УИД: 27OS0000-01-2021-000159-22

Дело № 3а-142/2021

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

04 августа 2021 года город Хабаровск

Хабаровский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Е.А.Бузыновской, 

при секретаре С.Е.Джиба,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Компания Ремсталь» к Правительству Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков, 

у с т а н о в и л:

В административном исковом заявлении, предъявленном к Правительству Хабаровского края и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, ООО «Компания Ремсталь» оспаривает утвержденную по состоянию на 01.01.2012 года кадастровую стоимость земельных участков, кадастровые номера №, находящихся по адресу: Хабаровский край, г.Советская Гавань. Обосновывая свои требования, административный истец указал, что владеет объектами недвижимости на праве аренды, обязан платить арендную плату, годовой размер которой по условиям договора составляет 1,5% кадастровой стоимости объекта аренды. Рыночная стоимость этих объектов, размер которой подтверждается отчетом об оценке от 29.04.2021 года № 171/2021-2, существенно ниже кадастровой стоимости, что влияет на размер арендных платежей. Установление кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости позволит обществу снизить размер арендной платы. ООО «Компания Ремсталь» просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012 года.

Определением суда от 30.06.2021 года к участию в деле привлечены заинтересованные лица администрация городского поселения «Город Советская Гавань» и администрация Советско-Гаванского муниципального района Хабаровского края. 

В судебном заседании представитель Правительства Хабаровского края, - ФИО1, просил отказать административному истцу в удовлетворении требований. Считает, что у ООО «Компания Ремсталь» отсутствует право оспаривать кадастровую стоимость, утвержденную по состоянию на 01.01.2015 года, и пропущен установленный законом срок для обращения с таким заявлением. Приказом министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Правительства Хабаровского края от 21.09.2018 года № 42 была утверждена новая кадастровая стоимость земельных участков, которая с 01.01.2019 года применяется для расчета арендной платы. Следовательно, ставшая архивной утвержденная по состоянию на 01.01.2015 года кадастровая стоимость объектов недвижимости не является актуальной для определения арендной платы на момент обращения с административным иском в суд. Также считает, что отчет об оценке не соответствует требованиям пункта 14 ФСО №1, так как оценщиком отобраны объекты-аналоги, существенно отличающие от объекта оценки по основному ценообразующему фактору – площади. Следовательно, были отобраны аналоги не схожие с объектом оценки. При определении параметров сравнения объекта оценки с объектами-аналогами оценщиком не учтены стоимостные факторы, имеющие существенное значение при определении рыночной цены: транспортная доступность, инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним) физические характеристики объекта и т.п.. Объектами оценки административный истец владеет на праве аренды, а оценщик исходил из того, что оцениваемый объект находится в собственности, и не произвел корректировку «на выставляющее право на объект». 

Представители ООО №Компания Ремсталь», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, администрации городского поселения «Город Советская Гавань» и администрации Советско-Гаванского муниципального района Хабаровского края, уведомленные о времени и месте проведения судебного заседания (направлены определение о принятии административного иска к производству суда и возбуждении административного дела, судебные извещения о дате и месте проведения судебного заседания, сведения о дате и времени судебного разбирательства размещены на официальном сайте Хабаровского краевого суда), в суд не явились. Исходя из положений частей 8, 9 статьи 96, статьи 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ, и учитывая, что явка лиц, участвующих в деле, не признана обязательной, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела по существу, суд, признав причину неявки неуважительной, провел судебное заседание в их отсутствие. 

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав представленные сторонами письменные доказательства, суд установил, что на основании договора аренды № 20-11/1ЮЛ-2017, заключенного 09.01.2017 года между администрацией городского поселения «Город Советская Гавань» Советско-Гаванского муниципального района Хабаровского края (арендодатель) и ООО «Компания Ремсталь» (арендатор), обществу во временное владение и пользование переданы земельные участки, кадастровые номера №, из земель категории - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения портов, железнодорожных вокзалов, аэропортов, аэровокзалов; целевое использование – для проектирования, строительства и размещения объектов транспортной инфраструктуры и объектов промышленности, площадь 10 005 кв.м. и 40 911 кв.м., местонахождение: Хабаровский край, г.Советская Гавань. Право аренды зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 31.01.2017 года, запись регистрации №. Актом приема-передачи земельный участок передан арендатору и находится в его владении по настоящее время. 

На основании договора аренды № 20-11/2ЮЛ-2017, заключенного 09.01.2017 года между администрацией городского поселения «Город Советская Гавань» Советско-Гаванского муниципального района Хабаровского края (арендодатель) и ООО «Компания Ремсталь» (арендатор), обществу во временное владение и пользование переданы земельные участки, кадастровые номера №, из земель категории - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения портов, железнодорожных вокзалов, аэропортов, аэровокзалов; целевое использование – для проектирования, строительства и размещения объектов транспортной инфраструктуры и объектов промышленности, площадь 76 072 кв.м. и 376 516 кв.м., местонахождение: Хабаровский край, г.Советская Гавань. Право аренды зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 31.01.2017 года, запись регистрации №. Актом приема-передачи земельный участок передан арендатору и находится в его владении по настоящее время. 

В соответствии с частями 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. 

Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. В случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона (части 1, 2 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ).

В договорах аренды № 20-11/1ЮЛ-2017 и № 20-11/2ЮЛ-2017 от 09.01.2017 года указано, что они заключены с арендатором ООО «Компания Ремсталь» на основании протокола Единой комиссии по управлению муниципальным имуществом и землей, рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельные участки от 26.12.2016 года № 72.

В соответствии с пунктом 14 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведение аукциона. 

Если поступила единственная заявка на участие в аукционе и заявитель, подавший указанную заявку, соответствует всем требованиям и указанным в извещении о проведение аукциона условиям аукциона, уполномоченный орган в течение десяти дней со дня рассмотрения указанной заявки обязан направить заявителю проект договора аренды земельного участка. При этом размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, равном начальной цене предмета аукциона (пункты 14, 20 статьи 39.12 Земельного кодекса РФ).

В извещение о проведение аукциона на право заключения договоров аренды на земельные участки указано, что аукцион состоится 27.12.2016 года; начальная цена предметов аукциона установлена в размере ежегодной арендной платы, определенной как 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка: с кадастровым номером № – 95 593,35 рублей, с кадастровым номером № – 354 189,03 рублей, с кадастровым номером № – 630 617,86 рублей, с кадастровым номером 27:21:0105001:16 – 2 790 661,29 рубль.

Единая комиссия по управлению муниципальным имуществом и землей, находящихся на территории города Советская Гавань, рассмотрев заявки на участие в аукционе на право заключения договоров аренды земельных участков, приняла решение: в связи с поступлением по окончании срока подачи заявок на участие в аукционе только одной заявки признать аукцион на право заключения договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами № несостоявшимся в соответствии с п. 14 статьи 39.12 Земельного кодекса РФ. Заключить договора аренды земельных участков с единственным участником аукциона ООО «Компания ремсталь», определив размер ежегодной арендной платы по договору аренды земельного участка в размере, равном начальной цене предмета аукциона (протокол заседания комиссии от 26.12.2016 года № 72):. 

Содержание договоров аренды № 20-11/1ЮЛ-2017 и 20-11/2ЮЛ-2017 от 09.01.2017 года, предметами которых являются земельные участки с кадастровыми номерами №, и документов о проведении аукциона, позволяет сделать вывод, что объявляя аукцион на право заключения договоров аренды земельных участков с начальной ценой аукциона 1,5% кадастровой стоимости предмета аренды и определяя размер годовой арендной платы при заключении договоров аренды, арендодатель (администрация городского поселения «Город Советская Гавань») исходил из кадастровой стоимости земельных участков, являвшейся актуальной на дату объявления и проведения аукциона на декабрь 2015 года – январь 2016 года. 

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (статья 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В частях 1, 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ указано, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. 

Постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года № 205-пр утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края по состоянию на 01.01.2012 года. Государственная кадастровая оценка проводилась в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Кадастровая стоимость применялась до 01.01.2019 года. 

Результаты определения кадастровой стоимости, по основаниям установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость, могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц (статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). 

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (части 1, 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с условиями договоров аренды № 20-11/1ЮЛ-2017 и 20-11/2ЮЛ-2017 от 09.01.2017 года размер арендной платы подлежит перерасчету арендодателем в случае корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год, изменения базовой ставки арендной платы, размера коэффициента, учитывающего вид и срок использования участков.

Являясь арендатором земельных участков и плательщиком арендной платы, размер которой определен с учетом значения кадастровой стоимости предмета аренды, ООО «Компания Ремсталь» имеет самостоятельный правовой интерес в изменении размера арендной платы, поэтому вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

В суд с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости юридическое лицо обратилось 29.06.2021 года, в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости общество обращалось 31.05.2021 года. 

Суд не может согласиться с мнением заинтересованного лица администрации городского поселения «Город Советская Гавань» Советско-Гаванского муниципального района Хабаровского края, что административным истцом не соблюден досудебный порядок разрешения спора, поскольку оно не нашло своего подтверждения.

Установленный статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» порядок оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости предусматривает, что подача юридическим лицом административного искового заявления в суд возможна только в случае отклонения комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный данной статьей срок. 

ООО «Компания Ремсталь» обратилось 31.05.2021 года в Управление Росреестра по Хабаровскому краю (при котором создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости) с заявлением об установлении утвержденной по состоянию на 01.01.2012 года кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № в размере их рыночной стоимости.

Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю письмом от 02.06.2021 года № 09-исх/21/6286 уведомило заявителя об оставлении заявления без рассмотрения по причине нарушения установленного законом пятилетнего срока оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости.

С учетом разъяснений, содержащихся в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», представленное ООО «Компания Ремсталь» письмо Комиссии является подтверждением соблюдения установленного федеральным законом досудебного порядка урегулирования спора.

Не заслуживает внимания и позиция Правительства Хабаровского края, что у административного истца отсутствует право оспаривать утвержденную по состоянию на 01.01.2012 года кадастровую стоимость земельных участков. Административный ответчик считает, что изменение оспариваемой кадастровой стоимости не дает ООО «Компания Ремсталь» возможности произвести перерасчёт арендной платы за прошлый период, ибо это возможно сделать только с 01 января года, в котором принято решение об изменении кадастровой стоимости. С 01.01.2019 года была утверждена новая кадастровая стоимость земельных участков, а прежняя стоимость стала архивной. Также административный ответчик считает, что без уважительной причины пропущен установленный законом пятилетний срок для оспаривания кадастровой стоимости. По мнению суда, такая позиция является следствием неверного толкования норм материального права. 

Как указано в статьях 24.17, 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» датой утверждения результатов определения кадастровой стоимости считается дата вступления в силу акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости и соответствующей нормы такого акта. Кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня внесения сведений о ней в Единый государственный реестр недвижимости.

Административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки (часть 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ).

Исходя из положений части 2 статьи 1, частей 4, 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», и разъяснений, данных Пленумом Верховного Суда РФ в Постановление от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае изменения кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. Требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей установленных законодательством.

Приказом Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 года № 42 утверждена по состоянию на 01.01.2016 года кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории Хабаровского края. Приказ был опубликован на официальный интернет-портал нормативных правовых актов Хабаровского края 24.09.2018.В В Единый государственный реестр недвижимости в декабре 2018 года внесены сведения о кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, результаты которой применяются с 01.01.2019 года. 

Представленные административным истцом письменные доказательства (договоры аренды № 20-11/1ЮЛ-2017 и 20-11/2ЮЛ-2017 от 09.01.2017 года, расчеты арендной платы) подтверждают, что утвержденная по состоянию на 01.01.2016 года кадастровая стоимость земельных участков - предмета аренды, не применялась и не применяется для определения размера арендной платы. Следовательно, результаты государственной кадастровой оценки, утвержденные приказом Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21.09.2018 года № 42, не являются для арендатора ООО «Компания Ремсталь» актуальными при определении размера арендной платы по договорам аренды № 20-11/1ЮЛ-2017 и 20-11/2ЮЛ-2017 от 09.01.2017 года.

Так как до настоящего времени размер арендной платы по договорам аренды № 20-11/1ЮЛ-2017 и 20-11/2ЮЛ-2017 от 09.01.2017 года определяется от кадастровой стоимости объектов аренды, утвержденной по состоянию на 01.01.2012 года, и для административного истца сохраняется право на применение результатов пересмотра этой кадастровой стоимости для целей установленных законодательством, то право на обращение с такими требованиями в суд им е утрачено. Поэтому пропущенный по уважительной причине пятилетний срок для оспаривания кадастровой стоимости подлежит восстановлению.

Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (части 1, 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). 

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определяемой стоимости, является отчет об оценке объекта недвижимости.

Отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки изложены в статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и в Федеральном стандарте оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 299.

Оценка рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № произведена оценщиком ООО «Бизнес аудит оценка» ФИО2 (имеет высшее профессиональное образование по специальности «Антикризисное управление», квалификационный аттестат по направлению оценочной детальности «Оценка недвижимости», с 13.12.2007 года является членом Ассоциации «Русское общество оценщиков» (регистрационный номер 001911), о чем 29.04.2021 года подготовлен отчет № 171/2021-2. 

Изучив содержание отчета об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и ФСО № 3. Рыночная стоимость объектов оценки определена по состоянию на 01.01.2012 года - на ту же дату определена кадастровая стоимость объектов недвижимости, что соответствует требованиям статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (пункты 6, 7 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки 1 (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 297). 

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком (пункт 11 ФСО № 1).

Подпункт «и» пункта 8 ФСО № 3 устанавливает, что в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. 

В отчете об оценке № 171/2021-2 от 29.04.2021 года указано, что для определения рыночной стоимости объекта оценки оценщик использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж, поскольку располагал достоверной и достаточной информацией о ценах и характеристиках земельных участков, которая позволила ему учитывать структуру и иерархию ценообразующих факторов. Отказ от использования затратного и доходного подходов, и иных методов в рамках сравнительного подхода, подробно в отчете обоснован (страницы 47-49, 60 отчетов). 

Исходя из положений пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года № 611, оценщик, применяя сравнительный подход к оценке, должен: а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому; в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

В пункте 14 ФСО № 1 и подпункте «б» пункта 22 ФСО № 7 указано, что объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.

В отчетах об оценке указано, что в качестве единицы сравнения оценщиком выбрана стоимость 1 кв.м., - которая является наиболее точной, логичной и объективной единицей сравнения земельных участков. 

Определяя сегмент рынка, оценщик проанализировал: вид разрешенного использования объектов оценки, согласно сведениям ЕГРН – для размещения портов, железнодорожных вокзалов, аэропортов, аэровокзалов; текущее (фактическое) использование объектов оценки (по результатам визуального осмотра 05.04.2021 года) – на земельных участках объекты капитального строительства (здания, сооружения) отсутствуют. На основании полученных данных он пришел к выводу, что для подбора объектов-аналогов необходимо рассматривать рынок промышленной недвижимости, в частности рынок земельных участков под промышленную застройку, предпочтение – земельные участки с видом разрешенного использования, идентичного оцениваемым объектам (страницы 27-29 отчета). 

Для поиска и подбора объектов-аналогов оценщик анализировал рынок земельных участков, используя открытые источники информации - аналитические обзоры, подготовленные ООО РСО «Кредо» (rso_kredo@list.ru): «Вторичный земельный рынок Хабаровского края на 01.02.2012г.», «Рынок нежилой недвижимости периферийных районов Дальнего Востока на 01.01.2012 г.», «Земельный рынок Хабаровского края в 2010-2011гг.». 

Оценщиком отобрано 4 объекта-аналога – единых для оценки четырех земельных участков. Сравнивая объекты оценки с объектами-аналогами, оценщик выявил имеющиеся у них различия по ценообразующим факторам, которые скорректировал путем применения корректировок: «на местоположение», «на дату продажи», «на вид разрешенного использования», «на площадь (масштаб)». 

После выполнения расчетов с применением корректировок, оценщиком произведен расчет надежности полученных результатов распределением Стьюдента. Все объекты-аналоги были приняты для последующего расчета. После проверки и согласования результатов итоговая рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2012 года определена в размере: кадастровый номер № – 340 186 рублей, кадастровый номер № – 1 186 419 рублей, кадастровый номер № – 2 053 944 рубля, кадастровый номер № – 9036381 рубля. Описание совершенных действий (порядок подбора объектов-аналогов, определение их характеристик, влияющих на образование цены), обоснование и описание примененных корректировок, последовательность определения стоимости объекта оценки и соответствующие расчеты приведены в отчете. 

Проанализировав содержание отчета об оценке, суд пришел к выводу, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов оценки. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости. Документ содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объектов оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости земельных участков, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку. Содержание отчета изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение. 

Вопреки доводам административного ответчика Правительства Хабаровского края, различие в площади, транспортной доступности объектов-аналогов между собой и с объектами оценки было устранено применением корректировок «на площадь», «на местоположение», что не противоречит требованиям пункта 14 ФСО № 1 и подпункта «д» пункта 22 ФСО № 7. 

Не нашли своего подтверждения и доводы Правительства Хабаровского края, что оценщик необоснованно отказался от применения корректировки по виду права, указав, что объекты имеют единый вид права – право собственности, хотя объекты оценки переданы административному истцу на праве аренды.

Федеральные стандарты оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4) утверждены приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 года № 508 и является обязательным к применению при определении кадастровой стоимости. Согласно им кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости (пункт 3). При определении кадастровой стоимости объектами оценки являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости на дату проведения оценки (пункт 5).

Исходя из приведенных положений, целей и задачи определения рыночной стоимости объектов оценки, оценщик обоснованно исходил из того, что оцениваемые земельные участки имеют вид права – право собственности. 

В силу статьей 2, 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельных участков в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в судебном заседании не установлено. Доказательства, которые опровергали бы рыночную стоимость земельных участков, заявленную истцом и подтвержденную отчетом об оценке, и свидетельствовали бы об ином размере рыночной стоимости этих объектов, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлены. Поэтому суд признает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Дав оценку установленным по делу обстоятельствам, суд считает, что заявленные административным истцом требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В соответствии с положениями статьи 20.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и части 8 статьи 6 Федерального закона от 31.07.2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости. Размер арендной платы за использование объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях ее определения на основании кадастровой стоимости таких объектов недвижимости за периоды, предшествующие изменению кадастровой стоимости, не изменяется.

С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости ООО «Компания Ремсталь» обратилось 31.05.2021 года. Сведения об оспариваемой кадастровой стоимости объекта недвижимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 01.01.2015 года и применяются для определения арендной платы, уплачиваемой арендатором по договорам аренды № 20-11/1ЮЛ-2017 и № 20-11/2ЮЛ-2017, с даты заключения договора - 09.01.2017 года, по настоящее время. Следовательно, установленная судом кадастровая стоимость в размере рыночной стоимости объектов недвижимости действует для правоотношений, вытекающих из аренды земельных участков с кадастровыми номерами №, с 01.01.2021 года и до окончания срока аренды. 

Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

р е ш и л:

Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Компания Ремсталь» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, удовлетворить. 

Установить утвержденную по состоянию на 01.01.2012 года кадастровую стоимость земельного участка, кадастровый номер №, площадь 10 005 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения портов, железнодорожных вокзалов, аэропортов, аэровокзалов, адрес (местонахождение): Хабаровский край, г. Советская Гавань, в районе бухты Эгге, равной его рыночной стоимости 340 186 рублей.

Установить утвержденную по состоянию на 01.01.2012 года кадастровую стоимость земельного участка, кадастровый номер №, площадь 40 911 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения портов, железнодорожных вокзалов, аэропортов, аэровокзалов, адрес (местонахождение): Хабаровский край, г. Советская Гавань, порядка 2180 м по направлению на юго-запад от ориентира мыс Мария, равной его рыночной стоимости 1 186 419 рублей.

Установить утвержденную по состоянию на 01.01.2012 года кадастровую стоимость земельного участка, кадастровый номер №, площадь 76 072 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения портов, железнодорожных вокзалов, аэропортов, аэровокзалов, адрес (местонахождение): Хабаровский край, г. Советская Гавань, порядка 870 м по направлению на юго-восток от ориентира мыс Мария, равной его рыночной стоимости 2 053 944 рубля.

Установить утвержденную по состоянию на 01.01.2012 года кадастровую стоимость земельного участка, кадастровый номер №, площадь 376 516 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения портов, железнодорожных вокзалов, аэропортов, аэровокзалов, адрес (местонахождение): Хабаровский край, г. Советская Гавань, равной его рыночной стоимости 9 036 384 рубля.

Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости – 31 мая 2021 года.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в суд апелляционной инстанции – судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции, путем подачи апелляционной жалобы через Хабаровский краевой суд. 

Судья краевого суда Е.А. Бузыновская