительного и земельного законодательства и применить последствия недействительности сделки, исключении из Единого государственного реестра недвижимости, произведенную ДД.ММ.ГГГГ запись № о регистрации права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, возложении на ФИО1 обязанность по демонтажу объекта капитального строительства (торговый объект), расположенный по адресу: 

<

адрес>, в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу, обязании привести объект капитального строительства в соответствии с требованиями п. 4.3 «СП 4.13130.2013 Свод правил. Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» в части расположения относительно строений, находящихся за тыльной границей – отказать. 

Управлению Судебного департамента в 

<

адрес> выплатить «Федеральному Бюджетному учреждению Волгоградская лаборатория судебной экспертизы Министерства Юстиции Российской Федерации» денежные средства в размере 40 000 рублей в счет оплаты стоимости услуг по проведению судебной экспертизы в рамках гражданского дела № (№), (получатель ФБУ Волгоградская ЛСЭ Минюста России, адрес: 400066, 

<

адрес>, ИНН 

<

***>, КПП 344401001, БИК 011806101, УФК по 

<

адрес> (ФБУ Волгоградская ЛСЭ Минюста России, л/с 20296У08070) р/с 03№, к/с 40№ в Отделение Волгоград // УФК по 

<

адрес>, ОКТМО 18701000, КБК 00№, назначение платежа: «за судебную строительно-техническую экспертизу №»), внесенные ФИО1 на депозитный счет Управления Судебного департамента в 

<

адрес> на основании чека по операции ПАО Сбербанк, доп.офис № от ДД.ММ.ГГГГ (УИП – №).

Решение в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме может быть обжаловано в Волгоградский областной суд путем подачи апелляционной жалобы в Новоаннинский районный суд 

<

адрес>.

Мотивированное решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ с помощью компьютера.

Председательствующий судья _______________ Р.П. Захаров