Дело № 3а-293-2017 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Пермский краевой суд в составе

председательствующего судьи Няшина В.А.

при секретаре Борщове А.В., 

с участием представителя административного истца – ФИО1, 

представителя Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Пермскому краю и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю - ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Перми 11 декабря 2017 года дело по административному исковому заявлению Департамента земельных отношений администрации г. Перми о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю №655 от 25.07.2017 года,

у с т а н о в и л:

Департамент земельных отношений администрации г. Перми обратился в суд с иском о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю №655 от 25.07.2017 года, полагая, что оно принято на основании документов, полученных с нарушением требований законодательства. По мнению заявителя, решение Комиссии принято на основании документов (отчета об оценке), не отражающих действительную рыночную стоимость земельного участка. Это привело к нарушению имущественных интересов истца, поскольку установление заниженной кадастровой стоимости приведет к уменьшению поступлений в виде налоговых платежей в городской бюджет.

В судебном заседании представитель административного истца иск поддержала. 

Представитель административных ответчиков Управления Росреестра по Пермскому краю, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю с доводами административного истца не согласилась.

Привлеченная к участию в деле в качестве заинтересованного лица ФИО3, будучи извещенной о времени и месте рассмотрения дела, участие представителя в судебном заседании не обеспечила.

Заслушав объяснения представителей сторон, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что заявленные требования не подлежат удовлетворению, поскольку являются необоснованными.

При рассмотрении данного спора следует исходить из того, что Согласно ч. 1 ст. 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Учитывая положения Приказа Минэкономразвития Российской Федерации от 04.05.2012 № 263, которым утвержден порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе формы принимаемых документов, проверив порядок создания комиссии, порядок ее работы, суд приходит к выводу о правомерности принятого комиссией решения об определении рыночной стоимости земельного участка на основании предоставленного отчета (оспариваемое решение Комиссии принято уполномоченным органом, правомочным составом, единогласно, форма решения соответствует Приказу № 263, процедура принятия оспариваемого решения соблюдена). 

Из материалов дела явствует, что 06.07.2017 в Комиссию поступило заявление о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **, расположенного по адресу: ****.

По результатам рассмотрения заявления Комиссией было принято решение 655 от 25.07.2017 об определении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке от 04.07.2017 №** (далее - отчет об оценке) по состоянию на 13.01.2016.

Приведенные административным истцом доводы о несоответствии представленного заинтересованным лицом в Комиссию отчета об оценке по определению рыночной стоимости спорного земельного участка положениям законодательства об оценочной деятельности, стандартам оценки, суд считает несостоятельными по следующим основаниям.

Как следует из представленного в деле отчета об оценке оценщиком требования Закона об оценочной деятельности и положения стандартов оценки выполнены. 

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода.

В отчете указана поэтапно последовательность действий оценщика при подборе объектов-аналогов, источник информации, указаны критерии отбора потенциальных аналогов, с учетом сегмента рынка к которому принадлежит оцениваемый объект. После проведения проверки по критериям отбора отобрано четыре объекта-аналога, сопоставимых по ценообразующим факторам с объектом оценки.

Отчет содержит подробное описание и разъяснение расчета стоимости земельного участка, с указанием применяемых методов, поправок и корректировок; по всем аналогам выполнена проверка вариации, все объекты-аналоги вошли в допустимый диапазон. При этом такое описание позволяет пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки. Отчет содержит ссылку на источники информации и копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. 

Содержание отчета об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов.

Суд полагает, что отчет об определении рыночной стоимости объекта оценки содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Указание заявителя на нарушение оценщиком требований п. 11 ФЗ № 135-ФЗ и п. 6 ФСО № 3, не может быть признано обоснованным и не свидетельствует о незаконности вынесенного Комиссией решения. 

Следует отметить, что согласно статье 14 Закона об оценочной деятельности Оценщик имеет право «привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки объекта оценки иных оценщиков либо других специалистов». Судом установлено, что Г. работает на основании трудового договора с ООО «КСИ Консалтинг». В рамках подготовки данного отчета Г. участвовала лишь в проведении осмотра объекта оценки в качестве привлеченного специалиста, но не участвовала в проведении оценки и не является автором отчета. Общие сведения о сотруднике отражены на стр. 8 в табл.3 отчета.

Статьей 11 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Исследованный судом отчет об оценке был подписан оценщиком и скреплен печатью юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор. Соответственно, нарушений при его оформлении судом не выявлено.

Доводы истца о нарушении оценщиком требований пп. г п. 8 ФСО № 3, также нельзя признать обоснованными. В данном случае следует исходить из того, что подпункт Д пункта 8 ФСО № 3 предусматривает обязанность оценщика указать в отчете «информацию обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки». В отчете содержится информация о привлечении Г. к осмотру объекта оценки в качестве специалиста. Поскольку, как указано выше, Г. участвовала в осмотре объекта оценки качестве специалиста, а не оценщика, требование о наличии сведений о членстве в саморегулируемой организации оценщиков на нее не распространяются.

Доводы истца о нарушении оценщиком требований, п.8 ФСО № 7 также нельзя признать обоснованными. 

Следует исходить из того, что в главе 6 отчета об оценке приведено описание объекта оценки, определены его количественные и качественные характеристики. На странице 11 указано, что земельный участок имеет форму неправильного многоугольника (скриншот). В задании на оценку приведена отсылка на допущения, на которых должна основываться оценка, где указано, что расчеты выполнены на основании данных, полученных от Заказчика. Кроме того, в описании объекта оценки Оценщик делает отсылки на соответствующие документы. Необходимые копии указанных документов содержатся в приложениях к отчету об оценке. В допущениях, на которых должна основываться оценка. Оценщик приводит пункт 8 следующего содержания: «для целей оспаривания кадстровой стоимости вне зависимости от прав заинтересованного лица на оцениваемый земельный участок, оценка проводится, исходя из права собственности, без учета ограничений и обременений, за исключением сервитутов (п.10 ФСО №4)». Таким образом, по мнению суда, Оценщиком приведено обоснование отсутствия в отчете об оценке указания на ограничения/обременения прав на объект оценки. На странице 10 Оценщиком указано, что согласно документам, предоставленным Заказчиком, не зарегистрированы существующие ограничения (обременения) права.

Доводы истца о нарушении оценщиком требований п. 11 ФСО № 7, также нельзя признать обоснованными. 

Следует отметить, что оценщиком в разделе анализа рынка объекта оценки 6.4. проведен анализ рынка купли-продажи под коммерческое и многоквартирное жилищное строительство ( стр. 22 отчета); выделены два сегмента рынка земельных участков, относящихся к объекту оценки (для строительства многоквартирных жилых домов и для объектов коммерческой недвижимости). Таким образом, можно сделать вывод о том, что в качестве сегмента рынка объекта недвижимости определен рынок купли-продажи под коммерческое и многоквартирное жилищное строительство. Прямо на это обстоятельство в отчете не указано, однако, соответствующий вывод следует из содержания указанного раздела отчета и этот вывод является правильным, поскольку, с учетом вида разрешенного использования, оцениваемый участок может быть отнесен к указанному выше сегменту рынка недвижимости.

Доводы представителя истца о нарушении оценщиком требований п.22 ФСО № 7, также нельзя признать обоснованными. 

Следует отметить, что, вопреки доводам истца, сегмент рынка объекта оценки определен, на что указано выше. Оценщиком в качестве объектов-аналогов выбраны земельные участки, имеющие наиболее сходные по характеристикам с объектом оценки. По мнению суда, предложенные административным истцом земельные участки (л.д. 5-7), не могут рассматриваться в качестве объектов-аналогов, поскольку дата предложений данных земельных участков - 2015 год, в то время как дата оценки - 2016 год. Кроме того, они существенно отличаются от объекта оценки по площади, и разрешенному использованию, поскольку предназначены под ИЖС, либо являются участками промышленного назначения. Отсутствует информация о том, где именно (на каком сайте) первоначально была размещена информация об указанных участках. 

Доводы представителя истца о нарушении оценщиком требований п.11 ФСО № 3 (л.д.5), также нельзя признать обоснованными. 

Из отчета явствует, что Оценщиком для определения рыночной стоимости 1 кв.м, выбраны объекты - аналоги наиболее схожие по характеристикам с объектом оценки. Копии материалов по избранным в качестве объектов-аналогов земельным участкам приведены в отчеты об оценке.

Доводы представителя истца о нарушении оценщиком требований п.5 ФСО № 3, также нельзя признать обоснованными. 

Следует отметить, что пунктом 8 Федерального стандарта оценки «требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» (далее - ФСО №3) установлено, что в отчете об оценке должны содержаться следующие сведения: а)задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки; б) применяемые стандарты оценки; в) принятые при проведении оценки объекта оценки допущения.

Пунктом 1 Федерального стандарта оценки «требования к отчету об оценке (ФСО № 1)» (далее - ФСО №1) установлены этапы проведения оценки: а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку; б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки; в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов; г)согласование (в случае необходимости) результатов и определение итоговой величины стоимости объекта оценки; д) составление отчета об оценке.

По мнению суда, наличие в задании на оценку ссылки на допущения, на которых должна основываться оценка, обусловлено тем, что оценщик имеет достаточный опыт в соответствующей сфере деятельности и может составить предполагаемую структуру отчета об оценке до момента формирования отчета об оценке. Указанное обстоятельство не может рассматриваться в качестве нарушения требований п.5 ФСО № 3.

Доводы представителя истца о нарушении оценщиком требований п.30 ФСО № 7, также нельзя признать обоснованными, поскольку на странице 8 отчета (10 пункт Допущений) указано, что возможные границы интервала по заданию Заказчика не приводятся. Соответственно, необходимость в приведении в отчете данного суждения отсутствовала.

Пунктом 20 Порядка создания и работы комиссии предусмотрено, что в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение, соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьей 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки (далее - положительное экспертное заключение).

Таким образом, комиссия вправе принять решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости в случае:

если содержание и оформление отчета об оценке объекта недвижимости не соответствует требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки;

если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов и заявителем не представлено положительное экспертное заключение.

В административном исковом заявлении административный истец указывает, что оспариваемое решение Комиссии принято на основании документов (отчета об оценке), не отражающих действительную рыночную стоимость земельного участка. При этом доказательств несоответствия требованиям законодательства указанного выше отчета об оценке административным истцом не представлено. 

На основании вышеизложенного, следует исходить из того, что при оспаривании решения Комиссии, Административным истцом не доказано нарушение требований закона при принятии решения Комиссии в соответствии с ч. 1 ст. 218 КАС РФ.

При таком положении заявленные требования не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 175 - 180, 215, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л:

В удовлетворении административного иска Департамента земельных отношений администрации г. Перми о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю №655 от 25.07.2017 года отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд в течение месяца со дня его принятия.

Председательствующий – подпись –