Дело № 3а-239/2018

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 ноября 2018 года г. Ханты-Мансийск 

Суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе председательствующего судьи Бажа И.М., с участием представителей административного истца ФИО1, администрации Ханты-Мансийского района ФИО2, при секретаре Крыловой А.З., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Газпромнефть-Хантос» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре, ФГБУ «ФКП Росреестра» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Газпромнефть-Хантос» обратилось в суд с указанным административным иском, в обоснование требований ссылаясь на то, что является собственником земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: (адрес), кадастровая стоимость которого по состоянию на 18.11.2016 года составляет 43 032 894,52 рублей, а его рыночная стоимость, согласно отчету оценщика (номер) от 25.06.2018 г. составляет 17 727 000 рублей. Существенная разница между кадастровой и рыночной стоимостью земельного участка нарушает, по мнению административного истца, его права при начислении земельного налога. В целях снижения налоговых платежей истец просил установить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости согласно отчету оценщика.

В судебном заседании представитель административного истца - ФИО1, поддержал исковые требования к Управлению Росреестра по ХМАО-Югре и ФГБУ «ФКП Росреестра».

Представитель администрации Ханты-Мансийского района – ФИО2 возражал против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на недостатки отчета об оценке, указанные в решении комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 31.07.2018 г.

Управлением Росреестра по ХМАО-Югре представлены письменные пояснения по делу, в которых оно просит решение об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости принять по усмотрению суда, в удовлетворении требований об обязании Управления Росреестра по ХМАО-Югре внести в Единый государственный реестр недвижимости в качестве кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночную стоимость в размере 17 727 000 рублей по состоянию на 18.11.2016 года и о взыскании в пользу административного истца денежных средств в сумме 2 000 рублей на оплату госпошлины отказать полностью.

От филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по ХМАО-Югре поступил отзыв на исковое заявление, в котором ответчик просил рассмотреть дело в отсутствие его представителя и решение об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости принять по усмотрению суда.

Представители администрации сельского поселения Выкатной и ООО «Ханты-Мансийское агентство добрых дел» о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в судебном заседании участия не принимали, о причинах неявки не сообщили, возражений на иск не представили, об отложении рассмотрения дела не просили, явка указанных лиц не является обязательной и не признана таковой судом.

Допрошенный в суде в качестве свидетеля оценщик ФИО3 по замечаниям, указанным в решении Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 31.07.2018 г., пояснил следующее: 

- отказ от использования в качестве объекта-аналога земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> связан с тем, что его размер существенно меньше оцениваемого объекта, т.е. участки не сопоставимы по площади; иные участвовавшие в выборке земельные участки, выбранные в качестве объектов-аналогов, имели площадь в 10 и более раз больше; 

- все виды разрешенного использования, указанные в выбранных аналогах, относятся к категории предпринимательство, так как целью любого вида хозяйственной деятельности является извлечение прибыли. Вид разрешенного использования аналога № 1 «для размещения объектов предпринимательств», что не исключает размещение объектов промышленности; 

- применение корректировочного коэффициента на транспортную доступность обусловлено тем, что объекты-аналоги 3,4 находятся вблизи федеральной трассы, на первой линии автомагистралей, рядом с городом Ханты-Мансийском (не более 10 км), имеют асфальтированный съезды. В то время как объект оценки находится на значительном удалении от федеральной трассы (45-50 км), в труднодоступном месте, присутствует наличие переправы через реку Иртыш, дороги в этом месте низкого качества, имеют грунтовое покрытие. Существенная разница в транспортной доступности послужила основанием для применения корректировочного коэффициента в размере верхней границы расширенного интервала;

- к объектам 1,3,4 не применен корректировочный коэффициент по фактору отсутствия сети электроснабжения, поскольку при осмотре этих участков оценщиком было установлено, что по границам участков проходят линии электропередач, в связи с чем подключение их к сети энергоснабжения не ведет к возникновению дополнительных расходов; а у объекта 2 нет возможности подключения к сетям, что было выяснено при общении с лицом, выигравшим конкурс на приобретение данного участка, соответственно к нему применена корректировка;

- полученная в результате оценки рыночная удельная стоимость выходит за рамки диапазона цен, содержащихся в выводах по результатам анализа рынка потому, что данный анализ был сделан до применения повышающих и понижающих коэффициентов, более того, этот показатель был определен по объектам, относящимся к 2-й группе видов разрешенного использования, а не к 4-й (к которой относится оцениваемый участок)), где цена изначально выше. Поскольку в открытых источниках информация по объектам 4-й группы, т.е. с назначением «недропользование», отсутствует, то были выбраны объекты из 2-й группы той же категории «земли промышленности», а различия между земельными участками, относящимися к 2-й группе пользования и 4-й учтены в виде поправок на расположение относительно автомагистралей, на рельеф, конфигурацию и форму земельного участка. Оцениваемый участок имеет сложную конфигурацию, большую площадь, находится в труднодоступном месте, в пойменной части реки, все эти обстоятельства делают его менее привлекательным для инвестиций и соответственно снижают стоимость.

Заслушав стороны, свидетеля, изучив материалы дела, оценив доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему. 

В судебном заседании установлено, что ООО «Газпромнефть-Хантос» является собственником земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование: недропользование, расположенного по адресу: (адрес) 

Согласно выписке из ЕГРН от 12.09.2018 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> по состоянию на 18.11.2016 года составляет 43 032 894,52 рублей, определена ФГБУ ФКП «Росреестра» на основании Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 № 222.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

Согласно статье 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи. В свою очередь пунктом 3 приведенной нормы установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ст.8, 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в единый государственной реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Исходя из того, что административный истец является собственником указанного земельного участка и плательщиком соответствующего налога, результаты определения кадастровой стоимости земельного участка влияют на права и обязанности общества и последнее вправе требовать пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что истец 11.07.2018 года обратился с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре, решением которой от 31.07.2018 года (номер) заявление об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости отклонено.

Данное обстоятельство послужило основанием для обращения в суд. 

В соответствии с ч. 1 ст. 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать в суде те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Если ответчики и заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявленных требований, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В обоснование заявленных требований административный истец представил в суд отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка (номер) от 25.06.2018 г., подготовленный обществом с ограниченной ответственностью «Ханты-Мансийское агентство добрых дел», согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> по состоянию на 18.11.2016 г. составляет 17 727 000 рублей.

В силу ст. 62, 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации отчет об оценке относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

При анализе Отчета об оценке (номер) от 25.06.2018 г. установлено, что он содержит все предусмотренные ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке» разделы и сведения. В частности в разделах 1-5 Отчета об оценке описаны основания для проведения оценки, задания на оценку, сведения о заказчике и оценщике, допущения, на которых основывается оценка, основные факты и выводы, описана методология процесса оценки. В разделе 6 приведена общая информация, идентифицирующая объект оценки, включая качественные и количественные характеристики. Последовательности определения стоимости объекта оценки посвящен раздел 7 Отчета, содержащий анализ рынка объекта оценки, эффективного использования объекта, общую характеристику Ханты-Мансийского района. Раздел 8 содержит описание основных подходов, применяемых при оценке недвижимости, а также обоснование выбора подхода к оценке рыночной стоимости объекта оценки, согласование результатов оценки. Оценщиком для определения рыночной стоимости земельного участка использован метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, отказ от использования затратного и доходного подходов к оценке земельных участков оценщиком обоснован и сомнений не вызывает. Подробное обоснование выбора объектов-аналогов, количество которых не противоречит законодательству, расчет стоимости объекта оценки и обоснование применяемых корректировок в рамках применения сравнительного подхода также приведены в отчете. Оценщиком проанализированы факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки, приведена ценообразующая информация, использованная при определении стоимости земельного участка и последовательность определения стоимости объекта оценки, а также расчеты, позволяющие пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, приложены копии материалов и распечаток. Отчет мотивирован и не содержит противоречий.

На вышеуказанный отчет имеется положительное экспертное заключение Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» (номер) от 21.10.2018 г. Из которого следует, что отчет (номер) от 25.06.2018 г. соответствует требования Федерального закона «Об оценочной деятельности», федеральным стандартам оценки, ССО РОО 2015, заданию на оценку; сделанные оценщиком выводы о величине рыночной стоимости объекта оценки признаны обоснованными. 

Данное экспертное заключение, составленное экспертом ФИО4, соответствует требованиям, предъявляемым ФСО №5. Квалификация эксперта ФИО4 подтверждается имеющимися в материалах дела: свидетельством о членстве ФИО4 в союзе финансово-экономических судебных экспертов, дипломами о профессиональном образовании, дипломом о профессиональной переподготовке по программе «Судебная строительно-техническая и стоимостная экспертиза объектов недвижимости»; свидетельством о членстве в саморегулируемой организации оценщиков, страховым полисом со сроком действия по 31.12.2018 г., протоколом общего собрания членов общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» от 23.11.2017 г. Более того, соответствующая информация об эксперте имеется в свободном доступе в сети интернет на сайте Российского общества оценщиков. 

Администрацией Ханты-Мансийского района не представлено суду доказательств заинтересованности свидетеля ФИО3 и ООО «Ханты-Мансийское агентство добрых дел» в деле, а также не соблюдения ими принципов независимости, установленных ст.16 Федерального закона «Об оценочной деятельности». Указание истцом в исковом заявлении ООО «Ханты-Мансийское агентство добрых дел» в качестве заинтересованного лица связано с ошибочным толкованием им норм процессуального права и принципов независимости оценщика.

Проверяя доводы комиссии, послужившие основанием для отклонения заявления истца, суд находит их необоснованными. Поскольку они опровергаются материалами дела, а также показаниями свидетеля ФИО3, давшего в суде подробные и обоснованные пояснения по каждому пункту. ФИО3 является членом саморегулируемой организации оценщиков, имеет соответствующее профессиональное образование, квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, стаж работы в оценочной деятельности, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, в связи с чем у суда не имеется оснований не доверять его показаниям. 

Сами по себе недостатки отчета, выявленные Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, указанные в решении от 31.07.2018 года (номер), и положенные в основу возражений представителя администрации Ханты-Мансийского района, при отсутствии доказательств подтверждающих недостоверность выводов оценщика относительно величины рыночной стоимости объекта оценки, неправильность произведенных расчетов, а также недостоверность использованной оценщиком информации, как об объекте оценки, так и принятых объектах-аналогах, не свидетельствуют об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Иных доказательств, которые опровергали бы заявленную административным истцом величину рыночной стоимости спорного земельного участка, или свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, ответчиками, заинтересованными лицами вопреки требованиям ч.1 ст. 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не представлено.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что представленный истцом отчет соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки, отвечает требованиям относимости и допустимости, не вызывает сомнения в достоверности и является надлежащим доказательством, подтверждающим величину рыночной стоимости спорного земельного участка. 

Предусмотренные ст.77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основания для назначения по делу судебной оценочной экспертизы отсутствуют.

В силу предписаний ст. 12 Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу о признании требований административного истца об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере рыночной, т.е. 17 727 000 рублей законными обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В связи с тем, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в ГКН и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Дата обращения истца в комиссию - 11.07.2018 г. 

Вместе с тем, суд не усматривает оснований для при признания обоснованным и удовлетворения требования административного истца в части возложения на Управление Росреестра по ХМАО-Югре обязанности внести в единый государственный реестр недвижимости изменения, касающиеся кадастровой стоимости спорного земельного участка, поскольку в данном случае нарушений прав истца на внесение в государственный кадастр недвижимости необходимых изменений не допущено, в связи с тем, что обязанности по внесению таких изменений до вступления в законную силу настоящего судебного решения у Росреестра не имелось.

Согласно статье 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

Судебные расходы состоят из госпошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела (статьи 103, 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В п. 31 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации N 28 от 30 июня 2015 г. "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости. Вместе с тем в случаях, когда, удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченными к участию в деле заинтересованным лицом ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, не имеющего противоположных с заявителем юридических интересов.

По смыслу постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 г. № 20-П, не соответствующим Конституции Российской Федерации, признается отказ в присуждении судебных расходов лицу, чье административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворено судом, в тех случаях, когда:

- ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость данного объекта настолько превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости, что это может свидетельствовать о повлекшей нарушение прав соответствующего лица ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости,

- и (или) понесенные этим лицом судебные расходы не связаны с его процессуальным поведением после подачи административного иска.

В данном случае расхождение кадастровой стоимости с рыночной стоимостью объекта недвижимости (в 2,4 раза) по мнению суда укладывается в разумный диапазон возможных значений, которые могут быть получены в рамках соблюдения законной процедуры кадастровой оценки на основе имеющейся информации об объекте недвижимости с учетом профессионального усмотрения.

Также отсутствуют данные о наличии ошибки, допущенной в отношении объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу, при проведении оценки объектов недвижимости в автономном округе в массовом порядке.

В связи с чем, суд приходит к выводу, что установление кадастровой стоимости принадлежащего истцу земельного участка равной рыночной стоимости, не свидетельствует о том, что ранее состоявшаяся кадастровая оценка является ошибочной, незаконной, а также у суда отсутствуют основания полагать, что права административного истца нарушены, поскольку сама по себе предусмотренная действующим законодательством процедура судебного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в утвержденном официально-властным актом размере, является формой реализации права истца на судебную защиту своих прав и законных интересов, которые ответчиком не оспаривалось. 

В связи с вышеизложенным, суд не усматривает оснований для удовлетворения требования истца о взыскании расходов по оплате госпошлины. 

Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Газпромнефть-Хантос» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование: недропользование, расположенного по адресу: (адрес), равной его рыночной стоимости по состоянию на 18.11.2016 года в размере 17 727 000 рублей.

Датой подачи заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка считать - 11.07.2018 года.

В удовлетворении исковых требований об обязании внести в единый государственный реестр недвижимости изменения, касающиеся кадастровой стоимости спорного земельного участка и взыскании госпошлины - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры через тот же суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья суда Ханты-Мансийского

автономного округа-Югра И.М. Бажа

Мотивированное решение изготовлено 20.11.2018 г.