Дело №а-77/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

5 марта 2018 г.

Костромской областной суд в составе председательствующего судьи Лепиной Л.Л.

при секретаре Рец А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к администрации Костромской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Костромской области об установлении в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации Костромской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Костромской области об установлении в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости, указав, что он, истец, является собственником земельного участка с кадастровым номером № площадью 423 кв. м, расположенного по адресу: 

<

адрес>. В соответствии с постановлением администрации Костромской области от 22 декабря 2014 г. № 543-а «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Костромской области» кадастровая стоимость данного земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере 2 306 743 руб. 01 коп. Между тем согласно отчету об оценке №, составленному оценщиком ООО «Региональный центр оценки», рыночная стоимость указанного участка составляет 1 068 000 руб. Таким образом, размер кадастровой стоимости данного объекта завышен по сравнению с его реальной рыночной стоимостью, что влечет за собой увеличение размера налоговых платежей и свидетельствует о нарушении его, истца, прав. С учетом изложенного, а также ссылаясь на положения Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 1 068 000 руб. на период с 1 января 2013 г. по 31 декабря 2017 г.

Судом к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация г. Костромы.

В процессе рассмотрения дела ФИО1 и его представитель ФИО2 исковые требования уточнили, просят установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 44:27:060301:227, расположенного по адресу: 

<

...>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 г. в размере 1 068 000 руб. 

В настоящем судебном заседании ФИО1 и его представитель ФИО2 уточненные исковые требования поддержали, подтвердив обстоятельства, изложенные в административном исковом заявлении.

Представитель административного ответчика ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Костромской области ФИО3 в судебном заседании пояснила, что предъявленные административным истцом требования не оспаривает. Отчет оценщика сделан на 1 января 2013 г., то есть на дату массовой оценки земельных участков. После массовой оценки количественные и качественные характеристики земельного участка не менялись, вопросов по отчету об оценке не имеется.

Представитель заинтересованного лица администрации г. Костромы ФИО4 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований, указав, что установление кадастровой стоимости участка в размере рыночной влечет уменьшение размера налоговых платежей, тем самым ведет к уменьшению бюджета города. 

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Костромской области ФИО5, а также представитель заинтересованного лица департамента имущественных и земельных отношений Костромской области ФИО6 ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие, вопрос об удовлетворении заявленных требований оставили на усмотрение суда.

Административный ответчик администрация Костромской области о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Выслушав объяснения участников процесса, показания свидетеля ФИО8, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно п. 5 ст. 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 ст. 66 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п.3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в действующей редакции) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (статья 24.18).

Датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень (статья 24.15).

Разрешая требования, суд помимо приведенных норм права учитывает и разъяснения, содержащиеся в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», согласно которым обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (ч. 5 ст. 247 и ч. 1 ст. 248 Кодекса административного судопроизводства РФ).

Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

По делу видно, что ФИО1 на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации здания автомойки, общей площадью 423,09 кв. м, расположенный по адресу: 

<

адрес> (л.д.10).

Постановлением администрации Костромской области от 22 декабря 2014 г. № 543-а утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Костромской области. Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, был сформирован по состоянию на 1 января 2013 г.

Принадлежащий административному истцу земельный участок вошел в массовую оценку, кадастровая стоимость утверждена в размере 2 306 743 руб. 01 коп., сведения о данной кадастровой стоимости внесены в соответствующий реестр 2 января 2015 г., на момент рассмотрения административного дела судом являются действующими (л.д.11).

В силу положений ст. 400 и 401 Налогового кодекса РФ административный истец является плательщиком налога на имущество физических лиц.

В соответствии со ст. 402 Налогового кодекса РФ и нормами Закона Костромской области от 29 октября 2015 г. № 18-6-ЗКО «Об установлении единой даты начала применения на территории Костромской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» налоговая база в отношении объектов налогообложения по налогу на имущество физических лиц с 1 января 2016 г. определяется исходя из их кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка влияют на объем налоговых обязательств ФИО1, а, следовательно, затрагивают его права.

В подтверждение заявленных требований административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости от ДД.ММ.ГГГГ №, выполненный оценщиком ООО «Региональный центр оценки» ФИО7 В отчете рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2013 г. определена в размере 1 068 000 руб. (л.д.15-129).

Размер определённой в отчете рыночной стоимости оценщик ФИО7 подтвердила при допросе в судебном заседании, обосновала соответствие отчета требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность. 

Суд, оценивая имеющиеся по делу доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, приходит к выводу о необходимости установления кадастровой стоимости принадлежащего административному истцу земельного участка в размере рыночной 1 068 000 руб., то есть в том размере, как определено оценщиком.

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщик использовал сравнительный подход, обосновал отказ от использования доходного подхода и затратного подхода. В ходе применения сравнительного подхода оценщиком проведен анализ рынка предложений по продаже аналогичных земельных участков, и путем сопоставления характеристик объекта оценки и предлагавшихся к продаже объектов отобраны только те участки, которые в наибольшей степени приближены по элементам сравнения к оцениваемому. Информация об объектах-аналогах проанализирована оценщиком и приведена в таблице. При наличии отличий по ценообразующим характеристикам введены соответствующие корректировки. 

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим необходимое образование и являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков ООО «Российское общество оценщиков», его ответственность как оценщика застрахована. Содержащиеся в отчете выводы в соответствии с требованиями ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» не допускают неоднозначного толкования, содержат сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки.

Доводы представителя администрации г. Костромы ФИО4 о том, что оценщик ФИО7, определяя рыночную стоимость спорного участка, для сравнения использовала земельные участки, которые не являются аналогичными участку ФИО1, и не сделала соответствующие корректировки с учетом местоположения спорного участка, а также с учетом наличия на нем коммуникаций, не являются основанием для признания отчета недостоверным доказательством.

Из показаний свидетеля ФИО7 следует, что при определении рыночной стоимости земельного участка на дату составления отчета наличие инженерных коммуникаций учитываться не должно. В соответствии с п.20 ФСО № рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается, исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования. Понятие незастроенного земельного участка подразумевает под собой отсутствие каких-либо строений или сооружений на таком участке. В силу ст. 130 ГК РФ сооружения относятся к объектам недвижимости. В соответствии с п.10 ФСО № кадастровая оценка проводится без учета ограничений объекта недвижимости, за исключением ограничений, установленных в публично-правовых интересах в отношении объекта недвижимости, связанных с регулированием использования территорий, государственной охраной объектов культурного наследия, охраной окружающей среды, обеспечением безопасности населения или Российской Федерации. В данном случае инженерные коммуникации никак не рассматривались, учитывалась только их доступность. Согласно ст.22.1 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» к функциям саморегулируемой организации оценщиков относится организация информационного и методического обеспечения своих членов. НП «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» были разработаны Методические разъяснения по учету коммуникаций при оценке земельных участков в целях оспаривания кадастровой стоимости. В данных разъяснениях содержится информация о том, что для целей оспаривания кадастровой стоимости инженерные коммуникации рассматриваются с точки зрения возможности подключения, а не с позиции их наличия или отсутствия на участке. Такая информация содержится и на сайтах других саморегулируемых организаций. При оспаривании кадастровой стоимости дополнительно следует обратить внимание на позицию Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенную в постановлении от ДД.ММ.ГГГГ №. Согласно названному постановлению при определении рыночной стоимости для установления кадастровой стоимости необходимо обеспечить сопоставимость результатов. При определении кадастровой стоимости земельных участков кадастровый оценщик учитывает только возможность подключения коммуникаций на основе картографических данных и обеспеченность инженерной инфраструктурой района. В томе 5 отчета по кадастровой оценке отсутствует информация об учете наличия или отсутствия инженерных коммуникаций на оцениваемых земельных участках. Рассматриваются другие ценообразующие факторы, такие как расположение относительно красной линии, масштаб и прочие. В связи с этим инженерные коммуникации при определении рыночной стоимости земельного участка не учитывались. На дату оценки земельный участок по адресу: 

<

адрес> был обременен сервитутами в виде охранных зон водопровода и электроснабжения. В соответствии со ст. 274 ГК РФ данные сервитуты относятся к обременениям. Согласно п. 10 ФСО № кадастровая оценка проводится без учета ограничений или обременений объекта недвижимости. Что касается местоположения объектов-аналогов, то следует учитывать, что 

<

адрес> изначально относится к промышленной зоне и застроена складскими и производственными объектами. 

<

адрес> изначально относился к территории Выставки достижений народного хозяйства, которая застраивалась в 60-х годах. Участок по 

<

адрес> также не относится к спальному району, что не нуждается в доказывании. Таким образом, при определении рыночной стоимости было учтено, что земельный участок ФИО1 и объекты-аналоги расположены на землях в промышленной зоне. 

Частью 1 ст. 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая, что каких-либо доказательств, которые опровергали бы заявленную рыночную стоимость, свидетельствовали бы о рыночной стоимости в ином размере, в материалы дела не представлено; административными ответчиками и заинтересованными лицами ходатайств о назначении судебной экспертизы с целью установления иной рыночной стоимости объекта недвижимости не заявлено, суд приходит к выводу о законности и обоснованности требований.

Рыночная стоимость земельного участка определена судом на дату определения кадастровой стоимости, то есть на 1 января 2013 г.

В силу ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Соответственно в резолютивной части решения суда подлежит указанию дата подачи административного иска - 29 декабря 2017 г. 

Руководствуясь ст.ст. 180, 249 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

р е ш и л:

Административный иск ФИО1 (дата подачи заявления 29 декабря 2017 г.) удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 423,09 кв. м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации здания автомойки, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 г. в размере 1 068 000 (один миллион шестьдесят восемь тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме в апелляционную инстанцию Костромского областного суда.

Судья Л.Л.Лепина