Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

27 декабря 2018 года г. Самара 

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Родиной Т.А.,

при секретаре Матвеевой О.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1851/2018 по административному исковому заявлению открытого акционерного общества «Аптека 258» об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения равной рыночной стоимости,

с участием представителя открытого акционерного общества «Аптека 258» по доверенности ФИО1,

представителя Правительства Самарской области, Министерства имущественных отношений Самарской области по доверенности ФИО2, 

у с т а н о в и л:

открытое акционерное общество «Аптека 258» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором с учетом уточнения просило восстановить пропущенный срок для обращения в суд с административным исковым заявлением и установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, подвал: комнаты №№ 3, 4, 13; 1 этаж: комнаты №№ 56, равной рыночной стоимости по состоянию на 27 августа 2013 года в размере 5 240 307 рублей 76 копеек, взыскать расходы по оплате государственной пошлины размере 2000 руб., расходы по оплате услуг представителя в размере 28 000 рублей, стоимость услуг по проведению оценки в размере 25 000 рублей.

В обоснование заявленных требований общество указало, что является собственником названного нежилого помещения, кадастровая стоимость которого существенно превышает размер его рыночной стоимости, тем самым затронуты его права и обязанности как плательщика налога на имущество.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 поддержал заявленные требования в соответствии с доводами, изложенными в уточненном административном исковом заявлении.

Представитель Правительства Самарской области, Министерства имущественных отношений Самарской области ФИО2 возражал против удовлетворения заявленных требований, кроме того, полагал, что судебные расходы, заявленные административным истцом, являются завышенными, при проведении кадастровой оценки не были допущены нарушения и ошибки.

Административный ответчик: Управление Росреестра по Самарской области, а также заинтересованные лица: филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Администрация г.о. Самара не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Относительно заявленных требований филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, Правительство Самарской области представили письменные отзывы. 

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд считает заявленные административным истцом требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В связи с этим статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими, физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия). 

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 2 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции.

Как следует из материалов дела, открытое акционерное общество «Аптека 258» является собственником нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 346,4 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, подвал: комнаты №№ 3, 4, 13; 1 этаж: комнаты №№ 56, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости от 14 ноября 2018 года.

Кадастровая стоимость спорного нежилого помещения определена по состоянию на 23 августа 2013 года в соответствии с Постановлением Правительства Самарской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» от 14 марта 2012 года № 118 в размере 11 764 745 рублей 10 копеек по состоянию на 27 августа 2013 года.

В силу статьи 1.1 Закона Самарской области « О налоге на имущество организаций на территории Самарской области» от 25 ноября 2013 года № 98-ГД налоговая база как кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества определяется в отношении объектов недвижимого имущества, указанных в пункте 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28 с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Нежилое помещение включено в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость для целей налогообложения на 2018 год, утверждённый приказом Министерства имущественных отношений Самарской области от 18 октября 2017 года № 1647 (п. №), кадастровая стоимость спорного помещения затрагивает права и законные интересы административного истца как плательщика налога на имущество. 

Не согласившись с кадастровой стоимостью нежилого помещения и считая свои права нарушенными, общество 31 октября 2018 года обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Комиссия не приняла заявление к рассмотрению ввиду истечения срока подачи заявления, после чего, общество обратилось в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

Согласно пункта 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

В пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28 отмечено, что согласно абзацу первому статьи 24.12 Закона об оценочной деятельности государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ). Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Поскольку на момент обращения в суд в Единый государственный реестр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости спорного объекта, а также сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости, суд приходит к выводу о восстановлении пропущенного срока для обращения в суд.

В обоснование заявленных требований административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости № 22-1/18, выполненный 22 октября 2018 года обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки и судебной экспертизы».

Указанным отчетом рыночная стоимость объекта недвижимости определена по состоянию на 27 августа 2013 года в размере 5 240 307 рублей 76 копеек.

Согласно статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объектов оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объектов оценки, отраженных в отчете.

Давая оценку представленному отчету, суд отмечает, что приведенные в отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Оценщик руководствовался федеральными стандартами оценки, его выводы базируются на достоверных правоустанавливающих документах, отчет содержит определение рыночной стоимости нежилого помещения на основе качественных и количественных характеристик объекта оценки, анализа рынка недвижимости и выявления ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объекта оценки, расчетов величины рыночной стоимости, приведенных в рамках выбранного оценщиком подхода, согласования полученных результатов. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 вышеуказанного закона оценка выполнена по состоянию на 27 августа 2013 года, то есть на дату определения кадастровой стоимости нежилого помещения.

Отчет содержит сведения о заказчике и оценщике, о допущениях и ограничительных условиях, использованных при проведении оценки, о применяемых стандартах оценочной деятельности, принципах оценки. 

Оценщик определил наиболее эффективное использование объекта оценки это использование в качестве складского помещения. На страницах 35-48 отчета приведён анализ рынка складских помещений в г. Самара.В отчете приведено описание определения рыночной стоимости нежилого помещения сравнительным и доходным подходами.В рамках расчета стоимости объекта сравнительным подходом оценщик произвел расчет рыночной стоимости путем метода сравнения продаж, как наиболее подходящим для целей оценки. Учитывая ретроспективный характер оценки, оценщик использовал данные об объектах-аналогах, содержащихся в информационной система «Центр». При определении рыночной стоимости объекта оценки в качестве объектов-аналогов выбраны 6 нежилых помещений, расположенных в Железнодорожном районе г. Самара.Для сглаживания различий между объектом оценки и объектами-аналогами оценщиком введены корректировки в отношении объектов - аналогов на торг, на площадь, на этаж расположения. На страницах 67-79 приведено описание определения рыночной стоимости нежилого помещения в рамках доходного подхода, рыночная стоимость в рамках данного подхода составила 5 294 608,24 руб. Согласовав полученные результаты, оценщик определил величину рыночной стоимости спорного объекта недвижимости в размере 5 240 307 рублей 76 копеек.В соответствии с требованиями закона к отчетам приложены документы, регламентирующие деятельность оценщика, в том числе страховые полисы, информация об объектах-аналогах. В соответствии со статьей 12 Федерального закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Принимая во внимание вышеизложенное, а также учитывая, что сторонами не приведено конкретных замечаний к отчету об оценке, доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено, суд приходит к выводу о том, что определенная отчетом об оценке рыночная стоимость нежилого помещения является достоверной. Проанализировав отчет об оценке, а также принимая во внимание, что обращение административного истца в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 27 августа 2013 года, то есть на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объекта недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости по состоянию на 27 августа 2013 года в размере 5 240 307 рублей 76 копеек. Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление. Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28, ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 31 октября 2018 года, в суд-22 ноября 2018 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда. Открытым акционерным обществом «Аптека 258» заявлены требования о взыскании судебных расходов по оплате государственной пошлины размере 2000 руб., расходы по оплате услуг представителя в размере 28 000 рублей, стоимость услуг по проведению оценки в размере 25 000 рублей.Указанные расходы подтверждены документально. В соответствии с частью 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела. Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьёй 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса (часть 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года по делу о проверке конституционности положений статьи 111. части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки ФИО3 и федерального государственного бюджетного учреждения «Российский сельскохозяйственный центр» положения статьи 11, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 АПК Российской Федерации признаны несоответствующими Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 ( части 1 и 2), 35 (части 1, 2 и 3), 46 (части 1 и 2), 53, 55 ( часть 3) и 5, в той мере, в какой этими положениями – по смыслу, придаваемому им правоприменительной практикой, - при отсутствии возражений ответчика, административного ответчика на требования истца, административного истца фактически исключается возможность присуждения судебных расходов лицу, чьё исковое заявление, административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом, даже в тех случаях, когда ранее определённая в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлёкшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости, и (или) понесённые этим лицом судебные расходы не связаны с его процессуальным поведением после подачи иска, административного иска.

При этом Конституционный Суд Российской Федерации в этом постановлении отметил, что не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и. соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей – вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

В связи с тем, что расхождение между кадастровой стоимостью, утверждённой постановлением Правительства Самарской области, и рыночной стоимостью, установленной судом, является существенным, что свидетельствует об ошибке, допущенной при утверждении результатов определения кадастровой стоимости, требования административного истца о взыскании судебных расходов являются обоснованными. 

В связи с тем, что результаты кадастровой стоимости были утверждены постановлением Правительства Самарской области, расходы подлежат взысканию с Самарской области в лице Правительства Самарской области за счет казны Самарской области.

В связи с подачей административного иска открытое акционерное общество «Аптека 258» уплатило государственную пошлину в размере 4500 рублей, что подтверждается платежным поручением от 14 ноября 2018 года. Однако, размер государственной пошлины по данной категории дел составляет 2000 рублей. Исходя из вышеизложенного, в пользу административного истца с Самарской области в лице Правительства Самарской области за счет казны Самарской области подлежит взысканию госпошлина в размере 2000 руб. 

Излишне уплаченная административным истцом государственная пошлина в размере 2500 рублей, подлежат возврату административному истцу на основании п. 1 ч. 1 ст. 333.40 НК РФ.

Кроме того, административным истцом были понесены расходы на оплату отчета об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости в размере 25 000 рублей, что подтверждается договором на оказание услуг по оценке от 21 февраля 2017 года. Указанные расходы подлежат взысканию в пользу общества в полном объеме.

Юридические услуги административному истцу оказаны ФИО1 на основании договора на оказание юридических услуг, заключенного 29 октября 2018 года. Факт оплаты ОАО «Аптека 258» ФИО1 28 000 рублей по вышеуказанному договору подтверждается платежным поручением от 08 ноября 2018 года.

В соответствии со статьёй 112 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

С учетом вышеприведённой нормы закона при разрешении вопроса о размере подлежащих взысканию в пользу заявителя расходов на оплату услуг представителя суд учитывает объём оказанных представителем ФИО1 административному истцу услуг по данному договору, подготовку им документов для обращения в суд, участие представителя в 2 судебных заседаниях и с учетом этих обстоятельств уменьшает размер взыскиваемой суммы на оплату услуг представителя до 10 000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Требования открытого акционерного общества «Аптека 258» удовлетворить частично.

Восстановить открытому акционерному обществу «Аптека 258» пропущенный срок для обращения в суд с административным исковым заявлением.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 346,4 кв. м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, подвал: комнаты №№ 3, 4, 13; 1 этаж: комнаты №№ 56, равной рыночной стоимости по состоянию на 27 августа 2013 года в размере 5 240 307 рублей 76 копеек.

Датой обращения ОАО «Аптека 258» в Комиссию по рассмотрению споров считать - 31 октября 2018 года, в суд – 22.11.2018 года.

Взыскать с Самарской области в лице Правительства Самарской области за счет казны Самарской области в пользу открытого акционерного общества «Аптека 258» расходы по оплате государственной пошлины в размере 2000 рублей, расходы за составление отчета об оценке в размере 25 000 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 10 000 рублей.

Возвратить открытому акционерному обществу «Аптека 258» излишне уплаченную государственную пошлину в размере 2500 рублей.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме. 

Судья Т.А.Родина