К делу № 2-3078/2017

Решение

Именем Российской Федерации

«21» декабря 2017 года г. Краснодар

Прикубанский районный суд города Краснодара в составе:

председательствующего судьи Ермолова Г.Н.,

секретаря судебного заседания Щегольковой М.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка, признании не действительной государственной регистрации договора аренды, применении последствий недействительности сделки, признании отсутствующим права собственности ответчика на самовольную постройку, признании за истцом права собственности самовольную постройку,

Установил:

ФИО1 обратился в суд к ответчику ФИО2 о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенного в 

<

адрес>, кадастровый № заключенного между Администрации муниципального образования г. Краснодар и ФИО2, признании недействительным зарегистрированного ДД.ММ.ГГГГ номер государственной регистрации № обременения права собственности по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, применении последствий недействительности сделки в виде возврата земельного участка истцу, признании отсутствующим права собственности ФИО2 на самовольную постройку - объект незавершённого строительства площадью 

<

данные изъяты> квадратных метров, расположенный по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, признании за истцом права собственности самовольную постройку - объект незавершенного строительства площадью 

<

данные изъяты> квадратных метров, расположенный по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №. Заявленные требования истец мотивировал тем, что решением Прикубанского районного суда г. Краснодара от 26.05.2016 года, а также апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ, за ним признано право собственности на земельный участок общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенный в Прикубанском внутригородском округе 

<

адрес>, кадастровый №. Земельный участок право собственности на который признанно за истцом обременен договором аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ заключенным между ответчиком как арендатором и администрацией муниципального образования город Краснодар как арендодателем, кроме того на принадлежащем истцу земельном участке возведен объект незавершенного строительства право собственности на которой зарегистрировано за ответчиком. Истец указывает, что наличие обременения в виде ничтожного договора аренды, а также возведенного на основании договора аренды как титула владения участком, объекта незавершенного строительства мешает ему владеть и пользоваться земельным участком, находящимся в его собственности. 

Представитель истца в судебном заседании настаивал на удовлетворении заявленных требований.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании отсутствовал, о дне, времени и месте слушания дела был уведомлен надлежащим образом.

Представитель третьих лиц Администрации муниципального образования г. Краснодар в судебном заседании против удовлетворения исковых возражали, просили суд отказать в удовлетворении иска полностью.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в судебном заседании отсутствовал, о дне, времени и месте слушания дела был уведомлен надлежащим образом.

Изучив материалы дела, заслушав представителя истца, суд считает требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, на основании постановления главы муниципального образования город Краснодар от ДД.ММ.ГГГГ № администрация муниципального образования город Краснодар (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключили договор № аренды земельного участка площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенного в 

<

адрес>, кадастровый № (зона 3-25).

Договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрирован в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ, за номером №

Стороны определили срок договора десять лет - до ДД.ММ.ГГГГ, ограничение (обременение) права собственности в ЕГРН зарегистрировано на тот же срок. 

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 07.11.2017 г., за ФИО1 признано право собственности на земельный участок из земель населенных пунктов общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером № расположенным по адресу: 

<

адрес>.

В ходе рассмотрения судом апелляционной инстанции жалобы ФИО2, на решение суда первой инстанции было установлено, что администрация муниципального образования город Краснодар незаконно сформировала и поставила на кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером № площадью 

<

данные изъяты> кв.м. по 

<

адрес>. Также судом апелляционной инстанции установлено, что право собственности на земельный участок с кадастровым номером № до ДД.ММ.ГГГГ, принадлежало Российской Федерации в лице Минобороны РФ, а после этой даты принадлежало ОАО «СУ СКВО», а право собственности на земельные участки кадастрового квартала в целом принадлежит до настоящего момента Российской Федерации, земельный участок с кадастровым номером № волеизъявлением администрации муниципального образования г. Краснодар выделен из земельного участка с кадастровым номером № в нарушение ст. ст. 209, 235 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливающих основания для прекращения права собственности.

Администрация муниципального образования г. Краснодар на момент заключения договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ полномочиями собственника в отношении земельного участка с кадастровым номером № не располагала и распорядилась земельным участком помимо воли собственника.

В силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные апелляционным определением от ДД.ММ.ГГГГ., обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении настоящего дела.

В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе передавать другим лицам, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, распоряжаться им иным способом.

Согласно п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки предоставляются в аренду в соответствии с нормами гражданского законодательства. 

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Заключение муниципальным образованием г. Краснодар договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ на спорное имущество, не являющееся собственностью муниципального образования, свидетельствует о превышении органом местного самоуправления своих полномочий на совершение сделки, то есть совершение сделки с нарушением закона.

В силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции на дату заключения договора аренды) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. 

Сделка по распоряжению не принадлежащим муниципальному образованию имуществом, совершенная без участия собственника имущества и помимо его воли, нарушает нормы ст.ст. 209, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации и является ничтожной в соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ничтожная сделка (договор аренды земельного участка) не может служить основанием возникновения у ответчика права аренды и не наделяет его правами арендатора.

Согласно п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. В соответствии с пунктом 2 данной статьи при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия не предусмотрены законом.

ФИО2, фактически занимая земельный участок с кадастровым номером № расположенный по адресу: 

<

адрес> арендную плату истцу не выплачивал в связи с этим последствия недействительности сделки в виде двусторонней реституции в рамках настоящего спора не применимы. 

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, имеющейся в материалах дела на земельном участке с кадастровым номером № принадлежащем на праве собственности истцу на расположен объект незавершенного строительства площадью 

<

данные изъяты> кв.м. степень готовности 95%, кадастровый № принадлежащий ответчику на праве собственности, о чем в ЕГРН сделана запись №

Основаниями для регистрации за ответчиком права собственности на объект незавершенного строительства явились договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ответчиком и муниципальным образованием г. Краснодар, а также разрешение на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ.

Объект незавершенного строительства, принадлежащий ответчику возведен им на земельном участке, полученном им на основании ничтожной сделки, договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, таким образом, вышеуказанный объект является самовольной постройкой в смысле статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В соответствии с п.1 ст.222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Возведение самовольной постройки является правонарушением, в силу чего не порождает правовых последствий, предусмотренных пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации в виде возникновения права собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов. Напротив, согласно пункту 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Общим правовым последствием создания самовольной постройки является снос такой постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.

В исключительных случаях, прямо установленных законом, самовольная постройка может быть легитимирована в судебном порядке в качестве объекта гражданского оборота и соответственно объекта гражданских прав.

Так, в силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

При этом право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из материалов дела следует, что департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар в порядке, установленном ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ. выдано разрешение на строительство одноэтажного административного здания по адресу: 

<

адрес>.

Согласно ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом.

Таким образом, объект незавершенного строительства расположенный на земельном участке принадлежащем истцу возведен в соответствии с нормами градостроительного законодательства при проверке его на соответствие проектной документации.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, в частности путем признания права, а также иными способами, предусмотренными законом.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце 2 пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться правообладатель земельного участка. Ответчиком по такому иску является застройщик. В этом случае застройщик имеет право требовать от правообладателя возмещения расходов на постройку.

Исходя из п. 3 ст. 196 ГПК РФ суд вправе принимать решения только по заявленным в ходе судебного разбирательства требованиям. Возмещение расходов застройщика на строительство самовольно возведенной постройки является правом застройщика, реализуемым им по собственной воле в порядке, предусмотренном действующим процессуальным законодательством. Данным правом ФИО2, в ходе судебного разбирательства не воспользовался, однако это не препятствует реализации права на обращение за судебной защитой путем предъявления самостоятельного иска и возбуждения по нему другого производства.

Согласно ч. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под объектами незавершенного строительства понимаются объекты капитального строительства, строительство которых не завершено.

К недвижимым вещам согласно п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

Пунктом 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", предусмотрено, что на объект незавершенного строительства может быть признано право собственности по решению суда. 

Исследовав имеющиеся в деле доказательства и доводы суд приходит к выводу о том, что объект незавершенного строительства возведен ответчиком на земельном участке, принадлежащем истцу на праве собственности не представленном ФИО2, надлежащим образом при наличии разрешения на строительство полученного в предусмотренном законом порядке в связи с чем требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме.

Согласно абзацу 2 пункта 52 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты.

Согласно ч. 1 ст. 58 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом.

Таким образом, настоящий судебный акт является основанием для погашения в ЕГРН записи от ДД.ММ.ГГГГ № об ограничении (обременении) права арендой в силу договора, основанием для погашения в ЕГРН записи от ДД.ММ.ГГГГ. № о праве собственности ФИО2, на объект незавершенного строительства площадью 

<

данные изъяты> квадратных метров, расположенный по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, а также для регистрации за ФИО1 права собственности на объект незавершенного строительства площадью 

<

данные изъяты> квадратных метров, расположенный по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Исходя из указанных положений закона, а также учитывая подтвержденные надлежащими доказательствами расходы ФИО1 по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей в связи с обращением в суд с настоящим иском, а также удовлетворение его требований полностью соответствующая сумма подлежит присуждению с ФИО2 в пользу ФИО1

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка, признании не действительной государственной регистрации договора аренды, применении последствий недействительности сделки, признании отсутствующим права собственности ответчика на самовольную постройку, признании за истцом права собственности самовольную постройку, удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенного в 

<

адрес>, кадастровый № заключённый между Администрации муниципального образования г. Краснодар и ФИО2.

Признать недействительным зарегистрированное ДД.ММ.ГГГГ номер государственной регистрации № обременение права собственности по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. №.

Обязать ФИО2 в течение десяти дней с момента вступления решения в силу возвратить земельный участок общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенный в 

<

адрес>, кадастровый № ФИО1.

Признать отсутствующим право собственности ФИО2 на объект незавершенного строительства площадью 

<

данные изъяты> квадратных метров, расположенный по адресу: 

<

адрес> кадастровый №.

Признать за ФИО1 право собственности на объект незавершенного строительства площадью 

<

данные изъяты> квадратных метров, расположенный по адресу: 

<

адрес> кадастровый №. 

Взыскать ФИО2 в пользу ФИО1 понесенные по делу судебные расходы в размере 300 рублей уплаченные в счет государственной пошлины при обращении в суд.

Настоящее решение является основанием для внесения записи в ЕГРН о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку, регистрации права собственности истца на объект незавершенного строительства.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд в апелляционном порядке через Прикубанский районный суд г. Краснодара в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Председательствующий: